Engelsvikenveien 11

Engelsvikenveien 11, 1628 ENGELSVIKEN
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 112, bruksnummer 111, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 138 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje: 70 kvm: Entré, bad, kjøkken og stue/spisestue.
2. etasje: 56 kvm: Gang, tre soverom og rom benyttet som kontor.

BRA-e:
Frittliggende bod.: 12 kvm.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
Enebolig:
1. etasje: 32 kvm: Veranda vest (20 kvm) og inngangsparti med platting (12 kvm).

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 66 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 56 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. Del av
arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 kvm.

Kjelleretasjen (med unntak av krypekjellere) har et gulvareal oppmålt til ca. 19 kvm. Arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom betegnet som "soverom 2" på plantegningen er ikke godkjent rom for varig opphold. Se punktet om "ferdigattest" i salgsoppgaven for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Bolig over to etasjer samt kjeller/krypekjeller og kaldtloft. Gulv av betong mot grunn i kjellerdel. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Grunnmur av
betongkonstruksjon og lettklinkerblokker. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Boligen har profilert entrédør med
glassfelt. Verandadør med to-lags glass fra ukjent årstall. Profilert kjellerdør. Vinduer med to-lags glass fra mellom 1985 og 2019. Vinduer med
koblede glass fra 2002. Takkonstruksjon i delvis valmet takkonstruksjon, utvendig tekket med takstein.

Utdrag fra tilstandsrapporten vedrørende TG:3:
Etasjeskiller: Det er registrert merkbare skjevheter i begge etasjer. 1. etg: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til ca. 87 mm i stue og ca. 13 mm i entré.
2. etg: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er på tilfeldig sted målt til ca. 84 mm i gang, og ca. 69 mm i soverom 1.

Utdrag fra tilstandsrapporten vedrørende TG:2:
Våtrom - bad: Selv om tettesjikt på gulv er byttet er begge sluk av eldre dato. Våtromspanelet utgjør tettesjiktet på vegger. Panelet er ikke montert i henhold til monteringsanvisning.
Platene er stedvis mangelfult festet til underlaget. Det er registrert tegn til utettheter i tettesjikt ved rørgjennomføring i gulv mellom badekar og dusjkabinett. Vann- og avløpsrør er delvis av eldre dato.
Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluftsspalte mellom badet og øvrig del av boligen er ikke etablert. Det ble registrert spor etter mus inne i vegg mellom bad og entré.

Kjøkken 1 etasje: Rørenes alder er ikke kjent. Det er registrert stedvis svelling i benkeplater.

Øvrige rom 1 etasje: Vegg og himlingspanel er av eldre dato. Gulvflater bærer generelt preg av slitasje. Det er registrert stedvis knirk i gulvflater i etasjen. Gulvfliser i entré har stedvise sprekker og enkelte fliser har delvis løsnet.

Rom under terreng: Det er registrert noe innsig av vann i kjellerdelen i vegghjørne mot sydvest. Dette vannet ledes videre ned i sluk. Det er ikke etablert lufteventiler i krypekjeller med adkomst fra kjellerrom.
Det er registrert spor etter treskadeinsekter i underside bjelkelag i eldre del. Det er registrert fuktmerker i himling i kjellerdel. Trefiberplater (vindtetting) på underside bjelkelag mangler stedvis klemlister som
hjelper til med å holde platene på plass og ivaretar tettefunksjon. Det er registrert stedvise utettheter i vindtetting på underside bjelkelag.

Loft - innredet 2 etasje: Himlingsplater i soverom 2 har stedvis mangelfull innfesting. Teppegulv i soverom 2 bærer generelt preg av slitasje og har stedvis manglende vedheft mot underlaget.
Gulvflater i etasjen har stedvis knirk.

Loft - uinnredet/råloft: Loftet var delvis fylt opp med lagrede gjenstander på befaringsdagen. Fullverdig inspeksjon var derfor ikke mulig. Konstruksjonen er av eldre dato. Det er registrert stedvise spor etter treskadeinsekter. Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon. Det ble registrert fuktmerker i taksperrer ved gjennomføring av skorstein. Det kan ikke sees å være etablert diffusjonsperre (plastfolie) mellom varm og kald side.

Teknisk anlegg, vvs anlegg: Vann og avløpsrør i boligen er i hovedsak av eldre dato. Bereder med høy alder og med usikker restlevetid.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Med bakgrunn i konstruksjonens alder kan skjulte avvik ikke utelukkes. Deler av kledningen kan ikke sees å være utført med lufting.

Dører og vinduer: TG2 Gjelder vinduer av eldre dato. Verandadøren er av eldre dato og bærer preg av høy slitasje. Dørbladet til kjellerdøren har svelleskader i nedre del.

Yttertak: Konstruksjonen er av eldre dato. Det er ikke etablert snøfangerutstyr på taket.

Balkonger, terrasser: Inngangspartiet har generell slitasje.

Grunnmur, fundamenter: Det er registrert stedvise sprekker og riss i grunnmuren.

Drenering: Det kan ikke sees å være etablert grunnmursplast på utsiden av grunnmuren. Det ble registrert noe fuktinnsig i kjelleretasjen.

Stikkledninger og tanker: Rørenes alder er ikke kjent.

Frittstående byggverk: Boden har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Generelt vedlikehold bør påregnes.

Utdrag fra tilstandsrapporten vedrørende TGIU:
Loft - innredet 2 etasje: Konstruksjonen er hovedsakelig lukket og ikke inspisert.

Teknisk anlegg, vvs anlegg: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. Varmepumpen ble installert i 2010 i følge opplysninger fra eier.

Yttertak: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet bratt takvinkel og høyde.

Grunnmur, fundamenter: Delvis fjellgrunn. Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Branntekniske vurderinger:
Det vurderes at andre etasje i boligen mangler tilstrekkelige antall godkjente rømningsveier. Vinduer i etasjen oppfyller ikke de krav som gjelder for
et rømningsvindu, og er dermed ikke tilrettelagt for rask og effektiv rømning. Det anbefales derfor å gjennomføre en utvidet brannteknisk kontroll av
en kvalifisert fagkyndig person for å kartlegge forholdet i sin helhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder mer informasjon om avvikene, mulige årsaker og konsekvensen av disse som interessenter må lese nøye. For avvik som eventuelt er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Gjennom de nær 100 årene siden boligen ble oppført er den over tid tilført mange og ulike oppgraderinger. Boligens indre har likevel en klassisk atmosfære med skjevheter og til dels eldre, autentiske overflater. Ytterligere påkostninger er det naturlig å påregne.

Nåværende eier har siden 2002 bekostet en rekke utskiftninger og moderniseringer, blant annet av boligens elektriske anlegg. Nytt sikringsskap ble installert så nylig som i 2023.

Parallelt med løpende oppgraderinger er det også utført ombygging av selve romløsningen, som i dag er helt i tråd med nåtidens bruksmønster. Blant annet er stuen og kjøkkenet sømløst forbundet i en stor sosial sone som utgjør hele første etasje av boligens opprinnelige og eldste del. Sentralt i rommet står en like dekorativ som varmende klebersteinsovn, tilkoblet skorsteinen som i 2002 ble rehabilitert med innvendig stålrør. Luft-luft varmepumpe ble installert i stuen i 2010.

Kjøkkenets innredning er en bruksvennlig løsning fra IKEA, montert i 2002. Flere oppbevaringsmuligheter kombinert med vask og kokesone side om side gjør kjøkkenet praktisk og effektivt. Hvitevarer i form av komfyr, oppvaskmaskin og kombiskap medfølger.

I tilbygget del av første etasje inngår både badet og en romslig entré med omfangsrike garderobeinnredninger.

Badet ble delvis fornyet i 2015. Etablering av ny gulvmembran, flislegging og elektro-/VVS-arbeider ble utført av fagpersonell. Montering av våtromsplater og belistning ble utført som egeninnsats. Badet ble samtidig oppgradert med nye møbler og nytt sanitærutstyr, inkludert dusjkabinett og badekar som begge begrenser vann på gulvet og veggene.

Boligens tre soverom er samlet på én flate i andre etasje, noe som er spesielt gunstig mens barna er små. Alle er av generøs størrelse; to av rommene er tilstøtende og ypperlige barnerom med ca. 11 kvm. gulvflate hver. Hovedsoverommet inngår i tilbygget og har hele 20 kvm. gulvflate samt opptil 2,8 meter himlingshøyde.

Overflater og innredninger:
Gulv: Trebord, laminat, fliser og teppe.
Innervegger: Trepanel, tapet, fliser, våtromsplater og mur.
Himlinger: Trepanel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Oppvaskmaskin innbygget bak sokkel. Veggmontert ventilator. Plate på vegg over kokesone.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjkabinett. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskinen medfølger boligen, det samme gjør Husqvarna robotgressklipper.

Oppvarming med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Opplysninger fra Fredrikstad brannvesen:
Sist sjekket/feiing 29.01.2025.
I henhold til informasjon 26.01.2026 er det avvik på røykløp som gjelder brennbart materiale for nær sotluke.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1927.

Kommunen opplyser i brev datert 13.01.2026 at midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ikke finnes i kommunens arkiv. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet utover det som er mottatt av godkjente bygningstegninger. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Kommunen opplyser videre at i saker fra før 1. januar 1998, som ikke er avsluttet med ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, skal det ikke utstedes ferdigattest. Dette innebærer at byggverket kan tas i bruk lovlig uten ferdigattest, forutsatt at det ikke foreligger andre forhold som gjør bruken ulovlig. Det gjør ikke ulovlige bygg lovlige, de må fortsatt være bygget i tråd med reglene som gjaldt på søknadstidspunktet. Dersom det er gjort tiltak uten nødvendige tillatelser, eller i strid med gjeldende regelverk, må dette avklares og eventuelt rettes opp.

Det er mottatt flere sett tegninger fra kommunen. Tegninger av garasje fra 1999, tegninger fra 1973 gjelder tilbygg av bad/vaskerom og tegninger fra 1983 for tilbygg over 2 etasjer.
I henholder godkjente tegninger er det avvik på dagens planløsning og fasade. Dette gjelder ett av soverommene i 2 etasje og overbygg inngangsparti med platting.

"Soverom 2" i henhold til plantegning av 2 etasjen vedlagt salgsoppgaven, er opprinnelig byggemeldt som kott på hver side av trappen, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. I tillegg er det oppført tak over inngangsparti med platting, noe som utgjør en fasadeendring og som er søknadspliktig. Det foreligger ingen tegninger eller ferdigattest for tiltaket og konsekvens ved søknad til kommunen kan bli at tiltaket er ulovlig og må fjernes/rives. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 302237, tinglyst 13.05.1963, type heftelse: Bestemmelse om vei.
Rett til vei for gnr.112, bnr.178 over eiendommen gnr.112, bnr.111. Med flere bestemmelser.

Dagboknr 304556, tinglyst 16.10.1975, type heftelse: Elektriske kraftlinjer.
Elverket gis bruksrett over gnr.112, bnr.111 for over denne å føre en 20 kV høyspentledning eller den spenning som til enhver til tillates av hovedstyret for Vassdrags- og Elektrisitetsvesenet. Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Engelsviken forbindes av mange med sommer, sol og sjø. I Engelsvikenveien 11 vil du bo midt i det hele og nyte godt av nærmest umiddelbar nærhet til nettopp sjøen.

Lokalmiljøet har i senere år hatt stor tilflytting, men bevart mye av sin egenart og maritime atmosfære. På stille finværsdager sommerstid, før bygda våkner til liv, er en morgentur på Strandveien langs bukta nærmest obligatorisk. Underveis er det flere steder å sette seg ned og se ut over både bukta og fjorden. Vel verdt er det da kanskje å ta med noe godt å bite i fra kiosken på hjørnet eller fiskehandelen nede på brygga. Senere på dagen åpner både ett og to spisesteder samme sted.

Bademuligheter er det mange av, både rett fra svabergene og fra fine sandstrender som Solviken og Flåtaviken. Begge er innenfor gangavstand. Har du båt og får plass i nærområdet, får du samtidig et ypperlig utgangspunkt for dagsturer på fjorden. I den omfangsrike og vakre skjærgården utenfor Onsøylandet er det nærmest uendelig mange steder å fortøye båten.

I hverdagen er det praktisk at barnehage finnes i nærmiljøet og at skoleveien kan legges på trafikksikker gang- og sykkelvei. Holdeplass for både skolebuss og buss til byen finnes like nedenfor eiendommen. Med buss kan du være fremme i byen på kun 20 minutter, omtrent lik tiden du bruker med egen bil. Skal du med toget, er stasjonen i Råde et både pendlervennlig og tidsgunstig alternativ til stasjonen i byen. Reisetiden mellom Råde og Oslo S er fra kun 47 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 246 kvm.

Tomt opparbeidet med gruslagte biloppstillingsplasser, gjerder, gressplen og diverse beplantning.

Parkering skjer på egen tomt. Det er montert lader til EL-bil ved inngangspartiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Fredrikstad kommune krever at alle private septiktanker og slamavskillere tilknyttet offentlig avløpsnett kobles ut.
I brev datert 18.05.2006 er det gitt pålegg om utkobling av septiktank. Utkobling av septiktank må utføres av autorisert rørlegger, og vi minner om at arbeidet er
søknadspliktig i henhold til normalreglementet. Septiktanken må ikke nødvendigvis fjernes fysisk, men kan beholdes som et stakepunkt på ledningen etter utkoblingen.
I henhold til samtale med kommunalteknikk i Fredrikstad kommune løper det ingen dagsbøter slik det er nevnt i brev datert 06.10.2008.

Iht. selger ble septiktanken koblet ut før 2008 av rørlegger i Engelsviken, det kan virke som dokumentasjon på dette ikke er registrert hos kommunen. Konf. megler.

Det er et generelt påbud i området om utkobling av taknedløp som går ut i offentlig nett. Dette skal gå rett ut på bakken/eiendommen.

I henhold til informasjon fra Fredrikstad kommune datert 12.01.2026 omfattes eiendommen av kommuneplan "Kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035" med formål boligbebyggelse og samferdsel og teknisk infrastruktur, vedtatt 15.06.2023. Eiendommen omfattes i tillegg av reguleringsplan "Engelsviken i endring" med formål kjørevei og boliger, vedtatt 04.07.1985 med plannr. 212.

I henhold til reguleringsplankart er eiendommen mot nord inntegnet som parkeringsplass med oppmerkede plasser. Reg.kart er vedlagt salgsoppgaven.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22.935,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 7.513,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp utgjør a-konto forbruk på 138 kubikk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 16.100 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.160,-.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv og internett (250 Mbps) og har en avgift på kr 156,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 024 639,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 098 556,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

131 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
152 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 402 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bente Bjørkmann

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i denne delen av Fredrikstad kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om nedsatt konsesjonsgrense (rødt skjema).

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.    
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum

Vederlag:
Foto nikl. dronefoto: kr 4 400,00
Markedsføringspakke: kr 27 400,00
Markedsføringspakke rabatt: kr -7 400,00
Oppgjør: kr 7 500,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (forøvrig kr 3 500,00 pr. stik)

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig: kr 20 625,00
Eventuell boligselgerforsikring Gjensidige, seksjon: kr 29 977,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0197/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25197

Sist oppdatert: 16. mars 2026 kl. 13:15