Ammerudveien 27A

Ammerudveien 27A, 0958 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 95, bruksnummer 46, ideell andel 1/1
Andelsnummer 239, Ammerudsletta brl., organisasjonsnummer 955362128

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
3. etasje 78 kvm: Entré, tre soverom, kott, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 9 kvm: Tre kjellerboder.

Åpent areal:
3. etasje 8 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er åpnet opp mellom entré og stue samt at deler av et kott er implementert i stuen. Se pkt. om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1960. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser, har grunnmur av betong og etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk og er utvendig forblendet med teglstein. Taket er en flat takkonstruksjon, tekket med asfalttakbelegg/folie. Vinduer med 2- og 3-lags glass og balkongdør med 2-lags glass er fra 2013. Leiligheten har malt entrédør og formpressede innerdører. Det er en sydvendt, overbygget balkong i betongkonstruksjon på ca. 8 m². Det er elementpipe med peisovn i stuen.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Entrédør: Det registreres manglende lyd- og brannklasifisering på entrédør.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Avviket ble målt gjennom stuerommet.

Tekniske installasjoner
- Andre VVS-installasjoner: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra vaskemaskin.

Bad
- Det registreres noe misfarging i flisfuger i dusjsonen.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget
- TG 2 grunnet alder på badets overflater og membran.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Elementpipe. Peisovn. Pipe og ildsted er kun visuelt kontrollert av takstmannen. Det anbefales at brann- eller feievesen foretar en grundigere kontroll før bruk.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble byttet dusj/blandebatteri på badet i 2022. Arbeidet ble utført av faglærte. Det er utført dreneringsjobb rundt bygget, men årstall er usikkert. Komfyrvakt er frakoblet, og det er ukjent om den virker.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Fjernet deler av vegg mellom entré og stue
- Byttet dusj og blandebatteri, utført av Pettersen VVS

2019:
- Oppgradert kjøkken med kjøkkeninnredning fra IKEA

2005:
- Badet pusset opp i regi av borettslaget

Ukjent årstall:
- Vannledninger av plastrør (rør-i-rør) installert

Her får du en moderne leilighet som kan by på tre soverom, sydvendt overbygget balkong og en planløsning åpnet opp mellom entré og stue. Kjøkkenet ble pusset opp i 2019, og vinduer og balkongdør er skiftet i 2013.

Entré:
Den delvis fjernede veggen mellom entré og stue gjør at leiligheten åpner seg mot det store stuerommet allerede fra inngangsdøren. Entréen har plass til å henge fra seg yttertøy og er innredet med garderobeoppsett med kroker. Nedsenket himling med downlights gir god belysning i gangen.

Stue:
Stuen er leilighetens romsligste rom og har direkte adkomst til den sydvendte balkongen via balkongdør. Peisovnen, plassert mot veggen med elementpipe, gir rommet karakter. Rommet har plass til sofagruppe og spisebord side om side. Åpningen mot entréen gjør overgangen mellom rommene smidig.

Balkong:
Den sydvendte balkongen er overbygget og har betongkonstruksjon med rekkverk av aluminium og glassfelt. Selger opplyser om gode solforhold på uteplassen. Det er god plass til loungemøbler, og overbyggingen gir ly for regn.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble pusset opp i 2019 og har IKEA-innredning med glatte fronter. Benkeplaten er i laminat med nedfelt vaskekum. Integrert platetopp, stekeovn og kjøl/fryseskap er på plass, og det er opplegg for oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator med avtrekk ut sørger for lufting over kokeplassen. Vaskemaskinen er plassert på kjøkkenet.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom, alle med vinduer fra 2013. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og er utstyrt med et stort skyvedørsskap med speil langs den ene veggen. De to øvrige soverommene er noe mindre og egner seg godt som barnerom eller gjesterom, med plass til seng og skrivebord i hvert av dem.

Bad:
Badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2005 og har fliser på gulv og vegger, systemplater i himling og elektrisk gulvvarme. Innredningen består av vegghengt klosett, servant med innredning, speil med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Dusj- og blandebatteri ble byttet i 2022. Stoppekraner er plassert i fordelerskap.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, entré og soverom. Fliser på bad.
Vegger: MDF-plater e.l. og betong. Fliser på bad.
Himling: Malte plater med nedsenket himling og downlights. Systemplater på bad.

Lagring:
Tre kjellerboder i fellesareal i kjeller, merket med leilighetsnummer 302. Bodene er på henholdsvis ca. 1 m², ca. 2 m² og ca. 4 m². Leiligheten disponerer i tillegg et kott som tilleggsdel.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på badet. Peisovn er plassert i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygningen er oppført i ca. 1962. Det foreligger ferdigattest på eiendommen for nybygg boligblokk datert 28.06.1962. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende ferdigattester for andre tiltak på eiendommen:
- Ferdigattest for rehabilitering av bod/garasje datert 13.12.2024.
- Ferdigattest for solcelleanlegg på tak datert 10.12.2024.
- Ferdigattest for fasadeendring på blokk datert 26.05.2014. Betingelse: Sort-hvitt husnummerskilt og eventuelt henvisningsskilt må monteres på godt synlig sted.
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 04.02.2005.
- Ferdigattest for fasadekledning datert 17.02.1984. Forbehold: Det er under arbeidets gang ikke foretatt påbudt varsling for kontroll herfra. Kontrollen har derved ikke kunnet utøves.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 12.01.1958 og 16.12.2010. Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er åpnet opp mellom entré og stue samt at deler av et kott er implementert i stuen. Deler av stuen som er byggemeldt som kott er ikke godkjent for varig opphold og er ikke omsøkt/godkjent av kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at kommunen krever at tiltak tilbakestilles. Kjøper overtar all risiko, kostnad og ansvar knyttet til dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, kloakkledning, gjerde, skjønn, trafostasjon/kiosk og vannledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger tilbaketrukket og rolig til på Ammerud, med umiddelbar nærhet til Lillomarka. Her starter turstiene rett utenfor døren, med et nettverk av stier som fører inn til Lilloseter og andre utfartssteder. Området gir en sjelden kombinasjon av bynær beliggenhet og direkte tilgang til naturen, enten det er for en løpetur etter jobb eller skiturer gjennom vinteren.

Hverdagslogistikken er enkel. Ammerud T-banestasjon er bare et par minutters gange unna, og reisen til Oslo sentrum tar rundt et kvarter. Nærmeste dagligvarebutikker ligger like ved, og for et bredere utvalg av butikker og tjenester er Veitvet Senteret og Grorud Senter en kort kjøretur unna. Flere skoler og barnehager, som Ammerud skole og Ammerudlia barnehage, ligger i gangavstand fra boligen.

Området byr også på gode muligheter for aktivitet og fritid. Grorud Sportssenter, ballbinger og treningssenteret SATS Kalbakken er alle lett tilgjengelige. Ammerud er et veletablert boligområde som balanserer nærheten til marka med effektive kommunikasjoner og alle nødvendige servicetilbud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Grorud skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 27 418 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger ingen biloppstillingsplass eller garasje til boligen.

Borettslaget har garasjer og parkeringsplasser til utleie, som tildeles av styret. Kategori parkering øker til 500 kr fra 01.01.2026. Kategori garasje øker til 1000 kr fra 01.01.2026.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Det er mulighet for el-lading; ladeboks kan ifølge selger monteres på parkeringsplass/garasjeplass som kan leies av andre i anlegget. Nærmeste offentlige ladepunkt ligger ca. 300 meter unna.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Adkomstveier, gangveier og parkeringsarealer inne på selve eiendommen er private, og borettslaget er ansvarlig for drift og vedlikehold av disse. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i reguleringsplan «Regulering- og bebyggelseplan med vedtekter på gnr. 95, bnr. 46 Ammerudvg. 27.» (ID: S-785), vedtatt 04.07.1959, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Et delareal er i tillegg regulert til butikk i 1. etasje, vedtatt 21.06.1960.

Et delareal av eiendommen er regulert til gressplen i reguleringsplan med ID: S-1118, vedtatt 12.03.1964, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er registrert med kulturminner i Riksantikvarens database Askeladden. Dette gjelder både kulturminnelokalitet og enkeltminne. Registreringen innebærer ikke et formelt vern, men betyr at kommunen vil vurdere kulturminnets verdi ved behandling av søknader om tiltak på eiendommen.

Eiendommen berøres av hensynssone for støy (gul sone) fra vei. I gul støysone kan det etableres ny støyfølsom bebyggelse dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risikoen for skred på eiendommen er vurdert som 'Ingen'. Et aktsomhetsområde er en indikasjon på at det kan være fare, og at ytterligere undersøkelser kan være nødvendig ved tiltak.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 201602519 - Reguleringssak. Ammerudveien 20 - 22 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Fredensborg bolig AS foreslår å omregulere Ammerudveien 20 og 22 fra industri til bolig og noe næring med strøkstjenlige funksjoner (forretning/bevertning/annen privat eller offentlig tjenesteyting). Foreslåtte høyder tilsvarer ny bebyggelse på 6-9 etasjer pluss takoppbygg. Hensikten er å tilrettelegge for transformasjon av planområdet fra næring til et urbant nabolag som styrker området rundt Ammerud T-banestasjon som inngangsport til Ammerud. Det vil etableres boliger som omkranser et stort felles gårdsrom, forplass med strøkstjenlige funksjoner og en snarvei gjennom området fra Lilloseterveien til Ammerudveien. Planen legger også til rette for en fremtidig utvidelse av fortau og sykkelfelt.

Saksnummer 201605618 - Reguleringssak. Planprogram for Grorud sentrum. Grorud skal videreutvikles til et bydelssentrum med inkluderende møteplasser og attraktive bomiljøer. Området skal utvikles med ulike boligtyper og -størrelser, offentlige funksjoner, kulturtilbud og sosiale offentlige møteplasser. Området skal videreutvikles som stammen i det lokale handelstilbudet med varierte og utadrettede virksomheter som henvender seg mot gater og torg og skaper liv i byrommene. Torg- og gaterom skal videreutvikles og tilrettelegges for opphold og sikre god tilgjengelighet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 198,63 pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kabel-TV og internett (Telia), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Fordelingen av felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. De ble sist økt med 3,5% fra 01.01.2026.

Eiendommen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/internett der avgiften er inkludert i felleskostnader.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Selger informerer om et årlig strømforbruk på va. 7500,- og 4960 kWh.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 267 019,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 33 108,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 288 966,42 pr. 22.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 65 200 262,- pr. 22.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207749869
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 22.05.2026: kr 65 200 262,00
Andel av saldo: kr 288 966,42
Innfrielsesdato: 30.11.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 350 000,00 Prisantydning
288 966,42 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 638 966,42 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 640 056,42 Totalpris inkl. omkostninger
4 650 006,42 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Josip Lucic og Anja Lucic

Leiligheten er tilknyttet Al Ammerudslettas Borettslag.
- Borettslaget er et frittstående borettslag.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring Nuf med polisenummer SP5043382.
- Dyrehold må godkjennes, se borettslagets husordensregler.
- Det er ikke tillatt å montere parabol.
- Borettslaget har et selskapslokale, "Frysa", som kan leies gratis.

Styret har under vurdering og skal foreta en kartlegging av badenes tilstand. Når kartleggingen er gjennomført, må styret foreta en vurdering av om badene trenger å rehabiliteres eller ikke. Dersom kartleggingen tilsier at det er fornuftig å rehabilitere nå, må styret legge frem sak for generalforsamlingen som har beslutningsmyndigheten her, siden dette i såfall vil kreve massive låneopptak. Fellesgjeld og felleskostnader må påregnes å øke i forbindelse med dette.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent.

Dette er et frittstående borettslag, og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G). Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 11 432,50
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0203/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26203

Sist oppdatert: 31. mai 2026 kl. 17:25