Enerstien 18

Enerstien 18, 1671 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 422, bruksnummer 285, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 234 kvm

BRA-i:
1. etasje - 121 kvm: Entré, gang, toalettrom, kott, bad, stue, kjøkken og fire soverom.
Underetasje - 113 kvm: Entré, gang, to oppholdsrom, bad/gang, badstue, teknisk rom og fire boder.

Åpent areal:
1. etasje - 13 kvm: Veranda

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig over to etasjer samt kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i lettklinkerblokker. Etasjeskille i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takpanner av typen Decra eller lignende. Tak over carport er tekket med bølgeblikkplater. Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med stedvis naturlig og mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:

- Bad 1. etg
Det er registrert stedvise sprekker og riss i veggfliser. Bakenforliggende skader er påregnelig. Gulvflaten i badet har store skader. Deler av gulvflisene er fjernet. Utettheter i tettesjikt og skjulte skader er påregnelig. Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Vanntrykket er redusert ved bruk av dusj og servant samtidig. Årsaken kan skyldes ulike forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon.

- Bad underetasje
Det er registrert stedvise avleiringer etter mineralutslag på gulv og veggflater. Forholdet indikerer fuktvandringer i konstruksjonen og kan skyldes svikt i drenering/fuktsikring av grunnmuren og fuktopptrekk fra grunn. Rommet har ikke vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. Grunnet rommets oppbygning og plassering i bygget vurderes risiko for følgeskader allikevel som redusert. Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

VVS-teknisk rom
Det er registrert avleiringer etter mineralutslag på gulv- og veggflater. Forholdet indikerer fuktvandring i konstruksjonen og kan skyldes svikt i fuktsikring av grunnmuren og/eller fuktopptrekk fra grunn. Det er ikke etablert vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. Grunnet rommets oppbygning og plassering i bygget vurderes risiko for følgeskader allikevel som redusert. Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom 1. etg - Avløpsrør
Det er tilnærmet ingen avrenning fra servant. Den eksakte årsaken og tilstanden er ukjent. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge hvilke tiltak som er nødvendige.

Andre rom 1. etg - Overflate vegg
Det er registrert rennemerker og svelling i veggplater på innside av yttervegg, samt fuktmerker i himling i soverom 1. Forholdet indikerer lekkasje. Nøyaktig hvor dette har oppstått er ikke kjent. Det ble utført fuktmåling med piggelektroder i gulvlist i den berørte veggen. Målingen viste vektprosent opp til 24,8. Målingen ble utført i malt treverk og kan derfor ha en viss feilmargin, men sett i sammenheng med referansemålinger utført i samme rom vurderes fuktnivået i treverket som kritisk. Forholdet må sees i sammenheng med opplysninger gitt under avsnitt yttertak.

Vinduer og ytterdører - Vinduer og omramming
Dør og vindu i soverom 1 har fuktmerker på innvendig side. Årsak vurderes å være lekkasje høyere opp i konstruksjonen. Skjulte skader på døren og vinduet som følge av dette kan ikke utelukkes. Vinduet mangler ytterste glass. Balkongdør i stue i første etasje har sprekker i ytre glass. Døren bærer generelt preg av høy slitasje.

Yttertak - Tekking (med tilhørende besalg)
TG3 er valgt med bakgrunn i påvist fukt i yttervegg i soverom 1. Det er registrert en skade i toppbordsbeslag over vindski, tegn til utettheter i taktekking ved oppbrett mot vindski og fuktmerker i undertaket over den aktuelle veggen. Dette vurderes til å kunne være årsak eller deler av årsak til lekkasjen, men dette kan ikke fastslås med sikkerhet.

Balkonger - Konstruksjon og fundamenter
Rekkverket har høy slitasje og stedvise råteskader. Konsekvens er redusert beskyttelse av materialene og risiko for videre nedbrytning. Det er registrert råteskader i gulvbjelke.

Drenering - Helhetsvurdering
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden. Dette indikerer funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Kjøkken 1 etasje - Helthetsvurdering
Innredning og overflater i rommet bærer generelt preg av aldersrelatert slitasje. Det er registrert knirk i gulvflaten. Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom 1. etg - Annet
Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Overflater i rommet har generell aldersrelatert slitasje.

Tekniske anlegg:
Innvendig stoppekran
Stoppekranen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Eier informerer om at kranen nylig er funksjonstestet. Det er ikke registrert tegn til lekkasjer. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at utskiftning kan iverksettes ved behov.

Varmtvannsbereder
Varmtvannsberederen har synlige deformasjoner.

Vannbåren varme
Boligen har eldre radiatoranlegg og oljefyr som ikke er i bruk. Deler av anlegget er demontert og fjernet.

Andre rom 1. etg - Overflate gulv
Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte skader, riper og hakk.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l)
Det er registrert fuktmerker i undertak ved gjennomføring av lufterør og mot gavlvegg mot nordøst. Dette indikerer fuktgjennomtrengning fra utsiden.

Badstue underetasje - Helhetsvurdering
Det er registrert omfattende kvaeutskillelse på vegg- og himlingsflater. Dette i seg selv vurderes ikke som et betydelig avvik, men kan skyldes høyt innhold av harpiks i materialene som er benyttet kombinert med tidvis høye temperaturer. Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Oppbygning er ikke kjent. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. På bakgrunn av alderen vurderes det at badstueovnens fremtidige funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. For øvrig opplyser eier om at badstuen per nå fungerer som normalt.

Skadedyr og fuktkrevende innsekter - Gnagere
Det observeres spor etter mus på kaldtloftet og i teknisk rom i underetasjen. Når dette har oppstått eller nøyaktig inntrekksvei er ikke kjent. Gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. Eier opplyser om at det har vært tilfelle av mus i boligen, men at det ikke er registrert tegn til aktivitet etter at tiltak ble utført. Foreslått tiltak er videre undersøkelser ved mistanke om aktivitet.

Yttervegger inkl. fasader
Kledningen har stedvis slitasje. Kledning på gavlvegg mot sydvest har høy slitasje og stedvise råteskader.

Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning
Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er stedvis registrert mosevekst. Det er registrert manglende innfestninger på takplater i øvre del av taket over gavlvegg mot nordøst. Takrenne ved carport er tettet av barnåler. Det er registrert en sprekk i stein på toppen av skorsteinen.

Grunnmur og fundament
Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren fra innvendig side.

Vannledninger
Alder på utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kjent.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

 
Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - Det har vært vannlekkasje under flisene. Jeg åpnet flisene 11.08.26. En tømrer som senere undersøkte badet for å gi råd om nødvendige arbeider, vurderte at membranen under flisene var skadet.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja - På nordveggen av huset, har det lekket vann inn i begge soverom. Det er tydelig fukt på innsiden av veggene på begge rommene. På det ene er det mørke flekker. På det andre har det også kommet svarte striper, som ser ut som jord eller smuss blandet med vann som har rent nedover innsiden av veggen. Vinduene på begge rom, som er gamle og slitte, har også mye fukt i rammene. I følge tømrer som så på huset i august 2026, tror han at det er skjøten mellom møne og tak som er for dårlig lagt, men han kunne ikke si sikkert uten å åpne veggen.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja - Utvendig kledning er skiftet, og det er lagt nytt tak. Jeg kjenner ikke nøyaktig tidspunkt for når arbeidene ble utført, men det er en del år siden.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja - Det har vært en vannlekkasje fra en radiator som gikk i stykker i en bod i kjelleren. Denne boden har jeg selv renset helt, revet opp gulv, pusset murvegg og fjernet skap mv. etter at jeg flyttet inn 01.07.25. Det er fortsatt noe lukt i rommet etter denne lekkasjen, selv om jeg har luftet godt de to siste sommerhalvårene.
I kjelleren, i rommet i det sørøstlige hjørnet, har deler av overflaten på murveggen skallet av. Jeg kjenner ikke årsaken. Takrennen over dette området har tidligere vært full av løv og har lekket i en skjøt. Jeg har tenkt at dette kan ha sammenheng med avskallingen, men dette er ikke undersøkt eller fastslått.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja - Det har blitt byttet sikringsskap fra gamle skrusikringer til automatsikringer.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja - Diverse problemer med innvendige rør. Rørene til dusjen og vasken på det separate toalettet er helt tette og kan ikke brukes. Har forsøkt diverse alternativer for å avhjelpe som Mudin og Plumbo. Som skrevet ovenfor var det en rørlegger som så på røret fra dusjen på badet, og han klarte ikke fikse det uten å eventuelt måtte pigge opp. Avløpet under kjøkkenvasken har også gått tett flere ganger, slik at oppvaskmaskinen ikke har fått tømt seg. Dette har blitt renset to–tre ganger av leieboer, og siste gang renset jeg selv vannlåsen. Etter rensingen har avløpet fungert igjen. Jeg kjenner ikke til problemer med utvendige vann- eller avløpsrør. Så langt jeg kjenner til er rørene fra byggeåret 1969, og jeg kjenner ikke til at de senere er skiftet.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja i 2012 - Det eneste arbeidet jeg kjenner til, er i forbindelse med at badet ble renovert en gang mellom 2012 og 2015. Badekaret ble da tatt ut og dagens dusjkabinett installert.

Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Ja - Oljetanken ligger nedgravd under carporten. Så vidt jeg vet er den fylt igjen. Dette har jeg fått opplyst av mine foreldre, som eide og bodde i huset da arbeidet ble utført.

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja - Jeg kjenner ikke til at det var problemer med sentralfyr eller radiatorsystem mens dette ble brukt til oppvarming. Noen år etter at anlegget var tatt ut av bruk, oppstod det en vannlekkasje fra en radiator i en bod i kjelleren, som beskrevet ovenfor. Jeg vet ikke nøyaktig hvilket år oljefyren ble tatt ut av bruk, men jeg vet at dette ble gjort i forbindelse med regelendringen som forbød bruk av mineralolje til oppvarming.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja - Da jeg overtok huset var store deler av det benyttet som lagringsplass for mange svært gamle ting, hvorav hovedparten var avfall. Det var store mengder edderkopper i mange rom. Jeg har ikke observert synlige skader på huset som følge av dette. Det har vært vepsebol i flere av luftekanalene. Så vidt jeg har kunnet observere, er ingen av dem bebodd av veps i dag.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja - Som beskrevet ovenfor har det kommet fukt gjennom nordveggen, med mørke/svarte flekker og striper på innsiden av veggene. Det er også fortsatt noe lukt i boden i kjelleren etter vannlekkasjen fra radiatoren som beskrevet ovenfor. Jeg vet ikke sikkert om lukten skyldes mugg eller andre følger av vannskaden.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Boligen er ikke tilført vesentlige påkostninger innvendig siden byggeåret og har i dag et generelt behov for oppgradering. Utskiftninger og utbedringer må påregnes, potensialet betraktes imidlertid som stort ved riktige oppgraderinger.

Plan- og romløsningen er allerede hensiktsmessig utformet og et godt utgangspunkt når boligen skal moderniseres.

De fleste oppholdsrom er samlet på én flate i første etasje som blant annet inneholder hele fire soverom, hvilket er spesielt praktisk mens barna er små.

Det er god plass til felles opphold i den over 40 kvm. store vinkelstuen i første etasje, der en åpen gruepeis på hjørnet er et stemningsskapende følge. Både peisen og mange andre elementer i boligen er autentiske fra byggeåret.

Kjøkkenets innredning er stort sett fra byggeåret, men funksjonell. Innredningen er likevel enkel sammenliknet med dagens standard og på den bakgrunn naturlig gjenstand for utskiftning. De fleste fronter er nymalt.

Badet i første etasje ble oppgradert i tidsrommet 2012-2015, men er i dag dels beskadiget og må renoveres før videre bruk. Utbedringer må påregnes også i etasjens toalettrom/gjestetoalett hvor avløp fra vask er tett.

Ytterligere et bad finnes i underetasjen, med tilknyttet badstue. Dette badet er fra byggeåret og har behov for renovering på bakgrunn.

I underetasjen inngår ellers flere store boder som representerer mye lagringsplass, i tillegg til to innredede rom som i senere år har vært benyttet som stuer. Verdt å fremheve er det ikke minst også at underetasjen har egen entré som gir fleksibilitet til planløsningen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet, panel, tepper, teglstein og mur.
Himlinger: Plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite og gråmalte fronter. Laminerte hvite benkeplater. Stålbeslag med dobbel vask og to-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator med begrenset effekt.

Bad 1. etasje: Veggmontert keramisk servant med to-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med to-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett. Vasken i dette rommet er helt tett.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer medfølger kjøpet.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av elektrisitet og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er en nedgravd oljetank på eiendommen - en glassfiberarmert tank på 3000 liter. Det er gitt tillatelse til gjenfylling som er bekreftet gjennomført. Det er derfor ikke kontroller av tanken.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 29.09.1969.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår - følgende arbeider gjenstår:
- Dører til fyrrom må være selvlukkende.
- Sentralfyr er ikke driftsklar.
- Tørkeskap mangler i vaskerom.
- Åpninger rundt rørgjennomføringer i kjellerhimling, er ikke pent utført.
- Ventil mangler i kjellerbod.
- Kjellerdør er ikke dyttet.
- Ventil i kontor må justeres.
- Inntak for elektrisk kabel uheldig utført.
- Rydding og planering utvendig.
- Carporten er ikke ferdig.
- Rekkverk på utvendige trapper mangler.  

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er mottatt godkjente byggetegninger. Følgende endringer avviker fra disse:
- Bod 4 er opprinnelig byggemeldt som vaskerom.
- Teknisk rom er opprinnelig byggemeldt som fyrrom.
- Oppholdsrom 2 er opprinnelig byggemeldt som kontor.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Boligen har en sjeldent attraktiv beliggenhet i et veletablert og historisk ettertraktet boligområde på nordre Kråkerøy.

Omgivelsene er spesielt attraktive for barnefamilier som i tillegg vil nyte godt av nærhet til skoler på alle grunntrinn. Rødsmyra skole og Kråkerøy ungdomsskole er begge innenfor gangavstand fra Enerstien. Skoleveien kan i stor grad legges gjennom boligområdets interne smågater, og gangvei gjennom skog. Det finnes for øvrig også flere barnehager i nærområdet.

Til både Værste og sentrumskjernen for øvrig er det reell gangavstand eller kun få minutter å sykle. Sentrum har gjennom de seneste årene opplevd stor utvikling og revitalisering med nye forretninger, kulturtilbud og en rekke nye spisesteder.

Foruten buss, utgjør gratis byferger på elven et godt kollektivtilbud. Nærmeste fergeleie er i dag ved Smertu på Kråkerøy, herfra kan du blant annet ta fergene videre mot Østsiden og Gamlebyen eller helt ut til Gressvik og Åle i motsatt retning. Fergene har svært hyppige avganger dagen gjennom, hele uken.

Nærhet til sjøen er naturligvis spesielt attraktivt i sommermånedene. Med sykkel tar det kun et fåtall minutter ut til sjøen og flere fine badesteder. Har du båt og får plass i en av småbåthavnene i området, får du også et ypperlig utgangspunkt for utflukter i skjærgården.

I terrenget rundt på øya finnes også en rekke turmuligheter, blant annet på stier gjennom skogholtene rundt nabolaget. Litt lenger øst ligger i tillegg den store og idylliske Smertudammen.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Kråkeby barnehage (1-5 år) 1.5 km
Smertulia barnehage (1-5 år) 1.5 km
Tørkopp Fus barnehage (0-5 år) 1.8 km

Rødsmyra skole (1-7 kl.) 0.7 km
Rød skole Kråkerøy (1-7 kl.) 2 km
CIS Fredrikstad (1-10 kl.) 5,2 km
Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) 1.6 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.8 km
Fredrik II vgs 3,1 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 1.4 km
Hans Nielsen Hauge vgs 2,7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 243 kvm.
Enebolig med tilliggende carport beliggende på Kråkerøy i Fredrikstad kommune. Tomt opparbeidet med steinlagt gårdsplass og diverse beplantning.

Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stadfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og dette vil ofte medføre areal avvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktige grense bestemmelser anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i oppkjørsel og i carport.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger og annen veigrunn i henhold til reguleringsplan Del av Rødsveien og ny Rv. 108 datert 25.06.1992 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål: Bebyggelse og anlegg, med hensyn kulturmiljø.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24.180,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 10.432,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 32.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14.000.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett og har avgift på kr 999 pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 207 878,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 831 512,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
118 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 998 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 018 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øystein Enzo Wind Daae Christensen

Etter nærmere avtale. Mulighet for rask overtagelse.
Boligen vil ikke bli ytterligere ryddet og rengjort enn slik den fremstår på visning.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke (Finn.no, Hjem.no, Krogsveen.no, Smartannonsering via sosiale medier)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 22 269,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra takstmann  kr 20 625,00

Oppdragsnummer 67-0214/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26214

Sist oppdatert: 01. oktober 2026 kl. 13:38