Ragna Nielsens vei 28

Ragna Nielsens vei 28, 0592 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 131, seksjonsnummer 56, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
4. etasje 76 kvm: Entré, baderom, stue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 5 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
4. etasje 12 kvm:

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod på hhv. 6 og 5 kvm. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 14 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.12.2025 utført av Anticimex v/Stian Darell.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført oppført med grunn av betong. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Fasader utført i teglsteinsforblending. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, brannklasse EI30 og lydklasse Rw 38dB. Vinduer med karmer av tre og to- og tre-lags glass fra 1980. Balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 1980. Vannrør av kobber samt rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast samt støpejern. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - vesentlige avvik som følge av alder, slitasje, skader mv. som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel TG2.
- Servantskap og innredninger bærer preg av alder og slitasje, og det registreres svelleskader på servantinnredning og sprekk i porselen i vasken.
- Vinduets plassering i våtsone er uegnet. Fare for fukt i konstruksjon. Videre bruk av dusjkabinett anbefales.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Det registreres sprekker/riss i flere gulvfliser.
- Tettesjiktet/membran er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. TG2 gis med bakgrunn i alder.
- Eldre sluk uten klemring som kan medføre lekkasje i konstruksjonen.
- Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.

Kjøkken:
- Kjøkkenet har fått TG2 som en helhetsvurdering med bakgrunn i alder og slitasjegrad på innredning, overflater, røropplegg og ander installasjoner. Utskifting/oppgradering av hele kjøkkenet med innredninger og overflater bør påregnes.

Øvrige rom:
- Overflater i boligen (gulv, vegger, himling og innerdører) har fått TG2 som en helthetsvurdering grunnet alder og slitasje. Det registreres hakk og merker i parkett, riper og slitasje på gulvbelegg, vegg-til-vegg
teppe er slitt og har stedvis manglende vedheft mot underlaget. Veggoverflater bærer preg av alder og slitasje, tapet har stedvis manglende vedheft mot underlaget. Innerdører bærer preg av alder og slitasje, og glass i dør mot stue er knust.

Etasjeskille:
- Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 13 mm i stue. For øvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt, men må likevel ses i sammenheng med at dette er et eldre bygg.

Tekniske anlegg:
- Eldre anlegg/element/radiatorer med tilhørende vannrør uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand, og det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning.
- Stoppekraner er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand. Utskifting kan ikke utelukkes.

Elektrisk anlegg:
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring eller annen form for dokumentasjon på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Dører og vinduer:
- Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det registreres malingsavflassing på utvendige karmer. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Balkongdør er av eldre dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggeteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ga ikke utslag.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - mindre eller moderate avvik).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Boligen ble kjøpt/overtatt i 1956.
Boligen er et dødsbo og selges av arvinger. Selger har således ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Drømmer du om å skape din egen boligdrøm? Her kan du gjøre akkurat det!

Eiendomsmegler Krogsveen v/ Hanne Pettersen har gleden av å presentere Ragna Nielsens vei 28 - en lys og luftig toppleilighet, fullspekket med muligheter, ved markagrensen i et særdeles barnevennlig område. Tonsenhagen/Årvoll som område er svært populært for både barnefamilier og mennesker med sans for trening, tur og friluft.

Store vindusflater gjør at leiligheten oppleves både lys og luftig.
Balkong av god størrelse med usjenert beliggenhet, meget gode solforhold og fin utsikt.

Nærmere innhold:

STUE:
Stue av god størrelse, med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vinduer med en høy og fri utsikt, noe som gir en god atmosfære å oppholde seg i. Her er det god plass til sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Rommet er romslig, gjennomgående og har en spennende form hvor man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. Gulv, vegg- og himlingsflater bærer preg av alder og slitasje, noe som byr på muligheten til å gi stuen akkurat det uttrykket du ønsker! Fra stuen er det direkte utgang til en herlig balkong med sol nesten hele dagen.

BALKONG:
Fra stuen er det videre adkomst til en romslig, vestvendt balkong hele 12 kvm! Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og eller gassgrill. Fra balkongen er det fri utsikt over nærområdet. På årets varme dager fungerer balkongen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Markise er montert og gjør balkongen deilig sval på de solfylte dagene. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager vel som flotte kvelder. Balkongen byr på sol fra tidlig ettermiddag til sen kveld. I følge solkart er solen på balkongen fra ca. 14.00 til 21.00 midtsommers.

KJØKKEN:
Kjøkken med sjarm og karakter! Innredningen har profilerte fronter og oppvaskkum med utslagsvask. Innredningen har fått TG2 som en helhetsvurdering grunnet alder og slitasje, og en oppgradering bør vurderes. Det er lagt fliser mellom kjøkkenbenk og overskap som sørger for en enklere rengjøring. Under overskapene er det satt inn belysning og stikkontakter. Frittstående komfyr med platetopp, ventilator på vegg tilkoblet avtrekkskanal og integrert mikrobølgeovn. Her har flere åpnet opp mellom kjøkkenet og stuen, for en mer åpen kommunikasjon med spisestuen - mulighetene er mange!

SOVEROM I:
Hovedsoverommet er av god størrelse, med plass til dobbeltseng og garderobeløsning samt kontorlsøning etter eget ønske og behov. Stort vindu som slipper inn godt med lys og gjør rommet luftig - her kan du sove med vinduet åpent hele året.

SOVEROM II og III:
Boligens andre og tredje soverom er begge av god størrelse og er således fleksible i bruk. Fungerer naturligvis svært godt som både barne- og ungdomsrom, gjesterom eller kontor. Begge soverommene har godt med lysinnslipp fra stort vindu. På det ene soverommet er det montert en garderobe.

BADEROM:
Flislagt baderom med behov for oppussing. Badet har gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Heldekkende servant med skapinnredning under og speilskap med belysning og stikkontakt over. Vegghengt skapinnredning for oppbevaring. Videre er baderommet innredet med dusjkabinett med skyvedører og gulvstående toalett.

ENTRÉ:
Lys og romslig entré med plass til både sko- og yttertøy i plassbygd garderobeløsning. Fra entreen er det direkte adkomst til leilighetens øvrige rom, dette understøtter leilighetens gode planløsning.

DIVERSE:
- Varmtvann, fyring, kabel-tv og internett (grunnpakke) inkludert
- Loftsbod på 14 kvm gulvareal og kjellerbod på 6 kvm
- Felles sykkelbod med plass til lagring av sportsutstyr som sykler, akebrett og barnevogn - boden har egen dør ved inngangsparti og har trappefri adkomst
- Stor smørebod
- Selger eier en garasjeplass i Tonsenhagen Garasjelag som kan kjøpes separat for kr 350.000,-*

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken blir stående.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er av eldre dato, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann med oppvarming via vannbåren varme til radiatorer. Elektrisk gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1956.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et arkivkort som henviser til at det ble gitt ferdigattest 26.06.1959. Iht Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

I tillegg foreligger det ferdigattest på fasadeendring og utvidelse av balkonger datert 21.11.2014 og ferdigattest på demontering og remontering av 21 feil monterte branndører datert 22.11.2019. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 49850-2, tinglyst 19.08.1985, Erklæring/avtale: Panterett til sameiet på kr 25.000,- som sikring for ikke-betalte felleskostnader.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vei og bestemmelse om vann og kloakk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen ligger i et populært og barnevennlig boligområde på Tonsenhagen med marka som nærmeste nabo. Lillomarka starter rett ved blokka og gir deg muligheten til å koble av fra byens mas i flotte rekreasjonsomgivelser. Bilfrie skogsveier og turstier strekker seg milevis innover, det samme gjør skiløypene! Her er mulighetene nærmest ubegrenset for de som er glad i å sykle, gå på ski eller spasere turer. Fra leiligheten er det en flott gåtur opp til Grefsenkollen, med sine slalåmbakker om vinteren og terrengsykling og bademuligheter om sommeren. Også kort vei til Linderudkollen og Lilloseter med matservering.

Store grøntområder i nærheten av leiligheten med kunstgressbane, grusbane og volleyballbane.

Fra leiligheten er det ca. 6 minutters gange til Tonsenhagen Torg med KIWI matbutikk, apotek og den koselige kaféen Kaffehjørnet. Rett ved torget finner du også badedammen hvor man kan ta seg en dukkert på varme sommerdager. Badedammen blir i år oppgradert med blått flagg. Blått flagg symboliserer en trygg vannkvalitet og et sikkert badested, i tillegg til økt fokus på bærekraft og miljø.

I nærheten har du også Linderud senter med et stort utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet matbutikk, vinmonopol og apotek.

God offentlig kommunikasjon på Tonsenhagen, med blant annet 31-bussen til sentrum. Denne linjen har vanligvis avganger hvert 6. minutt og går 24/7. Du er på Grünerløkka på ca. 14 minutter og på Oslo S på ca. 18 minutter. Herfra går også 25-bussen til Majorstuen, 26-bussen til Bislett og 60-bussen til Vippetangen.

Dette er en bolig for deg som vil bo sentralt med kort reisetid til byens pulserende liv, samtidig som du bor i vakre, rolige og grønne omgivelser rett ved marka!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole (6 min).
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Skauen barnehage (1-5 år) 5 min
Kolåsbakken barnehage (1-5 år) 6 min
Tonsenhagen barnehage (1-5 år) 7 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6.372 kvm som tilhører sameiet. Tomt opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

*Selger eier en garasjeplass i Tonsenhagen Garasjelag som kan kjøpes separat for kr 350.000,-.
Garasjen ligger ca. 50 meter fra inngangsdøren, og er merket med nummer 1509.
Garasjen har en gulvflate på ca. 15,4 kvm. Størrelse garasjeport: ca. 2,52 meter x 2,38 meter (oppmålt av selger).
Garasjeanlegget ble rehabilitert i 2021/2022.
Det må betales et eierskiftegebyr på kr 1.200,- samt fellesutgifter som per dags dato er på kr 400,- pr mnd.
Garasjen er ikke befart av takstmann og ved eventuelt kjøp så overtas garasjen slik den fremstod på visning.

Det er mulig å leie lader og opprette abonnement gjennom Elaway (tidligere Ladeklar). Selger betaler kr. 268,- pr mnd estimert etter sitt forbruk.
All info vedrørende bestilling av elbil lading fås fra garasjelagets hjemmeside: http://tonsenhagen-garasjelag.com/.

Dersom du ønsker å kjøpe en ekstra garasjeplass kan dette kjøpes i Rødberget Garasjelag SA , et lukket garasjeanlegg som ligger i kort gangavstand fra leiligheten.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser (pt. gratis gateparkering).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Ragna Nielsens vei) via privat vei foran blokken med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-612 (V060159) datert 06.01.1959 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Marka - Årvollbassenget - Vann- og avløpsetaten foreslår å regulere Årvollbassenget til bebyggelse og anlegg - vannforsyningsanlegg (under terreng) og landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) med mer (på terreng). Hensikten er å sikre eksisterende og planlagte vannforsyningsanlegg mellom Oset vannbehandlingsanlegg og Groruddalen. Planforslaget ble lagt ut til høring 24 februar og har høringsfrist 7 april. Saksnummer 202452124.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Reguleringsplanen er til offentlig høring og politisk behandling. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Fellesutgiftene er kr 6 779,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, fyring, grunnpakke tv og internett, renter og avdrag andel fellesgjeld, trappevask, vaktmester, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig og ble sist justert 01.01.2026.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører. Kapitalkostnader utgjør kr 1 600,- pr. mnd.

Boligen er tilknyttet Telia, via Årvoll kabelnett som leverandør av kabel-tv og internett. Dekoder må bestilles selv.
En grunnpakke er inkludert i felleskostnadene og du kan velge mellom to forskjellige;

- Alternativ 1: TV + internett: TV med kanalpakken Start 35 + bredbånd 50/50 Mbps. Alternativ 1 leveres automatisk til alle som ikke har avtalt alternativ 2.
- Alternativ 2 : Kun internett: Bredbånd 1250/500 Mbps (uten TV-tjenester). For å velge alternativ 2: Bestill ved å ringe Telias kundesenter, telefon 924 05 050.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men det tilkommer ikke eiendomsskatt på leiligheten pt.

Megler har ikke fått opplyst nåværende eiers strømforbruk, men tilsvarende andeler i sameiet har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2.000-5.000 kwh. pr. år.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 321 247,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 284 988,-.
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 19 897,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 251 386,- pr. 02.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 11 109 580,- pr. 02.12.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: OBOS01-98208258397
Rentesats per 02.12.2025: 6,30%
Innfrielsesdato: 30.08.2053
Kapitalkostnader: kr 1 600,47,-

Sameiet har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

6 480 000,00 Prisantydning
251 386,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 731 386,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

168 270,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
179 310,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 910 696,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Hansen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tonsenhagen 5, med sameiebrøk 917/53720.
Sameiet består av 56 seksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Forsikring i If Skadeforsikring Nuf med polisenr. 564684.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i sameiet. Dyreholdet skal være forsvarlig og ikke til ulempe for andre beboere.

Sameiet dekker utbedring av sluk og membran ved slukskift med kr. 15.000,-. Kriteriet er at jobben gjøres av godkjente fagfolk med riktig tiltaksklasse og at spesifisert kvittering sendes til sameiet. En slik jobb er også søknadspliktig til plan- og bygningsetaten.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Maling og oppussing av oppgangene
2018: Fasade inn- og utvendig. Nye branndører og nye systemlåser
2007 - 2008: Fasade og takrehab. m.m.

Planlagte påkostninger:
Det er ikke vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil medføre en økning av fellesgjeld. Styret opplyser pr. 04.12.2025 at det vil bli en økning av felleskostnadene 1 januar 26 (denne er allerede hensyntatt i felleskostnadene) på 5% som utgjør kr 323,-. Videre opplyses det om at sameiet vil sjekke mulighetene for bytte av vinduer om noen år, dette kan føre til økning i felleskostnader og fellesgjeld.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk   kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet eksklusiv boligselgerforsikring Gjensidige 4,58 i promille - frivillig  kr 10 750,-
Foto - Lasse Lerdahl kr 8 750,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0203/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25203

Sist oppdatert: 27. desember 2025 kl. 11:16