Linjevegen 20

Linjevegen 20, 2005 RÆLINGEN
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 167, ideell andel 1/1
Andelsnummer 65, Vestre Strøm borettslag, organisasjonsnummer 947815385

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
2. etasje 66 kvm: Entré/trapperom, baderom, kjøkken, spisestue/stue og to soverom.
Loftsetasje 20 kvm: Trapperom/loftstue samt bod.

BRA-e:
Kjeller 10 kvm: Kjellerbod (merket nr: 2 H).

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 11 kvm: Veranda.

Arealer i bod i loftsetasje er ikke målbare grunnet takhøyder lavere enn 1,90 meter (i minimum 60 centimeters bredde). Loftsetasjen forøvrig har en total gulvflate (GUA) på 44 kvm, men grunnet skråtak og takhøyder lavere enn 1,90 meter er kun 20 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 24 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligbygning oppført i 1959, hvor loftet ble ombygd i 2015.
Bygningen er fundamentert med støpt plate på mark og grunnmur i betong med malte overflater, samt kjellergulv i mur.
Bærende konstruksjoner og yttervegger er oppført i betong og bindingsverk med utvendig trepanel. Etasjeskillere er i trekonstruksjon.
Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein.
Pipeløp er i teglstein med heldekkende beslag over tak, og det er installert peisovner med glassfront i spisestue/stue og loftstue.
Vinduer og verandadør er fra 2010 med trerammer og to lags glass, mens balkongdør til fransk balkong på loftet er fra 2015 med to lags glass.
Entrédøren er en trefiberdør med brannklasse B-30 og lydklasse 35 dB, utstyrt med kikkehull og sikkerhetslås.
Boligen har innvendige trapper i malt tre, utgang fra spisestue/stue til veranda på 11 m², samt fransk balkong i loftstue.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i felles trappeoppgang (høyre skap) og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har montert røykvarslere i himling/skråtak og er utstyrt med godkjent slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Alder på våtrommet (tettesjikt) og sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Fordelerstokker for rør i rør system er montert inne i innkassing, uten bruk av tett fordelerskap eller fuktsikring.

Kjøkken
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i gulvoverflater.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Fordelerstokker for rør i rør system er montert inne i innkassing på baderom, uten bruk av tett fordelerskap eller fuktsikring.

Andre rom
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i gulvoverflater.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - innredet
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i gulvoverflater.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Yttertak - Hovedtak (felles)
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Tekking (med tilhørende beslag): Det er registrert stedvis mose på takflater.
- Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er delvis skjult under yttertaktekkingen, men undersiden kan observeres fra boligens kaldloft.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført på grunn av plassering av brannskiller mot fellesareal og yttervegg samt våtrommets utforming.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er opplyst om litt råte i rekkverk på balkong.
På baderommet ble toalett skiftet av faglært (Comfort Akershus Rør AS) i 2024, og termostat til varmekabler ble skiftet av faglært (Hope Elektro AS) i 2023.
Videre ble det i 2023 installert varmepumpe med egen kurs av faglært (Hope Elektro AS).
Tidligere eier har montert peis i loftstue.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2023:
- Oppgraderinger på det elektriske anlegget
- Montering av varmepumpe, utført av Hope Elektro AS

2015:
- Ombygging av loft

2007:
- Baderom med flislagt gulv med varme og flislagte vegger

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Felling av stort kastanjetre mellom Linjevegen 5 og 7
- Montert stengsler på luftesluser i Solvegen 14
- Utbedring av hovedsikringsskap i Linjevegen 16
- Ny tørketrommel i Solvegen 14A
- Grunnmursarbeid og asfaltering av parkering og inngangsparti i Linjevegen 4
- Drenering og utbedring av grunnmur i Linjevegen 1
- Reparasjon og ny grunnmurspapp på utvalgte firemannsboliger
- Asfaltering av parkeringsplasser i Solvegen 18 og Linjevegen 10 samt inngangspartier i Linjevegen 3 og Ringvegen 9

2023:
- Avfallsanlegg
- Parkeringsplasser

2022:
- Reparasjoner av fyringsanlegget

2021:
- Ladestasjon for el-bil

2018:
- Brannsikringsprosjekt 2017/18

Lys andelsleilighet over to plan, beliggende i byggets andre etasje og innredet loftsetasje.
Boligen har en god planløsning med peisovn i begge etasjer, varmepumpe fra 2023, og tregulvene gir oppholdsrommene en lun og koselig atmosfære.
Loftsetasjen ble innredet og bruksendret i 2015 og tilfører kjærkomment ekstra bruksareal til leiligheten.

Stue:
Stuen danner et lyst oppholdsrom med tregulv, trepanel og malte flater.
Rommet har god plass til både sittegruppe og spisebord.
Peisovnen gir lun varme, supplert av en veggmontert luft-til-luft varmepumpe fra 2023 som sørger for en jevn innetemperatur året rundt.
Store vindusflater slipper inn godt med dagslys, og fra stuen er det utgang til verandaen.

Veranda:
Fra stuen er det utgang til en sørvendt veranda på 11 kvm med god plass til utemøbler og sittegruppe.
Verandaen har gulvflater belagt med plastheller, rekkverk i tre og markise for effektiv solskjerming.
Det er montert dobbel stikkontakt på uteplassen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger separat fra stuen og har innredning med profilerte fronter, heltre benkeplate og fliser over benken.
Innredningen har overskap med belysning under, keramisk koketopp, innebygget stekeovn og oppvaskmaskin.
Ventilator med kullfilter er montert over kokesonen, og det er plass til frittstående kjøleskap i egen nisje.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Baderom:
Baderommet har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler.
Rommet er utstyrt med baderomsinnredning med servant og ett-greps armatur, speil samt dobbel stikkontakt på vegg.
Dusjhjørne med innfellbare glassdører og veggmontert armatur, samt regnfallsdusj.
Gulvstående toalettet som var nytt i 2024.
Varmekablene fikk ny termostat i 2023.
Opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder er plassert i felles vaskerom i kjelleren.

To soverom:
Leiligheten har to soverom, begge med tregulv, trepanel, panelplater og malte overflater.
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord, og er utstyrt med et romslig garderobeskap.
Det andre soverommet egner seg utmerket som barnerom, gjesterom eller kontor.

Loftstue:
Loftsetasjen ble innredet i 2015 og rommer en sjarmerende loftstue med tregulv, malte flater og skråtak med synlig bjelke.
Rommet har en peisovn med glassfront tilknyttet teglsteinspipe, samt en tofløyet dør til fransk balkong.
Fra loftstuen er det adkomst til en uinnredet bod i kneveggen.

Ekstern kjellerbod på ca. 10 m² i felles kjellerareal.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpe fra 2023 i spisestue, gulvvarme på baderom samt peisovner med glassfront i spisestue/stue og loftstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1959.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring av loftareal til hovedareal og innsetting av vindu i gavlveggen datert 04.07.2017. Det foreligger også ferdigattest for bruksendring av kjellerbod fra tilleggsdel til hoveddel datert 08.06.2018.

Det foreligger godkjente bygningstegninger datert 23.01.2015 og 05.07.2017.

Det er installert peisovn i loftsetasjen.
Det foreligger ikke dokumentasjon på installasjonen, og det er ikke undersøkt hvorvidt det i forbindelse med installasjonen er utført søknadspliktige arbeider på pipe/skorstein.
Kjøper oppfordres til å foreta egne undersøkelser.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet adkomstrett, ledninger, veg, elektriske kraftlinjer, snøbrøyting, trafostasjon/kiosk og vannledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger opplyser også at det følger en tilleggsavtale med borettslaget mtp. varmepumpen.

Leiligheten har en barnevennlig og attraktiv beliggenhet med kort avstand til skoler og barnehager.
Åpent utsyn, nydelige solforhold og usjenert beliggenhet.

Leiligheten ligger i et koselig og barnevennlig området i Rælingen kommune.
Det er gangavstand til bl.a. offentlig kommunikasjon(tog og buss), skoler, barnehager, idrettsanlegg, Strømmen og Lillestrøm med bymessige fasiliteter m.m.
Kun ca. 10 min gange til Lillestrøm med alt av servicefasiliteter og Lillestrøm stasjon som er knutepunkt for både tog, buss og taxi.
Med bil tar det ca. 15 min til Oslo S og ca. 20 min til Gardermoen.
Området passer derfor ypperlig for de som er interessert i å bo i nærheten av det meste, samtidig som man har gode oppvekstvilkår for barna.
Leiligheten har gode lys- og solforhold.

I Lillestrøm finner man de fleste servicetilbud, samt Lillestrøm Torv med hele 80 butikker å velge i.
Skal du på shopping har du Strømmen Storsenter som er et av norges største kjøpesentre.
Flotte turmuligheter i nærområdet, herunder bl.a. Marka med turstier om sommeren og skiløyper om vinteren.
Det er også kort vei til Marikollen alpinbakke.
I tillegg er Oslo S kun ca. 10 min unna med direktetog fra Lillestrøm Stasjon.

Rud skole (1-7 kl.)
Løvenstad skole (1-7 kl.)
Sandbekken ungdomsskole (8-10 kl.)
Marikollen ungdomsskole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Østre Strøm Fus barnehage (1-5 år)
Strømmen kommunale barnehage (1-5 år)
Noahs Ark barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca 51 500 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, blomsterkasser, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang.

Det medfølger en garasjeplass i rekke utenfor boligen.

Det er etablert felles ladeplasser for elbil under lading, samt gjesteparkering.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål (frittliggende småhus og konsentrert bebyggelse) i henhold til reguleringsplan for Linjeveien med omkringliggende områder, del av gnr. 106, Rælingen kommune, datert 19.05.1983 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 26.02.1981. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 063,28 pr. mnd. og inkluderer: trappevask, TV og internett fra Telia, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold samt betjening av andel fellesgjeld (renter og avdrag).

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4 921,28
Trappevask: kr 142,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 821,- pr. år. / 6 284 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Tilknyttet kabel-TV og internett via Telia med oppgitt hastighet på 100 Mbps. TV-boks tilhører Telia, men kan overtas av kjøper.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 030 250,- når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 33 954,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 150 179,46 pr. 21.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 22 750 240,- pr. 21.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11437526 4
Type: Annuitetslån, 2 terminer i året
Restsaldo pr. 21.09.2026: kr 1 178 824,-
Andel av saldo: kr 7 780,44
Innfrielsesdato: 01.11.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,06 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208202219
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 21.09.2026: kr 21 571 416,-
Andel av saldo: kr 142 399,02
Innfrielsesdato: 30.10.2050
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,44 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 390 000,00 Prisantydning
150 179,46 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 540 179,46 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 541 269,46 Totalpris inkl. omkostninger
4 551 219,46 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Niklas Carl Olof Svensson og Kristin Listerudbakken

Leiligheten er tilknyttet Vestre Strøm Borettslag.
- Borettslaget består av 149 boenheter, fordelt på 2 rekkehus, 17 firemannsboliger og 3 blokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring
- Borettslagets nettside: www.vestrestrom.no.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten søknad og godkjennelse fra styret.
Innedyr som ikke er til sjenanse, omfattes ikke av søknadsplikten. Styret kan etter skriftlig søknad tillate husdyrhold dersom gode grunner taler for det og det ikke er til ulempe for øvrige beboere. Naboer i oppgangen eller tunet skal høres før søknaden behandles.

Borettslaget har fellesvaskerier i blokkene, felles sykkel- og lagerrom, samt opparbeidet lekeplass ovenfor Linjevegen 12.
TV og internett leveres av Telia (Telia Flex Basis med fibernett) og er inkludert i felleskostnadene.

Andelen har eksklusiv bruksrett til fellesarealet på loft/kjeller som er innlemmet i leiligheten. Kjøper er innforstått med at dette arealet på loftet/kjeller er bygd ut i henhold til §4 - 3 (5) i borettslagets vedtekter. Det medfører bl.a. at borettslaget har et svært begrenset vedlikeholdsansvar for dette boligarealet, at borettslaget alltid kan kreve tilgang til feieluker ol., at det ikke er lov å føre vannrør opp til loftet/kjeller mm.
Det kreves foreløpig ikke inn husleie for arealet, men dette kan tenkes endret i fremtiden.

Styrets arbeid og vedtak fra årsmøtet 29. april 2026:
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent, og overskuddet ble overført til opptjent egenkapital.
- Styrets godtgjørelse ble fastsatt til kr 310 000,-.
- Brenselstillegget for blokkene ble redusert med 25 % i juni 2025 og med ytterligere 30 % fra 01.04.2026.
- Det er inngått ny kollektiv avtale med Telia for TV og fiberbredbånd.
- På ekstraordinært årsmøte i november 2025 ble PwC Assurance AS valgt som ny revisor for borettslaget.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 903 026,- (mot kr 1 602 758,- i 2024).
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 4 123 393,-.
- Total egenkapital pr. 31.12.2025: kr 20 689 537,-.
- For 2026 er det budsjettert med et driftsresultat på kr 2 374 797,- og et årsresultat på kr 1 189 797,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Søknad om styregodkjenning sendes til styret sammen med kopi av kjøpekontrakt. Nekter styret å godkjenne erververen, må melding om dette komme fram senest 20 dager etter mottatt søknad, ellers regnes godkjenning som gitt.

Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget. Borettslaget er et frittstående borettslag, og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 2 490,00 pr stk

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 800,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  
Foto  kr 4 800,00
Tilstandsrapport leilighet   kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0336/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26336

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 13:23