Busebakken 44

Busebakken 44, 3442 HYGGEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 261, bruksnummer 271, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 47 kvm

BRA-i:
1. etasje 35 kvm: Gang, toalettrom, kjøkken, spisestue, stue og to soverom.

BRA-e:
Ute i hagen/terrasse: 12 kvm: Bod og redskapsbod.

Åpent areal:
1. etasje 48 kvm: Terrasse og markterrasse

Hytta har et totalt gulvareal (GUA) på 40 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 35 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.06.2025 utført av Rune Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.   Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og gulv mot grunn av naturstein, betong og søylefundamenter. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av terkonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med papp.. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 3:
- I kryppekjeller, grunnet bjelkelag ned mot krypkjeller under spisestue er det ikke montert isolasjon og vindtetting.
- Helhetsvurdering av utvendig trapper, grunnet overflatebehandlingen er slitt og skjevheter påvist på trapper.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
- På kjøkken: Ventilasjon, grunnet at det er ingen. Overflater gulv, grunnet stedvis riper/hakk. Innredning, grunnet benkeplate har avflassinger og er løse.
- Overflater himling på toalettrom, grunnet hull etter tidligere lufterør.
- I øvrige rom: Ventilasjon, grunnet den stedvis ikke er tilfredsstillende. Overflater gulv, grunnet preg av slitasje og noe sprekker i skjøter på tregulv. Innerdører, grunnet dørblad til innerdører ved soverom har kontakt med dørterskel.
- I krypekjeller: Utvendig inspeksjon er gitt tg2, grunnet at deler av den ikke er inspisert og det kan ikke utelukkes at det er skader. Innvendig inspeksjon, grunnet fare for svikt/skjevheter i ovenpåliggende konstruksjon, tilsig av fukt i grunn og det er ikke etablert fuktsperre mot grunn.
- Etasjeskiller, grunnet skjevhetsmåling.
- Elektrisk anlegg, grunnet manglende samsvarserklæring på deler av utført arbeid.
- Fasader ink. kledning, grunnet det ikke er montert musesperre bak kledning. Vindskier og dekkbord har mangel på overflate behandling. Det er ikke montert vindskier og dekkbord på deler av gamle delen av hytta. Vindusomrammingen har stedvis glipper mot vinduskarm.
- Terrassedør, grunnet slitasje og elde. Dørbladet har kontakt med dørterskel.
- På yttertak: Tekking , grunnet symptomer på elde og slitasje. Beslag, grunnet det ikke er monters nedløp på gammel del av hytte.
- Sørvest-vendt markterrasse, grunnet overflatebehandling er slitt og noe svikt i enkelte bord.
- Drenering, grunnet det er ingen drenering, kun naturlig.
- Frittstående utebod, grunnet en forenklet vurdering på slitasjegraden.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger opplyser om i egenerklæringsskjema at:
- Det er ikke installert innlagt vann på våtrom.
- Pipe murt igjen på tak pga dårlig forfatning
- Ref ferdigattest Røyken Kommune 5426/96. Jeg byttet senere selv vegg mot sør, inkl. vinduer for noen år siden. Ny kledning på vegg mot nord bak kjøkken for ca. 2 år siden. Pipe gjenmurt på tak i år. Lufterør fra tidligere toalett fjernet og tettet på tak i år.
- Nytt inntak og oppgradering av sikringsskap - Utført av Nopek Elektro
- Samsvarserklæring på elektrisk anlegg ligger i boligmappa.no
Se utfyllende tekst i egenerklæringsskjema.

Kjøkken:
Enkelt kjøkken med innredning med glattefronter og. Gulvet er lagt med laminat og vegger- og himlingsflater lagt med panel.
Bordkomfyr med stekeovn og 2 kokeplater og kjøleskap følger med.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Stue:
Åpen og luftig stue med god plass til både sofagruppe og diverse. Stuen er "delt" inn i stue og spisestue og spisestuen har godt med plass til større spisebord, som er spesielt hyggelig i sammenkomster med familie og venner.

Toalettrom:
Toalettorm fra tilbygg fra 1996. Rommet har en enkel standard med gulvstående forbrenningstoalett og dusjkabinett med vanntank til påfylling med vann. Gulvet er lagt med laminat, vegger med malt panel og panelbord i himling.

Soverom:
Fritidsboligen har 2 soverom, med begge plass til køyeseng eller enkeltseng.

Uteområde:
Tomten er særdeles vakker om sommeren og er omkranset av natur på alle sider.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Forbrenningstoalett følger med.

Fritidsboligen varmes opp med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden ca 1955.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for den opprinnelige hytta. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over hoveddelen av eiendommens lovlighet.
Det er ferdigattest på tilbygg, datert 06.11.1996. Tilbygget består av noe ekstra areal på terrasse og gang, toalettrom og begge soverommene. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 403319, tinglyst 29.07.1971, type heftelse: bestemmelse om opparbeidelse og vedlikehold av veg - Det er et veilag
Dagboknr 497280, tinglyst 09.05.2022, type heftelse: Jordskiftesak 21-044118RFA-JVVI7JDRA Geitmyråsen naturreservat Vestre Viken jordskifterett Gjelder denne registerenheten med flere
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

 
Eiendommen har tinglyst veirett. Rettigheten er tinglyst på gnr261/bnr7, dagboknr 405748, tinglyst 28.11.1970

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen overtas slik den fremstod på visning med tilbehør og løsøre og uten ytterligere vasking. Dog med forbehold om følgende gjenstander.
- Brunt skap i gangen med innhold
-2 pinnestoler fra spisestue
- Bilder og speil i stua

Eiendommen har en flott beliggenhet i et stille, rolig og barnevennlig område, med en fantastisk utsikt over Drammensfjorden. Den kan by på gode solforhold og har både fjorden og skogen i umiddelbar nærhet.
Hernestangen byr på yrende liv om sommeren med populær sandstrand, HIF vannsport med instruktør (vindsurfing, SUP). Båthavna ligger også her. Ellers består Gjerdal av spredt boligbebyggelse med en del sommerhytter. Flotte rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter.

Nærmeste tettsted blir Hyggen med blant annet barnehage, barneskole og SFO, Hyggen idrettsforening som tilbyr alt fra allidrett til fotball, Hyggen speidergruppe, mm. For ytterligere info og tilbud se www.Hyggenif.no. Hyggen har også en populær sandstrand om sommeren, med restaurant i sentrum.
Ca. 10 minutter med bil til Røyken sentrum hvor du har kjøpesenter, Røyken togstasjon med hyppige avganger retning Oslo, Røyken Videregående, og Kjekstad golfklubb for å nevne noe. Ca. 20 minutter med bil til Drammen og 25 til Asker. Under 10 minutter kjøring til Klokkarstua hvor du har Kiwi og bensinstasjon.
Bussforbindelse retning Drammen og Oslo, og mot Hurum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det parkeres på nedsiden av eiendommen, på veiareal noen få meter fra gangsti opp til eiendommen. Dette er noe eier og tidligere eiere har gjort i alle år. Det er tinglyst veirett frem til eiendommen men det foreligger dog ikke noe tinglyst rett om parkering på annen manns grunn. Kjøper overtar ansvaret og risiko for dette.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for velet.
Veien går ikke hele veien opp til boligen og det er adkomst via sti.

Eiendommen er tilknyttet kommunal sommervann via private stikkledninger. Det er et felles lag i hyttefeltet som drifter dette fra offentlig og frem til tomtene. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Eiendommen er ikke tilkoblet avløpsledning.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 13.06.2023 er avsatt til: 1.402kvm til nåværende boligbebyggelse og 18kvm til båndlegging etter lov om naturvern.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 5.664,- for 2024. I dette inngår gebyr for sommervann, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har brukt hytta lite siste årene og har derfor hatt et strømforbruk på 76 kwh. pr. år. Dette er et lavt forbruk og kjøper må belage seg på et merkbart større forbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 3.046,-
Velavgift / veiavgift er kr. 2.000,- pr. år.
Boligen er ikke tilknyttet internett og tv.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 79 833,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

1 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

32 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
53 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 343 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ellen Moss og Gunnar Eldevik

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Veilaget Busebakken SA Velforening.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 16-0061/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR16.2561

Sist oppdatert: 14. juni 2025 kl. 14:44