Balaklava 12B

Balaklava 12B, 1513 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 625, ideell andel 1/1
Andelsnummer 48, Orkerød 9 Borettslag, organisasjonsnummer 947498665

BRA (totalt bruksareal): 72 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
4. etasje:
67 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og 2 soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Kjelleretasje:
5 kvm: Bod. Leiligheten disponerer 3 boder i kjeller på hhv 2 stk på ca 2. kvm hver, og en på 1 kvm.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje:
14 kvm: Balkong.

Alle leiligheter i borettslaget har vedtektsfestet en tildelt bod i kjeller. Leiligheten disponerer tre boder i kjelleretasjen, oppmålt til totalt 5 kvm. Den siste boden var ikke tilgjengelig for oppmåling ved befaringstidspunktet.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2026 utført av Fredrik Ekeberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført i 1966. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Tilnærmet flatt tak (ikke besiktiget). Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse dB38. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre fra 2001 med 3-lags glass. Utvendig kledd med metallplater. Vinduer med karmer/ramme av tre fra 2001 med 2-lags glass. Utvendig kledd med metallplater. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på veggflater. Det registreres hull i vegg bak servanten og tettesjiktet i veggen. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Deler av avløpsrøret er skjult, og det er derfor ukjent hvilken type rør som er tilknyttet rommet. Synlig avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir og vurderes som utilstrekkelig. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort på våtrommet. Det er informert om at det er gjort arbeider på våtromsveggene av ufaglært på ukjent tidspunkt. Det mangler også dokumentasjon på arbeidet som ble gjort på baderomsgulvet ved lekkasje for ca. 10 år siden ifølge eier.

Kjøkken
- Ventilator: Ventilatoren er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er normalt ikke tillatt, da dette kan gi risiko for luktspredning og redusert funksjon når flere enheter bruker systemet samtidig.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Deler av rørsystemet er skiftet i nyere tid, og opplysningen over gjelder derfor kun de delene som er av eldre dato.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Deler av rørsystemet er skiftet i nyere tid, og opplysningen over gjelder derfor kun de delene som er av eldre dato.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen som er ved balkongdør. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vannbord beslag viser tegn til slitasje og begynnende flassing av overflatebeskyttelse.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på balkongdør: Funksjonstest viser at dørvrideren er løs.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Eier har lite opplysninger om boligens el-anlegg.
- Branntekniske forhold: Boligen mangler godkjent slokkeutstyr.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser om forekomst av sølvkre på badet. Sølvkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Selger anfører at det har blitt anbefalt utskiftning av pakning under oppvaskkum på kjøkken.

Siden 2023 er det utført omfattende oppussing og ulike endringer i leiligheten. Resultatet er et helhetlig utrykk skap av tidsaktuelle overflater og innredninger.

Laminat ble i 2023 lagt på gulv i alle rom utenom badet, med tilhørende ny belistning. I entreen og del av stuen ble i tillegg MDF-plater montert på vegger. Øvrige overflater er behandlet og malt. Alle innvendige dørblader er skiftet ut, det samme er soverommenes dørkarmer.

Samtidig med oppussing ble det også utført diverse arbeider knyttet til leilighetens elektriske anlegg, deriblant utskiftning av stikkontakter og samtlige taklamper. Ny luft-luft varmepumpe ble installert i stuen i 2025.

Kjøkkenet ble i 2023 åpnet mot stuen og oppgradert med helt ny innredning fra IKEA. Det nye laminatgulvet er lagt gjennomgående og skaper helhet. Nye er også kjøkkenets hvitevarer som alle er integrert og medfølger. Komfyrvakt og lekkasjesensor er montert.

Badet er fra leilighetens byggeår, nye fliser ble imidlertid lagt på gulvet omkring 2016. I gulvet er det for øvrig også varmekabler. Veggfliser ble malt i 2023, samme år ble badet oppgradert med nye møbler og nytt dusjkabinett som begrenser vann på gulvet og veggene. Ytterligere oppgradering eller fornying av badet bør påregnes på sikt.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers laminat.
Innervegger: Malte fliser på bad, ellers malte MDF-plater og glatte, malte flater.
Himlinger: Glatte, malte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte lyse benkeplater. Plater på vegg over benk. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe fra 2025 i stue. Gulvvarme på bad. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Varmepumpe er søkt om til styret, men formell godkjennelse foreligger pt ikke iht. vedtektsfestede vilkår. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato (pipetilgang er tettet iflg. selger). Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligbygg (Balaklava 12 A og B) datert 05.02.1963, med godkjente byggetegninger fra 1957.

Det er gitt ferdigattest for utvidelse av balkonger på boligblokker (8, 10, 12, 15 og 17) datert 04.07.2002, med godkjente byggetegninger fra 2001.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse og gjerde m.m. Denne er ikke av direkte betydning for bruken av denne boligen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen har vært utleid. Selger har ikke bebodd eiendommen i nyere tid og har derfor begrenset kunnskap om eiendommens tilstand.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Leiligheten er en del av et veletablert boligområde ved Orkerød på Jeløy. Nabolaget grenser mot den vernede Orkerødskogen og har et tilbaketrukket, rolig preg. I den samme skogen finner du de nærmeste av en rekke turstier på Jeløy, og tar du turen opp i høyden til Rambergåsen like ovenfor opplever du øyas beste utsikt.

Området er blant Jeløys mest sentrumsnære og innebærer kort vei til alle byens tilbud. For en liten barnefamilie er det attraktivt med kort vei til barneskole med SFO. Flere barnehager finnes også i området, den nærmeste allerede i nabolaget. Dagligvarer er det mulig å handle allerede ved Krossern like nedenfor Orkerød, eller ved større dagligvareforretninger langs veien til sentrum. I nær omkrets på Jeløy finnes i tillegg kulturelle tilbud og flere gode spisesteder, vakre naturområder og et rikt antall badestrender.

Skal du med toget, er det praktisk at stasjonen er innenfor sykkelavstand eller et fåtall minutter med buss som passerer i nabolaget. Det er hyppig avganger mot hovedstaden dagen gjennom og reisetiden med tog til Oslo S tar fra kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Trollskogen naturbarnehage (0,4 km), Bellevue barnehage (1 km), Ramberg barnehage (1,1 km).

Skoler: Ramberg barneskole (1 km) og Hoppern ungdomsskole (1,6 km).

Videre er det Kirkeparken videregående skole (2,6 km) og Malakoff videregående skole (3,3 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 1 660 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, steinheller, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Det medfølger ingen parkeringsplass til leiligheten.

Borettslaget har felles disponible parkeringsplasser til bruk for beboerne i borettslaget (ingen faste plasser). Forøvrig er det parkering i gate etter områdets bestemmelser.

Enkelte av parkeringsplassene har ladestasjoner for el-biler, disse skal fortrinnsvis brukes til lading av el-biler.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning og boder er etablert i borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene samt bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen/boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål (1.347 kvm) og kjørevei (312 kvm), i henhold til reguleringsplan for Bakken - Orkerød vedtatt 14.10.1953. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Naboeiendommen gnr. 1/bnr. 3312 (kommunaleid), er per dags dato ubebygd og består av grøntareal og parkeringsområde. Iht. reguleringsplanen datert 14.10.1953 er deler av området avsatt til boligformål. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, sommer-/vintervedlikehold, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Faste felleskostnader kr 5.026,-
Renter/avdrag på lån kr 674,-

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2024 var kr 692 160,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 768 639,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 55 904,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 149 713,- pr. 09.04.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 11.977.079,- pr. 09.04.2026 og lånevilkårene er:
Nordea - Lånenr. 67140528030
Annuitetslån
Opptaksår: 2020
Lånets løpetid: 2049
Rente pr. 09.04.2026: 2,18%
Renten er delvis rentesikret frem til 2030.

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

2 150 000,00 Prisantydning
149 713,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 299 713,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 733,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 683,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 308 446,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 318 396,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Laila Azul Funes Aas

Leiligheten er tilknyttet Orkerød 9 Borettslag.
Borettslaget består av 80 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø BBL.
Borettslagets årsregnskap for 2025 viser et overskudd på kr 876.068,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 kr 4.472.328,-.
Dugnader tilknyttet borettslaget må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret, med mindre det er til vesentlig ulempe for øvrige beboere i borettslaget.

Andelseier skal vedlikeholde innvendige flater på gulv og yttervegger på boligens eventuelle terrasse, veranda eller balkong.

Det foreligger bestemmelser i vedtektene på andelseiers rett til å gjennomføre forandringer (moderniseringstiltak) i selve boligen og vedlikeholdsplikt etter slike endringer. Alle forandringer som andelseier eller tidligere andelseier har latt gjennomføre på eiendommen og/eller dens bygninger, med eller uten borettslagets samtykke, er utført på andelseiers ansvar og risiko. Alt slikt arbeid skal være utført forskriftsmessig og håndverksmessig forsvarlig.

Endringer i baderom, vask, armatur, vask, dusj, vaskemaskin og/eller oppvaskmaskin må utføres fagmessig og dokumenteres med samsvarserklæring fra utførende håndtverkervirksomhet. Andelseiere står økonomisk ansvarlig for eventuelle skader på naboleiligheter eller bygningen. Ansvaret gjelder også om installasjonen er gjort av tidligere andelshavere.

Foretatte arbeid/påkostninger i de senere år:
- Felles vaskerier ble vedtatt avviklet f.o.m. 28.02.2026.
- Utarbeidelse av vedlikeholdsplan for borettslaget, herunder større vedlikeholdsbehov som er anbefalt utbedret innen 2030.
- Skiftet til nye vannlåser i alle blokker etter pålegg fra kommunen.
- Vasking/vedlikehold av terrasser og fasader samt maling av trappeoppganger.
- Ny oppmerking av parkeringsplasser.
- Utskiftning av sandkasse ved blokk 15 og rehabilitering av lekestativ ved blokk 10.
- Porttelefoner inn i oppgangene.

Planlagte arbeid/påkostninger:
- Utskiftning av låsekasser/elektronisk løsning på låsing av utgangsdørene til oppgangene (pt. ikke funnet noen som kan skifte ut disse, innenfor borettslagets budsjett).
- Vurdere å asfaltere parkering ved blokk 12 samt installere ladestasjoner der.
- Drenering rundt blokkene bør undersøkes.
- Oppfølging av utarbeidet vedlikeholdsplan og arbeid ifbm. energikartledningsundersøkelse.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, polisenr.: 82363739.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst før markedsføringsstart, forretningsfører bekrefter pr. 22.04.2026 at ingen vil benytte seg av forkjøpsretten. Dersom boligen ikke er solgt innen 3 måneder, må forkjøpsretten utlyses på nytt.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Forkjøpsretten er forhåndsutlyst før markedsføringsstart, forretningsfører bekrefter pr. 22.04.2026 at ingen vil benytte seg av forkjøpsretten.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Foto  kr 7 000,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, foto  kr -2 600,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, tilrettelegging  kr -7 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, visninger - Alle visninger inkludert (m/påmeldte)  kr -4 500,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500 pr. stk,-)  kr 19 900,00
Visninger (Rabattert og inkludert i rabattpost)  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - VBBL  kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje kr 5 649,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0011/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2611

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 10:17