Wilhelms gate 2B

Wilhelms gate 2B, 0168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 217, bruksnummer 480, ideell andel 1/1
Aksjenummer 12,47, AS Wilhelmsgate 2 B, organisasjonsnummer 930923591

Totalt bruksareal BRA: 24 kvm

BRA-i:
2. etasje 22 kvm: Entré, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Bod.

Boligen disponerer 1 kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2026 utført av Anticimex AS.

Aksjeleilighet beliggende i bydel St.Hanshaugen, Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1933. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av synlig teglstein. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein/takplater (taket er ikke besiktiget). Entrédør med smekklås. Vinduer med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Sammendrag av boligens tilstandsgrader:
TG1: 41%
TG2: 46%
TG3: 5%
TGIU: 8%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
Våtrom:
- Ventilasjon: Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet. Konsekvens er at forholdet medfører økt fuktbelastning, redusert luftkvalitet og forhøyet risiko for fuktskader ved bruk. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.
Vinduer:
- Vinduer og omramming: Midterste vindu i stue viser tegn til slitasje, elde og andre aldersrelaterte skader. Vinduet har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Tilstandsgrad 2 (TG2)
Våtrom:
- Overflater vegger: Det observeres tegn til sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Trykknapp til toalettet og dusjslange er skadet.

Kjøkken:
- Overflate vegg og gulv: Veggflater og synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte skader.
- Vannrør og avløpsrør: Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Kjøkken har ingen avtrekksventil.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Det er registrert manglende ballofix håndtak på stoppekraner under kjøkkenbenk.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
- Overflate himling og gulv: Himlingsflater og synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Leiligheten har ingen tilluftsventiler.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. På entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 5 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Huseier opplyser om observasjoner av mus/rotter i hagen til eiendommen.

Ytterdører:
- Entrédøren viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Vinduer:
- Vinduer viser begynnende tegn til slitasje og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom:
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Toalett har defekt knapp."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Satt inn nye stikk og sikringer, i hovedsak til kjøkkenet i 2025. Utført av Elektro-Sivert. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet."

Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? - "Ja. Det er rottefeller i hagen."

Velkommen til Wilhelms gate 2B!

Wilhelms gate 2B ligger fantastisk til midt på Bislett, men likevel tilbaketrukket til i rolige omgivelser. Kort avstand til så og si alt av service tilbud og kollektiv transport som tar deg i alle byens retninger! Dette er virkelig et perfekt førstegangskjøp med lave månedlige kostnader hvorav TV/internett, varmtvann og fyring er inkl. i felleskostnadene.

Entré:
Lys og innbydende inngangsparti med plass til klesoppheng og oppbevaring av sko. Adkomst via felles trappeoppgang med dørcalling og heis. Velkommen inn!

Stue/soverom:
Lys og trivelig oppholdsrom med god plass til å møblere etter ønske og behov. Innred med sovesofa m/ tilhørende mediemøblement samt spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, noe som skaper en lys og behagelig atmosfære. Sjarmerende, nyslipte tregulv og overflater som er nymalt i lys palett.

Kjøkken:
Delikat kjøkken med moderne innredning fra 2025 med glatte fronter, slitesterk laminat benkeplate og nedfelt vask. Kjøkkenet har en funksjonell løsning med god skap- og benkeplass, samt integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Det er også belysning og stikkontakter over benkeplaten.

Bad:
Tidløst bad med flislagt gulv og vegger. Badet er utstyrt med gulvstående toalett og vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende vask. Videre er det speil på vegg og dusjnisje med dører. Det er opplegg for vaskemaskin på badet. Badet har fått enkelte punkter med TG3 og TG2, vennligst se tilstandsrapporten for ytterligere informasjon.

Tak: Malte flater i himling.
Vegger: Malte veggflater.
Gulv: Gulvflater belagt med tregulv.
Takhøyde: Det er målt ca. 2,60 meter takhøyde i entré og ca. 2,61 meter i øvrige rom.
Dører og vinduer: Entrédør med smekklås. Vinduer med karmer av tre.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin medfølger salget.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer, og leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1933.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 18.11.1953, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger originale byggetegninger som samsvarer med dagens planløsning og bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på aksjelagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse.
Servitutten vil følge eiendommen.

Fremleie er som utgangspunkt ikke tillatt i henhold til aksjelagets husordensregler, men det kan søkes om tillatelse for fremleie i kortere tidsrom.

Du som vil bo midt i Oslos beste gater, men samtidig trekke deg tilbake til total ro hjemme – denne annonsen må du få med deg!

I hjertet av Bislett/Bolteløkka, i en av byens mest ettertraktede adresser, ligger et hjem innredet i rolige, naturlige farger og materialer. Dette er en unik bolig som kombinerer det beste fra to verdener:
Et supersentralt utgangspunkt med restauranter, kafeer, butikker og kollektivtilbud rett utenfor døren – samtidig som leiligheten er innredet med en harmonisk ro og imponerende godt isolert, helt uvanlig for området.

For studenten er det gåavstand til både OsloMet, Uio og AHO/ Kunsthøyskolen. Området er videre omkranset av flere parker og grøntområder. På andre siden av Thereses gate finner du idylliske Stensparken med plaskebasseng, lekeplasser og uteservering på toppen. Videre gangavstand til populære St. Hanshaugen park og spektakulære Frognerparken med skulpturer og grøntanlegg i særklasse.

Det er for øvrig også gode treningsmuligheter innendørs ved bl.a. Bislett Stadion, SATS Bislett, Sats Fagerborg og velrennomerte Bislett Bad. Søker du skog og mark er det kort avstand med offentlig kommunikasjon til Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter.

Flere dagligvarebutikker i umiddelbar nærheten, deriblant Kiwi, Coop og Bunnpris. Bislett er et viktig kollektivt knutepunkt og her finner du både trikken med trikkelinjene 17 og 18 samt 21-bussen med hyppige avganger. Det er videre flere holdeplasser innen rekkevidde med bl.a. rutene 20- og 37-bussen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 432 kvm som tilhører aksjelaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet bakgård med sykkelparkering, gressplen og sittegruppe.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for skred og for overvann.

Pågående plan- og byggesaker:
Plansak: Eugenies gate 12 - Utvidelse av skolegård Bolteløkka skole. Saksnummer: 202009589.
Byggesak: Thereses gate 31 A-G - Påbygg, tilbygg, riving, bruksendring til forretning, bevertning, kontor og bolig, oppføring av støttemur. Saksnummer: 202520450.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 3 434,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, tv/bredbånd, trappevask og vaktmestertjenester, renter og avdrag for nedbetaling av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, foretningsførsel m.m.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av husleie foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 787 695,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 150 779,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 15 119,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 40 242,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 1 518 381,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 8,2%
Lånets løpetid: 09.01.2037
Avdragsfrihet: Nei.

3 350 000,00 Prisantydning
40 242,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 390 242,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 125,00  Eierskiftegebyr (Pantenotering og notering av eierskifte)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 670,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
18 620,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
3 398 912,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 408 862,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jonatan Andrea Zofie Hjelseth Mæhlum

Leiligheten er tilknyttet AS Wilhelms gate 2 B.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 35 leiligheter.
Forretningsfører er Dalan Advokatfirma DA.
Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må for øvrig ikke være til sjenanse for øvrige beboere.
Aksjelaget har vaskerom og sykkelrom i kjeller.

Foretatte påkostninger de senere år:
Bergvarme ble installert i 2017 i stedet for oljefyr. Diverse malearbeider og oppgraderinger i fellesarealer ble utført i 2019. I 2019, 2022, 2023, 2024 og 2025 har det kun vært utført løpende vedlikehold. I 2024 er det installert nytt callinganlegg.

Planlagte påkostninger:
Styreleder informerer 13.04.2026 at det vurderes å søke om et større kapitaltilskudd, eventuelt med innbetaling i 2026–2027. Utbedring av taket er foreslått gjennomført i 2027–2028, men dette er ikke endelig vedtatt. Saken vil bli tatt opp og avstemt på generalforsamlingen i juni.

Ny kjøper må påregne noe økning i felleskostnader og/eller fellesgjeld på sikt som følge av fremtidig vedlikehold.

Styregodkjenning:
I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Sikringsfond:
Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke forkjøpsrett i aksjelaget.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 16 900,-
Visninger pr. stk / Overtagelse  kr 2 950,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører (Advokat Paal I. Haugaard)  kr 6 625,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke m/ bilder av uteområdet  kr 4 800,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig (Anticimex) kr. 7.950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0043/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2643

Sist oppdatert: 16. april 2026 kl. 16:27