Kringveien 26C

Kringveien 26C, 1084 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 106, bruksnummer 132, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 188 kvm

BRA-i:
1. etasje 71 kvm: Trapperom, to ganger, integrert garasje, bad, kjøkken og stue.
2. etasje 66 kvm: Bad, kjøkken og stue.
3. etasje 51 kvm: Trapperom, bad, tre soverom og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 18 kvm: Platting/terrasse.
2. etasje 15 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2026 utført av Rett-Takst AS v/Kjell-Arne Hagen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten del av en vertikaldelt tomannsbolig med innredet hybel og integrert garasje, oppført i 2025. Fundamenteringen består av elementer av polystyrenisolasjon med utvendig sementbaserte plater, støpt armert betong og støpt armert betongdekke på polystyrenisolasjon/komprimerte steinmasser. Etasjeskillere er utført i støpt betongdekke og trebjelkelag. Yttervegger er oppført i bindingsverk/treverk kledd med malt stående og liggende trepanel. Taket har sadlet form i trekonstruksjon tekket med takstein, bygget som et ikkeluftet loftsrom med lufting i takflaten. Takrenner og nedløp er av stål. Vinduer er listefrie med 3-lags isolerglass og trekarmer, samt flere Velux takvinduer. Ytterdører er listefrie med glassfelt og kodelås, og det er listefrie skyvedørsfelt/terrassedører med 3-lags isolerglass, leddport til garasje med elektrisk portåpner, gangdør med kodelås, innvendige profilert utførte dører, lyddør inn til hybel (35 dB) og brannkvalifisert dør (B30) fra garasje til bolig. Boligen har terrasse på ca. 15 m² med impregnerte bord og rekkverk i aluminium/stål og glass (rekkverkshøyde ca. 102 cm), samt platting/terrasse på ca. 17,6 m². Utvendig trapp i impregnert trevirke med glassrekkverk og lakkert tretrapp mellom etasjene. Det er etablert ildsted i stuen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget er fra byggeår. Sikringsskapet er plassert i trapperommet med automatsikringer, og hybelen er utstyrt med eget sikringsskap med automatsikringer.

Det er installert røykvarslere i alle plan, brannslukningsapparat og komfyrvakt på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Takkonstruksjon/Loft
- Takkonstruksjon/Loft: Manglende dokumentasjon på utførelse og produktvalg gir usikkerhet rundt fuktsikkerheten, selv om bygget er nytt.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

1. Etasje Bad, hybel
- Overflater gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) i kombinasjon med riss eller sprekker i fuger som ikke er mykfuger.

2. Etasje Bad
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er fall på hele gulvet, men det er mindre enn 1:100 og under preakseptert løsning.

3. etasje Bad
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er fall på hele gulvet, men det er mindre enn 1:100 og under preakseptert løsning.

1. Etasje Kjøkken, hybel
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

2. Etasje Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tomteforhold
- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Andre installasjoner: Konstruksjoner som ikke er undersøkt.

Helse, miljø og sikkerhet

Elektrisk anlegg
- Helse, miljø og sikkerhet: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Men det foreligger fakturaer for utførte elektroarbeider. Fakturaene sannsynliggjør at arbeidene er utført av et elektroforetak, men erstatter ikke samsvarserklæring. Samsvarserklæringen er den formelle dokumentasjonen som bekrefter at arbeidene er utført i henhold til gjeldende forskrifter og at nødvendig kontroll er gjennomført. Manglende samsvarserklæring medfører derfor usikkerhet knyttet til dokumentasjon av utførte arbeider, selv om det foreligger fakturagrunnlag. Sikringene i hybelen er ikke merket.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Moderne halvpart av vertikaldelt tomannsbolig oppført i 2025, fordelt over tre innholdsrike plan. Boligen holder en gjennomgående god standard med balansert ventilasjon, listefrie overganger, 3-lags isolerglass og gulvvarme. Planløsningen rommer blant annet tre baderom, integrert garasje, uteplasser på to plan og en innredet hybel i første etasje.

Entré:
Inngangspartiet har listefri ytterdør med glassfelt og kodelås, og leder inn til en lys entré med flislagt gulv og elektriske varmekabler. Rommet har god plass til oppheng av yttertøy og sko, og gir direkte adkomst videre til trappeløpet samt sluse inn mot garasjen.

Stue:
Stuen i andre etasje er et romslig oppholdsrom med store vindusflater og direkte utgang til terrasse. Rommet er utstyrt med elektrisk oppvarming med varmefolie i gulvet og et etablert ildsted med glassfront. Planløsningen gir god plass til både sofagruppe og spisebord i åpen forbindelse med kjøkkenet. Terrassen er belagt med impregnerte terrassebord og rekkverk i aluminium og glass.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med finerte fronter i glatt utførelse og kompositt benkeplate med underlimt rustfri stålkum og ett-greps blandebatteri. Rommet har en integrert kjøkkenøy med koketopp og integrert kullfilterventilator. Hvitevarene for øvrig inkluderer komfyr, oppvaskmaskin, vinskap, kjøleskap og fryser. Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt på undersiden av ventilatoren og waterguard under kjøkkenbenken.

Bad 2. etasje:
Baderommet i andre etasje har keramiske fliser på gulv og vegger, malte takflater med fire downlights og elektriske varmekabler i gulv. Rommet er utstyrt med finert servantinnredning med skuffeseksjon, ett-greps blandebatteri, speil og speillys, nedsenket dusjhjørne med sprutvegg av glass samt innebygd og vegghengt toalett. Rommet er ventilert med lufteventil i tak tilknyttet balansert ventilasjon.

Soverom:
Hovedsoverommet i tredje etasje preges av god takhøyde under skråtaket samt karakteristiske vindusflater i gavl og Velux takvinduer. Rommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning.

Soverom 2:
Soverommet ligger i tredje etasje og har skråtak med Velux takvindu. Rommet har fin plass til seng, kommode og skrivebord.

Soverom 3:
Det tredje soverommet i etasjen har skråtak, takvindu og vindusflate i yttervegg. Rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor med plass til seng og oppbevaring.

Bad 3. etasje:
Baderommet i tredje etasje har keramiske fliser på gulv og vegger, malte takflater med syv downlights og Velux takvinduer. Innredningen består av finert servantinnredning med skuffeseksjon, to stk. ett-greps blandebatterier, speil og speillys, frittstående badekar, nedsenket dusjhjørne med sprutvegg av glass samt innebygd og vegghengt toalett. Rommet har elektriske varmekabler i gulv og ventilasjon tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg.

Stue (hybel):
Stuen i hybelen har laminatgulv, malte flater og utgang til markterrasse belagt med impregnerte terrassebord. Rommet har gode vindusflater og plass til sittegruppe og mediemøbel.

Kjøkken (hybel):
Kjøkkenet i hybelen er utstyrt med finerte fronter i glatt utførelse og laminat benkeplate med nedfelt rustfri stålkum og ett-greps blandebatteri. Det er integrert koketopp, komfyr og kjøleskap, samt lys under overskap og ventilator med kullfilter over koketopp. Sikkerhetsutstyr omfatter komfyrvakt under ventilatoren og waterguard under kjøkkenbenken.

Bad (hybel):
Baderommet i hybelen har keramiske fliser på gulv og vegger, malte flater med tre downlights i taket og elektriske varmekabler i gulv. Rommet er innredet med finert servantinnredning med skuffeseksjon, nedsenket dusjhjørne med glassdører, innebygd og vegghengt toalett samt opplegg for vaskemaskin. Våtrommet er tilknyttet balansert ventilasjon.

Overflater:
Gulv: Fliser og laminat med hvitmalte taklister.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater med listefrie hjørner mellom tak og vegg.

Lagring:
Bod i 3. etasje med opplegg for vaskemaskin og plastsluk i gulv. Egen integrert garasje i 1. etasje med leddport med elektrisk portåpner og gangdør med kodelås.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisitet og vedfyring. Varmefolie i 2. etasje og varmekabler i gang og på alle baderom. Ildsted i stuen. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2025. Det foreligger ferdigattest for tomannsbolig og støttemurer datert 05.06.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 22.08.2023. Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 3006, tinglyst 09.03.1953:
Erklæringen forplikter eier og fremtidige eiere til å fjerne eller forandre det oppførte bygget uten erstatning, dersom bygningsrådet forlanger det. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd (Plan- og bygningsetaten).

Dagboknr. 10556, tinglyst 19.08.1954:
Eier forplikter seg og fremtidige eiere til å følge Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Dette innebærer blant annet en plikt til å koble seg til offentlig nett ved pålegg, samt å bære ansvar for ledningsnettets stand.

Dagboknr. 10555, tinglyst 30.08.1954:
Bestemmelse vedr. tilbygg på gammel bebyggelse. Servitutten er ikke relevant i dag.

Dagboknr. 1186975, tinglyst 25.10.2023:
Erklæringen gjelder en midlertidig dispensasjon fra kravet om opparbeidelse av offentlig vei. Dersom dispensasjonen trekkes tilbake, forplikter eier seg til for egen bekostning å opparbeide veien i regulert bredde og vederlagsfritt overdra nødvendig veigrunn til Oslo kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et etablert og rolig boligområde på Høybråten i Oslo. Nabolaget preges av eneboliger og småhusbebyggelse med et trygt og veletablert bomiljø. For barnefamilier er hverdagslogistikken enkel, med gangavstand til flere barnehager, inkludert Linjen barnehage, Ole Brumm barnehage og Haugen barnehage. Det er også kort gangavstand til Haugen skole og tradisjonsrike Høybråten skole, samt kort vei til fots til ungdomsskolene Granstangen og Haugenstua.

Dagligvarehandelen unnagjøres enkelt til fots på Haugenstua, hvor du finner både Kiwi, Rema 1000 og apotek. For et mer omfattende servicetilbud med et rikt utvalg av forretninger, spisesteder og tjenester er det en kort kjøretur til Furuset Senter, Stovner Senter og Metro Senter på Lørenskog. Kollektivforbindelsene er meget gode; fra Haugenstua stasjon, som ligger en kort spasertur unna, går lokaltoget jevnlig inn til Oslo S på under tjue minutter. I tillegg er det en kort gåtur til bussholdeplassen ved Høybråten kirke.

Fritidstilbudet i området er mangfoldig for både store og små. Like i nærheten ligger Høybråtenparken som et hyggelig grønt samlingspunkt for lokalmiljøet, samt Haugenstua skatepark og idrettsanleggene ved Høybråten Stadion i regi av Høybråten og Stovner Idrettslag. Nærområdet har i tillegg direkte tilknytning til Gjelleråsmarka og Lillomarka, som byr på flotte turstier, lysløyper og helårs turmål som Liastua og Lia skisenter.

Eiendommer sogner til Haugen skole.

Barnehager:
Linjen barnehage: 5 min. gange
Ole Brumm barnehage: 7 min. gange
Haugen barnehage: 8 min. gange

Idrett og fritid:
Haugenstuvn./Hesjevn. balløkke: 6 min. gange
Actic Furuset Senter: 18 min. gange
Mudo Furuset: 20 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1289 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal, men hver seksjon har vedtektsfestet bruksrett til hvert sitt uteareal. Utearealer er opparbeidet med asfalt, belegningsstein, plenarealer og prydbusker.

Parkering i egen integrert garasje, samt på felles eiet tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 1261426, datert 02.02.1926. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid.

Byggesaker i området:
Hesjeveien 10 - tilbygg, påbygg, endring fra tomannsbolig til enebolig, fasadeendring og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.
Høgtunveien 6 - Oppføring av enebolig og riving av garasje.
Høgtunveien 6 C - oppføring av tilbygg og påbygg - Bruksendring.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 850,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 28 000,- pr. år / 25 000 kWh pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Altibox (250/250) som leverandør av internett og koster kr 999,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 326 136,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Da eiendommen er oppført i 2025 har ikke kommunen gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

8 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

224 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
225 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
245 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 215 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 235 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Andersson og Karoline Kvamme

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie bestående av 3 boliger, med sameiebrøk 1/3. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Markedspakke  kr -3 000,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0141/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26141

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 21:38