Herkulesvegen 32

Herkulesvegen 32, 2165 HVAM
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 79, bruksnummer 87

Totalt bruksareal BRA: 215 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjelleretasje 84 kvm: 3 boder, bad, badstue, vaskerom, 3 soverom, kjellerstue.
1. etasje 86 kvm: Entré, bad, 2 soverom, stue, spiseplass, kjøkken.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 45 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 51 kvm: To balkonger og terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.05.2026 utført av Anticimex AS v/Jan Olav Morell-Nielsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 2000 over to etasjer, 1. etasje og kjeller. Bygget har grunnmur av betong, yttervegger av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med stående trekledning, og etasjeskillere av trekonstruksjoner med støpt gulv mot grunn. Boligen har saltak i trekonstruksjoner, og loftet er et uinnredet kaldt loft med synlige bjelker og taksperrer av treverk. Yttertaket er belagt med takstein fra byggeår, med undertak av asfaltpapp. Takrenner, nedløp og pipebeslag er i metall. Boligen har vinduer, balkong- og terrassedører med karmer og rammer av tre fra byggeår. Entrédøren har elektronisk kodelås og overbygg. Innvendig er det profilerte og glatte innerdører. Det er en innvendig trapp i tre, og utvendige trapper i tre på begge sider av huset. Fra stuen er det utgang til to balkonger på 9 m² hver, og fra entréen er det utgang til en terrasse på 33 m². Både balkonger og terrasse er i trekonstruksjoner. Det er en elementpipe fra byggeår med en peisovn i stuen.

Det er en frittstående garasje oppført i 2001. Bygningen er en uisolert trekonstruksjon med liggende trekledning. Den har saltak i trekonstruksjoner, og yttertaket er tekket med takstein.

Sikringsskap er plassert i entré. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering bad 1 etasje: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig, og det er svelleskader på utforing til vindu. Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt og det registreres enkelte svanker/fordypninger som i praksis er mindre områder med motfall. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
- Helhetsvurdering bad kjelleretasje: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen ved dusjkabinett på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Ved tilfeldig valgt punkt er lokalfallet (høydeforskjellen) ved badekar målt til 3 mm over en avstand på 80 cm. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
- Helhetsvurdering vaskerom: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Ildsted har ingen underliggende ubrennbar plate.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) har betydelig slitasje, og det er registrert skader.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappene viser tydelige tegn til høy slitasje, elde og skader, som skjevhet og knekt trinn/terrassebord.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.

Tekniske anlegg
- Varmesentral (fyrkjeler, fjernvarme, pelletsanlegg og lignende varmesentraler): Det foreligger ingen dokumentasjon på utført service på anlegget. Ettersom tilstandsvurdering krever spesialkompetanse, vurderes slike anlegg hovedsakelig ut fra tilsynsrapporter og lignende dokumentasjon, noe som i dette tilfellet mangler.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen eller hjørnebord (ytterhjørner). Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på terrasse- og balkongdører: Dører henger skjevt og tettelister/pakninger tetter ikke skikkelig.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra stigetrinn som ligger på taket, med den begrensning dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert mye mose på taket.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og fraviker fra bestemmelsene i NS 3600.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen er åpen i toppen, noe som betyr at det ikke er etablert utvendig beskyttelse mot at regnvann kommer inn i pipeløpet.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Det registreres tegn til skader og feil på bjelkelag på konstruksjonsoppbygningen til terrassen.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og avviker fra bestemmelsene i NS 3600. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur. Det kan ikke utelukkes at forholdet fortsatt er under utvikling.

Andre byggverk - Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Helse, miljø og sikkerhet

Utvendig trapp - Rekkerkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forstøtningsmur - Rekkerkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på det elektriske anlegget. I 2020 ble det montert spotter i stue og entré av Dal elektriske, og det ble montert elbillader av Oneco elektro. I 2021 ble det montert varmepumpe av Coop obs, og i 2024 ble garasjeportmotoren byttet av Portspesialisten. Selger opplyser å ha dokumentasjon på alt arbeidet. I 2023 ble avløpsrøret på kjøkkenet spylt av Spylehuset på grunn av tilløp til tett avløp. Selger opplyser å ha dokumentasjon på dette. Selger opplyser at det mangler gulvplate under ildstedet i hovedetasjen. Alle tre verandadørene har en skjevhet og kan trekke kald luft på vinterstid. Selger beskriver dette som en kosmetisk feil/skjevhet uten bruksbegrensninger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Gjerde rundt tomten utbedres mai/juni 2026

2025:
- Reparasjon av varmepumpe (byttet viftemotor i innedel og utført trommelrens).

2024:
- Elektrisk garasjeportåpner installert.

2021:
- Varmepumpe montert i stue.

2020:
- Utvidelse av elektrisk anlegg (ny kurs til sikringsskap).
- Elektrisk arbeid utført.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2023:
- Spylt avløpsrør kjøkken (utført av Spylehuset).

Enebolig oppført i 2000 over to plan. Kjøkkeninnredningen ble fornyet i 2011. Boligen varmes opp med en kombinasjon av elektriske panelovner, peisovn i stuen, luft-til-luft-varmepumpe fra 2021, og en avtrekksvarmepumpe. Det er elektrisk gulvvarme i entré og på begge bad, samt luftbasert gulvvarme i de fleste rom i kjelleretasjen. Begge bad og vaskerom er fra byggeåret.

KJØKKEN:
Innredning fra 2011 med profilerte fronter og kjøkkenøy. Benkeplate i tre og stein med nedfelt kjøkkenvask. Belysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryser. Mekanisk kjøkkenventilator i overskap.

BAD 1. ETASJE:
Baderom fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Utstyrt med vegghengt servant med armatur, speilskap med overlys, dusjhjørne med forheng og vegghengt dusjarmatur, samt gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk.

BAD KJELLERETASJE:
Baderom fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Utstyrt med vegghengt servantinnredning med dobbel, ovenpåliggende servant, speilskap med overlys og stikkontakt, og et vegghengt høyskap. Dusjkabinett med regndusj, badekar med vegghengt armatur, og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk.

VASKEROM:
Vaskerom fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme. Utstyrt med gulvstående servantinnredning, gulvstående høyskap og opplegg for vaskemaskin. Fordelerskap for rør-i-rør-system, varmtvannsbereder på 180L fra 1995 og avtrekksvarmepumpe er plassert her. Mekanisk avtrekk.

Overflater:
Gulv: Fliser, parkett og laminat.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Takplater.

Lagring:
Boligen har tre boder i kjelleretasjen. I tillegg er det en frittstående, uisolert garasje på 45 m² oppført i 2001.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin, komfyr, mikrobølgeovn, kjøleskap/hjørne og fryser.
Yale Doorman elektrisk kodelås medfølger også handelen.

Elektrisk oppvarming skjer med panelovner. Boligen har varmepumpe plassert i stue, montert i 2021, og en avtrekksvarmepumpe (varmesentral) plassert i vaskerom som også fungerer som varmtvannsbereder. Det er gulvvarme/varmekabler i entré og to baderom, samt gulvvarme i kjelleretasjen i alle rom foruten boder. Deler av boligen har vannbåren gulvvarme. I stuen er det ildsted (peisovn med glassdør).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er oppført i 2000.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men det er utstedt midlertidig brukstillatelse for enebolig i 2 etasjer, datert 13.12.2000. Tillatelsen var tidsbestemt og gyldig frem til 15.09.2001. Tillatelsen er gitt med vilkår om gjenstående arbeider: Tilhørende utomhusarbeider gitt i tillatelsen. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det er utbygger/tiltakshavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger før midlertidig brukstillatelse løper ut på tid. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført innen fristen kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner; så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk.

For garasjen foreligger et "Vedtak - Melding om tiltak" for nybygg, datert 13.08.01. Dette er en tillatelse til å starte byggearbeidene. Det er ikke funnet ferdigattest eller brukstillatelse for garasjen. Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår:
- Det må sendes inn situasjonskart med målestokk 1:500.
- Garasjen må plasseres i henhold til bebyggelsesplan B2.1.
- Det er ikke tillatt å overbygge vann- og avløpsledninger eller kabler i grunnen.
- Bygningsmyndigheten skal varsles når tiltaket er ferdig.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 24.05.2000. Tegningene samsvarer med dagens bruk av rommene. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente fasadetegninger og dagens situasjon. Det er etablert to balkonger med utgang fra stuen. Disse er ikke vist på de godkjente fasadetegningene. Endring av fasade, herunder oppføring av balkong, er normalt søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et attraktivt, solrikt og barnevennlig boligområde på Neskollen i Nes kommune. I nærheten ligger barnehager og Neskollen barneskole. Det er bussordning til Vormsund ungdomsskole, og nærmeste videregående skole ligger på Hvam.

Neskollen et idrettsanlegg med kunstgress- og grusbaner, tennisbane og nyere friidrettshall. Nes Golfklubb holder til på Rommen Golfpark ved Vormsund.

Hvam har også eget idrettslag der friidrett, håndball, fotball, bordtennis, klatring, barneidrett, mosjon og folkehelse står på agendaen, altså er det noe for enhver. Hvam idrettspark er et flott anlegg med tur- og joggeløyper, og her ligger en flerbrukshall der Nes Arena treningssenter holder hus. Hallen har også klasserom og lokaler for private arrangementer.

Det er ikke lange bilturen til Nes rideklubb som har et aktivt og profesjonelt hestemiljø, hvor det blant annet arrangeres knøttekurs, rideleir, stevner og juleshow. På Årnes ligger Nes Kulturhus, som er et moderne flerbrukshus med tre kinosaler og forskjellige kulturaktiviteter.

Hvam byr på store rekreasjonsarealer med fine tur- og sykkelstier, samt skiløyper om vinteren. En turvei på ca. 2 km, passende for små barneføtter, fører opp til Tolvstein. Her er det flott utsyn til Odalen, Årnes, Borgen, Gjerdrum og tårnet på Gardermoen. Fra Tolvstein kan du ta turen videre inn til Hvamsetertjernet - et populært badested med liten strand og flytebrygge.

Det går buss fra Neskollen, og nærmeste holdeplass ligger ca. 1 km fra boligen. Det er togstasjon på Årnes som betjener alle togene på Kongsvingerbanen. Rema 1000 og Coop Extra er de nærmeste matbutikkene. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Amfi Eurosenteret på Vormsund og Amfi Årnes et variert utvalg av butikker. Jessheim Storsenter, Lillestrøm, Strømmen og Oslo ligger for øvrig godt innen rekkevidde.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 940,8 kvm. Tomten er opparbeidet med belegningsstein, biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantning. Terrenget er tilnærmet flatt og i to nivåer. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Nes kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en frittstående garasje og biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløp via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Eiendommen har privat vannverk som vannkilde.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (feltnavn B2.1.6) i henhold til reguleringsplan Neskollen B2.1 (ID: 023699111), datert 07.09.1999, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Nes kommune 2024 - 2036 (ID: 2021021), vedtatt 19.03.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 1.1.2 gjelder kommuneplanen foran reguleringsplaner vedtatt før 01.01.2012. Reguleringsplaner vil uansett alltid gjelde foran kommuneplanen for bestemmelser om byggegrenser, utnyttelsesgrad og byggehøyder, samt områder regulert til friområder, lekearealer, grøntområder og bevaring.

Kommuneplanens bestemmelser § 6.1 stiller krav om geotekniske undersøkelser: "I alle områder under marin grense skal det i plan- og byggesaker foretas en vurdering av faren for kvikkleireskred. Det skal dokumenteres at krav om sikkerhet mot kvikkleireskred er ivaretatt i henhold til byggteknisk forskrift § 7-3 og NVEs veileder 1/2019 Sikkerhet mot kvikkleireskred, før tiltak igangsettes."

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 966,56 for 2025. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 12 692,42.

Eiendommen er tilknyttet privat vannverk og er ikke tilkoblet offentlig vann.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør avløpsgebyret kr. 10 099,20 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 079 252,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 317 009,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 636 pr år.

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
146 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
165 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 946 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 965 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emil André Ulviken og Lotte Bulling Trøen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.
Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 59 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Krogsveen.no, Hjem.no, Finn.no, ukens bolig og Smartannonsering (Sosiale medier)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 096,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 33 403,50
Foto inkludert drone av fasade   kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0050/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2650

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 13:36