Erling Michelsens vei 28A

Erling Michelsens vei 28A, 1061 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 110, bruksnummer 51
Andelsnummer 23, Søndre Fjeldstad Borettslag, organisasjonsnummer 847853352

Totalt bruksareal BRA: 107 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entré, kjøkken, og stue
2. etasje 51 kvm: Gang, bad, vaskerom, bod og 3 soverom

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod med gulvflate på ca. 5 m2

Åpent areal:
1. etasje 30 kvm: Terrasse

Boligen disponerer en innvendig bod, og en utebod på 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.01.2026 utført av Ole-Christian Eng.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Flermannsbolig bygget i 1982. Bygningen antas fundamentert med betong til fjell/stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger antas
oppført med betong, utvendig med liggende kledning. Takkonstruksjon antas å være med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på at totalt 3 bygningsdeler er tildelt TG3. Dette gjelder:
- Etasjeskillere grunnet målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik
- Pipe/ildsted grunnet påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Vaskerom: Må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Videre er 7 bygningsdeler tildelt TG2:
- Gulv grunnet overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente
- Gulv mot grunn: målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.
- Grunnmursvegger: utforede grunnmursvegger anses å være risikokonstruksjon
- Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum
- Avtrekk kjøkken: kun kullfilterventilator på kjøkkenet
- Fordelerskap: mangler en propp i bunnen i fordelerskapet
- Varmtvannstank: det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter må sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

Liste over arbeid som har utført i huset i løpet av perioden selger har bodd her:

Laget spiler til trapp inne sommer 24
Byttet ut noen plank på platting sommer 24
Totaloppussing av bad juni 2023
Fikse rørbrudd under gulv i regi av borettslaget oktober 2025
Installere peis vår 2023
Fikse rørbrudd i tak stue des 2025
Malt samtlige soverom, oppholdsrom og gang feb 2023
Installere garderobe og skap hovedsoverom 2023/24
Malt tak samtlige soverom feb 2023
Beiset hele huset + bod + rekkverk sommer -25
Byttet vindu + ytterdør i regi av borettslaget vår -25

Rekkehuset har en praktisk og funksjonell planløsning med store oppholdsrom, og en egen sone for soveværelser og bad.

1. ETASJE
Boligens første etasje er et naturlig samlingspunkt, og består av stue, kjøkken og utgang til en romslig balkong. Stue og kjøkken-området brer seg over nærmest hele etasjeplanet.

STUE
Det er god plass til sofa, salongbord og TV-seksjon. Herfra er det utgang til en herlig uteplass. Stuen er romslig og man kan enkelt møblere i soner. I overgang mellom stue og kjøkken er det naturlig å møblere med et spisebord. Peis varmer godt på årets kjøligere dager.

TERRASSE
Her kan årets varmere dager nytes, med plass til ønsket utemøblement. Uteområdet er pent opparbeidet med tujahekker som skjermer for innsyn. Den store uteplassen er perfekt for å samle venner og familie, og nyte sommerdagene i eget hjem.

KJØKKEN
Kjøkkenet er av profilerte fronter og benkeplate av stein, med underlimt vaskekum. Kjøkkenet er velutstyrt med integrerte hvitevarer bestående av integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, micro og stekeovn. Det er montert komfyrvakt. Kjøkkenet er utstyrt med funksjonelle AEG hvitevarer og Electrolux oppvaskmaskin. Det er rikelig med oppbevaringsplass i skuffer og skap og den store benkeplaten er en god arbeidsbenk for matlaging.

ENTRÉ
Velkommen inn! Entréen gir et umiddelbart godt førsteinntrykk og har god plass til å henge fra seg yttertøy og sko i en ryddig og organisert løsning.

2. ETASJE
Boligens andre etasje består av 3 soverom, bad, vaskerom og bod.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i en romslig garderobeløsning som forenkler hverdagens kaos.

SOVEROM II & III
Boligens andre soverom er også av god størrelse og passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor- alt etter eget ønske og behov. Her er det også gode oppbevaringsmuligheter.

BAD
Badet er pent flislagt på gulv og vegger med elektrisk gulvvarme.

BOD
En romslig, innvendig bod med rikelig oppbevaringsplass forenkler hverdagens kaos. Her kan man enkelt holde system i sesongklær med enkel tilgang.

VASKEROM
Vaskerommet er også et praktisk rom som forenkler hverdagen, og har flere løsninger som gjør klesvasken enklere. Innredet med vaskeromsinnredning med nedfelt vaskekum, og opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke eiendommen:

Taklampe på barnerom medfølger ikke.
Vegghylle i eik på kjøkken medfølger ikke.
Små svarte vegghyller i stue medfølger ikke.
Vegghengt speil i gang oppe medfølger ikke.
Bokhylle i stue medfølger ikke.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og peis.

Det foreligger ferdigattest datert 14.10.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras boligen fri for pengeheftelser med unntak av:
Fellesobligasjon for boretts innskudd.
Dokumentnummer: 1982/5874-1/105. Tinglyst: 03.03.1982.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vannledninger, veg, kloakk m.m.

Videre er det tinglyst en rettighet som omhandler adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selgers beskrivelse av det mest positive med eiendommen:

Boligen byr på en svært god planløsning med romslige og innbydende oppholdsrom i første etasje. Den åpne løsningen mellom kjøkken og stue gir en luftig og sosial atmosfære, der det er lett å være sammen enten man lager mat, har gjester eller bare nyter hverdagen.

Fra stuen er det utgang til en stor og solrik uteplass med rikelig platting. Her er det god plass til flere sittegrupper, grill og sosiale soner, noe som gjør uteplassen perfekt både til rolige morgener og hyggelige sammenkomster med familie og venner.

Boligen har romslige soverom som gir god plass til både seng og oppbevaring. Badet er nylig pusset opp og fremstår moderne og delikat. I tillegg har boligen praktiske løsninger som eget vaskerom og en walk-in closet, som gir en funksjonell og ryddig hverdag.

Beligenheten er et stort pluss. Boligen ligger rett ved skogkanten, med skiløyper og flere skogstier like utenfor døren. Her har man direkte tilgang til Østmarka, med flotte turmuligheter året rundt, enten man liker ski om vinteren eller turer i marka resten av året. Borettslaget ligger på Ellingsrud vest og er kjent for et trygt og barnevennlig miljø, med mange barnefamilier og gode oppvekstvilkår.

Dette er en bolig som kombinerer praktiske kvaliteter, gode romløsninger og en fantastisk nærhet til naturen- perfekt for både familier og de som ønsker en sosial og komfortabel hverdag i grønne omgivelser.

Borettslaget ligger på grensen til Østmarka og innbyr til et rikt tur- og friluftsliv med flotte turstier, lysløype, samt bade- og fiskevann i nærheten. Vinterstid kan man ta på seg skiene og legge i vei innover i et bredt løypenett i marka. Borettslaget ligger i en blindvei og er således ikke utsatt for gjennomkjøring. Det er etablert hyggelige tun mellom bygningene med benker og lekestativer for barn. Bebyggelsen er omkranset av velholdte grøntarealer, og internt på området er det asfalterte gangveier.

Området gir gode muligheter for offentlig kommunikasjon via buss og t-bane. T-banelinjen har hyppige avganger og reisetid til Oslo sentrum er ca 20 minutter. Med buss har man nr. 26 til Bislett fra holdeplass ved Ellingsrud senter. Fra bussholdeplass ved Furuset skole i Karihaugen har man buss nr. 79 mellom Grorud og Skullerud/Holmlia og buss nr. 100 og 110 mellom Oslo bussterminal og skedsmokorset/Lillestrøm. Man har flybuss og ekspressbusser fra holdeplass ved E6.

I gangavstand fra boligen har man både barne- og ungdomsskole, samt flere barnehager. Boligområdet har gangveier som fører til både Bakås barneskole og Ellingsrud ungdomsskole. Frydenlund barnehage ligger i umiddelbar nærhet i Dragonstien, Smedbakken barnehage i Edvard Munchs vei og Furulia barnehage i Harald Sohlbergsvei.

Området byr på et mangfold av fritidsaktiviteter. Blant annet har man ridesenter, idrettshall, tennisbane, sandvolleyballbane og fotballbane i tilknytning til Ellingsrud idrettsklubb. Det er også gode rekreasjonsmuligheter i området, med kort vei til Østmarka og flotte turstier, skiløyper og bade- og fiskevann. Blant annet er Mariholtet sportsstue et populært utfartssted for beboere i området. Nærmeste treningssenter er Fresh Fitness på Lideberg, Mova på Furuset, Sats på Metro og Fresh Fitness på Skårer. Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Rema 1000 på Ellingsrud Vest og Kiwi på Lindeberg.

Området byr på et godt utvalg kjøpesentre og servicetilbud. Nærmeste er Ellingsrud senter med bl.a. matbutikk, frisør, kiosk og tannlege. Ellers har man større kjøpesentre i kort avstand, som for eksempel Furuset senter, Metro og Triaden i Lørenskog, samt Alna, Stovner og Tveita senter. Ellers er det kort vei til Oslo sentrum med alt hva et rikt byliv kan tilby.

Det vil bli skiltet med krogsveen visningskilt ved fellesvisninger

Eiertomt på 51 800 kvm som tilhører borettslaget.

Eiendommen har bruksrett til garasje i felles garasjerekke med el-bil lader.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg ihht. reguleringsplan V311279 datert 31.12.1979.

Videre berøres eiendommen av reguleringsplan V290180N2 datert 29.01.1980 som omhandler boligformål med tilhørende anlegg.

Saksnummer 2025/09632 - Byggesak. Edvard Munchs vei 55 - riving, ombygging, tilbygg, påbygg og nybygg - Ellingsrud skole. Søknaden gjelder rehabilitering og utvidelse av Ellingsrud skole i bydel Alna. Tiltaket omfatter rehabilitering, ombygging og rivearbeider, tilbygg, påbygg og oppføring av nybygg, samt oppføring av 5 virksomhetsskilt, opparbeidelse av utearealer inkludert felling av trær, og opparbeidelse av utvendig teknisk infrastruktur og avkjørsel. Bebyggelsen inndeles i Bygg A, bygg B, bygg C, bygg D, bygg E, atrium F, bygg G, bygg H og bygg I. 13.11.2025 ble det gitt

Søknad om tillatelse er sendt for oppføring av tilbygg i Trygve Nilsens vei 40F. Byggearbeid og støy i denne perioden må påberegnes dersom søknaden godkjennes.

Kartutsnitt kan fås ved henvendelse til megler. Interessenter anbefales å sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sin hjemmeside: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Felleskostnadene er kr  5 316,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsførsel, kommunale avgifter, styrehonorar, vaktmestertjenester, drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9492706166; IN lån 1 - Akonto renter: 944,75
Lån nr: 9492706166; IN lån 1 - Akonto avdrag: 271,66
Kabel-tv: 120,00
Felleskostnader: 3 979,80

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo Kommune. Skatten faller p.t ikke på eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 111 kr per år + nettleie på 8 700 / 14 221 kwh per år. Eiendommen er låst til Norgespris t.o.m. 31.12.2026.

Telia, 100 Mbps+ 60 TV-poeng. Kostnadene er inkludert i felleskostnader. Mulighet for høyere hastighet og poeng mot tillegg i pris.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 534 353 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 12 643,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 242 151,- pr. 29.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 37 806 978,- pr. 29.01.2026 og lånevilkårene er:

#1
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927061664
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,10%
Restsaldo 32 934 686,00
Innfrielsesdato: 29.01.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN lån: Ja

#2
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927117406
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,10%
Restsaldo 4 872 292,00
Innfrielsesdato: 15.10.2035
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Lån med lånenummer 94927061664 kan innbetales etter betingelser fra borettslaget. Det vil medføre en reduksjon på kr 1 215,- per måned. Ta kontakt med megler for nærmere info.

Selskapet har avtale om IN ordning. Ønsker kjøper å nedbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld, så bes denne ta kontakt med selskapets rådgiver for informasjon. For selskap med IN–ordning gjør vi oppmerksom på at kapitalkostnader (renter/avdrag) vil være spesifisert på fakturaen for felleskostnader Kapitalkostnader endres ved renteendring og endringen kommer da som tillegg evt fratrekk på fakturaen påfølgende måneder. Ved salg vil eventuelle krav som skyldes regulering av kapitalkostnader for tidligere periode, følge selger. Det kan derfor påløpe restanse/krav for selger, selv om felleskostnadene betales ut overtagelsesmåneden.

5 990 000,00 Prisantydning
242 151,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 232 151,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
20 296,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 252 447,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sveinung Pladsen Sjøtveit og Therese Pladsen Sjøtveit

Rekkehuset er tilknyttet Søndre Fjeldstad Borettslag. Borettslaget består av 154 boliger.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Katter må kastreres og det er ikke tillatt med noen form for kamphunder.
Båndtvang på borettslagets område.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Pipefornying i 2014
- Etterisolering og ny panel sør og vestvendte gavlvegger 2017
- Utskiftning av dører og vinduer 2024
- Etablering av ladeanlegg for elbillading 2024. Aneo er leverandør, beboere tegner abonnement hos dem og betaler 249 per mnd + forbruk for leie av ladeboks.
- 2025 - fasader beiset og vinduer er skiftet ut

Megler har per 31.01 ikke kommet i kontakt med styret angående planlagte påkostninger og har ikke informasjon om dette. Det tas forbehold om økning av kostnader.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 64 900,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 875,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 13 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 15 871,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2620

Sist oppdatert: 01. februar 2026 kl. 07:41