Trygve Nilsens vei 28E

Trygve Nilsens vei 28E, 1061 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 110, bruksnummer 46
Andelsnummer 11, Nordre Fjeldstad Borettslag, organisasjonsnummer 947854054

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
1. etasje 43 kvm: Entré, kott, kjøkken, og stue.
2. etasje 43 kvm: Bad, 3 soverom, og gang.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 20 kvm: Markterrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Det ene soverommet er opprinnelig byggemeldt som bod.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andel i et rekkehus oppført i 1981. Yttervegger er oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende bordkledning, og det er utforede trevegger i underetasjen. Bygningen er antatt fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Etasjeskillere er av trebjelkelag, og gulv mot grunn er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak, og taktekkingen er antatt å være takstein. Vinduene har 2-lags pressglass, produsert i 2018. Bygningen har en malt hovedytterdør og innvendige formpressede dører med 3-speil.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 -store eller alvorlige avvik:

2. etasje Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 - avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Rom Under Terreng: Det er utforede trevegger i underetasjen, utforede grunnmursvegger anses å være risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler. Det bør installeres inspeksjonsluker på utsatte steder for å lettere kontrollere evt. avvik.

1. etasje Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Dette kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger og avløpsledninger.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det registreres at varmtvannstank er plugget i skjøteledning,

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før bruk.
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Det er foretatt radonmålinger og tiltak utført av Radonmannen

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026: Overflatebehandling og maling av to soverom og kjøkkenvegger.
2025: Utvending maling av fasade, bod, gjerde og levegge
2018: Vinduer med 2-lags glass skiftet.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026: Gjennomført tiltak mot radon.
2024: Utskifting av membran på terrasse/tak.
2022: Oppgradering av garasjer og drenering av hus
2020: Vedlikehold av vinduer/balkongdører, overflatebehandling, betongskader og tak.

Dette rekkehuset over to plan, beliggende i et rolig og etablert område, byr på en gjennomtenkt planløsning og en solrik, vestvendt markterrasse. Boligen, oppført i 1981, har fått et løft med nymalte overflater og et moderne kjøkken, noe som gir et innbydende og velholdt preg.

1. Etasje

Boligens 1. etasje er forbeholdt sosiale soner, med kjøkken og stue som brer seg over hele planet. Etasjen er et naturlig samlingspunkt.

Entré:
Vi starter i den praktiske entréen, som ønsker deg velkommen inn i boligen og leder videre inn til de øvrige rommene i første etasje.

Kott:
Ved entréen finner du et praktisk kott som gir god innvendig lagringsplass.

Kjøkken:
Kjøkkenet presenterer seg med en moderne innredning med glatte fronter og en laminat benkeplate med nedfelt vask. Her er det installert en kullfilterventilator over kokeplassen og en Waterguard under vasken for økt sikkerhet. Varmtvannstanken er integrert i innredningen, og rommets overflater er nylig malt.

Stue:
Videre kommer vi til den romslige stuen, et naturlig samlingspunkt med en takhøyde på 2,39 m. En peis bidrar til en hyggelig atmosfære og ekstra varme. Store vinduer gir godt lysinnslipp, og rommets overflater er nylig malt. Fra stuen er det utgang til den vestvendte markterrassen.

Markterrasse:
Den vestvendte markterrassen på ca. 20 m² er et herlig sted å nyte ettermiddags- og kveldssolen, og tilbyr en skjermet hage.

2. Etasje:

2. Etasjen er sonen for soveværelser og bad, praktisk avholdt i egen etasje.

Gang:
En svingtrapp i trekonstruksjoner leder opp til boligens andre etasje, hvor en gang gir tilgang til bad og soverom.

Bad:
Badet er funksjonelt innredet med klosett, servant nedfelt i innredning og et praktisk dusjkabinett. Rommet er utstyrt med reflektorovn og mekanisk avtrekk.

Soverom (3 stk.):
I andre etasje finner du tre soverom, alle med nymalte overflater. To av soverommene har store vinduer som sikrer godt lysinnslipp. Rommene er holdt i nøytrale nyanser som passer soveværelset perfekt.

Overflater:
Gulvoverflater: Laminat, 3-stavs parkett og fliser.
Vegger: Malte plater og tapet.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Boligen har et praktisk kott i første etasje for innvendig lagring. I tillegg medfølger en utvendig bod i hagen ved inngangspartiet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk varme. Det er reflektorovn på bad. Peis i stuen.

Det foreligger ferdigattest på bygget datert 01.07.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest vedrørende tilbygg datert 26.08.1994, ferdigattest vedrørende skorsteiner datert 01.03.2017 og ferdigattest vedrørende fasadeendring datert 10.12.2018. Det foreligger ferdigattest vedrørende bruksendring fra bod til oppholdsrom datert 10.12.2018.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann og kloakkledninger, bestemmelse om adkomstrett,

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd oransje C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen befinner seg på populære Ellingsrud Vest. Boligen har en tilbaketrukken beliggenhet og det er kort vei til blant annet dagligvare, offentlig kommunikasjon, barnehager, skoler og marka. Flere gode lekeplasser i borettslaget.

Dagligvare og servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000 som ligger kort gangavstand unna eiendommen. Ellingsrudåsen senter er en gåtur unna og her finnes Kiwi, frisørsalong, cafe og tannlegekontor. Furuset senter er en kort gåtur unna. Senteret har over 30 butikker innen mote, helse, dagligvare, apotek, spisesteder og andre funksjoner. Rett ovenfor senteret ligger Deichmanske bibliotek. Av større sentre i nærheten finnes blant annet Stovner senter, Metro senter og Triaden storsenter.

Offentlig kommunikasjon
Det er godt med offentlig kommunikasjon i området. Bussholdeplassen ligger få minutters gange unna eiendommen og her stopper buss 300 og 110 som tar deg til Oslo sentrum på under 15 minutter. Herfra går også flybussen med ca. 30 minutters reisetid til Oslo lufthavn. I tillegg er t-banestoppet Furuset ca. et kvarter gange unna, og herfra går linje 2 mot Østerås som tar deg til Jernbanetorget på ca. 25 minutter.

Barnehager og skoler
Området er svært barnevennlig og det er kort vei til både skoler og barnehager. Eiendommen sogner til populære Bakås skole som nylig har blitt pusset opp. Skolen har et utviklingsorientert personale som jobber tett sammen for et trygt skolemiljø hvor alle elever føler seg som en viktig del av læringsfellesskapet. Aktivitetsskolen satser på læringsstøttende aktiviteter og bevegelsesglede, og scorer svært høyt på brukerundersøkelser. Aktivitetsskolen her på Bakås skole i Alna bydel får aller høyest score av Aks-foreldre i hele Oslo. Skolen har et aktivt og engasjert FAU som er viktige bidragsytere til elevenes trivsel. For øvrig kort avstand til både ungdomsskoler og barnehager.

Rekreasjonsmuligheter
Svært kort vei til Østmarka som har umiddelbar tilgang til flotte turmuligheter i lysløyper og turstier inn til blant annet populære Mariholtet. På Ellingsrud finner man også ridesenter og Ellingsrud fleridrettshall med bane for håndball, basketball, volleyball, innebandy og badminton. I tillegg er det kort vei til Furuset og her finnes flerbrukshallen Furuset Forum som brukes til ishockey, håndball m.m. Like ved ligger Verdensparken som har Norges første parkouranlegg og syv møteplasser med sittegrupper, griller og store bålfat som kan brukes av alle. Av andre tilbud finnes Furuset idrettshall med blant annet håndballbaner, basketballbaner, tribuner og kiosk, Furuset bad og Actic treningssenter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bakås skole som nylig ble kåret til Oslos beste AKS. Det er flere barnehager innenfor gangavstand.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 30 325 kvm som tilhører borettslaget.

Det tilhører en parkeringsplass med elbillader, nummer 193 ved anlegg 4.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. Borettslaget kan ikke ta plassen eller lader uten at eier tilbys en ny parkeringsplass med el-bil lader.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V170478 datert 17.04.1978 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærheten av området:

Saksnummer 2025/21520 - Byggesak. Trygve Nilsens vei 15 - ombygging av fasade og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. 09.12.2025: sak er ikke tatt til behandling - Trygve Nilsens vei 15.

Saksnummer 2025/23548 - Byggesak. Trygve Nilsens vei 40F - oppføring av tilbygg. Tilbygg til enderekkehus i borettslag, venter på tillatelse.

Saksnummer 2025/04254 - Byggesak. Granstangen 1 - 13 - oppføring av fem boligblokker med tilhørende garasjeanlegg - Byggetrinn 1 - Bygg 18-22. Planlagt utbygging knyttet til søndre del av felt D utgjør 1. byggetrinn for Granstangen (tidligere Karihaugveien 22), og omfatter følgende: 5 stk. frittliggende boligblokker i 5-7 etasjer med tilhørende underetasje og sammenhengende sokkelbygg, med 155 leiligheter fordelt på bygg 18-22. Forretnings-/næringslokale i sokkelbygg under bygg 19-20 med inngang fra torget. Parkeringsanlegg i 2 etasjer, (for biler, sykkelparkering, boder og teknisk rom), i sokkelbygg (U1 og U2) under bygg 20-22 med kjøreadkomst/inngang fra torget.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sin hjemmeside. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 540,-  pr. mnd. og inkluderer: 1000/1000 Mbps fiberløsning Global Connect, felles forsikring, kommunale avgifter, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsførsel, drift og vedlikehold, styrehonorar m.m.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett og avgiften er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger ikke.

Nåværende eier opplyser om at de har et gjennomsnittlig strømforbruk på ca. 12 000 kwh per år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 416 926,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 24 021,- pr.
Andel fellesgjeld er kr 563 181,- pr. 03.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 72 454 733,- pr. 03.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208337882
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 72 454 733,00
Innfrielsesdato: 30.05.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

4 400 000,00 Prisantydning
563 181,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 963 181,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte parkering
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
20 296,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 983 477,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bente Bratvoldengen og Anne Kristine Hansen

Leiligheten er tilknyttet Nordre Fjeldstad Borettslag.
Borettslaget består av 111 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å anskaffe hund eller katt. Den som anskaffer hund eller katt plikter å rette seg etter borettslagets regler for dyrehold.
Borettslaget har et fellesrom med plass for omtrent 30 gjester som kan leies.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Borettslaget fikk installert fiber
2024: Enkelte verandaer har blitt pusset opp.
2021-2022 Rehabilitering av garasjer og montering av ladeinfrastruktur.
2021 Montert nettet røykvarsler og etablert brannskiller på loft mellom
2021: Ferdigstillelse av fellesrom
2021: Inngått tv- og bredbåndsavtale med Telia (Get)
2016-2019: Fasaderehabilitering. Nye fasader, vinduer, ytterdører, balkongdører, etterisolering, kledning, drenering m.m.
2016: Piperehabilitering.
2015 – 2016: Utskifting av garasjeporter. Utskifting av garasjeporter i garasjeanlegg 1, 2 og 3.
2015: Utarbeidet vedlikeholdsnøkkel med årlig tiltaksplan 2016-2020.
2015: Slamsuging av overvannskummer. Slamsuging av overvannskummer i regi av Gravco. Følges opp i 2020.

Rehabilitering/ vedlikehold:

I kommende periode er det fem år siden forrige helhetlige tilstandsrapport med anbefaling på vedlikehold. Styret vil derfor bestille en oppdatering av rapporten fra 2019. Dialogen angående rådgivning og støtte til ENØK-tiltak vil fortsette det kommende året.

Det er satt opp garasjeanlegg som står ferdig og kommunen har minnet borettslaget på at det må søkes ferdigattest når tiltaket er ferdig.

01.10.2020 ble det gitt tillatelse til tiltak om utskifting av balkongrekkverk. Søknaden gjelder fasadeendring i form av utskiftning av balkongrekkverk på rekkehus i borettslaget. Arbeidet holder på å ferdigstilles i disse dager.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 13 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 105,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0102/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26102

Sist oppdatert: 13. mars 2026 kl. 23:52