Sørbyvegen 78

Sørbyvegen 78, 2040 KLØFTA
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 63, bruksnummer 10, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 60, bruksnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 304 kvm

BRA-i:
-1. etasje 99 kvm: Gang, tre soverom, bad
1. etasje 105 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken, spisestue
2. etasje 52 kvm: Gang, tre soverom, bad

BRA-e:
1. etasje 48 kvm: Garasjerom, bod, verksted.

Åpent areal:
1. etasje 33 kvm: Terrasser

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.05.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Terrasse i 1.etasje oppmålt til 8 m2 (TBA).
Terrasse i 1.etasje oppmålt til 25 m2 (TBA).
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 63 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 52 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 m2.
Arealet i kjeller garasje måles til 42 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Eneboligen inneholder 215 m2 P-ROM og 41 m2 S-ROM. Sekunderrom omfatter innvendige boder.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Enebolig oppført i 1966 bygget på i 1975. Boligen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner av betong. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående trepanel. Takkonstruksjonen av saltaksform utvendig tekket med takstein. Etasjeskillere av trekonstruksjoner og betong.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt på:
- Overflater gulv på bad i 1. etasje: Gulvbelegg har sprekker og utettheter. Utbedring må påregnes.
- Bad loftsetasje: Helhetsvurdering
- Skorsteiner og ildsteder inne i boligen: henhold til tilsynsrapport utarbeidet av Øvre Romerike brann og redning har pipe fra 1975 og peis i kjellerstue fått fyringsforbud.
- Vinduer: Tg 3 gjelder enkelte vinduer av eldre dato har høy slitasjegrad og er punktert.

TG2 er gitt på:
- Ventilasjon på bad i 1. etasje: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Overflater gulv på kjøkken: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale.
- Overflater gulv og innerdører: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Enkelte innerdører har skader/slitasje.
- Overflater gulv og konstruksjoner under terreng: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.
- Loft (innredet): Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. TG2 er valgt for å belyse risiko.
- Loft (uinnredet): Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering. Det er redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.
- Skjevhetsmåling 1. etasje: Skjevhetsmåling utført i stue viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 8 mm. Skjevhetsmåling utført i spisestue viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 25 mm.
- Skjevhetsmåling loftsetasje_ Skjevhetsmåling utført i soverom viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 14 mm. Skjevhetsmåling utført i gang viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 15 mm.
- Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Huseier opplyser at enkelte sikringer tidvis løses ut.
- Vinduer: Tg 2 gjelder vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

TG2 er gitt med bakgrunn av alder og normal slitasje på:
- Vannrør og innredning på kjøkken.
- Vegger, himling, gulv og innerdører på loft.
- Vannrør, vannbåren varme og avløpsrør.
- Drenering.
- Vann- og avløpsledninger.
- Frittstående garasje.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæring:
1984:
-Tilleggs­eiendom kjøpt til hovedtomt.
2000:
- Elektrisk inntak oppgradert fra 25A til 40A. Sikringsskap ble samtidig oppgradert, og det ble etablert trefas stikkontakt.
2009:
- Tidligere tett avløp ble renset/staket av eier og har fungert normalt siden.
- Biovac renseanlegg installert – nytt røranlegg fra grunnmur til Biovac.
- Vanninntrenging og fuktinnsig observert i kjeller i uthus.
- Trapp til 2. etasje ble byttet ut.
2010:
- Nytt bad i 1. etasje oppført med dusj, servant, vaskekum og opplegg for vaskemaskin. Tettesjikt fornyet i forbindelse med rehabilitering av bad.
- Del av gangen i 1. etasje omgjort til bad – utført av faglært.
2015:
- Oljefyr erstattet med luft-til-vann varmepumpeanlegg.
- Varmepumpe med viftekonvektorer og innebygd termostat installert i stue og kjellerstue.
2016:
- Fjernavlest strømmåler installert.
2019:
- Taket rettet opp og lagt nytt med takpapp og takstein – kombinasjon av faglært og egeninnsats. Tidligere lekkasje i TV-stue før nytt tak ble lagt.
2023:
-Kontroll og service av luft-til-vann varmepumpeanlegg utført.
2024:
- Befaring av piper og ildsteder gjennomført av MT Myrvangs Tjenester.
2025:
-Tilsyn av begge ildsteder utført 13.05 av Romerike Brann og Redning.
- Rapport viser dårlig trekk og sprekk i peisinnsats i peisstue. Mulig setningsskade i tilhørende pipe.
Diverse:
- Mulig fuktskade på nordvegg i stue.
- Utfordringer med isdannelse i stikkrenne innkjøring.
- Privat vei uten noe tinglyst veirett p.t.

Boligen består av kjeller med kjellerstue, gang, vaskekjeller og tre boder. 1.etasje med entré, gang, bad, stue, kjøkken og spisestue. Loftsetasjen med gang, tre soverom og bad. Det kun foreligger byggetegninger fra tilbygget i 1975. Tegningene omfatter peisestue i kjeller samt kjøkken og spisestue i 1. etasje. For øvrige rom foreligger det ikke dokumentasjon, og det er derfor usikkert om disse er byggemeldt og godkjent for varig opphold.

1. E T A S J E:
Entré:
Velkommen inn! Overbygget inngangsparti fører deg inn til en romslig entré med garderobeløsning og adkomst til begge stuene og kjøkkenet. Adkomst via overbygget inngangsparti. Utgang fra entré til terrasse på 25 kvm.

Stuer:
Etasjen har to stuer, en hovedstue og en spisestue. Hovedstuen er lys og trivelig med god plass til både sofagruppe og har vedovn som gir lun varme på kjølige dager. Utgang til en terrasse på 8 kvm, perfekt for sommerens hyggestunder. Spisestuen er i tilknytting til kjøkkenet, med god plass til spisegruppe.

Kjøkken:
Pent kjøkken med profilerte fronter, flislagt mellom benk og overskap, og godt med skap- og benkeplass. Kjøkkenet er utstyrt med kjeramikktopp, kjøleskap, oppvaskmaskin og mekanisk ventilator. Her er det rom for både matlaging og samvær.

Bad:
Lyst og praktisk bad renovert i 2010. Baderommet er funksjonelt innredet med dusjnisje med glassdører, servantskap med heldekkende servant, speilskap og gulvmontert toalett. Overflater består av våtromsbelegg på gulv og våtromstapet på vegger. Rommet har også opplegg for vaskemaskin, avtrekksventil i vegg og røropplegg i rør-i-rør-system.

L O F T S E T A S J E:
Tre rom benyttet som soverom:
Romslige rom med naturlig lys og gode planløsninger. Usikkert om rommene er godkjent til varig opphold. Fra det ene rommet er det montert brannstige.

Bad:
Bad med ukjent alder. Det er utstyrt med badekar, servantskap, speil og toalett. Overflatene består av gulvbelegg, flislagte vegger og malt himling.

K J E L L E R:
Lys kjellerstue med peis, et perfekt ekstra oppholdsrom for ungdom, hobby eller hjemmekino.

Vaskekjeller:
Eget vaskerom med plass til både vaskemaskin og tørketrommel. Praktisk løsning med god arbeidsplass og naturlig adskilt fra øvrige kjellerrom.

Tre boder:
Meget god lagringsplass for alt av sesongutstyr, verktøy og annet.

G A R A S J E
Frittstående garasje på hele 48 m² med støpt dekke og god plass til bil, sykler og oppbevaring. Garasjen har en praktisk kjeller til oppbevaring, samt hobbyrom, bod og lagringsloft.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskinen og Rikstv boksen vil ikke følge med. Postkassen er også blitt fjernet

Boligen er oppvarmet elektrisk i kombinasjon med vedfyring. Boligen har vannbåren varme til radiatorer via varmesentral/luft til vann varmepumpe.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1966.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Hovedbygningen er byggemeldt. Uthus ble byggemeldt i 1974 og tilbygget ble byggemeldt i 1977.

Vi har kun mottatt byggetegninger fra tilbygget i 1977, det er derfor usikkerhet knyttet til hva som opprinnelig er byggemeldt og godkjent, og hvorvidt enkelte arealer er lovlig innredet til varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
Godkjente rom iht. tegninger på tilbygg:
- Kjøkken og spisestue i 1. etasje
- Peisestue i kjeller.

Endringer gjort på fasade etter byggesøknad i 1977:
- Flere av vinduene er endret på, dette er ikke byggemeldt.
- Det er etablert to terrasser. Det trengs som regel en dispensasjon for å bygge noe på en eiendom hvor det ikke finnes en reguleringsplan.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 45875, tinglyst 19.01.2011, type heftelse: Grensene ble rettskraftig fastsatt ved jordskifterettens vedtak 23.11.2010, og fremgår av tilhørende grensebeskrivelse og kart
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Boligen ligger i et populært, trygt og svært barnevennlig område på Borgen i Ullensaker kommune, kun 6 minutter med bil fra Kløfta sentrum. Området er i vekst og kjent for sitt gode bomiljø, med kort vei til både barnehage, skole, kollektivtransport og naturopplevelser.

Rett i nærheten finner du skøytebane, fotballbaner, idrettshall og lekeplasser, samt fine turområder som Borgenskogen, Hiltonskogen og Langelandsfjellet. Stordammen er et populært badevann kun få minutter unna. Borgen idrettslag har bredt tilbud innen fotball, håndball, ski og sykkel.

Miklagard Golf på Kløfta tilbyr en internasjonal mesterskapsbane og golfakademi i toppklasse, kun 8 minutter unna.

Kløfta sentrum (6 min) byr på butikker, treningssenter, bibliotek, kafeer og Romerikssenteret med 30 butikker. Jessheim Storsenter (10 min) har hele 140 butikker og spisesteder. Lillestrøm (22 min), Strømmen (23 min) og Oslo S (32 min) gir enkel tilgang til bymessige fasiliteter.

Offentlig kommunikasjon er godt ivaretatt med bussholdeplass på Borgen (14 min gange) og tog fra Kløfta stasjon (6 min med bil) med hyppige avganger, 33 minutter til Oslo S.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Borgen idrettsbarnehage (1-5 år) 2.5 km
Borgen Fus barnehage (0-5 år) 2.7 km
Soria Moria barnehage (1-4 år) 5.2 km

Skoler:
Borgen skole (1-7 kl.) 2.4 km
Vesong ungdomsskole (8-10 kl.) 6.4 km
Hoppensprett vgs Jessheim 13 km
Jessheim videregående skole 13 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 316 kvm. Tomtearealet er opparbeidet med biloppstillingsplasser, plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning.

Parkering i garasje og på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann. Eiendommen har privat avløpsrenseanlegg (minirenseanlegg) dimensjonert for inntil 5 personer. Anlegget inngår i kommunens slamtømmeordning. Minirenseanlegg skal til enhver tid være omfattet av skriftlig serviceavtale med fagkyndig foretak

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det er per i dag ikke tinglyst noen veirett til boligen over privat vei. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Eiendommen ligger i et uregulert område. Avsatt i kommuneplanen til: landbruk, natur og friluftsområde - nåværende vedtatt 23.03.2021.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13.558,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendommen har en forsikringspremie på ca. 15.000,-.
Boligen er tilknyttet alarm, og har en kostnad på ca. 8000,- året.
Det er kun antenne for Tv-signal. RiksTv med antenne.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 1 118 199,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 472 797,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

124 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
145 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 135 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingunn Sørby Slåtsveen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0.8%av salgssummen
Minimumsvederlag: 40.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 59-0064/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR59.2564

Sist oppdatert: 27. mai 2025 kl. 12:42