Øygardveien 11B

Øygardveien 11B, 1357 BEKKESTUA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 19, bruksnummer 575, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 200 kvm

BRA-i:
2. etasje 42 kvm: Gang, bad og tre soverom.
1. etasje 81 kvm: Entré, toalettrom, stue/spisestue og kjøkken.
Underetasjen 53 kvm: Hoveddel med vaskekjeller og bod, samt hybel med stue, kjøkken, bad og to boder.

BRA-e:
Underetasjen 15 kvm: Bod med utvendig adkomst.
Frittstående utebod 9 kvm.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 25 kvm: Terrasse.

Boligen har stedvis en takhøyde lavere enn 2,20 meter. Målte takhøyder er 1,95 - 2,50 meter i 2. etasje, 2,06 - 2,70 meter i 1. etasje, og 2,08 - 2,12 meter i underetasjen. Arealer med lav himlingshøyde (ALH) er ikke spesifisert med en egen arealoppgave. På bakgrunn av at byggetegninger ikke er fremlagt, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene, noe som medfører usikkerhet rundt arealklassifisering og måleverdighet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.11.2025 utført av Anticimex AS v/Stian Christensen.

Det gjøres oppmerksom på at kjelleretasjen (inkludert hybelen) ikke er godkjent til varig opphold. Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en vertikaldelt tomannsbolig i 1959. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn og en grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Etasjeskillere er av betong og trekonstruksjoner, og ytterveggene er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning, hvor kledning og papp på veggen mot øst ble fornyet i 2025. Yttertaket er en saltakskonstruksjon tekket med takplater fra et ukjent årstall, med renner og nedløp av metall. Vinduene har en blanding av aldre og typer, inkludert vinduer med karmer av tre og enkle glass fra byggeåret, ett vindu med tre-lags glass fra 2025, ett vindu fra 2017, og vinduer med to-lags glass fra 2014, 2008 og 1987. Ytterdøren i underetasjen er fra et ukjent årstall, mens terrassedøren har to-lags glass fra 2009. Innvendig er det en blanding av glatte og profilerte dører.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Våtrom i hybel: Våtrommet har store og alvorlige avvik og tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Utførelsen bærer preg av egeninnsats, og det er registrert riss/sprekker i veggfliser, feilmonterte våtromsplater, misfarging/svertesopp på fuger og utilstrekkelig tettesjikt. Vann- og avløpsrør har passert anbefalt brukstid. I tillegg er det fuktskader på servantskapet og sprekk i servanten. Det ble registrert fuktutslag i veggen. En total oppgradering av våtrommet må påregnes.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Har du selv bodd i boligen?
Ja.
Når og hvor lenge har eieren bodd i boligen? Hvis det er lengre perioder eieren ikke har bodd i boligen er det fint om du oppgir dette. Her kan du også oppgi annen relevant informasjon om eierskapet.
Vi har bodd i boligen fra 30.04.2024 og til dags dato.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja.
Beskriv feilen og omfanget: Hadde vanninntrengning gjennom yttervegg i 2. etasje i slutten av oktober 2025. Skaden er pr. i dag utbedret av Nordisk Husprosjekt AS, kvittering er sendt megler. Det er montert ny vindsperre, lektet ut og montert ny malt panel på veggen og vinduet i veggen er også skiftet.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Ny vindsperre, lektet ut, montert ny malt panel samt byttet vindu.
Hvilket firma utførte jobben?: Nordisk Husprosjekt AS
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja.
Beskriv omfanget: Litt fuktinnsig i bod under terrasse.

Er det utført arbeid med drenering?
Ja.
Faglært arbeid:
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2024
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: I forbindelse med oppsetting av ny carport ble det lagt rør for å lede bort vann fra nedløpsrør fra tak. Tidligere lagte rør ble rengjort og det ble sjekket at vannet rant i rørene.
Hvilket firma utførte jobben?: Fandla Bygg AS
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Ja.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja.
Beskriv nærmere hvilke forhold: Det pågår byggearbeid med bygging av ny Nadderud Stadion/idrettspark, men disse arbeidene går mot sluttfasen.

Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt.
Ja.
Beskriv mer detaljert hva som ble gjort og når, samt hvem som utførte arbeidet. Hvis arbeid er utført på ulike deler av boligen kan du opplyse om dette her: I tidligere eiers egenerklæring har han oppgitt at det er utført arbeid av ufaglærte på boligen, men det har ikke blitt utført noen form for arbeid av ufaglært mens vi har eid boligen.

Følgende informasjon fremkommer:
Det pågår byggearbeid med bygging av ny Nadderud Stadion/idrettspark, men disse arbeidene går mot sluttfasen.

Eiendommen har gjennomgått flere oppgraderinger. Badet i 2. etasje ble modernisert i 2013. Kjøkkeninnredningen i hoveddelen er fra 2008. I underetasjen er hybelen satt i stand med nye møbler og hvitevarer. Det er installert varmekabler i entréen i hovedetasjen, samt på badene i 2. etasje og i underetasjen. Kledning er byttet med utlekting og ny vindsperre, og vindu på yttervegg er byttet. Huset er malt. Ny carport er bygget, innkjøring er utvidet, og nytt gjerde er satt opp mot Øygardveien. Ny innvendig solskjerming er installert i 1. etasje.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Varierte gulvflater med fliser, parkett, teppe, laminat, tregulv og betong. Varmekabler er installert i entréen i hovedetasjen, samt på badene i 2. etasje og i underetasjen.
INNERVEGGER:
Malte og tapetserte flater, samt panel. Våtrom har våtromsplater og fliser.
HIMLINGER:
Malte flater og panel, med nedsenket himling og downlights i enkelte rom.

KJØKKEN:
Kjøkken i 1. etasje har parkettgulv, malte vegger og himling med downlights. Kjøkkeninnredningen har laminerte benkeplater, oppvaskkum med ett-greps armatur, og flislagt flate mellom benkeplate og overskap. Overbelysning og stikkontakter er montert over benk. Integrerte hvitevarer inkluderer kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn, mikrobølgeovn og platetopp. Ventilator er integrert i overskap. Vannrør er av rør-i-rør system.

KJØKKEN I HYBEL:
Kjøkkeninnredningen i hybelen har laminert benkeplate, oppvaskkum med ett-greps armatur, og laminert plate mellom benkeplate og overskap. Overbelysning og stikkontakt er montert over benk. Rommet er utstyrt med frittstående komfyr, kjøleskap, vaskemaskin og vegghengt ventilator. Hvitevarene i hybelen medfølger, samt møbler som står i hybelen.

BAD 2. ETASJE:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er nedsenket med panel og downlights. Innredningen består av servantskap med benkeplate i tre, servant med ett-greps armatur, speilskap med belysning og stikkontakt, samt et høyskap. Rommet har vegghengt toalett og et innebygget badekar med armatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Vannrør er av rør-i-rør system. Rommet har mekanisk avtrekksvifte i vegg.

BAD I HYBEL:
Badet i underetasjen har flislagt gulv, våtromsplater på vegger, og flislagte vegger i dusjsonen. Himlingen er av panel. Rommet er utstyrt med servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, speilskap med belysning, gulvstående toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører med hånddusj. Rommet har mekanisk avtrekksvifte og opplegg for vaskemaskin.

TOALETTROM:
Toalettrommet har flislagt gulv, malte vegger og himling. Rommet er utstyrt med servant med to-greps armatur, gulvstående toalett, avtrekksventil i vegg og elektrisk panelovn.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre/tilbehør medfølger ikke boligen:
- Taklamper i stuene.

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er en luft-til-luft varmepumpe fra 2016 i 1. etasje, peisovn og åpen peis i stuen, samt elektrisk panelovn på toalettrommet. Det er gulvvarme på badet i 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for tomannsbolig. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

- Det er utstedt ferdigattest for påbygg datert 01.12.1981.
- Det foreligger ikke ferdigattest for carport eller frittstående utebod. Innbygging av vindfang er meldt til kommunen i 2008 iht. meldingsordningen.

Det foreligger byggetegninger fra da boligen ble oppført, da påbygget ble bygget og i forbindelse med innbygging av vindfang. Følgende avviker fra byggetegninger:
- Kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som "hobbyrom", "disponibelt", "fyrrom", "matbod" og "innredes senere". Rommene er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring
- Utvendig bod og carport* er ikke byggemeldt til kommunen.

*Selger var i kontakt med kommunen før den nye carporten ble satt opp, og fikk tilbakemelding om at dette ikke var søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for det ovennevnte videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 5307, tinglyst 20.06.1957, Bestemmelse om deleforbud:
Dokumentet inneholder omfattende bestemmelser, blant annet om at eiendommen ikke kan deles og kun kan bebygges med enebolig eller tomannsbolig. Det er restriksjoner mot sjenerende virksomhet, støy og dyrehold (kun én hund tillatt under gitte betingelser). Eier plikter medlemskap i velforening, deltakelse i kostnader for felles gjerder og veivedlikehold, samt å akseptere at vann-, avløps- og elektrisitetsledninger føres over eiendommen. Byggeplaner krever godkjenning fra eier av gnr. 19, bnr. 374.

Dagboknr. 7564, tinglyst 06.09.1957, Bestemmelse om vann/kloakkledning:
Eier forplikter seg til å følge Bærum kommunes til enhver tid gjeldende vann- og avløpsreglement. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Dagboknr. 304802, tinglyst 21.11.1960, Erklæring/avtale:
Eier forplikter seg til å fjerne et midlertidig godkjent hyllearrangement i kjelleren, uten kostnad for kommunen, dersom bygningsvesenet krever det. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra Bærums Bygningsråd.

Dagboknr. 303982, tinglyst 27.06.1968, Erklæring/avtale:
Avtalen regulerer felles forpliktelser med naboeiendommen (den andre delen av tomannsboligen). Dette inkluderer lik deling av utgifter til oljefyring, service og reparasjoner, samt krav om enighet ved utvendig maling. Det er også restriksjoner for avfallshåndtering og tørking av tøy utendørs på helligdager.

Dagboknr. 7381, tinglyst 21.03.1995, Erklæring/avtale:
Etablerer en forpliktelse for felles vedlikehold av private vann- og avløpsledninger med gnr. 19, bnr. 1321. Eier av gnr. 19, bnr. 1321 har en varig rett til å anlegge, reparere og vedlikeholde sine ledninger over denne eiendommen (gnr. 19, bnr. 575). Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Øygardveien 11B har en svært attraktiv og familievennlig beliggenhet i et etablert og rolig boligområde på Nadderud. Herfra er det gangavstand til alt en aktiv familie trenger i hverdagen. Flere barnehager, som Huskestua og Nadderudskogen, ligger kun en kort spasertur unna. For skolebarna er det trygg og enkel vei til både Bekkestua barneskole og Bekkestua ungdomsskole. Nærmeste dagligvarehandel, Spar Nadderud, ligger bare noen få minutter fra døren, noe som gjør de daglige innkjøpene svært enkle.

Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter for alle aldre. Rett i nærheten finner man Nadderud idrettspark og Nadderudhallen med svømmehall, som gir fantastiske muligheter for sport og trening. For de som foretrekker naturopplevelser, er det kort vei til fine turområder som Skallumdammen, en lokal naturperle med idylliske stier. Det er også turstier fra Bekkestua via Hosle Gård mot Sauejordet, perfekt for en helgetur med familien.

Bekkestua sentrum er en kort spasertur unna og fungerer som et levende og hyggelig knutepunkt. Her finner du Bekkestua Senter med et bredt spekter av butikker, apotek, vinmonopol og flere koselige spisesteder som Baker Hansen. Området har også et godt kollektivtilbud med buss fra Øygardveien og T-bane fra Bekkestua, som sikrer effektiv transport til Oslo sentrum og andre deler av Bærum.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Furu barnehage
- Norlandia Huskestua barnehage
- Bekkestua Kanvas-barnehage
- Haslum barneskole
- Bekkestua ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen er en eiet tomt på 726 m². Utendørsområdet er pent opparbeidet med asfaltert innkjørsel, plenarealer, trær og diverse beplantning. Det oppgitte tomtearealet er geometrisk beregnet fra Matrikkelen, og grensepunktene er umerket, noe som betyr at matrikkelen kan avvike fra faktiske forhold.

Parkering i carport, oppført i 2024, med asfaltert og utvidet innkjørsel. Det er installert elbillader.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1935105 datert 28.09.1936 og kommuneplanens arealdel 202101 datert 21.06.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer renovasjon, vann- og avløpsavgifter og feiing.

Fakturert beløp i 2024:
- Avløp kr 4 631,27
- Feiing kr 339,00
- Renovasjon kr 4 338,60
- Vann kr 3 740,69
Sum kr 13 049,56

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000 kwh. pr. år (inkl. hybel). 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 8 700,-.
Velavgift er kr 300,- pr. år (Furubakken Vel).
Boligen er tilknyttet Sector Alarm alarmselskap som koster kr 3 588,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 10/25-01/27, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2023 var kr 2 207 839,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 831 356,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

273 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
294 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 244 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Liv Lønskog og Kåre Herman Lønskog

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 64 237,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0324/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25324

Sist oppdatert: 31. desember 2025 kl. 09:28