Granittvegen 47B

Granittvegen 47B, 2008 FJERDINGBY
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 103, bruksnummer 518, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 103, bruksnummer 516, ideell andel 1/10

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
2. etasje 78 kvm: Entré, bad, kjøkken/stue og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 22 kvm: Bod og garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 15 kvm: Balkong og adkomstbalkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.08.2026 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig oppført i 1992. Boligen er fundamentert med ringmurer på antatt isolert, pukket og støpt plate på mark. Yttervegger er i trebindingsverk utvendig kledd med panel, og etasjeskillene er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak i treverk, tekket med takstein. Boligen har malte trevinduer med 2- og 3-lags glass fra 1991 og 2022. Ytterdøren er fra 2021, og det er en terrassedør fra 1991. Det er to balkonger på ca. 4 m² og ca. 11 m². Boligen har pipeløp som ikke er tilknyttet ildsted. Deler av boligen ble pusset opp i 2022.

Garasje med asfaltert dekke, trekonstruksjon og saltak tekket med takstein. Garasjen har garasjeport, lys og strøm.

Bod med tredekke, trekonstruksjon og pultak tekket med antatt takstein.

Det elektriske anlegget har automatsikringer.

Boligen er utstyrt med brannslukker og røykvarsler.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Taktekking
- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
- Det er observert avflassing på beslag på vindskibordene.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket.

Takkonstruksjon/Loft
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er observert fuktmerker i fakk ved pipe som antas å være eldre forhold.

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
- Elementer/materialer har høy alder.

Ytterdører
- Balkongdør: Elementer/materialer har passert forventet levetid for denne typen bygningsdel.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
- Terrassebordene er værslitte.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverk på balkong er målt 87cm.

Bad - Overflater, vegger og himling
- Vindu er plassert nærmere enn 1 meter fra våtsone.

Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Ved hulltagning ble det registrert plast i konstruksjonen.

Varmtvannsbereder/tank
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
- Vannledningstype er ukjent. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Avløpsledningstype er ukjent. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.

Helse, miljø og sikkerhet
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverk på balkong er målt 87cm.
- Avvik: Det mangler håndløper.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på radonsperre eller utførte radonmålinger.
- Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til utførelse og forskriftsmessig stand

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja, kun av faglært.
Hvilket år ble jobben fullført?: 2022
Beskrivelse av arbeidet: Pusset opp badet. Det ble fjernet gamle varmekabler og lagt nytt støp, sluk skiftet og alle vannrør. Utført av Borgen Rørleggerbedrift. Satt inn nytt
vindu på bad. Utført av snekker
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja.
Tidligere vannlekkasje rundt pipe før jeg kjøpte. Ifølge tidligere eier ble dette rettet av fagfolk med nytt beslag rundt pipe. Innertak på loft har holdt seg uendret siden mitt kjøp.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, kun av faglært.
Hvilket år ble jobben fullført?: 2022
Firmanavn: Remis Stebuliauskas ENK
Beskrivelse av arbeidet: Tidligere vindu på bad ble blendet og det ble satt inn nytt vindu utenfor dusjsonen. Det ble satt inn nytt vindu på endevegg, brannvindu(søkt og godkjent av kommunen). Etter befaring av takstmann ble det anbefalt å vaske takplater på loft, forsikringsselskapet ble kalt inn på befaring og disse foreslo vask med klor noe som ble utført. Siden vindu mot nabo var søknadspliktig ble arbeidet utført av snekkerfirma med kvittering.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja, kun av faglært.
Hvilket år ble jobben fullført?: 2022
Firmanavn: Glomma Elektro
Beskrivelse av arbeidet: Glomma Elektro via Borgen Rørleggerbedrift AS utførte arbeid på bad også mulig kjøkken. Dokumentasjon og samsvarserklæring foreligger. John Bekk elektro har satt opp spottere og div lyspunkter i leiligheten. Har forespurt dokumentasjon, som skal legges i boligmappen for dette.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Egentlig ikke feil på røret, men det kom en klukke lyd og vannet rant sakte ut fra kummen på kjøkkenet så renset røret med Mudin og det ble benyttet en stakefjør for å rense røret. Ingen klukking eller tetthet etter dette, ble utført tidlig 2026.
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja, kun av faglært.
Hvilket år ble jobben fullført?: 2022
Firmanavn: Borgen Rørleggerbedrift AS
Beskrivelse av arbeidet: I forbindelse med oppussing ble alle vann- og avløpsledninger i leiligheten byttet frem til koblingspunktet under vasken(det som går ned til leiligheten under).
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2022
Firmanavn: Obs Bygg installatører
Beskrivelse av arbeidet: Det var ildsted i stuen når jeg flyttet inn. Dette ble fjernet og det ble satt inn varmepumpe. Usikker på firmanavn men det var installering via der pumpen ble kjøpt på Obs Bygg. Kvittering på kjøp i nettbank.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja.
Ildsted ble fjernet, og pipehull i pipe tettet. Utført av murer.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Ved oppussing av leiligheten ble innertaket byttet fra takessplater til gips. Isolasjonen rundt pipa og ved strømskapet hadde noen steder tegn til at mus har vært i isolasjonen. Isolasjon ble byttet. Etter inspeksjon rundt huset ble det oppdaget at det var musebånd med store sprik, derav ble musebørste montert. Noe vanskeligheter å feste børste rundt hele huset så dette ble i all hovedsak satt inn der en så at det var sprik i musebånd. Ikke hørt eller opplevd noe aktivitet fra mus i min eiertid.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Ved befaring av takstmann i ca mars 2026 oppdaget han antydning til sopp på innertak loft, ved pipe. Det hadde sett likt ut fra når jeg kjøpte da det tidligere(før min eiertid) hadde vært en lekasje rundt pipen(ble utbedret med nytt beslag av tidligere eier) så jeg antok at dette kun var merker fra tidligere lekasje. Husforsikring og takstmann foreslo å vaske platene, noe som ble gjort. Utført i juni/juli 2026.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Ja.
Hvilket år ble jobben fullført?: 2022
Firmanavn: Remis Stebuliauskas ENK
Beskrivelse av arbeidet: Opprinnelig bod, med adkomst fra hovedsoverommet, ble omgjort til soverom. Søknad sendt inn til kommunen og godkjent, egentlig ikke søknadspliktig tiltak med grunnet nærhet til nabo måtte det søkes og installeret brannvindu. Dette ble gjort, men vinduet ble bestilt av selger (ufaglært) og målene ble feil og vinduet for lite. Det er godkjent med større vindu og ikke med det som er der i dag, av den grunn er ikke soverom etablert, men det benyttes som en del av stue. Arbeid med innsetting av vindu er utført av firma. Mottok kvittering på arbeidet men denne må letes etter.
Ufaglært arbeid:
Beskrivelse av arbeidet: Bestilt vindu og søkt kommunen.
Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen?
Ja.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.
Gulv på adkomstterrassen burde skiftes neste sesong da det begynner å bli gammelt. Ytterdør(kjøpt i 2022) har fått en sprekk så denne skal selger reklamere på.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Bad revet og bygget opp på nytt med nytt støp, sluk og vannrør. Utført av Borgen Rørleggerbedrift.
- Nytt kjøkken med hvitevarer fra Kvik, montert av Kvik.
- Nye rør på kjøkken samt ny 110 liters varmtvannsbereder (produsert 2022). Utført av Borgen Rørleggerbedrift.
- Byttet innertak i stue og kjøkken, med ny isolasjon.
- Montert nytt vindu på bad. Utført av Remis Stebuliauskas ENK.
- Ytterdør skiftet og satt inn E30 brannvindu i stue. Utført av Remis Stebuliauskas ENK.
- Varmepumpe installert av OBS BYGG.
- Deler av det elektriske anlegget skiftet ut og oppgradert. Utført av John Bekk Elektro.
- Delvis utskifting av vinduer til malte trevinduer med 2- og 3-lags glass.
- Montering av nytt musebånd langs vegg ved garasje.

Ukjent årstall:
- Utbedring av tidligere vannlekkasje rundt pipeløp med nytt beslag rundt pipe.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2022:
- Ildsted fjernet og pipehull i pipe tettet. Utført av murer.

Tomannsboligen er fra 1992 og ligger i 2. etasje med loft. I perioden august til desember 2022 ble det gjennomført en rekke oppgraderinger: badet ble revet og bygget opp på nytt, kjøkkeninnredning og hvitevarer ble skiftet, inngangsdør ble byttet, innertaket i stuen ble skiftet med ny isolasjon, og varmepumpe ble installert.
Leilighetens innvendige overflater(bortsett fra finer, tak i stue/kjøkken og bad) ble malt i 2026.
Alle vann- og avløpsledninger i leiligheten frem til koblingspunktet ble skiftet i samme periode. Elektriske arbeider ble utført av autorisert elektrofaglig firma.
Det elektriske anlegget er fra 1992 med automatsikringer.
Boligen har pipeløp, men dette er ikke tilknyttet noe ildsted.

KJØKKEN FRA 2022:
Kjøkkenet er lyst, moderne og innbydende. Det byr på mye skap og benkeplass.
Kjøkkeninnredning fra Kvik med laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum med ettgreps blandebatteri. Integrert oppvaskmaskin, integrert komfyr, nedfelt platetopp og ventilator over kokeplass med avtrekk ut. Integrert kombiskap. Bereder på 110 liter plassert i kjøkkeninnredningen. Rør på kjøkken montert og levert av rørlegger.
Integrerte hvitevarer medfølger salget. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er brukt og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

STUE:
Boligen har en romslig stue med god gjennomlysning. Her har du plass til spisestue, hvor familie og venner kan samles for hyggelige stunder, samt flere soner for avslapning og TV-kos.

SOVEROM:
Det foreligger to godkjente soverom i boligen. De er av god størrelse med god plass til nødvendig møblement. Fra hoved soverommet er det utgang til balkong med upåklagelig utsikt.
Selger opplyser at hun har søkt om bruksendring av bod/omkledningsrom til godkjent soverom. (Soverom nr. 3) Vinduet som ble bestilt og montert er dessverre for lite, og derav ikke godkjent som rømningsvei. Rommet er derav ikke godkjent som soverom i dag. For å få dette godkjent må rømningsvei/vindu byttes ut, vegger settes opp samt ferdigattest søkes om. Merk at det er særskilt krav til brannvindu for å få dette godkjent.

BAD FRA 2022:
Lekkert bad med moderne interiør valg. Fliser på gulv og vegger. Nedsenket dusjsone. Underskap, servant, speil med lys og stikk. Opplegg for vaskemaskin. Elektrisk gulvvarme. Mekanisk avtrekk.

OVERFLATER
Gulv: Laminatgulv. Fliser på bad.
Vegger: Plater, malte tapetserte flater og malte glatte flater. Fliser på bad.
Himling: Malte glatte flater og takess, med stedvis monterte downlights.

LAGRING:
Det er gode lagringsmuligheter på loft. Eiendommen har en frittstående ekstern bod på ca. 6 m² med trekonstruksjon og pulttak. I tillegg er det en garasje på ca. 16 m² med trekonstruksjon, saltak tekket med takstein, garasjeport, lys og strøm.

UTEPLASSER:
Boligen har to solrike balkonger samt en koselig hage som deles med naboen.
Ca. solforhold midt på sommer:
Morgensol på balkong på baksiden. til ca. kl. 10.00.
Sol fra ca. 10.00-20.00 på fremside samt ca. fra 12.00-18.00 i hage.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Taklampe i stuen.
Treknagger på vegg på soverom medfølger ikke.

Elektrisitet og varmepumpe. Det er installert varmepumpe fra 2022, gulvvarme på badet, samt øvrig elektrisk oppvarming.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1992. Det foreligger ferdigattest for 2 boligenheter m/garasje datert 25.03.1992.
Det foreligger i tillegg ferdigattest for garasje datert 03.10.1995. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Evtl. merknader:
1. Pipe er ikke anmeldt og kontrollert. Før montering av ildsted finner sted og pipe tas i bruk, må arbeidet anmeldes til brann­synsavd. ved NRBR på Lillestrøm. Pipe og ildsted skal være anmeldt og kontrollert/godkjent før de tas i bruk.
2. Ildsted er ikke montert.
Kjøper overtar ansvaret for dette.

Avvik fra opprinnelige byggetegninger:
Nåværende selger har fjernet vegg inn til kjøkken og laget en åpen løsning, samt at det er fjernet en garderobe løsning inn mot badet som fremvises på de opprinnelige bygnings tegningene. Deler av vegg fra entre og inn til leiligheten er også fjernet/åpnet opp. Veggene inn til bod/omkledningsrom fra stue er fjernet samt dør fra soverom til bod/omkledningsrom er lukket og det er gjort en fasadeendring ved at det er satt inn vindu i yttervegg på dette rommet.
Det er ukjent om det er bæring i noen av veggene som er endret/fjernet. Det er eventuelt et søknadspliktig tiltak og er ikke søkt om. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Selger opplyser at hun har søkt om bruksendring av bod/omkledningsrom til godkjent soverom. (Ønske om soverom nr. 3) Vinduet som ble bestilt og montert er dessverre for lite, og derav ikke godkjent som rømningsvei. Rommet er derav ikke godkjent som soverom/godkjent bruksrom i dag. For å få dette godkjent må rømningsvei/vindu byttes ut samt vegger settes opp og søknad om ferdigattest må søkes om. Merk at det er særskilt krav til brannvindu for å få dette godkjent. Vindu som er satt inn i dag er et brannvindu. Rommet er derav kun godkjent som bod/omkledningsrom i dag og ikke godkjent som varig opphold. Konsekvens av dette er at kommunen krever at det brukes nettopp til dette og at bruken og planløsning settes tilbake til opprinnelig planløsning. Kjøper overtar dette ansvaret og eventuelle forpliktelser/kostnader dette måtte innebære.

Ordlyd i søknad dato 27.09.2022
Beskrivelse av tiltaket:
Søknaden gjelder bruksendring fra tilleggsdel (bod) til hoveddel (soverom) og omfatter innsetting av vindu. Det er krav om innsetting av brannvindu grunnet den korte avstanden til nabobolig. Tillatelsen har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Kommunen opplyser: Nye eiere kan også søke om ferdigattest, men forutsetningen er at tiltaket er utført i henhold til gitt tillatelse, blant annet krav om brannvindu. Frem til tiltaket har fått ferdigattest, regnes den delen som tilleggsdel og ikke som oppholdsrom.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på realsameiet (GNR 103, BNR 516):

1993/7903-2/8 13.07.1993 ERKLÆRING/AVTALE
BESTEMMELSE OM SOLIDARISK VEDLIKEHOLDSPLIKT.
Pliktig medlemskap av velforening.
Bestemmelse om vannledn.
Bestemmelse om off. ledn. for komm., over tomten. Likeledes rett for tele- og el-ledn. med rett til vedlikehold for de samme m.fl. bestem. Felles vedlikeholdsansvar for utskiftning og vedlikehold av private vann og avløpsledninger. Dette deles mellom de som deler bruken av de forskjellige stikkledningene. Ansvaret fordeles med lik andel på hver av brukerne dersom det ikke kan påvises hvem/hva som har forårsaket eventuelle skader på ledningsnettet.
Det må gis fri adkomst til vedlikehold av eventuelle stikkledninger.
En kjøper har felles ansvar for vedlikehold og snørydding av veg samt bruksrett til fellesområder.

Eiendommens rettigheter:

900232-1/8 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
Eiendommen har en ideell andel på 1/10 i realsameiet GNR 103, BNR 516.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Opplysninger fra selger:
- Sol på uteplassen fra rundt kl. 10 til 20 på fremsiden. Hagen har sol fra ca. kl. 12-18.
- Positivt med boligen: Nærhet til marka (Rælingsåsen/Østmarka) med utallige turløyper sommer som vinter. Veldig hyggelig nabolag med egen julegate og behjelpelige naboer. Utsikt.
- Velforening for vedlikehold av vei, med brøyting og strøing. Ca. kr 1500,- i året.

Granittvegen 47B er beliggende helt i høyden av Øgardshøga, på Fjerdingby i Rælingen kommune, i et etablert boligområde dominert av eneboliger og rekkehus. Området ligger på oversiden (vestsiden) av Øvre Rælingsveg og grenser mot Rælingsåsen.
Lokalkjente beskriver området med flott utsikt og gode turmuligheter, og beliggenheten i åssiden gir grunnlag for det.

Boligen ligger innerst i blindveg og ligger dermed i rolige og trygge omgivelser. Her finner du en egen julegate, samt gode naboskap.

Fra eiendommen er det nærhet til skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Det er kort vei til lekeplass, fotballbane, skiløyper, idrettshall og svømmehall med mer.

I tillegg til sin sentrale beliggenhet har eiendommen nærhet til vakre turområder i Rælingsåsen. Fra boligen kan du blant annet ta turen opp til Bjønnåsen, med Østmarkas beste utsikt. Her er det satt ut benker, bord og en retningsviser som forteller deg hva du ser på. Utsikten er verdt turen opp. Rælingsåsen har et hav av små stier på kryss og tvers, samt opplyste gangveier, skiløyper med mer.

I fin sykkelavstand ligger Nebbursvollen Friluftsbad, Lillestrøms populære badested med basseng, vannsklier, grøntområder, kiosk med mer. Det er også asfalterte gang- og sykkelveier i naturskjønne omgivelser langs elva.

Det er kort vei bort til Marikollen idrettspark med hopp- og alpinbakke, lysløyper, skøytebane, en romslig kafeteria/varmestue og flere fotballbaner. Her ligger også Marikollhallen, hvor blant annet Rælingen klatreklubb holder til.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan gjøres på blant annet Kiwi, Rema 1000 og Meny. Aamodt-senteret på Fjerdingby har Kiwi, kafé, frisør og apotek. Fra boligen er det sykkelavstand til Lillestrøm med alt av bymessige fasiliteter og servicetilbud. I tillegg ligger Strømmen Storsenter, Metro og Triaden på Lørenskog godt innen rekkevidde.

Barnehager/skoler:
Fra eiendommen er det ca. 1,6 km til Rud barneskole, 2,7 km til Fjerdingby barneskole, 1,9 km til Marikollen ungdomsskole og 1,5 km til Rælingen videregående skole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, i tillegg har OsloMet - Storbyuniversitetet - avdeling på Kjeller i utkanten av Lillestrøm sentrum.

Det er et godt utvalg av både private og kommunale barnehager i nærområdet, som f.eks. Blåbærgrenda barnehage (2 min gange / 0.1 km),
Bjørnehi familiebarnehage (12 min gange / 1 km) og Sannum barnehage (16 min gange / 1.3 km).

Offentlig transport:
Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, og nærmeste busstopp (Øgardshøgda) ligger ca. 5 min gange / 0,4 km fra boligen. Her går linje 310 og 330. Det er også kort vei inn til Lillestrøm, hvor toget tar deg inn til Oslo på ca. 10 minutter. Ved å benytte bil tar det ca. 6 min til Lillestrøm, 8 min til Strømmen, 10 min til Lørenskog og 23 minutter til Oslo S.

Østmarka grenser til kommunen og gir tilgang til skogstur og bading ved vann som Åmotdammen og Myrdammen. Ballplassen på Øgardshøgda er et par minutters gange unna.

Dette er området som passer for den aktive, både liten og stor, sommer og vinter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Blåbærgrenda barnehage (1-5 år): 2 min. gange
Sannum barnehage (1-6 år): 14 min. gange
Tangen barnehage (1-5 år): 18 min. gange

Idrett og fritid:
Øgardshøgda ballplass: 6 min. gange
Bråten borettslag 1.: 12 min. gange
Feel24 Rælingen: 13 min. gange
Puls Marikollen: 23 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 353,6 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal delt med naboen under. Tomten består av en koselig hage som deles mellom sameierne. Felles vedlikeholdsansvar. Seksjonen har i tillegg en ideell andel på 1/10 i realsameiet gnr. 103, bnr. 516. Det er tinglyst en erklæring om solidarisk vedlikeholdsplikt for dette sameiet. Kjøper plikter å være medlem av velforeningen for boligfeltet.

Det medfølger garasje med asfaltert dekke, garasjeport, lys og strøm.

Det er mulighet for montering av ladeboks i garasjen etter opplysninger fra selger. Selger har ladet elbil via stikkontakt i garasjen. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei frem til en privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 102, "B7/B8 (tidligere H3 - H5), ALT. 4", datert 23.03.1984, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planens bestemmelser § 6 e) har et plankrav som innebærer at byggetillatelse ikke vil bli gitt for noen del av området før bebyggelsesplan for vedkommende eiendom er godkjent.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033 (ID: 247), vedtatt 15.02.2023. I kommuneplanen er 354 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid. Reguleringsplan 102 fra 1984 er ikke unntatt fra denne bestemmelsen, og kommuneplanen vil derfor ha forrang ved eventuell motstrid.

Eiendommen ligger innenfor "prioritert vekstområde Fjerdingby", som definert i Kommuneplanens arealdel 2022-2033. I henhold til planens retningslinjer (§19.3) kan det i slike områder tilrettelegges for en høyere utnyttelse og flerfunksjonell arealbruk.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Kapasitetsøkning Rælingsåsen (plan-ID 255) - status: Planlegging igangsatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 717,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 17 598,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9.677 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.486. Forsikringen av bygget tegnes sammen med naboen i u.etg. Innboforsikring må tegnes av eier selv.
Velavgift kr. 1.500 pr. år. Dette inkluderer felles brøyte avtale for gata. Pliktig medlemskap i velforening.
Boligen er tilknyttet Globalconnect fiber som leverandør av internett og har avgift på kr 999 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 099 474 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

4 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 603 340,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Killi Kristoffersen

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet en velforening for vedlikehold av vei, inkludert brøyting og strøing. Velforeningen har ingen formelle navn, og en av naboene tar seg av bestilling av tjenestene. Medlemskapet er pliktig i henhold til skjøte fra 1992. Årlig kostnad er ca. kr 1 500.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 26 300,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse - første gratis  deretter 4.500

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0105/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.26105

Sist oppdatert: 21. august 2026 kl. 21:27