Hovdeseter 51

Hovdeseter 51, 4755 HOVDEN I SETESDAL
Kommunenummer 4222, gårdsnummer 1, bruksnummer 166, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 190 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig :
1. etasje 114 kvm: Soverom 1, soverom 2, stue, kjøkken, bad, bad med badekar, vaskerom, hall m/trapp.
2. etasje 32 kvm: Soverom 1, soverom 2, toalettrom, gang.

BRA-e:
Fritidsbolig :
Kjeller: 37 kvm: Garasje, bod, gang/trapperom
1. etasje 7 kvm: Bod, trapperom.

Åpent areal:
Fritidsbolig :
1. etasje 32 kvm:
2. etasje 5 kvm:

ALH - areal lav himling: 31 kvm.
GUA - gulvareal: 221 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.09.2025 utført av Takstingeniør Jan Arild Tallaksen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende sjekklistepunkter som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller dårligere:
Sjekklistepunkter med TG3:
- Innvendig > Rom Under Terreng.
- Våtrom > 1. Etasje > Bad > Overflater Gulv.
- Våtrom > 1. Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt.
- Våtrom > 1. Etasje > Bad med badekar > Overflater Gulv.
- Våtrom > 1. Etasje > Bad med badekar > Sluk, membran og tettesjikt.
- Våtrom > 1. Etasje > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt.
Sjekklistepunkter med TG2:
- Utvendig > Nedløp og beslag.
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger.
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn.
- Innvendig > Radon.
- Innvendig > Innvendige trapper.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør.
- Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg.
- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering.
- Tomteforhold > Terrengforhold.
- Spesialrom > Loft > Toalettrom > Overflater og konstruksjon.
- Våtrom > 1. Etasje > Bad > Overflater vegger og himling.
- Våtrom > 1. Etasje > Bad med badekar > Overflater vegger og himling.
- Våtrom > 1. Etasje > Vaskerom > Overflater vegger og himling.
- Våtrom > 1. Etasje > Vaskerom > Overflater Gulv.

Se utfyllende tekst i rapporten. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hente fra tilstandsrapport:

Fritidsbolig - Byggeår: 2006

UTVENDIG
Taktekkingen er av torv. Undertak av membran. Takrenner og beslag av metall. Nedløp av kjetting. Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har tømmer. Taket er et Åstak med synlig dragere i taket. Undertak av trepanel,
synlig innvendig. Bygningen har malte trevinduer med isolerglass. Bygningen har ytterdører av tre og malt balkongdør i tre. Balkong med utgang fra soverom. Dekke av terrassebord, rekkverk av tre. Veranda over bod og trapperom. Dekke av skifer, rekkverk av tre.

INNVENDIG
Innvendig er det gulv av furu og skifer. Veggene har trepanel og tømmer. Innvendige tak har trepanel. Etasjeskiller er av trebjelkelag. I 1. etasje er det støpt plate på mark. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført
med radonsperre. Hytta har elementpipe, vedovn og åpen peis. Bakkant av garasjen ligger under terreng. Det er ved hulltaking målt fukt. Fritidsboligen har trapp av tre. Fritidsboligen har innerdører av tre. Normalt alders og bruksslitasje
må forventes.

VÅTROM
Alle våtrommene har membran på gulv med oppkant, det er fremlagt dokumentasjon fra utførende murer. På grunn av at veggene har overflater av tømmer vil det bli satt en TG:3, det betyr at det må benyttes tett dusjkabinett eller badekar på våtrommene. Vegger med overflater av panel/tømmer gir TG:3 i hht NS:3600.
Bad - Veggene har overflater av panel/tømmervegger. I taket er det panel. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er plastsluk og membran med dokumentert utførelse. Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og
dusjkabinett. Det er elektrisk styrt vifte. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.
Bad med badekar - Veggene har overflater av panel/tømmer. I taket er det panel. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er plastsluk og membran med dokumentert utførelse. Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett, badekar og dusjvegger/hjørne. Det er elektrisk styrt vifte. Hulltaking er foretatt uten å finne avvik.
Vaskerom - Veggene har overflater av panel/tømmer. I taket er det panel. Det er skifer på gulvet med elektriske varmekabler. Rommet har innredning med nedfelt servant og opplegg for vaskemaskin. Det er elektrisk styrt vifte. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

KJØKKEN
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

SPESIALROM
Toalettrom med håndvask og toalett. På gulvet er det fliser, vegger med overflater av tømmer. I taket er det trepanel.

TEKNISKE INSTALLASJONER
Innvendige vannledninger er av plast og kobber. Det er avløpsrør av plast. Hytta har naturlig ventilasjon med avtrekk på badene. Varmtvannstanken er på ca. 300 liter. Det elektriske anlegget har automatsikringer. Hytta har røykvarslere og brannslukkerutstyr.

TOMTEFORHOLD
Det er ukjent byggegrunn. Det er kun garasjen, trapperom og boden som ligger delvis under terreng. Bygningen har betonggrunnmur. Store deler av murene er kledd inn og er ikke tilgjengelig for kontroll. Boligen er oppført med støpt plate på mark der garasjen er delvis under terrenget. Det er stedvis flatt terreng/svakt fall bort fra murene. Avløpsrør av plast tilkoblet offentlig avløp via private stikkledninger. Vannledning av plast (PEL)/metall tilkoblet offentlig vann via private
stikkledninger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hytten kan selges møblert etter avtale.

Peisovn i stue go vedovn i stue.
Varmekabler på begge bad, vaskerom, stue, kjøkken, soverom og hall i første etasje.
Varmepumpe i hall.

I overetasjen er det elektriske ovner i begge soverom og mellomstue.
Hytta har «ring hytta varm» når det gjelder gulvvarme. Varmepumpa og ovnene settes på via mobilen hjemmefra slik at mann kommer opp til en varm hytte.

Det foreligger ferdigattest på fritidsboligen, datert 07.04.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Det er avvik mellom tegninger og dages bruk. Det ene baderommet med badekar er utvidet inn i bodarealet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4222/1/166:
16.02.2004 - Dokumentnr: 2724 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:

Knr:4222 Gnr:1 Bnr:91

01.01.2020 - Dokumentnr: 1324650 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0941 Gnr:1 Bnr:166

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Fritidsbolig beliggende i veletablert hyttefelt nord for Hovden på den populære østsiden. Eiendommens beliggenhet er et godt utgangspunkt for turer, både sommer og vinterstid. Like utenfor hytta finner du noen av de flotteste turstiene og langrennsløypene Hovden har å by på. Det er gang- og sykkelsti langs riksvegen ned til sentrum og til skisenter. I sentrum finner du dagligvarebutikker, sports- og klesbutikker og koselige spisesteder samt Hovden Fjellbad.

Fra Hovden sentrum, kjør nordover opp bakken. Kjør i ca. 3 km, så ta til høyre ved skilt Hovdeseter. Gjennom bommen og hold høyre. Ta første vei til høyre og det er andre hytte på venstre hånd. Se etter Krogsveen "TIL SALGS" skilt. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles påmeldingsvisninger.

Eiertomt på 987 kvm som er pent opparbeidet med god innkjørsel og biloppstillingsplass i tillegg til garasje.
Tomta er flott opparbeidet med skifer rundt hytta og ellers tilsådd plen. Flotte natursteinsmurer i front mot parkering og natursteinstrapp langs garasjen.
Ellers grenser eiendommen til mye grøntområder og består av mye naturtomt. Romslig tomt med solrik beliggenhet og flott uteområde.

Parkering i garasje/p-kjeller. Samt biloppstillingsplass på tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar som driftes av velforening som det er pliktig medlemskap i.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til fritidsboligen.

Eiendommen er regulert til fritidsformål. Gjeldende plan er; Planbestemmelser til bebyggelsesplan for gnr. 1 bnr. 91 , 113, 114 "Hovdeseter" datert: 18.12.2003.

Kommunale avgifter er stipulert til kr 13 377,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger. (

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 35 000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8000,-.
Velavgift er kr. 8000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Bykle Breiband som leverandør av fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ur 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2023 var kr 1 209 090,- ifølge skatteetaten.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Formuesverdien for denne eiendommen vurderes til å være satt lavt sammenlignet med markedsverdien. Kjøper må derfor påregne at formuesverdien vil øke.

Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

11 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

297 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
318 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 218 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bernt Albert

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bykle kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Pliktig medlemskap i Hovdeseter velforening. Drifter interne veier og veibom inn i feltet.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk.   kr 2 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 839,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 7 000,00

Oppdragsnummer 32-0057/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hovden
Setesdalsvegen 4275, 4755, HOVDEN I SETESDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR32.2557

Sist oppdatert: 10. november 2025 kl. 14:34