Rødgata 46

Rødgata 46, 3048 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 109, bruksnummer 66

Totalt bruksareal BRA: 187 kvm.

BRA-i:
Kjelleretasje:
52 kvm: Gang, to boder, bad og to soverom.

1. etasje:
58 kvm: Entré, kjøkken og stue.

2. etasje:
58 kvm: Trappegang, gang, bod, tre soverom og bad.

Kaldtloft:
19 kvm: Lagringsloft.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
14 kvm: Veranda.

2. etasje:
14 kvm: Veranda.

Kaldtloftet har et totalt gulvareal (GUA) på 21 kvm, men grunnet skråtak/takhøyde er kun 19 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger: Kaldtloft og to soverom samt bad i kjelleretasjen. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.03.2026 utført av Anticimex AS v/John O. Ljungblom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en del av en tomannsbolig oppført i 1925. Bygget er oppført med kjeller på en grunnmur av mur/naturstein og støpt plate på mark. Dreneringen ble oppgradert i 2002 iflg. selger (ukjent om dette gjelder drenering rundt hele boligen). Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Ytterveggenes innside i 1. etasje er etterisolert ved egeninnsats. Deler av kledning ble skiftet i 2016. Yttertaket på huset er en valmtakskonstruksjon, utvendig belagt med takstein fra 2019, mens undertaket er fra et ukjent årstall. Takkonstruksjonen over verandaen er belagt med plastplater og over inngangspartiet med shingel. Takrenner, nedløpsrør og beslag er av metall. Ny pipehatt, muring av ny pipe over tak, montert snøfangere og skiftet takrenner samt nedløp i 2019. Boligen har vinduer med to-lags glass og trekarmer fra 2008-2016, en entrédør med glassfelt, og en balkongdør med to-lags glass fra 2000.

Det elektriske anlegget har et sikringsskap plassert på vegg i en bod i kjelleretasjen, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det ble gjort utskiftninger i anlegget i 2010, men det mangler samsvarserklæring for arbeider utført på kjøkken og for gulvvarme i 1. etasje. Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt. Det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling i stedet for stikkontakt, for å redusere risikoen for varmgang.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Ildsteder og skorsteiner
- Skorsteiner inne i boligen: Skorstein har ikke fire frie sider og er stedvis innebygget med gipsplater.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Skillevegger har i sin helhet betydelig slitasje, og det er registrert skader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 2.etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Våtrom - Bad kjelleretasje
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet.
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Fallforhold rundt sluk: Det er målt 2mm fall over 50cm. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Det er målt 8mm fra topp overflate gulv ved terskel til topp overflate gulv ved laveste sluk i dusjsone. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Sanitærutstyr og innredning: Toalettsisternen er ikke sikret med vanntett sjikt og drenering fra innebygget sisterne er ført inn i vegg uten vanntett sjikt.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming med våtsoner mot yttervegg og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator som viste forhøyede unormale utslag. Sett i sammenheng med andre symptomer vurderes overflatesøk å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. Utførelsen er ikke dokumentert.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger eksempelvis forann kjøleskap.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig da det ikke er friskluftsventil i vindu/vegger.

Tekniske anlegg
- Vannrør og avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmepumper: På bakgrunn av utedelens vurderte alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: 1. etasje: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger i skjøt eksempelvis ved entré.
- Ventilasjon: 2. og 1.etasje: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig da det ikke er friskluftsventiler i vinduer/vegger.

Rom under terreng
- Innerdører: Dørbladet på soverom 4 kommer i kontakt med karmen/terskel slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon ved soverom 5. Måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Avleiring av salt/kalkutslag observeres på grunnmur, noe som vurderes å være et resultat av fukttransport fra utsiden. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering».

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er lagret en del gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten i nevneverdig grad. Misfarging observeres stedvis på gulv og undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden gulvet har gulvbord. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig grunnet tett gesims fra utsiden.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- Kaldloft: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i kaldloft, men i to forskjellige retninger. På tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.
- 1.etasje: I kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm. På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm. Stikkprøvene som er utført har ikke avdekket vesentlige skjevheter. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange.
- Kjelleretasje: I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Maur: Opplysningene i dette punktet bør ses i sammenheng med punkt 19 i selgers egenerklæring. Ifølge eier er det snakk om sukkermaur (videre deteksjon er ikke utført).

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Synlige skjevheter eller deformasjoner: Synlige konstruksjonsmessige skjevheter observeres.
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen, og det observeres symptomer på skader/tilstandsforverring som vurderes å kunne henge sammen med dette.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
- Fagmessig utførelse: I følge eier er det utført arbeider ved egeninnsats ved å etterisolere ytterveggenes innside ved 1.etasje (av personer uten fagspesifikk kompetanse). Det foreligger ingen informasjon om utførelse ved bygningsdelen.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket på huset er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig (må ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden). Det foreligger lite informasjon om taket under befaringstidspunktet, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Vindskier til tak over veranda er ikke av trykkimpregnert treverk og var under befaringstidspunktet delvis ubehadlet og delvis grunnet. Det mangler takrenner til tak over inngangsparti.

Terrasse / platting - Veranda
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og stedvis rekkverk) viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Konstruksjonen til plattingen bærer i sin helhet ikke preg av faglig god utførelse og det registreres skjevheter.
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det er begrenset tilkomst for undersøkelser av grunnmuren på grunn av at mestparten ligger under terreng og er innvendig skjult bak utlektede vegger med de begrensninger som dette medfører. Det er registrert lukt av fukt ved hulltaking innvendig. Forholdet bør ses i sammenheng med opplysninger som gis ved drenering og rom under terreng. Det er registrert skjevheter i bjelkelaget som kan tyde på at bygningen har vært utsatt for setninger.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige vann- og avløpsledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre utvendige forhold
- Fundamenter: Det observeres fundamenter som det vurderes at er asbestholdige. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis materialene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad 2.etasje
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming med dusjsone plassert mot yttervegg og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann bak, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Terrasse / platting - Veranda
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet at disse var skjult, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider til 2.etasje. Trappen har ingen håndløpere til kjelleretasje. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m ved kjelleretasje. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til. Trappen er ikke vurdert etter dagens krav til trapp, da den leder til hems/kaldt loft. For slike bruksområder aksepteres avvikende utforming uten krav om fullverdig trapp.

Utvendig trapp
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen til veranda har kun rekkverk på en side. Trappen til inngangsparti mangler håndløpere, noe som kan medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det har vært feil på badet i 2. etasje, hvor vannrør til dusjen har fryst, og det har vært en lekkasje fra lufting av soil-rør på loftet som ga skade på himlingen. Skaden ble utbedret i 2026. Det har også vært noe drypp på loftet. Badet i kjelleretasjen ble bygget i 2009, hvor faglærte utførte rør- og elektrisk arbeid, mens ufaglærte utførte flislegging og stenderverk. Badet i 2. etasje ble rehabilitert i 2020, også her med en blanding av faglært og ufaglært arbeid. Selger opplyser at det ved noen få tilfeller er observert sukkermaur inne ved overgang sommer/vinter, men at disse forsvant av seg selv uten synlige skader. Taket ble lagt om i 2019 av faglærte, og pipen ble murt opp på nytt over tak. Vinduer i 1. og 2. etasje, samt deler av kledningen, ble byttet ved egeninnsats i 2016. Dreneringen ble oppgradert i 2002 av forrige eier. Peisovnen i stuen ble byttet ved egeninnsats i 2022, og et ildsted i kjelleren ble fjernet i 2009.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Baderom i 2. etasje oppgradert.
- Kjøkkeninnredning.

2019:
- Yttertak belagt med takstein.

2016:
- Luftvarmepumpe demontert.
- Vinduer skiftet.

2010:
- Utskiftning av det elektriske anlegget, samsvarserklæring foreligger.

2009:
- Baderom i kjelleretasje oppgradert.
- Kjeller innredet og delvis ombygget.

2008:
- Varmtvannsbereder på 200 liter installert.

2002:
- Drenering oppgradert.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder integrert platetopp, to integrerte stekeovner, integrert oppvaskmaskin.

Integrert kaffemaskin og lampe over spisestuebord medfølger ikke

Frittstående kjøle-/fryseskap i kjellerbod medfølger.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Peisovn i stue. Gulvvarme i alle rom, foruten trapper, kjellergang og boder.

Luft-til-luft varmepumpe ble demontert ca. 2016 og er ikke i funksjon; kun utedelen (varmepumpemotor) gjenstår.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2022, utført av Drammensregionens brannvesen IKS. Følgende bemerkninger ble konstatert under tilsynet: Skorstein er tildekket (2. etasje - alle sider), feie-/sotluke er ikke i godkjent stand (begge luker mangler varmedeksel), brennbart materiale er montert på/inntil 1/2-steins skorsteinsvange (gulv 1. etasje og tak/gulv 2. etasje), 1/2-steins skorsteinsvange i 2. etasje skal være synlig selv om det er gips som ligger utenpå og skorsteinen har høy alder (bør rehabiliteres i fremtiden). Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det ble utført feiing med fyringsanlegget den 09.05.2025.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for oppføring av boligen i kommunens arkiv. Iht. matrikkelen ble det gitt igangsettingstillatelse 01.03.1920 og bygningen ble første registrert tatt i bruk i år 1925. Det foreligger godkjente byggetegninger for oppføringen datert 01.03.1920.

Det er søkt om og godkjent fasadeendring (utskiftning av vinduer og ny panel) og ominnredning (nytt bad og wc i 2. etasje) med godkjente byggetegninger datert 09.01.1978. Tiltaket ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Ifbm. opprettelse av ulovlighetssak med pålegg om retting og tvangsmulkt datert 26.01.2024, ble det søkt om og gitt tillatelse til oppføring av tilbygg med dispensasjon den 19.09.2025. I tilknytning til tillatelsen foreligger det godkjente byggetegninger fra 2025. Tillatelsen gjelder godkjennelse i etterkant av en allerede oppført overbygget terrasse på 15,25 kvm, plassert på fasaden mot nord. Det er innvilget dispensasjon fra kommuneplanens arealdel om maksimal tillatt utnyttelse. Det ble redegjort for innsetting av terrassedør på fasade nord og fjerning av vindu mot nord i 2. etasje søknaden. Tiltaket er ferdigstilt per dags dato. Det ble sendt inn søknad om ferdigattest den 27.03.2026, selger påtar seg ansvaret og kostnadene for utstedelse av ferdigattest på tiltaket.

Deler av kjelleren som på godkjente tegninger fra 1920 er definert som tilleggsdeler (matkjeller, bryggerhus, rullerom), er i dag innredet som rom for varig opphold/hoveddeler med to soverom og ett bad. En slik bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig, og det foreligger ikke dokumentasjon på at endringen er omsøkt eller godkjent av kommunen. Det anføres i tilstandsrapporten at kjelleretasjen ikke har utgang direkte til sikkert sted, eller tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som godkjente rømningsvinduer da disse er plassert for høyt på vegg uten fastmontert anordning under vindu eller lignende. Konsekvensene av videre bruk av de ikke omsøkte tiltakene vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Opprinnelige vinduer i kjeller har blitt skiftet ut med vinduer av større størrelse og annen utforming. Vindu på bad i 2. etasje har blitt fjernet/området er kledd igjen. Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det har blitt etablert et kaldtloft (deler er av måleverdig areal) og det har blitt satt inn trappstige med adkomst til loftet. Det er også oppført en frittstående bod. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en meget sentral beliggenhet på Gulskogen. Det er svært kort gangavstand til det toppmoderne Alti Gulskogen med 120 butikker og over 10 spisesteder, senteret har en attraktiv butikk miks med bl.a. apotek, dagligvare, sportsforretninger og interiørbutikker. Det er gangavstand (under 1 km) til barneskole, ungdomsskole, Gulskogen togstasjon, busskommunikasjon mot Mjøndalen samt Drammen sentrum, Gulskogen idrettspark og elvepark. Kort kjørevei til Drammen sentrum med bl.a restauranter, kafèer, kjøpesentre, kino, teater osv.

Strømsgodset IF er et aktivt toppidrettsalg med mange aktiviteter for alle aldersgrupper. De innehar eget treningsanlegg med kunstgressbane på Gulskogen, samt naturisbane på vinterstid. Kort vei til elveparken med tur- og sykkelstier rundt elven. Drammen slalåmklubb i Haukåsløypa slalåmbakke med egentrening og kurstilbud. Drammensbadet sentralt på Marienlyst har helårsanlegg med badeland og treningstilbud. Bikkjestykket friområde ved Austad gård. Kort vei til ski og turmuligheter i Strømsøåsen med lysløyper. Kulturinstitusjoner slik som Union Scene og Drammensbiblioteket med et variert tilbud av konserter og arrangement. Sølfastøya er et fritidsområde med ballbane og fiskemuligheter og er tilholdssted for Drammen sportsfiskeforening, se www.drammenssportsfiskere.com. Gulskogen gård er en flott bygning med tilhørende park og gangstier.

Kort gangavstand til bussholdeplass langs Rødgata og Professor Smiths Allé med god bussforbindelse til Drammen sentrum, se www.brakar.no for rutetider. Kort gangavstand til Gulskogen togstasjon med parkeringsmuligheter, ca. 40 min med tog fra Gulskogen togstasjon til Oslo, se www.vy.no for avganger. Det gjøres oppmerksom på at regjeringen har vedtatt en nedleggelse av Flytoget fra og med 2028, hvor Vy vil overta trafikken på strekningene. Ifbm. dette vil Drammen bli et startpunkt for et timinutterssystem til både Oslo og Gardermoen (min. åtte avganger i timen).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Kjerraten barnehage, Rødgata barnehage, Teknabarnehagen Tellus.

Skoler: Rødskog barneskole og Gulskogen (barne- og) ungdomsskole.

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 284,5 kvm. Tilnærmet flat tomt. Gruset innkjørsel og gårdsplass.

Deler av opparbeidet innkjørsel og hageareal utenfor gjerde eies av Drammen Kommune, se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra grunneier/kommunen.

Parkering på egen gruset gårdsplass.

Selger opplyser om at det er lagt opp to egne kurser med jordfeilbryter godkjent til lading av bil.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Selger opplyser om at kommunen har varslet om ny offentlig vannledning i Rødgata ila 2026.

Eiendommen er uregulert.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025. I planen er hele eiendommen på 284,53 m² avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende. Arealet er også i sin helhet avsatt til miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 13.219,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 6.764,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Storfamilie renovasjon, 2026. Standard renovasjonsordning koster kr 5.201,- om ønskelig.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 26.000 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Gjensidige på kr 13.300,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 969,- pr. mnd avhengig hastighet på nettet.
Selger opplyser om at det også er mulighet for fiber via coax tilknyttet Telia.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 235 755,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 943 018,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

4 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

121 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
142 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 992 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lena Westrum

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke ink målstyrt digital markedsføring  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 4.000 pr stk. ( 2 ink)

Utlegg:
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 598,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 3 222,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligfotografering med kveldsfoto  kr 8 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - estimert til kr 27.408,-
Boligstyling rådgivning  kr 2 750,00
Tilstandsrapport Tomannsbolig - megler legger ut kostnadsfritt  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0068/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.2668

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 13:37