Lahellemoveien 13

Lahellemoveien 13, 1604 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 13, festenummer 121, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 129 kvm

BRA-i:
Enebolig :
1. etasje - 83 kvm: Entré, soverom, bad, vaskerom, kjøkken og 2 stuer
2. etasje - 28 kvm: Toalettrom, gang og 2 soverom

BRA-e:
Garasje/bod:
1. etasje - 18 kvm: To boder på ca 8,7 kvm og 9,4 kvm

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje - 63 kvm: Terrasse

Andre etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 46 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 28 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 18 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.03.2026 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig bygget i 1875. Bygningen antas fundamentert med naturstein og betong til stedlige masser. Etasjeskillere av
trebjelkelag. Yttervegger oppført i trekonstruksjoner fra byggeår, utvendig med stående og liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
Utvendig > Veggkonstruksjon mot sør:
Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner fra byggeår. Utvendig med liggende og stående kledning. Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Takkonstruksjon med sperrer av tre. Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Etasjeskillere av trebjelkelag. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele soverommet.

Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sistere. Toalettrom har ingen ventilering fra rommet og har kun naturlig avtrekk fra rommet.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- avvik som kan kreve tiltak) på følgende:
Utvendig > Taktekking:
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Taket er tekket med takstein. Undertak med bord. Beslaget på isbord er ikke trukket over bølgen på taksteinen.

Utvendig > Veggkonstruksjon:
Yttervegger oppført i trekonstruksjoner fra byggeår. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

Utvendig > Vinduer:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Utvendig beslistning på vinduer er ført helt ned til vannbrettbeslaget.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Terrasse fremstår med ufagmessig utførelse. Det er observert grønske/algevekst på overflater, noe som indikerer vedvarende fuktbelastning og begrenset uttørking.

Innvendig > Overflater 2. etg:
Himlinger med panel. Vegger med panel. Gulv med laminat og tregulv. Det registreres ufagmessig utførelse på overflater.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn 1. etg:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele kjøkkenrommet.

Innvendig > Pipe og ildsted:
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

Innvendige dører:
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Det er ikke registrert isolasjon på vannledninger i krypkjeller.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tekniske installasjoner > Andre VVS-installasjoner:
Luft til luft varmepumpe på kjøkkenet. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:
Grunnmur av naturstein og betong, antatt fundamentert med betong og naturstein. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.

Tomteforhold > Terrengforhold:
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Bad 1.etasje > Overflater vegger og himling:
Det er påvist sprekker i fliser.

Bad 1. etasje > Overflater gulv:
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).

Bad 1.etasje > Sluk, membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Bad 1.etasje > Sanitærutstyr og innredning:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Dusjdør har montert list mot gulv som hindrer effektiv vannavrenning mot sluk.

Bad 1.etasje > Ventilasjon:
Elektrisk styrt vifte. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Vakerom > Overflater vegger og himling:
Det er påvist sprekker og avskallinger på fliser.

Vaskerom > Overflater gulv:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

Vakerom > Sluk, membran og tettesjikt:
Smøremembran med ukjent utførelse. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Vaskerom > Sanitærutstyr og innredning:
Benkeplate har høy slitasjegrad.

Vaskerom > Ventilasjon:
Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken > Overflater og innedning:
Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet.

Det er TGIU (konstrusjoner som ikke er undersøkt) på følgende:
Innvendig > Krypkjeller:
Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig.

Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2013 - Nytt bad og vaskerom nede. Nytt toalett 2. etasje med vask. Varmekabel rundt rør for å unngå frost.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
2013 - Alle vinduer byttet til 3 lags.
2020 - Byttet og oppgraderte tak. Hevet det slik at det ble lufting. Nye skorsteinshatter. Solceller ble montert samtidig.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
Flere forskjellige prosjekter - Aronson elektriske 2012 i forbindelse med isolering av alle innvendige flater. Senere i forbindelse med fullstendig fornying av bad 2013 og kjøkken 2015. Solceller på tak 2020 krevde nytt sikringsskap sammen med uttak for elbillader og uttak i hagestue og terrasse.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja
2012 - Installert varmepumpe.
2013 - Varmekabler på bad.
2013 - Ny peis i stue.
2015 - Ny peis kjøkken som del av fullstendig oppgradering av kjøkkenet.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja
2012 - Gjorde om to soverom til stue.
2012 - Isolert alle vegger med 15 cm. Sprøytet isolering i tak og vegger oppe.
2013 - Rev gammelt bad og vaskerom og bygget nytt.
2015 - Rev kjøkken og datidens stue. Stue ble gjort om til soverom. Kjøkken og spisestue ble gjort om til stort kjøkken med spisebord i midten. Pris kr 550.000,-.

Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte?
Ja - Bygget terrassse og hagestue selv.

Nåværende eier overtok boligen i 2011 og har siden bekostet en hel rekke oppgraderinger, fra rent kosmetiske til tekniske og bygningsmessige endringer.

Samtidig er bruken av etasjens ulike rom noe endret. Mellom de opprinnelige to soverommene ble det i 2012 åpnet opp til fordel for et godt over 20 kvm. stort rom som nå fyller rollen som stue. Her ble i tillegg en to-fløyet terrassedør installert og peis montert i 2013.

Den opprinnelige spisestuen ble i 2015 slått sammen med kjøkkenet før en helhetlig oppgradering av hele det nye rommet ble utført. Også her ble nytt ildsted montert, i form av en frittstående vedovn som utgjør et varmende og stemningsfremmende følge til spisebordet som har sin naturlige plass midt i kjøkkenet.

Selve kjøkkeninnredningen er en klassisk moderne løsning fra Epoq, bestående av flere seksjoner og soner. Hvitevarene er alle interert og medfølger boligen. Montering av komfyrvakt anbefales.

Parallelt med etablering av det nye store kjøkkenet ble den opprinnelige stuen adskilt kjøkkenet med nyoppført delevegg og tatt i bruk som soverom. Dette er på ca. 10 kvm. og innredet med speildørsgarderobe som utnytter hele rommets bredde. I loftsetasjen inngår ytterligere to store soverom, med ca. 12 og 15 kvm. gulvflate hver.

Badet ble i 2013 revet ned og bygget opp på nytt med moderne standard. Her er så vel gulv som vegger flislagt, i gulvet er det også varme. Utstyret inkluderer tidløse møbler og en romslig dusjnisje avskjermet med skyvedører.

I 2013 ble også et separat vaskerom skilt ut fra den opprinnelige entreen, vegg i vegg med badet. Vaskerommet er skjult bak skyvedører og av et kompakt format, men velutnyttet og praktisk. Vaskemaskin medfølger.

Nytt toalettrom ble i 2013 skilt ut fra gangen i loftsetasjen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Trebord, parkett, laminat og fliser.
Innervegger: MDF-plater, panel, fliser og mur.
Himlinger: Plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Heltre benkeplater. Nedfelt vask i hvit kompositt med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og 2x kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med belysning. Dusjnisje med skyvedører i glass og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Oppvaskmaskin, vaskemaskin, to kjøleskap med frys, platetopp og stekeovn medfølger salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende avvik er registrert hos Fredrikstad kommune:
- Avvik røykløp: Gjelder teglskorstein.

Anmerkning n1: Skorstein: Avstand fra brennbart materiale til feieluke/sotluke. Anmerkning fra: Forskrift om brannforebygging § 6. Kommentar: Litt kort avstand fra sotluke til brennbart i 1 etg. Feieluken må ikke komme nærmere brennbart materiale enn 30cm.

Anmerkning nr2: Skorstein: Mindre innvendig skade på skorsteinsløp. Anmerkning fra: Forskrift om brannforebygging § 6. Kommentar: Noen små krater og løse fuger.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1879.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller bygningstegninger. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. På bakgrunn av at det ikke er mottatt noen tegninger av eiendommen fra kommunen, kan det ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Rommenes betegnelse er angitt etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser terrasse med hagestue. Det er ukjent om tiltaket er søkt om/godkjent den gang den ble oppført. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 1 servitutt på eiendommen. Dagboknr 900019, tinglyst 05.08.1879, type heftelse: Festekontrakt.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Omgivelsene på Kapellfjellet er svært sentrale i by-sammenheng, men også noe tilbaketrukket fra bykjernen. Likevel tar det ikke mer enn gode 10 minutter å gå eller et fåtall minutter å sykle til selve sentrumskjernen. Alle byens tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

For en familie med barn i skolealder vil det være et praktisk pluss at også barne- og ungdomsskoler kan nås via lite trafikkerte smågater. Flere barnehager er i tillegg lett tilgjengelig i nærområdet.

Sentral beliggenhet er også ensbetydende med god tilgang til et velutviklet kollektivtilbud. Til togstasjonen er det få hundre meter og reisetiden videre til hovedstaden er fra under én time. Det går i tillegg ekspressbuss til både Oslo og Gardermoen fra bussterminalen i byen. Holdeplass for en rekke linjer finnes i umiddelbar nærhet.

Verdt å nevne er for øvrig også gratis ferge mellom blant annet Cicignon og Gamlebyen som gjør Østsiden lett tilgjengelig utenom Fredrikstadbroen. Fergene har hyppige avganger hele dagen og uken gjennom.

Med utgangspunkt i Kapellveien er det kort vei også til friområder rundt byen, i første rekke den nærliggende Bingedammen/Mørkedalen samt Fredrikstadmarka som har blant annet lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Mulighet for lengre utflukter er det også på Glommastien som følger begge elvens sider motstrøms helt opp til Sarpsborg.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Cicignon skole (1-10 kl.) 0.8 km
Trara skole (1-7 kl.) 1.5 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2.5 km
Childrens International School Fredrikstad (1 -10 kl.) 2.8 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.9 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 0.5 km
Glemmen videregående skole 1.1 km

Barnehager:
Kiæråsen barnehage (1-5 år) 0.6 km
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 0.8 km
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 1.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 534 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen og beplantninger. Delvis gruset/pukket gårdsplass.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Festeavgiften er kr 1.566,- pr. år. Festeavtalen utløper 2079. 

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år.
Siste regulering av festeavgift: 2019.
Neste regulering av festeavgiften skjer 1. oktober 2029 iht konsumprisindeks.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på gruset gårdsplass. Boligen har el-bil lader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: hensyn kulturmiljø, samt bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13.165,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Eiendomsskatten er kr 2.845,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14.129,- pr. år. / 14.912 kwh. pr. år. 
Det er tegnet Norgespris ut 2026.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.482,-
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv/internett. Dekoder medfølger etter kjøpers ønske.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 970.104,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

3 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 998 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Dag Thuen og Mette Askeland Thuen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr. 1 900,- (De 2 første er gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 22 840,00
Foto - Interiørveiledning  kr 2 500,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - enebolig  kr 18 500,00

Oppdragsnummer 67-0015/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2615

Sist oppdatert: 04. mai 2026 kl. 13:00