Nedre Hagaveg 756

Nedre Hagaveg 756, 2150 ÅRNES
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 194, bruksnummer 16

Totalt bruksareal BRA: 191 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 58 kvm: Trapperom, rom benyttet som kinorom, vaskerom og bod.
1. etasje 93 kvm: Entré, gang, bad, tre soverom, kjøkken, spisestue og stue.

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 2 kvm: Bod.

Garasje :
1. etasje 38 kvm:

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 181 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.09.2025 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger byggetegninger for boligens 1. etasje, men ikke for kjelleretasjen. På bakgrunn av dette er det ikke mulig å fastslå hvilke rom i kjelleren som er godkjent for varig opphold. Vi viser i denne sammenheng til punktet om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse, hvor det fremgår at dokumentasjonen er ufullstendig for underetasjen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 57%
TG2: 36%
TG3: 0%
TGIU (ikke undersøkt): 7%

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1.etasje :
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 9 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet på gulvet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Våtrom - Vaskerom kjeller:
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Kjøkken - 1.etasje:
- Overflater gulv: Det er registert antydninger til svelling i endeskjøter på laminatbord, samt enkelte "løse"/svake skjøter. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom - 1.etasje:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i stue, spisestue og gang. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Det bør etableres ventiler i rom med manglende ventilasjon/ventiler.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Kjeller:
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Det er tidligere vært forhøyet fuktighet i trapperom under trapp. Selger har utbedret knottplast på utvendig side. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 75,3 %, temperatur 15,7 grader C og duggpunkt 11,4 grader C. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Årsak bør avklares og videre fukttilførsel bør stoppes.

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Det er ikke etablert fuktsperre mot grunn. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater gulv: Det er observert spor etter aktivitet av gnagere. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.
- Konstruksjonsoppbygging: Isolasjon er stedvis fjernet fra gulvet. Dette kan føre til kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader. Isolasjon bør legges ut over hele loftet/gulvet.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering. Utbedring av konstruksjonen må påregnes. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 33mm i stue og 27 mm i entré. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Etasjeskiller - Kjeller:
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 23mm i trapperom og 8 mm på rom benyttet som kinorom. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Skjulte vannrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon: Grunnet observasjon av stedvis blokkerte luftespalter på ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.
- Fasader ink. kledning: Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket (og tilhøredene bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). Vurderingen er derfor i hovedsak basert på informasjon om yttertakets alder og observert tilstand. Med bakgrunn av bygningsdeles alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er registrert slitasje, elde og lignende forhold på de deler som var mulig å besiktige. Lukkede konstruksjoner, beslag og renner er ikke tilstrekkelig undersøkt grunnet manglende tilkomst, med den risiko dette innebærer. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse av yttertaket krever stillas og/eller andre sikkerghetsmessige forutsetninger som ikke var til stede på befaringsdagen. Basert på alle overnevnte forhold bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Restlevetiden på bygningsdele er ikke kjent.

Terrasser / platting på terreng:
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Det mangler rekkverk på deler av terrassen og trapp med fall over 50 cm. Etablering av rekkverk bør påregnes.

Drenering:
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er med beslag/topplist, men deler av topplist har løsnet, noe som for eksempel medfører at det kan komme vann bak fuktsperren. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Frittstående byggverk - Grasje :
- Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det er blant annet sprekker i grunnmur, avflassing av maling på kledning og slitasje på takstein.

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:
- På bad har det ved tidligere eier vært brukt dampsterre bak vegger som gjorde at det hadde kommet mugg i vegg.
- Er selv utdannet tømrer og har gjort jobben selv med å rive ned plater på bad og byttet isolasjon som var ødelagt. Har også selv lagt på nye godkjente våtroms plater som er montert etter karvene til leverandør. Det er også byttet fliser på gulv. Utført i 2024.
- Hadde kommet inn vann i kjeller etter vask av terrasse.
- Etter lekkasjen ble det funnet ut at det var en rift i grunnmurs plasten. Her ble det lagt på ny plast og ny topplist samt fugemasse mellom lagene og å ikke få noen åpninger imellom ny og gammel. Er selv utdannet med fagbrev innen grunn og anleggsarbeider og maskinførerfaget. Utført i 2025.
- Huset er etterisolert med 5cm i veggene og alle vinduer og verandadør er byttet med 3lag glass. Det er ikke byttet ytterdør. Er selv utdannet med fagbrev som tømrer. Utført i 2017.
- 6/18/2024 2:13:58 PM: Byttet innmat i sikringskap untatt tre 16A sikringer og OV. Montert nytt overspenningsvern. Byttet 8 DL på kjøkken og byttet 2 dimmere med nye. Byttet komfyr stikk til komfyrvakt. Bytte termostat i kjellerrom. Målt strømtrekk på varmekabler til 6,5A Termostat er innstilt med romføler, da det ikke foreligger følerrør i installasjon. Risikovurdering og sluttkontroll av oppdrag med lav risiko. Utført av Elektriker Bekkevold AS (2024).
- Flyttet tilkobling av avløp til vask i krypkjeller. Utført i 2024.
- Varmepumpe slutter å blåse, gjøres en service på denne.
- Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja, ser det er store sprekker på garasje. er noen små på huset som jeg har sett.
- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja mus, funnet avføring og hørt dem inne. har hatt befaring av både anticimex og pelias og utført punkter etter befaring med dem.
- Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja, mugg/sopp på bad etter feil oppbygning av våtrom. Er utbedret.
- Er det utført radonmåling? Ja, august-oktober 2024 minste måling 14Bq/m3 høyeste måling 86Bq/m3.
- Hovedvei som går forbi huset skal legges om, så veien blir senere en blindvei.

Moderniseringer/påkostninger ifølge selger:

- Bad pusset opp (2024).
- Etterisolert vegger og byttet alle vinduer samt verandadør.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap og komfyr.
Medfølger ikke: Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og flaggstang.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er brukt, kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen oppvarmes med elektrisitet, vedfyring, gasspeis og varmepumpe. Det er elektriske varmekabler i gulv på bad og i kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1953.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger en tillatelse, datert 25. oktober 1973, der tilbygget er godkjent midlertidig tatt i bruk som bolig. Tillatelsen er gitt på betingelse av at kanal­tverrsnittet for naturlig avtrekk fra bad/wc og vaskerom økes i henhold til byggeforskriftenes minimumskrav, at dampsperresjikt pålegges terreng i ikke-innredet blindkjeller, samt at dette brettes opp langs muren og belastes med sand. Det er uklart hvorvidt disse arbeidene er utført.

For overetasjen foreligger det byggetegninger som samsvarer med dagens bruk. For kjelleren finnes det derimot ingen tegninger som dokumenterer hva rommene er godkjent til. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknr 882514, tinglyst 28.09.2016, type heftelse: Jordskifte.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi, minste måling 14Bq/m3 og høyeste måling 86Bq/m3, dette er innenfor angitt grenseverdi. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger i et naturskjønt og landlig område ved Glomma, ca. 7,9 km fra Årnes sentrum i Nes kommune. Årnes har skoler, barnehager, togstasjon og gode servicetilbud. I sentrum finnes også Nes Kulturhus, som er et moderne flerbruks hus med to kinosaler og forskjellige kulturaktiviteter.

Raumnes og Årnes IL har et godt og variert idrettstilbud med flere flotte anlegg. Nes Golfklubb holder til på Rommen Golfpark ved Vormsund og tilbyr et komplett, helårs golfanlegg med vakker beliggenhet. Nærområdet har utallige turmuligheter og flotte rekreasjonsmuligheter, ikke minst langs Glomma. En tur inn til Veslesjøen, Sagstusjøen, Aulihøgda og området rundt Dragsjøen kan absolutt anbefales.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Spar og Kiwi Årnes. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Amfi Årnes et variert utvalg. I Årnes finner man forskjellige butikker, hyggelige spisesteder og koselige puber. I tillegg ligger Jessheim Storsenter, Lillestrøm og Oslo sentrum godt innen rekkevidde.

Bodung stasjon har avgang to ganger om morgenen og to ganger om ettermiddagen. Årnes stasjon betjener alle togene på Kongsvingerbanen, hvilket gjør pendlermulighetene gode. Med bil fra eiendommen tar det ca. 6 min til Årnes stasjon, 26 min til Jessheim, 33 min til Oslo Lufthavn, 36 min til Lillestrøm og 50 min til Oslo S.

Det er skolebussordning til Årnes barneskole og Runni ungdomsskole. Nes kommune har to videregående skoler, Nes videregående og Hvam videregående skole. Kommunen har også et godt utvalg av barnehager.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Hoppensprett Fjellfoten barnehage 4.7 km
Espira Kløverenga barnehage 5.3 km
Korsdalen barnehage avd. Hagadalen 5.3 km

Tomten er på 1 872 kvm (beregnet fra matrikkelen) og er opparbeidet med gruslagt oppkjørsel, terrasse, overbygget inngangsparti, store plenarealer og variert beplantning - et uteområde med mange muligheter.

Parkering i garasje og på innkjøring/gårdsplass på egen eiendom.

Eiendommen har adkomst via fylkesvei.

Det går i dag en trafikkert fylkesvei i nærheten av eiendommen. Akershus fylkeskommune har imidlertid varslet oppstart av reguleringsplanarbeid for strekningen Fv. 175 Nedre Hagaveg – Haugenundergangen. Formålet med planarbeidet er å etablere en ny og forbedret Haugenundergang, et tiltak som vil gi bedre fremkommelighet, økt trafikksikkerhet og endrede trafikkmønstre i området.

I planmaterialet fremkommer det at det vurderes alternative løsninger for ny trase, herunder en skrå kulvert under jernbanen Kongsvingerbanen. En eventuell omlegging av veisystemet vil kunne medføre at dagens trafikkføringer justeres, noe som på sikt kan redusere trafikkbelastningen i umiddelbar nærhet av eiendommen og gjøre området mer attraktivt.

Reguleringsprosessen er i en tidlig fase, og endelig løsning er ikke vedtatt. Interessenter kan holde seg oppdatert via Akershus fylkeskommune og Nes kommune. Utsnitt av plan og ytterligere dokumentasjon kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er tilknyttet privat vann av Årnes Vannverk.

Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 19.03.2024 avsatt til: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er prognosert til kr 20.764,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjør kr 2.803,- pr. år.

Eiendommen er tilknyttet Årnes Vannverk. Vannverket fakturerer etter antall personer i husstanden.
Gebyr pr. person: kr. 1077,- pr. år.
Grunngebyr for alle abonnenter: kr. 2656,- pr. år.
Gebyr pr. m³ renset vann etter måler: kr. 29,70,- pr. m³.
Minstegebyr pr. boenhet: kr. 4812,- pr. år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 22.000,-.
Boligen er tilknyttet fiber.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 5.880 pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 845 740,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 382 958,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

96 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
117 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 967 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lasse Heglum Schau

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 27 400,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 4 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger - Nes kommune kr 3 969,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 22 269,00
Foto inkludert drone av fasade kr 5 000,00
Tilstandsrapport Anticimex kr 20 625,00

Oppdragsnummer 24-0144/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.25144

Sist oppdatert: 17. november 2025 kl. 01:44