Krapfossveien 8

Krapfossveien 8, 1597 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 1130, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 181 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Kjeller:
56 kvm: Gang, vaskerom, innredet kjellerstue, toalettrom og to boder.

1. etasje:
60 kvm: Entré, gang, stue og kjøkken.

2. etasje:
41 kvm: Gang, bad og tre soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
24 kvm: Garasje og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
46 kvm: Terrasse og uteplass.

2. etasje:
6 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 44 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 41 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Plassbygde kaninbur er medregnet i garasjens BRA-e.

Kun deler av betonghellebelagt uteplass er medregnet i boligens TBA grunnet at deler er uteplassen er vurdert til å være tilkomstvei.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger: Kjellerstue i kjeller og to boder i kjeller. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.04.2026 utført av Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på støpt såle mot grunn og grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Bærende konstruksjoner av tre- og murkonstruksjoner. Skillende dekker av trekonstruksjoner. Utvendige fasader utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon av saltaksform med oppløft utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt. Tofløyede balkongdører med karmer/rammer av fra byggeår. Vinduer med karmer/rammer av tre fra byggeår, 2009, 1987, 1992 og 2012. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittstående garasje. Støpt gulv mot grunn og grunnmur av lettkninkerblokker. Bæ rende konstruksjoner i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takshingel fra ukjent årstall. Konstruksjonen er uisolert.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt servant/badekar) som vurderes å ikke være fuktbestandige. Det er registrert utettheter mellom gulvbelegg og sluk. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet til å være utett, noe som erfaringsmessig peker på behov for full utskifting/renovering av våtrom. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker - bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Det er registrert utettheter/skade i sluk. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje.

Våtrom - Vaskekjeller
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert malingsavskalling samt avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen. Indikasjonsmålinger med fuktindikasjonsinstrument på vegger og gulv viser forhøyet utslag på fuktighet. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker - bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Sluk har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert. Våtrommet har svært begrenset ventilasjon. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader.

Kjøkken
- Overflate himling: Henviser til egenerklæringsskjema pkt 3, avsnitt om kaldtloft og yttertak. Selger opplyser om at det har vært observert fukt/vann ved vindu på kjøkken mot innkjørsel. Det er registrert sprekk i himling ved taklampe. Indikasjonsmålinger med fuktindikasjonsinstrument i himling og vegg over vinduet viser forhøyet utslag på fuktighet som tolkes som fuktskade.
- Overflate vegg: Henviser til pkt. himling.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Henviser til pkt kontroll i lukkede konstruksjoner og avsnitt om drenering. Det er registrert fuktmerker på veggflater av stående panel i rom benyttet som kjellerstue. Det er utført indikasjonsmålinger med pigger panelet. Indikasjonsmålinger viser forhøyet utslag på fuktighet som tolkes som fuktskade.
- Overflate gulv: Henviser til pkt kontroll i lukkede konstruksjoner og avsnitt om drenering. Det utført indikasjonmålinger med fuktindikasjonsinstrument på sponplategulv ved utlektet kjellevegg. Indikasjonsmålinger viser forhøyet utslag som tolkes som fuktskade.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering».

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l.): Henviser til avsnitt om yttertak og kjøkken. Det registreres fuktskader i undertak av bord over luke i knevegg på soverom og synlig vannansamling på isolasjosmatte i etasjeskillern over kjøkkenet. Indikasjonsmålinger med fuktindikasjonsinstrument med pigger viser utslag som tolkes som kritisk høye fuktnivåer (stikkprøveprinsippet er benyttet).

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader på sydvendt del av fasaden.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Kjellervinduer har en alder og tilstand tyder på at levetiden er passert. Det er registrert betydelig slitasje og andre tegn på funksjonssvikt.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer. Opplysningene som gis i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger og vurderinger som er gjort fra innsiden. Taktekkingen (med tilhørende beslag) har høy alder, tydelige skader, og det er registrert funksjonssvikt. Det er gjort observasjoner på kaldtloft/kneloft som tyder på pågående lekkasjer og funksjonssvikt i undertaket. Det observeres fuktskader i undertak av bord og synlig vannansamling på sydd isolasjonsmatte. Det er vurdert til at vann mest sannsynlig blir ledet via fuktsperre under isolasjonen, videre ned i vegg over kjøkkenvindu og forårsaker fuktskade i himlingen/veggen. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker. Skorsteinens overflater har synlige symptomer på slitasje og elde.

Balkonger
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere balkongen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflatematerialer på balkongen har stedvis betydelig slitasje, og det er registrert råteskader. Det er registrert råteskader i bærende konstruksjoner (bjelkelag og gulvbord).

Terrasse/platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Levegg av betong med utepeis har i sin helhet betydelig slitasje, og det er registrert skader.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Terrenget rundt bygget har området med fall inn mot grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

Andre byggverk - Garasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert råteskader.
- Vinduer, dører og porter: Et vindu har betydelig slitasje, og det er registrert fukt- og råteskader.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Kjøkken
- Vann- og avløpsrør: Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje.

Toalettrom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere toalettrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er registrert malingsavskalling samt avleiring av salt- og kalkutslag på betonggulvet, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker - bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Vannrør og avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke etablert.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate vegg: Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Rom under terreng
- Innerdører: Innerdører bærer preg av skader/slitasje. Samtlige dørblader utenom til rom benyttet som kjellerstue kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering».
- Overflate gulv: Det er registrert sprekk i betonggulvet samt skjolder vurdert til å være muggsoppdannelse i gang. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.

Loft - Innredet/2. etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens innredede loftsetasje (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er registrert fuktskjolder i himling på soverom 3 i området ved lekkasje fra taket - indikasjonsmålinger med fuktindikasjonsinstrument viser ingen utslag på forhøyede på befaringstidspunktet. Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Dørblader på soverom 2 og soverom 3 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet (manglende gulvflate).
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Det er registrert områder med manglende isolasjon på kaldtloft over 2.etasje.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolert ventilasjonsrør som har sklidd ned fra ventilasjonshetten og leder luft inn på kaldtloftet.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l.): Det er registrert enkelte områder med misfarging i undertaket og gjenstående synlige spiker i undertaket.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappene bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. etasje: I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm og på soverom 3 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
- Kjeller: Det er på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm i kjellerstue. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlig avflassing på sydvendt del av fasade. Opplysningen bør ses i sammenheng med andre opplysninger som gis om kledningen.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige opplysninger om ytterkledningens tilstand.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Entrédør og balkongdører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Vinduer og omramming: Vinduer fra byggeår, 1987 og 1993 viser tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Terrasse/platting
- Konstruksjon og fundamenter: Det registreres sprekker på betongkonstruksjonen til terrassen.
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen/uteplassen viser tegn til slitasje, elde og det er registrert vesentlige ujevnheter i utførelsen av betongheller.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen viser tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på begynnende rustskader.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til sålen i kjelleren. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren på utvendig side. Henviser til avsnitt om rom under terreng vedrørende innvendig inspeksjon og registrert avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.

Stikkledninger og tanker
- Utvendig vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker - bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Det er uklart om boligen har egen utvendig stoppekran.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker - bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Det observeres sprekker og riss i betongsålen. Det er registrert malingsavskalling på utvendig side av grunnmuren.
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader (i kaninbur).
- Vinduer, dører og porter: Vindu og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Andre utvendige forhold
- Innkjørsel og internsti belagt med betongheller: Det er registrert betydelige ujevnheter i utførelsen av betongheller.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappene har ikke håndløper på begge sider og kjellertrappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter har åpninger på mer enn 0,10 meter samt er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappetrinn har vertikale åpninger større enn 10 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring. Det finnes ikke et direkte krav om at man må skifte ut gamle skrusikringer i boliger, men likevel gjøres det oppmerksom på at det elektriske anlegget har høy alder.
- Branntekniske forhold: Det er observert forhold som tyder på åpenbare feil eller mangler ved en av boligens brannskillende konstruksjoner - det observeres gjennomgående kaldtloft/kneloft over begge enhetene i 2.etasje.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligens indre er ikke tilført vesentlige påkostninger i senere år og har et generelt behov for oppgradering. Stuen er nylig pusset opp med tidsaktuelt spilepanel på én vegg, innvendige overflater er for øvrig bruks- og slitasjepreget.

Med oppussing og modernisering følger også en naturlig anledning til å sette eget preg på boligens indre, i tråd med personlige preferanser. Den eksisterende romløsningen representerer et meget godt utgangspunkt siden den allerede er velutformet og gjerne kan videreføres uten større endringer.

Første etasje er i praksis en eneste stor aktiv sone bestående av stuen og kjøkkenet. Stuen alene er på ca. 34 kvm. og velfungerende i rollen som samlingsrom. I stuen inngår både ildsted fra ukjent årstall og luft-luft varmepumpe montert i 2013.

Kjøkkenet er i dag tilrettelagt for et spisebord til hverdagens måltider. Selve kjøkkeninnredningen er fra ukjent årstall, slitasjepreget og naturlig gjenstand for utskiftning. Utbedring må også påregnes av himling og yttertaket på bakgrunn av registrert fukt, ytterligere beskrevet i tilstandsrapport.

Boligens tre soverom er samlet på én flate i andre etasje. To er velfungerende barnerom, oppmålt til henholdsvis ca. 9 og 6,5 kvm. Hovedsoverommet er oppmålt til ca. 12 kvm. og innredet med en over 3 meter bred skyvedørsgarderobe. Sistnevnte rom er også tilknyttet boligens veranda.

I andre etasje inngår i tillegg badet som er fra byggeåret og i helhet gitt TG 3, hvilket betyr at en helhetlig renovering av rommet må påregnes.

Et separat vaskerom fra byggeåret finnes i kjelleren og er som badet i sin helhet gitt TG 3.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser, tepper, belegg og betong.
Innervegger: Tapet, plater, spilepanel, fliser, teglstein og mur.
Himlinger: Plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte lyse fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Ventilator i overskap.

Bad: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger ikke i handelen.

Vaskemaskin medfølger.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe fra 2013 i stue. Innmurt peisinnsats i stue. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 16.11.2017.
- Siste tilsyn ble utført: 16.04.2015.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
Tilsyn ble varslet 29.10.2024, men ble ikke avholdt.
Opplysningene er mottatt den 21.04.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest for oppføring av boligen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt for Krapfossveien 8 (tidligere Gjerrebogen 8) i mars 1971. Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen: Begge hovedtrapper og kjellertrapper må ha forskriftsmessig rekkverk, en del mindre innredningsarbeider i kjeller gjenstår, inngangstrapp må ha rekkverk og ferdigplanering gjenstår. Det vites ikke om dette er utført. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

I tilknytning til brukstillatelsen ble det utstedt godkjente byggetegninger datert 07.08.1968.

Det foreligger også godkjente byggetegninger for oppføring av frittstående garasje datert 30.04.1990 og for fasadeendring (vinduer i 2. etasje) datert 15.06.1993. Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom og to boder. Del av entré er opprinnelig byggemeldt som utvendig bod. Innredning av rommene/arealet til bruk for varig opphold/hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Det anføres i tilstandsrapporten at kjelleretasjen ikke har utgang direkte til sikkert sted, eller tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene/arealet ikke godkjennes som varig opphold/hoveddel og at rommene/arealet da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Bodareal (to bodrom) i kjeller er opprinnelig byggemeldt som "ikke utgravd"-areal. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 1036
Tinglysningsdato: 29.03.1955
Servitutten omhandler: Rett til nødvendig føring av vann-/kloakk-/elektrisitetsledninger over eiendommer, uten vederlag. Ledningene skal i så fall anlegges med minst mulig sjenanse.

Dagboknummer: 1439
Tinglysningsdato: 07.03.1972
Servitutten omhandler: Overenskomst om samvirke for vertikaldelt bolig. Hver av eierne er overfor den øvrige eieren(e) (andre halvpart) pliktig til å sørge for at boligen holdes utvendig vedlike. Eierne har gjensidig rett til å føre vann- og kloakkledninger over eiendommen, i tillegg rett til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene. Eierne er i fellesskap forpliktet til å vedlikeholde felles ledninger. Det er gjensidig rett til adkomst til sin eiendom. Det skal ikke utføres utvendige endringer på noen av boligene, uten at øvrig eier(e) varsles. Ved brann er den enkelte eier forpliktet til å gjenoppføre boligen til full verdi innen 2 år.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Krapfossveien 8 bor du sentralt i forhold til sentrumsområdet. Tar du sykkelen fatt, er du på få minutter fremme i sentrum. I omgivelsene er det imidlertid lite som minner om nærheten til byen. For en småbarnsfamilie vil det også være et stort pluss at Krapfoss barneskole og SFO er lett tilgjengelig i nærmiljøet.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved de mange dagligvareforretningene i området, den nærmeste finner du like om hjørnet. Et større tilbud av forretninger er lett tilgjengelig på kjøpesenteret Mosseporten, i handelsområdet rundt Høyda og naturligvis i byen.

Med utgangspunkt i Krapfoss får du også enkel vei til Mossemarka, blant annet på turløype som går direkte fra nabolaget. Marka med sine mange løyper og stier er ypperlig for trening, utflukter og ikke minst lek for familiens yngste. Når forholdene tillater prepareres skispor både i lysløypen og i skianlegget bak Mosseporten. En større lekeplass for barna med både ballbinge og grusbane, samt badestedet Vepsen med badestrand og yrende liv sommerstid, er innenfor gangavstand.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Sydskogen barnehage (0,7 km), Verket barnehage (1,7 km), Grindvold barnehage (1,8 km).

Skoler: Krapfoss barneskole (0,8 km) og Verket (barne- og) ungdomsskole (1,7 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (1,9 km) og Kirkeparken videregående skole (2,9 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 417 kvm. Svakt skrånende og tilnærmet flat tomt. Tomt opparbeidet med blant annet innkjørsel belagt med betongheller, gressplen og diverse beplantninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående garasje med støpt dekke.

Forøvrig er det parkering i egen innkjørsel, belagt med betongheller.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål (248 kvm) og kjørevei (152 kvm), i henhold til reguleringsplan for "Krapfoss - Del av Krapfoss" vedtatt 28.03.1946. Et delareal av eiendommen (16 kvm) er også regulert til kjørevei i henhold til reguleringsplan "Krapfossvegen (gang og sykkelveg)" vedtatt 16.09.1986. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Delareal av eiendommen er regulert til kjørevei i henhold til reguleringsplaner datert 28.03.1946 og 16.09.1986. I nåværende eiers periode (fra 2024/2025 til dags dato) har det ikke blitt gitt informasjon fra kommunen som tilsier at kjøreveien vil bli gjennomført.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 10.960,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (30 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Selger har ikke opplyst om forbruk av størm.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Sparebank 1. Selger har ikke opplyst om kostnader til forsikring.

Nåværende eier har installert alarm. Denne blir sagt opp og kjøper kan selv velge om alarm er ønskelig.

Det må påregnes kostnader til tv/internett, bygningsforsikring og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 783 046,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 132 183,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 4.475,- pr. år, iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026.

3 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

78 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
79 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
99 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 229 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 249 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Merethe Eriksen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 18 557,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0077/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2677

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 13:09