Brolandsveien 26

Brolandsveien 26, 0980 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 102, bruksnummer 378, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 243 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 83 kvm: Entré, bad, 2 soverom, kjøkken og stue.
2. etasje 82 kvm: 2 soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Enebolig:
Kjeller 12 kvm: Bod.

Bod:
Etasje 5 kvm: 2 boder.

Garasje:
Garasjebygg 61 kvm: 2 boder, garasje.

Åpent areal:
1. etasje 32 kvm: Sydøstvendt terrasse/inngangsparti, sydvestvendt markterrasse.

I 2. etasje ble takhøyden i stuen målt til på det laveste 1,89 m, noe som indikerer at deler av arealet ikke er måleverdig. Kjeller har 2 m² ikke måleverdig areal (ALH)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Det er avvik fra godkjente tegninger. Etter byggeår er kjøkken flyttet ut i stuen og det er etablert soverom i 1. etasje. Et av soverommene og kjøkkenet i 2. etasje er byggemeldt som bod, og er ikke godkjent for varig opphold. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1938 som en trekonstruksjon over tre plan (kjeller, 1. og 2. etasje). Bygningen antas å være fundamentert med betong til fjell eller stedlige masser, med en grunnmur av naturstein og betong/mur. Gulv i kjeller er av betong, og bygningen har også en krypkjeller under trebjelkelaget. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Ytterveggene er oppført i trekonstruksjoner fra byggeåret, utvendig kledd med stående og liggende kledning. Takkonstruksjonen er et saltak, antatt utført med sperrer av tre og tekket med takstein. Boligen har en mursteinpipe med vedovn på kjøkkenet i 1. etasje. Vinduer er hovedsakelig med 3-lags glass fra 1978, 1983, 2004 og 2015, men det finnes også vinduer med 2-lags glass og et koblet vindu i kjelleren. Ytterdører er eldre tredører, og innvendige dører er eldre tredører. Det er en utvendig trapp i tre til inngangspartiet og en betongtrapp i hagen, samt en innvendig lakkert tretrapp. Eiendommen har en sydøstvendt terrasse på ca. 17 m² og en sydvestvendt markterrasse på ca. 15 m², begge i trekonstruksjoner.

Garasje er iht. tilstandsrapport oppført i 1975. Bygningen antas fundamentert med betong til fjell og stedlige masser, med gulv av betong og asfalt. Yttervegger er oppført med lettklinkerblokker og bindingsverk av tre, utvendig pusset, malt og kledd med stående kledning. Takkonstruksjonen er et saltak med takstoler av tre, tekket med takstein.

Bod er en enkel bygning oppført i trekonstruksjoner med liggende kledning. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takshingel.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det er ett sikringsskap i hver etasje, plassert på kjøkkenet i 2. etasje og i entréen i 1. etasje. Siden det ikke foreligger dokumentasjon, anbefales det en utvidet el-kontroll utført av et autorisert firma.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3:

Innvendig
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
- Rom Under Terreng: Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det registreres vann i krypkjeller og kjeller.
- Terrengforhold: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.

Våtrom
- Bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet vurderes å ha behov for full oppgradering basert på alder, registrerte skader i form av hull i gulvbelegg, avvik ved sluk samt generell slitasjegrad. Sluket er registrert høyere enn omliggende gulv, noe som er et avvik fra forventet utførelse og kan medføre manglende fall mot sluk og økt risiko for vannansamling. Det er ikke registrert membran på bad i 1. etasje, noe som utgjør et vesentlig avvik og innebærer økt risiko for fuktskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2:

Utvendig
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Eldre vinduer: Vindu med farget glass i stue har sprukket. Vinduer har generelt høy slitasjegrad.
- Dører: Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Terrasse/inngangsparti fremstår som ubehandlet og med manglende vedlikehold. Overflatene bærer preg av slitasje og værpåvirkning.
- Utvendige trapper: Tretrapp bærer preg av manglende overflatebehandling og vedlikehold.

Innvendig
- Overflater: 2. etg: Det registreres sprekker i mer eller mindre alle plateskjøter i stue. 1. etg: Det registreres sprekk i flis i stue, samt misfargede fuger.
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Krypkjeller: Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
- Innvendige og dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. 2. etg: Alle dører utenom til soverom behøver justering.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger og avløpsledninger.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tomteforhold
- Grunnmuren fremstår uoversiktlig med bruk av ulike steintyper og en ujevn/rotete oppbygning i deler av krypkjeller. Utførelsen avviker fra det som normalt anses som ryddig og oversiktlig konstruksjon. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnte avvik.

Kjøkken
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Takkonstruksjon/Loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Takkonstruksjon/loft ble ikke besiktiget på befaringsdagen grunnet manglende adkomst.
- 1. etasje Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav. Rekkverk på støttemur er i for lavt utifra dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det oppstod en lekkasje i badet knyttet til pipeløpet i 2019. Skaden ble utbedret av håndverkere engasjert av selgers forsikringsselskap. Selger har ikke hatt kjennskap til senere problemer. Fire vinduer på kjøkken, bad og begge soverom ble skiftet av faglærte i 2015. Sikringsskapet i første etasje ble byttet av autorisert elektriker i 2020. Varmtvannstankene i begge etasjer er byttet av faglærte; i andre etasje i 2018 og i første etasje i 2019. Selger er kjent med at drenering rundt grunnmuren mangler, og at det er registrert fukt i kjelleren.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Byttet sikringsskap i første etasje, utført av Elektris AS. Samsvarserklæring foreligger.

2019:
- Utbedring av lekkasje på våtrom/bad, organisert av Fremtind Forsikring
- Byttet varmtvannstank i første etasje, utført av Lørenskog rørleggerbedrift

2018:
- Byttet varmtvannstank i andre etasje, utført av Lørenskog rørleggerbedrift

2015:
- Skiftet fire vinduer på kjøkken, bad og begge soverom

2004:
- Skiftet vinduer i 1. etasje

Dette er en enebolig fra 1938. Eiendommen har en stor, skrånende tomt og ligger på et høydedrag i et etablert boligområde. Boligen har et betydelig moderniserings- og oppgraderingsbehov, og representerer en mulighet for den som ønsker å skape et hjem etter egne preferanser.

1. etasje:

Entré:
Inngangen i første etasje har plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Sikringsskapet er plassert her.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning med glatte fronter og en praktisk vedovn. Rommet har plass til en liten spiseplass. Kjøkkenet er av eldre dato og har behov for utskiftning.

Stue:
Stuen har elektrisk gulvvarme og utgang til en sydvestvendt markterrasse. Rommet har en takhøyde på 2,49 meter og er delvis åpent mot kjøkkenet.

To soverom:
Enheten har to soverom, begge med elektrisk gulvvarme. Det ene rommet har brystningspanel i tre, som gir rommet karakter.

Bad:
Badet er utstyrt med toalett, servant, speilskap og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin. Rommet har et oppgraderingsbehov.

Uteplasser:
Fra første etasje er det tilgang til to terrasser. En sydøstvendt terrasse ved inngangspartiet på ca. 17 m², og en sydvestvendt markterrasse på ca. 15 m². Begge uteplassene har vedlikeholdsbehov.

2. etasje:

Adkomst og gang:
En utvendig trapp fører opp til en egen inngang for enheten i andre etasje. Innenfor døren leder en trapp videre opp til etasjen, som fordeler tilgang til rommene.

Stue:
Stuen i andre etasje er et romslig oppholdsrom med plass til både sittegruppe og spisebord. Takhøyden varierer fra 2,56 meter ned til 1,89 meter på det laveste, som følge av skråtak.

Kjøkken:
Kjøkkenet er enkelt innredet med profilerte fronter og laminatbenkeplate. Rommet har opplegg for vaskemaskin. Kjøkkeninnredningen har behov for utskiftning. Kjøkkenet er byggemeldt som bod og ikke godkjent for varig opphold. Se punkt om ferdigattest.

To soverom:
Denne enheten inneholder også to soverom. Det ene soverommet er byggemeldt som bod og er ikke godkjent som oppholdsrom. Se punkt om ferdigattest.

Bad:
Badet har toalett, servant nedfelt i innredning og et dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin.

Overflater:

Gulvoverflater: Laminat og belegg i 2. etasje. Laminat og fliser i 1. etasje. Betong i kjeller.
Vegger: Malte plater og malt tapet i 2. etasje. Malte plater, panel, malt tapet og brystning av panel i 1. etasje. Mur/betong i kjeller.
Himling: Panel i 2. etasje. Malte plater og malt strie i 1. etasje. Bord og bjelker i kjeller.

Lagring:
Boligen har en bod på ca. 12 m² i kjelleren. I tillegg er det en frittstående bodbygning på tomten med to boder på henholdsvis 2 m² og 3 m². Det er også en garasjebygning på 61 m² som inneholder garasjerom og to boder.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på badene, i stue og soverom i 1. etasje. Vedovn på kjøkkenet i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 12.05.1943.

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument fra 1943. Dokumentet omhandler ombygging fra uthus til våningshus. Det at dokumentet ikke er attester

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument for våningshus datert 1943. Ekspedisjonsdokumentet er ikke attestert og kan derfor ikke anses som en ferdigattest. Det er dog en indikasjon på at bygget er oppført lovlig. Et ekspedisjonsdokument er en byggemelding/søknad. Det var ikke vanlig å utstede ferdigattest for tiltak som ble bygget/opprettet før 50-tallet. For slike tiltak foreligger det normalt et ekspedisjonsdokument.

Videre foreligger det ferdigattest for tilbygg til våningshus datert 23.07.1979, og ferdigattest for carport datert 09.04.1975.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger. I 1. etasje er kjøkkenet flyttet ut i stuen, og det er etablert soverom der kjøkken var tidligere. Endringen er ikke søknadspliktig.

Videre er soverom og kjøkken i 2. etasje byggemeldt som bod, og er derfor ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Videre er en vegg mellom soverommene slått ned og gjort om til et stort soverom.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1930/901439-1/105 04.09.1930 ELEKTRISKE KRAFTLINJER

1943/46890-1/105 12.06.1943 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE

1972/13809-1/105 23.08.1972 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Eier forplikter seg og senere eiere til ikke å bebygge parsellen som fraskilles før det er anlagt vann- og avløpsledninger (hovedledninger) i Brolandsveien til og langs tomten. Heftelsen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

1972/18759-1/105 06.11.1972 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Felleserklæring om at alle kostnader og utgifter vedrørende Høybråten Velforenings opparbeidelse av hovedledningsanlegg i Brolandsveien deles likt mellom de deltakende grunneierne, inkludert gnr. 102 bnr. 378. Hver utgift deles i tre like store deler, og eier hefter for de påløpte utgiftene uavhengig av fremtidig deling av eiendommen.

1972/18988-1/105 08.11.1972 BEST. OM ADKOMSTRETT
I forbindelse med deling av eiendommen gnr. 102, bnr. 378 i to parseller, har den sydvestre parsellen bruksrett til nødvendig atkomst langs nordvestgrensen, over den nordøstre parsellen frem til Brolandsveien. Erklæringen kan ikke endres eller avlyses uten samtykke fra Oslo byplankontor.

1972/20262-1/105 27.11.1972 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Med flere bestemmelser
Høybråten Velforening har rett til å legge og ha liggende vann-, spillvanns- og overvannsledning over eiendommen uten erstatning for grunn. Velforeningen har rett til fri adkomst for tilsyn og vedlikehold mot erstatning for mulige skader. Eier forplikter seg til ikke å bygge over ledningene eller utføre arbeid som kan skade dem. Avtalen er overførbar til Oslo Kommune.

1980/31412-1/105 29.12.1980 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Med flere bestemmelser
Eieren av gnr. 102, bnr. 378 har rett til å legge vann- og kloakkledninger for eget bruk over gnr. 102, bnr. 781. Eieren av gnr. 102, bnr. 378 er ansvarlig for skader og ulemper som måtte påføres gnr. 102, bnr. 781 på grunn av ledningene. Heftelsen er tinglyst på gnr. 102, bnr. 378.

Eiendommens rettigheter:

1973/10712-1/105 08.06.1973 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 102 BNR: 781
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Eieren av gnr. 102, bnr. 378 har rett til å føre vannledning, spillvannsledning og overvannsledning til sin eiendom over gnr. 102, b.nr. 781. Rettigheten inkluderer også adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene.

1980/31413-1/105 29.12.1980 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 102 BNR: 781
Eieren av gnr. 102, bnr. 378 har rett til å legge og ha vann- og kloakkledninger fra sin eiendom over naboeiendommen gnr. 102, bnr. 781.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligen som er innredet som utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Området består hovedsakelig av eneboliger og rekkehus, og fremstår som både rolig, familievennlig og barnevennlig. Boligen ligger høyt og fritt til på et solrikt høydedrag, med gode lysforhold og en luftig beliggenhet.

Det er kort vei til offentlig kommunikasjon med både buss- og togforbindelser, samt nærhet til barnehager og skoler – ideelt for barnefamilier. Fra Høybråten togstasjon, som ligger i gangavstand, går det hyppige avganger (4 i timen) med reisetid på ca. 16 minutter til Oslo S, noe som gjør hverdagslogistikken enkel og effektiv.

Daglige gjøremål gjøres unna i en håndvending med kort avstand til Stovner senter, som tilbyr et bredt utvalg av butikker og servicetilbud, inkludert dagligvare, klesforretninger, bank, bibliotek, tannlege og vinmonopol.

I tillegg har man kort vei til Lørenskog med populære kjøpesentre som Metro og Triaden, som byr på et rikt og variert handels- og servicetilbud.

For den aktive byr området på flotte turmuligheter året rundt i Østmarka, med preparerte lysløyper og fine utfartsmål som Mariholtet. Her ligger alt til rette for en aktiv og naturnær livsstil i trygge og sentrale omgivelser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Haugenstua skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 843 kvm.

Eiendommen har en garasje fra 1975 med et bruksareal på 61 m², som inkluderer garasjerom og to boder.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen berøres videre av detaljreguleringen Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen) med planid 202102096.

Utdrag av planer i nærheten av området:

Jorines vei 14 - 16 - Tilbygg og bruksendring. Saksnummer 202305287 - Byggesak - Tiltaket innebærer oppføring av tilbygg på fasade mot vest, noe som innebærer innbygging av eksisterende balkong, samt bruksendring av garasje til soverom i kjelleretasjen. Det gjennomføres også ikke-søknadspliktig riving av eksisterende bod med areal 16,17 m2 nordøst på eiendommen. Tiltaket gjennomføres i Jorines vei 16 i bydel Stovner. Denne saken fortsetter i sak 2025/17781.

Saksnummer 202304174 - Byggesak. Hagaveien 11 - Riving av eksisterende tomannsbolig og garasje. Eiendommen ligger i Hagaveien, bydel Stovner. Søknaden omfatter riving av tomannsbolig og garasje i forbindelse med oppføring av ny bebyggelse på eiendommen. Ny bebyggelse behandles i separate saker (sak 202208267 og 202304167). Bebyggelsen som rives har et bebygd areal på ca. 155 m2. Igangsettingstillatelse gitt 20.11.2024.

Saksnummer 2025/10969 - Byggesak. Sigurd Weisæths vei 12 - oppføring av to eneboliger med underjordisk garasje. Denne saken er en fortsettelse av sak 202305278. Eiendommen ligger på Stovner, bydel Stovner. Det søkes om oppføring av to eneboliger og felles
underjordisk garasjeanlegg. Tomten er i dag ubebygd, og tiltaket medfører med dette opprettelse av to nye boenheter. Igangsettingstillatelse gitt 24.10.2023.

Saksnummer 2025/11738 - Byggesak. Fjellstuveien 11 F-G - oppføring av tomannsbolig - Hus 3. Eiendommen ligger i et variert småhusområde i bydel Stovner. Tiltaket omfatter oppføring av tomannsbolig. Saken ses i sammen heng med oppføring av rekkehus med 3 boenheter (Hus 1) i saksnummer 202306344 og oppføring av tomannsbolig (Hus 2) i saksnummer 202306345.Igangsettingstillatelse gitt 31.10.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 070 959,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 585,- pr år.

6 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

161 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
182 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 632 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sanaa Mahood

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (Boligsøkerregister inkl.)  kr 19 900,00
Visninger pr stk

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører/kommune ca.   kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning 35 687,50   kr 0,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 19 000,00

Oppdragsnummer 37-0110/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26110

Sist oppdatert: 13. april 2026 kl. 11:27