Breiens vei 23

Breiens vei 23, 1165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 117, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 235 kvm

BRA-i:
Kjeller 59 kvm:
Vaskerom, to boder, bad, stue/kjøkken og soverom (ikke søkt/godkjent til varig opphold).

1. etasje 82 kvm:
Entré, stue/spisestue, kjøkken og bad.

2. etasje 76 kvm:
Fire soverom, walk-in closet, gang og bad.

BRA-e:
Kjeller 18 kvm:
Garasje

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 25 kvm:
Terrasse.

2. etasje 10 kvm:
Balkong.

Boden med utvendig adkomst har en total gulvflate på 8 kvm, men grunnet lav takhøyde er ikke dette måleverdig som bruksareal (BRA). Dette arealet er klassifisert som Areal med Lav Himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.10.2025 utført av Anticimex AS v/Stian Darell. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punktet under ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med bærende konstruksjoner av tre- og murkonstruksjoner på grunnmur av «Ålesundmur» og betong. Eneboligen er fra 1932, og i 2023 ble det utført ombygging av kjelleretasjen, total oppussing av 1. etasje samt etterisolering av yttervegger på innsiden i 1. etasje. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er utført som et valmet saltak og er tekket med takstein fra ukjent årstall. Boligen har vinduer med karmer av tre og tre-lags energiglass, i hovedsak fra 2023 og 2010, og ett vindu i to-lags fra 1990. Videre er det en terrasseskyvedør med to-lags glass fra 2010, og balkongdører med tre-lags glass fra 2012. Det er slette entrédører med elektronisk kodelås til både hoveddel og hybel.

Følgende bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) i tilstandsrapporten:

Bad 1. etasje:
Vindu plassert i våtsone med risiko for fukt. Mangelfullt fall mot sluk. Ingen tilluft, som gir redusert ventilasjon.

Kjøkken 1. etasje:
Kun kullfilter, mangler separat avtrekk. Avtrekk avsluttet under kjøkkeninnredning - kan gi økt fuktbelastning.

Øvrige rom:
Stedvis slitasje og knirk i gulv. Skader/slitasje på enkelte innerdører. Manglende tilluft og luftespalter gir redusert ventilasjon.

Rom under terreng (kjeller):
Lukkede konstruksjoner mot grunnmur med risiko for fukt. Forhøyede fuktverdier målt. Videre undersøkelser og jevnlig ettersyn anbefales.

Ildsted:
Peisovn i 2. etasje er av eldre type med ukjent tilstand. Videre undersøkelser anbefales før bruk.

Innvendig trapp:
Mangler handløper på siden inn mot vegg, åpninger i rekkverk og knirk. Oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Etasjeskiller 2. etasje:
Merkbare skjevheter målt. Forholdet er ikke uvanlig for eldre bygning.

Yttervegger/fasader:
Stedvis begynnende råte, malingsavflassing og usikker lufting bak kledning. Vedlikehold og mulig utskifting må påregnes.

Vinduer og dører:
Et eldre vindu i walk-in closet og i garasje, med behov for oppgradering. Takvindu på loft med slitasje og usikker restlevetid.

Yttertak:
Vurdert fra bakkeplan. Alders- og slitasjesymptomer observert. Videre kontroll anbefales.

Terrasser/balkong:
Tettesjikt ikke inspiserbart og vurderes å ha usikker restlevetid. Rekkverk lavere enn dagens krav.

Drenering:
Antatt passert teknisk levetid. Manglende dokumentasjon på fuktsikring av grunnmur. Utbedringskostnader må påregnes.

Vann- og avløpsledninger:
Alder og materialvalg tilsier økt risiko og behov for oppfølging.

TG IU - Ikke undersøkt:
Det foreligger enkelte bygningsdeler hvor full inspeksjon ikke har vært mulig på befaringsdagen. Dette gjelder:
Vaskerom i kjeller: Hulltaking/fuktmåling i konstruksjon ikke gjennomført grunnet rommets utforming.
Loft (kaldloft): Begrenset inspeksjon som følge av lagrede gjenstander.
Skorstein/pipeløp: Ukjent tidspunkt for siste vedlikehold/kontroll.
Avløpssystem: Eventuell stakeluke ikke lokalisert da rørene er skjult.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til Breiens vei 23 - en klassisk funkisbolig som har bevart sitt tidløse uttrykk, samtidig som den ble betydelig oppgradert i 2014 og 2023. Beliggenheten er både sentral og barnevennlig, med få minutters gange til blant annet Munkerud skole, offentlig kommunikasjon, matbutikker og Sæter Torg.

Boligen fremstår som moderne og funksjonell, fordelt over tre plan som gir fleksible løsninger for familien. Her møtes funksjonell arkitektur og kvaliteter fra byggeåret: rene linjer, store vindusflater som sikrer rikelig lysinnslipp, og luftige rom som skaper en åpen og behagelig atmosfære. Resultatet er et hjem med et nøye gjennomarbeidet interiørkonsept og materialvalg som kombinerer moderne komfort med tidløst design.

Boligen er ifølge selger oppgradert med følgende oppgraderinger de senere år:
2024:
Bygget nytt bad i kjeller med fliser, gulvvarme, servant, dusj, wc, rør-i-rør system.

2023:
Hele kjelleren pigget ut og bygget opp på nytt.
Installert radonduk/membran.
Ny planløsning og innredning av kjeller (ikke søkt/godkjent til varig opphold).
Lagt nye gulv.
Nye vegger og himling.
Oppgradert overflater i vaskerom.
Installert nytt kjøkken.
Ny ventilasjon i kjellerrom.
Nye innerdører.

1. etasje:
Total oppussing av hele etasjen.
Malt alle vegger og tak.
Installert nytt kjøkken med integrerte hvitevarer.
Etterisolert yttervegger fra innsiden.
Ny himling med downlights i flere rom.
Ny luft-til-luft varmepumpe.

Gravd opp og skiftet drenering på nordsiden av bygget.

Elektriske arbeider:
Nye dimmere, downlights og stikk i hele kjelleretasjen.
Nytt opplegg til vaskemaskin og tørketrommel.
Nye varmeovner/varmekabler/termostater i flere rom.
Nytt el-opplegg til kjøkken 1. etasje (downlights, komfyrvakt, ovn, oppvaskmaskin).
Nytt el-opplegg i stue/spisestue.
Nytt opplegg til utelys, bil-ladere og balkongbelysning

2014:
Pusset opp baderom i 1. og 2. etasje, samt nye veggplater, gulv, og vinduer (utenom walk-in closet) i 2. etasje.
Byttet varmtvannsbereder (287 liter).

Huset ligger på et høydedrag, som gir utsyn, gode solforhold fra tidlig til sent og lite innsyn. Her får du en bolig med en svært god og fleksibel planløsning som passer perfekt for familier som trenger ulike soner for lek, arbeid og avslapning. Hjemmet preges av romslige oppholdsrom, flere soverom og en egen innredet del av kjelleren, noe som gir rikelig med plass og mange muligheter for en stor familie. Med en moderne estetikk som kombinerer både tidsriktige og tidløse elementer, samt store vindusflater, fremstår boligen som et lyst og innbydende hjem.

Kort fortalt:
- Klassisk funkisbolig med bevart tidløst uttrykk
- Luftige, åpne rom med behagelig atmosfære
- Lekkert Kvik kjøkken fra 2023
- Omfattende oppgradert i 2014 og 2023
- Store vindusflater og rene linjer som gir mye naturlig lys
- Tre bad og vaskerom.
- Garasje og stor gårdsplass med 2 el-bil ladere

1. etasje:
Denne etasjen består av entré, baderom, stue/spisestue og separat kjøkken. Hele etasjen, foruten badet, er belagt med en-stavs parkett gulv med gulvvarme.

Entré:
Boligen ønsker deg velkommen med en romslig og innbydende entré/hall pusset opp i 2023. Et praktisk garderobeskap gir rikelig med oppbevaringsplass og bidrar til et ryddig førsteinntrykk. En elegant skyvedør med glassfelt skaper en luftig overgang mot stuen og gir en følelse av åpenhet allerede ved ankomst.

Bad:
I direkte tilknytning til gangen ligger ett av boligens tre bad, oppgradert i 2014. Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, vegghengt servantinnredning, speil med lys, innebygd badekar og vegghengt toalett. Downlights i tak og det store vinduet gir godt med lys. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksventil i himling.

Stue/spisestue:
Boligen byr på en åpen og gjennomtenkt planløsning der stue og spisestue flyter sømløst sammen i ett stort oppholdsrom. Den store oppholdsrommet skaper en moderne atmosfære med god romfølelse som gir optimale forhold for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. De store vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys og skaper en luftig, åpen følelse gjennom hele rommet. De flotte en-stavs eikeparkett binder rommene sammen på en stilfull måte og gir et helhetlig og varmt uttrykk. Den lekre peisen i stuen gir ikke bare varme på kjølige dager, men tilfører også rommet en lun og koselig atmosfære, perfekt for rolige kvelder eller hyggelige stunder med familie og venner. Det er god plass til flere sittegrupper, noe som gir fleksibilitet i møbleringen og mulighet for både avslapning og sosialt samvær. I tillegg er det rikelig med plass til et stort spisebord, ideelt for middager med gjester eller hyggelige familiemåltider. Dette er et oppholdsrom som inviterer til både avslapning og aktivitet, og som utgjør selve hjertet i boligen - et sted hvor funksjon møter estetikk, og hvor det er lett å trives.

Fra stuen er det direkte utgang til en romslig, vestvendt terrasse på 25 kvm. som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet innenfor. Terrassen byr på rikelig plass til flere sittegrupper, noe som gir fleksible muligheter for både avslapning, måltider utendørs og uformell bruk. Videre fra terrassen er det direkte adkomst til hagen. Alt i alt et ideelt sted å trekke seg tilbake, nyte solrike dager eller tilbringe rolige kvelder i behagelige omgivelser. Terrassen er utstyrt med markise.

Kjøkken:
I praktisk tilknytning til stue/spisestuen finner du et stort og tidsmessig kjøkken fra Kvik, oppgradert i 2023. Her er det lagt stor vekt på kvalitet, funksjon og design med profilerte og slette fronter, og meter på meter med benkeplate i steinkompositt. Kjøkkenet er utstyrt med rikelig skapplass og integrerte hvitevarer, som inkluderer induksjonstopp med integrert ventilator (kullfilter), komfyr og oppvaskmaskin som alle medfølger. Frittstående kjøleskap. Lekkasjestopper og komfyrvakt er etablert. Vannrør av typen rør-i-rør. Det er god plass til et stort spisebord, ideelt for både hverdagsmåltider og sosiale sammenkomster. Den gjennomtenkte planløsning gjør rommet til et naturlig samlingspunkt for familien.

2. etasje:
I denne etasjen finner du hjemmet soveromavdeling som består av 4 soverom, hvorav hovedsoverommet direkte tilknytning til walk-in closet, gang og et stort baderom. Fra etasjen er det også adgang til et stort lagringsloft.

Gang:
Gangen har parkettgulv, downlights og en sjarmerende eldre peisovn (ikke vært i bruk) som gir rommet karakter og atmosfære.

Soverom:
Etasjen rommer fire gode soverom, alle med parkett og god plass til både seng, skrivebord og oppbevaring. De store vindusflatene gir rikelig med naturlig lys og understreker boligens klassiske funkispreg. To av soverommene har direkte utgang til en vestvendt balkong på ca. 10 kvm, et fint sted å nyte ettermiddagssolen. Hovedsoverommet er utrustet med stor skyvedørsgarderobe, i tillegg til et praktisk walk-in-closet som gir svært gode oppbevaringsmuligheter.

Bad:
I praktisk tilknytning til soverommene finner du et stort baderom, oppgradert i 2014, med fliser på vegger og gulv med gulvvarme. Rommet er utstyrt med dobbel servant, god skapplass, speilskap med belysning og et romslig dusjhjørne med glassdører og to regnfalldusjer, samt vegghengt toalett. Downlights i taket, kombinert med et stort vindu, gir godt naturlig lys. Det er vannrør av typen rør-i-rør, synlige avløpsrør av plast og fordelerskap for rør-i-rør-systemet plassert i vegg i gang. Mekanisk avtrekksvifte montert i himling.

Kjelleretasje:
Kjelleretasjen ble omfattende oppgradert i 2023. Arbeidet omfattet blant annet at hele kjelleren ble pigget ut, det ble lagt nye gulv, oppgradert vegg og tak flater, montert nye innerdører, oppgradert overflater på vaskerommet og installert nytt kjøkken.

Etasjen består av et vaskerom, to boder og en separat innredet del på ca. 33 kvm som selger leier ut (ikke søkt/godkjent til varig opphold). Denne delen inneholder bad, stue/kjøkken og soverom. Hele kjelleren har varme i gulv.

Vaskerom:
Vaskerommet ble pusset opp i 2023, og fremstår som moderne med flislagt gulv og behagelig gulvvarme. Praktisk innredet med benke- og veggskap for oppbevaring, utslagsvask, opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Et funksjonelt og ryddig rom med god plass til klesvask og oppbevaring. Kort sagt alt det du trenger og ønsker i et vaskerom.

Separat del ca. 33 kvm (ikke søkt/godkjent til varig opphold):
Den innredede delen av kjelleren gir flere muligheter for fleksibel bruk. Arealene kan med enkle grep omgjøres til hjemmekontor/soverom og kjellerstue, begge med separate tilkomster til hovedetasjen.

Kjelleren har egen inngang og består av stue med kjøkken, soverom og bad. Selger leier i dag ut denne delen for kr. 11.900,- per måned. Hele arealet ble pusset opp i 2023 og fremstår moderne og praktisk. Ifølge selger ble arbeidene planlagt og gjennomført i samråd med arkitekt med sikte på å oppfylle forskriftskrav og muliggjøre søknad om godkjenning for varig opphold.

Kjellerstue med åpen kjøkkenløsning:
Den innredede delen har en romslig og lys stue med åpen kjøkkenløsning som gir en praktisk og god romfølelse. Kjøkkenet har slette fronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål og ett-greps armatur. Videre er det utrustet med integrerte hvitevarer som inkluderer: komfyr, nedfelt platetopp og oppvaskmaskin. Alle hvitevarer medfølger. Ventilator på vegg med kullfilter. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Automatisk lekkasjestopper etablert i underskap. Downlights over kjøkkendelen gir godt arbeidslys og skaper en helhetlig belysning i rommet. Det er god plass til sofagruppe i stuedelen, og rommet fremstår som både funksjonelt og brukervennlig.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og er utstyrt med garderobeskap. Her er det god plass til seng og skrivebord. Parkett på gulv med gulvarme, og tidsmessig farge på vegg.

Baderom:
Baderommet fra 2024 fremstår moderne, delikat og gjennomført. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger som gir et stilrent uttrykk. Downlights i tak. Den vegghengte servantinnredningen med skuffer gir både god oppbevaringsplass og et rent uttrykk, og er kombinert med heldekkende servant og ettgreps armatur. Over innredningen er det montert speilskap med integrert belysning og stikkontakt. Dusjhjørnet har glassdører og er utstyrt med to-greps armatur og regnfalldusj. Vegghengt toalett med innebygd sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Teknisk er badet utført med vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør system plassert i vegg. Mekanisk avtrekksvifte i vegg.

Boder:
I kjelleren finner du også to boder som gir godt med oppbevaringsplass.
Tilliggende garasje og utvendig bod.

Kort oppsummert:
Dette er en bolig som kombinerer moderne komfort med klassisk funkispreg. Alt ligger til rette for en enkel og behagelig hverdag, med gjennomtenkte løsninger og oppgraderte arealer som dekker behovene til både små og store familiemedlemmer. Beliggenheten er både sentral og svært familievennlig, med et trygt bomiljø og godt naboskap. Her bor du i nærhet til skoler, barnehager, kollektivtransport, matbutikker og flotte turmuligheter - et ideelt sted for familier i alle livsfaser.

Boligen er oppvarmet med en kombinasjon av elektrisitet og vedfyring. Panelovner i enkelte rom. Luft-til-luft varmepumpe fra 2023 i stue i 1. etasje. Lekker peisovn i stue i 1. etasje og en eldre, sjarmerende peisovn i gangen i 2. etasje. (Selger opplyser at de aldri har brukt peisen i 2. etasje). Elektriske varmekabler i hele 1. etasje og kjelleretasje, samt alle baderom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1932.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver, men det foreligger et ekspedisjonsdokument for utvidelse av stue, oppføring av garasje og veranda, datert 24.05.1948. Arbeidene ble ferdigbesiktiget 09.03.1951, og kommunen hadde da ingen merknader. Ekspedisjonsdokument kan være attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygg er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.

Fra nyere tid foreligger det ferdigattest for rivning av garasje datert 03.03.1989.

Rommene i kjelleren som omtales som soverom og stue med kjøkken er opprinnelig byggemeldt som bod og rullerom, jf. byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredningen av rommene er ikke omsøkt som bruksendring, og rommene er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes til varig opphold og dermed må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Trappen fra terrassen ned til hagen på nordsiden er ikke byggemeldt til kommunen. Tiltaket er søknadspliktig, og konsekvensen kan være at kommunen krever tiltaket tilbakeført dersom godkjenning ikke gis.

Kjøper overtar alt ansvar, risiko og eventuelle kostnader knyttet til dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 5946, tinglyst 02.05.1955:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand. .

Dagboknr. 17120, tinglyst 16.03.1987:
Erklæringen fastslår at Munkerudåsen og Breiens vei er godkjent i sin nåværende bredde, men at kommunen når som helst kan trekke dispensasjonen tilbake. Dersom dette skjer, plikter eier å opparbeide veien til en effektiv bredde på 6 meter. Dersom arbeidet med veiopparbeidelse ikke blir utført som avtalt, kan kommunen selv utføre det nødvendige arbeidet på den berørte delen av veien. Kommunen har full rett til å gjøre dette dersom det anses nødvendig for å ivareta sikkerheten eller oppfylle formålet med veien. Eier overdrar vederlagsfritt til Oslo kommune den veigrunnen som er nødvendig, med en bredde på inntil 10 meter og med tilhørende bruksrett til skjærings- og fyllingsarealer. Den endelige avgrensningen fastsettes bindende av Oslo oppmålingsvesen. Kommunens rett er betinget av at veien blir opparbeidet og godkjent av kommunen.

Dagboknr. 17882, tinglyst 18.03.1987:
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom. Servitutten ble ikke funnet i kartverkets digitalarkiver, men hefter i eiendommen.

Dagboknr. 4797, tinglyst 21.01.1988:
Eierne av fremtidig utskilte parseller av gnr 181 bnr 117 gis rett til å føre vann- og avløpsledninger med nødvendige kummer gjennom hverandres parseller, i den utstrekning Oslo vann og avløpsverk finner dette nødvendig. For ledninger som dekker flere eiendommer, er eierne av de tilknyttede eiendommene solidarisk ansvarlige for felles vedlikehold. Heftelsen kan ikke avlyses uten skriftlig samtykke fra Oslo vann og avløpsverk.

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:

Dagboknr. 15756, tinglyst 05.03.2004:
Rett til bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold. Eiendommen har bruksrett til kjørbar atkomstvei fra Breiens vei over Gnr. 181 bnr. 1154, samt rett til å snu på samme eiendom. Videre har eiendommen rett til å legge stikkledninger for vann og avløp gjennom Gnr. 181 bnr. 1154, og rett til å legge stikkledninger gjennom Gnr. 181 bnr. 1062. Grunneierne gir fri adgang for vedlikehold, og ledningseierne må gjenopprette terrenget og erstatte eventuelle skader.

I tillegg er det tinglyst 4 servitutter den 10.02.1922, 15.09.1922 og 09.03.1923, 22.03.1929. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som en hybeldel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Følende medfølger ikke boligen:
Taklampe på hovedsoverom, to taklamper i stue og taklampe på kjøkken. Hyller over TV og i gang, samt seksjon under vindu i stue.

Breiens vei 23 har en attraktiv og barnevennlig beliggenhet i et etablert villastrøk på Nordstrand. Her bor man i rolige omgivelser, med kort gangavstand til alt en aktiv familie trenger i hverdagen. Munkerud skole ligger kun et par minutter unna, og det er flere barnehager i nabolaget, som Munkerud miljøbarnehage og Nordstrand Kirkes barnehage. Dette er et trygt og sosialt nabolag hvor barna enkelt finner lekekamerater, og logistikken med skole og fritidsaktiviteter er upåklagelig.

En kort spasertur tar deg til Sæter, et levende og hyggelig sentrum med et rikt utvalg av servicetilbud. Her kan dagligvarehandelen gjøres hos Rema 1000 eller Meny, og fristelsene er mange med spesialiteter fra Gutta på Haugen. Sæter byr også på hyggelige møteplasser som Poppel Vinbar, det lokale bakeriet Samson, Kaffebrenneriet, og den historiske første Egon-restauranten. For et enda bredere utvalg er det en kort kjøretur til Lambertseter Senter, som har over 80 butikker, vinmonopol, bibliotek og kino.

Området gir umiddelbar tilgang til et mangfold av fritidsaktiviteter. På varme dager er det en kort sykkeltur til badeplasser som Nordstrand Bad og Hvervenbukta. Turstier langs Ljanselva og rundt Ekebergsletta med sin skulpturpark inviterer til rekreasjon året rundt. For de idrettsinteresserte er tilbudet komplett med Nordstrand IF på «Niffen» som et samlingspunkt for fotball og håndball, tennisbaner ved Seterveien og alpinbakke på Sloreåsen. Treningssentre som EVO og Sats finnes også lokalt.

Kollektivtilbudet er effektivt med både buss fra Nordstrand kirke og trikk fra Sæter, som raskt tar deg til sentrum. Denne kombinasjonen av rolige, grønne omgivelser med et komplett tilbud av skoler, servicetjenester og fritidsaktiviteter, samt enkel tilgang til bylivet, gjør området til et ideelt sted å bo for familier i alle faser.

Flere offentlige og private barnehager i nærområdet.
Breiens vei 23 sogner til Munkerud barneskole som ligger få hundre meter fra eiendommen.
Steinerskole i krysset Nordstrandveien/Solveien.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 607 kvm, pent opparbeidet med gressplen, prydbusker og variert beplantning som skaper en grønn og innbydende ramme rundt boligen. Hagen er beplantet med stauder, løkplanter og sommerblomster som gir vakker og frodig blomstring fra april til oktober. Gjerde samt grønne trær og busker gir god skjerming mot veien i utesesongen. Tomten byr på gode lek- og oppholdsflater for både store og små, og flere naturlige soner som inviterer til uteaktiviteter og avslapning. Deler av innkjørselen og gjerdet mot nord og nordøst ligger utenfor tomtegrensen (se vedlagte arealbekreftelse). Tomten er komplett med garasje og gruslagt gårdsplass med god plass til parkering.

Eiendommen disponerer en tilliggende garasje på 18kvm med støpt gulv, samt parkering på gruslagt gårdsplass. Det er installert to elbilladere på eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Deler av innkjørselen mot vest ligger på naboeiendommen med gnr. 181 bnr. 1154, med tinglyst bruksrett til kjørbar atkomstvei fra Breiens vei, samt rett til å snu.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering S-4735, "Detaljregulering med reguleringsbestemmelser for nytt dobbeltspor Oslo - Ski (Follobanen)", vedtatt 28.08.2013. Planen gjelder infrastrukturprosjektet Follobanen. I henhold til reguleringsbestemmelsene kan boring for energibrønner eller andre brønner ikke gjennomføres uten tillatelse fra Jernbaneverket (nå Bane NOR).

Byggesaker i området:
Munkerudåsen 2 - Riving av eksisterende bolig og oppføring av 2 eneboliger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter kr 30 717,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten for 2026 er kr. 6.686,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 30 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.476,-
Boligen er tilknyttet både Telenor og Viken Fiber som leverandør av fibernett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 6 866 819,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

17 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

447 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
468 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
18 368 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Katrine Sundbye og Lars Gunnar Lundestad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver   kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.kart og -bestemmelser  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (maks pris)  kr 65 000,00
Foto - Dagfoto + drone  kr 8 800,00
Tilstandsrapport med planskisser  kr 21 000,00

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0238/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25238

Sist oppdatert: 19. februar 2026 kl. 17:14