Kongens gate 27C

Kongens gate 27C, 1530 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 2, bruksnummer 1427, seksjonsnummer 20, ideell andel 1/1
Andelsnummer 17, Borettslaget Kongens gate 27, organisasjonsnummer 923710213

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm.

BRA-i:
4. etasje: 67 kvm: Entré/gang, stue/kjøkken, bad og 2 soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje: 5 kvm: Bod i fellesareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.07.2025 utført av Moss Eiendomstaksering. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Etasjeskiller oppført med støpt dekke. Vinduer med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass. Entrédør, lydklassifisert 35dB. Vegger og himlinger med slettmalte overflater. Himling med innfelt
led-belysning/downlights i alle rom. Himling soverom og kjøkken/stue forberedt for skjult led-stripe, montert led-stripe på bad. Gulv med 1-stavs eikeparket. Nye overflater 2025.
Hvitmalte slette lettdører, lyddempet karm i heltre. Nye dører 2025. Bad med flislagte vegger og gulv.

Da dette er et borettslag gjøres det ikke undersøkelser av utvendige bygningsdeler som yttertak (inkludert loft), yttervegger, grunn og fundamenter, drenering, utvendige vann- og avløpsledninger m.m. Dette da boligen er organisert i et borettslag hvor borettslaget er ansvarlig for utvendig vedlikehold.

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG0 - 13 stk. TG1 - 5 stk. TG2 - 1 stk. TG3 - 0 stk. TGIU - 1 stk.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Kjøkken: Kjøkkenventilator med kullfilter, avtrekksventil rett over ventilator tilknyttet bygningens felles avtrekk. Tilkobling kjøkkenventilator til avtrekkskanal ikke godkjent i borettslaget. TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten i sin helhet er pusset opp og betydelig modernisert sommer 2025. Overflater er skiftet ut eller fornyet i samtlige rom; lys én-stavs parkett er lagt på gulvene utenom badet, veggene er behandlet til glatte flater og malt. Himlingene er i samtlige rom fôret ned, de fleste utstyrt med innfelte spotter som kan dimmes. Nytt elektrisk anlegg er trukket opp samtidig med oppussing av leiligheten.

Kjøkkenet er oppgradert med helt ny og svært stilsikker innredning og nye hvitevarer som alle er integrert. Det er avsatt plass til kjøl/frys i høyskap. Innredningen omfatter et større antall skap og skuffer med tidsaktuelle beige fronter og mange oppbevaringsmuligheter for utstyr til bruk i det daglige.

Badet er renovert med både nytt tettesjikt og nytt sluk, samt nye rør i likhet med kjøkkenet. Gulvet og veggene i dusjnisjen er utført med fliser, gulvet har også varme. Himlingen er nedfôret og dekorativt lyssatt.

Overflater og innredninger:
Gulv: En-stavs parkett og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Nedfôrede og malte glatte flater med innfelte spotter.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte beige fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med heldekkende servant og ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjnisje med glassdør og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet. Varmefordeling med gulvvarme på bad, klargjort med stikk for panelovner. Ny elektrisk anlegg og gulvvarme i 2025.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1946.

Planløsningen er endret i forhold til opprinnelige byggetegninger. Kjøkkenet er flyttet inn i stuen og tidligere kjøkken er omgjort til soverom. Endringen gjelder fra hoveddel til hoveddel.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Kongens gate 27 vil du bo svært sentralt i Moss og nyte godt av gangavstand til alle byens tilbud. Skal du møte venner eller spise ute, kan du velge blant et bredt utvalg av sosiale samlingssteder. Noen finnes i den sjarmerende bydelen Møllebyen, som blant annet også huser byens kino. Andre ligger langs kaikanten ved idylliske Kanalen, der du også finner bystranden Sjøbadet. Og kanskje best av alt - alle er innenfor kort gangavstand.

Fra leiligheten blir det kun kort vei å gå også til den helt nye togstasjonen som er under bygging like nedenfor Kongens gate. Ny jernbane er også under bygging og ventes å redusere reisetiden til Oslo S fra dagens ca. 40 minutter til kun ca. 30 minutter. Ekspressbusser til hovedstaden så vel som til Gardermoen stopper i likhet med en rekke andre lokale og regionale busslinjer ved Nesparken, knappe 200 meter unna hovedinngangen.

Selv om leiligheten ligger midt i byen, er det likevel kort vei til flotte friområder. I den nærliggende Nesparken finnes store gressbakker med mulighet for soling og sammenkomster sommerstid, samt turveier og sandstrender med bademulighet. Parken er også et velegnet sted å sette ut kajakk, om du vil legge ut på tur på Vansjø. Parkens turveier kan du følge videre ut i Mossemarka som er ypperlig for hverdagslige treningsøkter og har preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 699 kvm som tilhører sameiet.

Det medfølger ingen parkeringsplass til andelen/leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 01.07.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplaner under bakken "Sentrum - samordnet regplan jernbane/vei/havn" og "Østfoldbanen VL (Ski) - Moss, Sandbukta - Rygge grense" med formål anlegg i grunn og trasè for jernbane, vedtatt 02.09.1999 og 14.11.2016 med plannr. 271 og 369. Videre omfattes eiendommen av kommunedelplan under arbeid "Kommunedelplan for sentrum" med plannr.463, og kommunedelplan "Sentrumsplan Moss" med formål vei og sentrumsformål nåværende, vedtatt 15.06.2015 med plannr. 363. I tillegg omfattes eiendommen av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål sentrumsformål nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr. KP3002.

Eiendommen ligger i gul og rød støysone iht. T-1442 og i avvikssone for støy med hjemmel "byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav", samt hensynssone for "andre sikringssoner".
I henhold til reguleringsplankart ligger blokkbebyggelsen delvis over trasè for jernbane.

Eier av naboeiendommen (mot bakgården) har informert megler muntlig 02.06.2025 at de jobber med et prosjekt. Det er ikke fremvist noen tegninger eller informert om at det skal være sendt sendt nabovarsel med tegninger til borettslaget. Av den grunn er det usikkert hva dette prosjektet omhandler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm fellesareal, renter og avdrag budsjettert fellesgjeld, renhold fellesareal, vedlikehold bygg og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeler seg følgende:
Driftskostnader iht. forretningsfører kr 2.729,-
Renter og avdrag andel fellesgjeld kr 2.300,- (* se punkt fellesgjeld)

Det tas forbehold om at borettslagets styre kan komme med endringer på månedlige felleskostnader ved neste årsmøte. Styrets leder informerer at dette vil bli etter sommerferien, trolig i løpet av august-25.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Tv og internett er ikke inkludert i husleien. I følge selger har ikke blokken slik tilkobling og beboere bruker mobildata for data/internett og tv.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 699 548,- når eier er fast bosatt på eiendommen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 798 192,-.

Skatteetatens formueskalkulator er benyttet da formuesverdi ikke finnes ved søk på Altinn.no.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 6 279,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 266 000,- pr. 07.07.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 5.000.000,- pr. 07.07.2025 og lånevilkårene er:
Lån hvor det betales renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rentebetingelser: 5,85% nominell rente.
Reell innfrielsesdato: 01.06.2040.
Lånetaker: Borettslaget Kongens Gate 27.
Bankforbindelse: DnB.
Lånenummer: 1516.06.11305

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier, helt eller delvis, ikke kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.

Tidligere innvilget byggekreditt i Pareto Bank er nå konvertert til et langsiktig lån i DnB. Dette skjedde skjedde trolig i perioden juni/juli-25. Neste forfall er 01.08.25. Renter og avdrag er i henhold til opplysningsbrev fra forretningsfører ikke medtatt, slik at oppgitte felleskostnader er en stipulert utregning ut i fra mottatte nedbetalingsplan fra forretningsfører. Eierbrøken for andel 17 er på 5,32%.
Kr 5.000.000 * 5,32% = kr 266.000,-. Renter og avdrag for et helt kalenderår er iht. nedbetalingsplan er kr 504.060,-* 5,32% = kr 26.816,-dele på 12 mnd. = ca. kr 2.300,-.

Det tas forbehold om at borettslagets styre kan komme med endringer på månedlige felleskostnader ved neste årsmøte. Styrets leder informerer at dette vil bli etter sommerferien, trolig i løpet av august-25.

2 850 000,00 Prisantydning
266 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 116 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 127 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Agron Thaqi

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Kongens gate 27.

Hjemmelen til boligseksjonene ligger i borettslaget.
Eiendommen er organisert i eierseksjonssameiet Sameiet Kongensgate 27 org.nr. 932 776 413 bestående av én felles seksjon i kjeller, fem næringsseksjoner i
1.etg. og 18 boligseksjoner i 2-3-4 etg. Borettslaget Kongensgate 27 har hjemmelen til og representerer disse seksjonene i Sameiet.

Forretningsfører er PHM Forvaltning AS.

Dugnad samt trappevask må påregnes.

Foretatte påkostninger senere tid:
Vask og maling av fasade, brannvarslingssystem, samt forsterkning av avløpsrør med epoxystrømpe innvendig.

Rørarbeider ble startet i juni og fullført i oktober 2023. Maling av fasader inkl. vinduer var ferdig oktober 2024. Installering av heldekkende brannvarslingssystem er godt i gang.

Det har vært en tvist mellom eiendommen Kongens gate 27 og naboeiendommen Vogts gate 22 om avfallshåndtering og hvor avfallsdunkene skal plasseres.
Utfallet av rettssak i tingretten avholdt 29/8-23 ble at dagens løsning med avfallshåndtering i bakgården ikke kan fortsette, men at den fortsetter slik den er inntil ny løsning er på plass.
Idømte saksomkostninger etter dom fra tingretten belastes borettslaget med ca. kr 130.000,-.

I henhold til skriftlig avtale datert 04.12.2023 er det nå kommet i stand en avtale for søppelhåndtering. Denne avtalen er mellom Sameiet Kongens gate 27 og Vogts gate 18 AS (Vogts gate 18/20).
Arealet som skal benyttes til søppelhåndtering er arealet mot gavlvegg på eiendommen Vogts gate 22.

Saker som borettslaget/styret jobber med:
Nytt styre må drøfte og forhandle med elektro og rørlegger for avtale. Det gir prioritering ved utrykning til hasteoppdrag og sørger for at firmaene blir kjent med gårdens installasjoner.
I dag har Rygge Eiendomsservice AS avtale for både K27U og Brl om forefallende arbeider, rydding søppelplass 1x pr. uke. Nytt styre må drøfte behovet og ønsket løsning videre.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det er ingen forkjøpsrett i borettslaget. Leiligheter kan omsettes fritt til kjøper som er godkjent av borettslagets styre.

Alle leilighetene er seksjonert og hjemmelen til seksjonene ligger i Borettslaget.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 50.000,- av salgssummen
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 19.900,-
Foto: kr 5.000,-
Visniger pr. stk.: kr 3.500,- (2 stk. inkl.)
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6 385,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 5 000,-
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring ekskl. tilstandsrapport: kr 6.725,-

Oppdragsnummer 30-0122/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.25122

Sist oppdatert: 18. juli 2025 kl. 00:12