Gange-Rolvs gate 4

Gange-Rolvs gate 4, 0273 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 399, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 98 kvm: Boligen byr på en gjennomtenkt planløsning med entrè, stue, kjøkken, gang, 2 soverom, bad/wc, vaskerom, separat wc og innvendig bod.

BRA-e:
Leilighet:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
Leilighet:
2. etasje 8 kvm: Balkong.

En garasjeplass i byggets kjeller medfølger leiligheten (tinglyst rett). Leiligheten disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at sameiet således i fellesskap beslutter bruken. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.04.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong og er oppført i 1986. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av teglstein. Yttertak er belagt med asfaltpapp. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer og balkongdør med karmer av tre. Meget godt lydisolert bygg, både mtp utestøy og mellom leilighetene. Flott og praktisk inngangsparti. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3 punktene:
 Våtrom - Bad og vaskerom:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Det gjøres oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom - Bad:
- Overflater vegger. Det er registrert stedvis små riss/sprekker i fliser.
- Fallforhold rundt sluk. Fokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk.
- Lekkasjesikkerhet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk). Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Våtrom - Vaskerom:
- Fallforhold rundt sluk. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk). Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken:
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende mekanisk avtrekksvifte.

Toalettrom:
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran. Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens alder og lignende symptomer.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- 2. Etasje. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 29 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming. Det registreres følgende avvik på balkongdør: Døren viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader.

For mer utfyllende informasjon, se boligens tilstandsrapport.  

Det gjøres også oppmerksom på TGIU punktene:
Våtrom - Bad:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke. Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttervegger inkl. fasader:
- Helhetsvurdering. Fasade tilknyttet leiligheten er kun inspisert fra balkong og vinduer med de begrensninger dette medfører. Konsekvens av dette er at skjulte feil og mangler ikke kan utelukkes. Tiltak er videre observasjon.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av boligens tilstandsrapport
Opplysninger om selger og salgsobjekt:
- Er boligen en del av et sameie, aksjeselskap eller borettslag?
Svar: Ja
- Har du selv bodd i boligen?
Svar: Ja, siden 15. September 2012.

Våtrom:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Navn på arbeid: Bytte inventar: sette inn ny servant, nytt underskap/skuff og høyskap.
Årstall: 2018
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Faglærte monterte servant og bademøbler.
Hvilket firma utførte jobben? Arbeidet utført av Ringside Rørleggerbedrift, utstyr levert av Bademiljø.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

- Navn på arbeid: Nytt dusjkabinett.
Årstall: 2017
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Faglærte monterte og installerte nytt dusjkabinett.
Hvilket firma utførte jobben? Comfortbutikken Skøyen.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

- Navn på arbeid: Toalettrom: Total oppgradering.
Årstall: 2018
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Fjernet alt gammelt utstyr, inkludert flisgulv og varmekabler. Ble lagt nytt gulv med varmekabler, montert nytt toalett og sisterne og nye baderomsmøbler.
Hvilket firma utførte jobben? Ringside Rørleggerbedrift.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

Kjeller:
- Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Svar: Ja
- Er det utført arbeid med drenering?
Svar: Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid.
Årstall: 2021
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Fullstendig utskiftning av all drenering rundt bygget.
Hvilket firma utførte jobben? Lasse Steinbakken AS.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

Elektrisitet:
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja
Navn på arbeid: Målerbytte
Årstall: 2017
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Bytte strømmåler.
Hvilket firma utførte jobben? Hafslund Nett AS.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

- Navn på arbeid: Omlegging av elektrisk anlegg ifbm nytt kjøkken (2016).
Hvordan ble arbeidet utført? Firma var Skb Bygg AS, på entreprise fra Sigdal kjøkken.
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Fullstendig omlegging av det elektriske anlegget på kjøkken. Nye kabler, ny stikkontakter og punkter.
Hvilket firma utførte jobben? Usikkert.
Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

Planer og godkjenninger:
- Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Svar: Ja, bytte av membraner i takterrasser og takrenner (som er i betong og en del av bygningskonstruksjonen) og utbedring av takterrasser. Sameiet innkaller kr 1 300.000,- fra seksjonseierne (betales av selger) samt tar opp et lån på kr. 1.300.000 for å finansiere arbeidet. Økningen i felleskostnader fra 1.7.2026 for leiligheten vil være kr. 670 pr mnd.

Leiligheten er en eierseksjon i representativt leilighetsbygg i tegl over 4 plan + garasjekjeller. Sameiet er veldrevet og med god vedlikeholdshistorikk. Bygningen ble ferdigstilt i 1986 og sameiet pusset opp inngangspartiet og trappeoppgangen i 2024/2025. Stille og tilbaketrukket beliggenhet, samtidig svært sentralt.

Planløsningen er gjennomtenkt med god flyt, tilrettelagt for både sosiale og private soner. Bygård med bare ti boenheter i stille bygate. Eiendommen fremstår som meget representativ, med pent opparbeidet inngangsparti og skjermede fellesarealer omkranset av hekk og gjerde – et sjeldent og attraktivt preg så nært sentrum. Tett på Frogner og Bygdøys fasiliteter og kort gange til Vigelandsparken. Beliggenheten på Skarpsno er ettertraktet, midt mellom Frogner, Skillebekk og Bygdøy Allé. Her bor du sentralt, men samtidig stille og tilbaketrukket, omgitt av ambassader, klassiske bygårder og elegante villaeiendommer. Området byr på kort gangavstand til butikker, kollektivtransport, restauranter, rekreasjonsområder og alt Frogner har å tilby.

Garasjeplass i lukket og oppvarmet anlegg med elbillader følger med, og det er heis direkte fra garasjeanlegget til leilighetsplan for enkel og komfortabel adkomst.

Velkommen til visning!

E n t r è:
Velkommen inn i en luftig og tiltalende hjørneleilighet med gjennomgående planløsning og store vinduer i tre himmelretninger.
Lys og innbydende entrè med skyvedørsgarerobe med god plass til skooppbevaring og klesavhenh. Det er flislagt gulv med varmekabler. Dørtelefon med fjernåpner.

S t u e :
Stor og åpen stue med gode møbleringsmuligheter. Rommet har store vindusflater vendt mot balkongen og skjermet hageidyll på utsiden og lysmalte veggflater som forsterker den luftige følelsen. Rommet har store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Hyggelig peis med peisinnsats bidrar til en lun og hyggelig atmosfære på kjøligere dager. Fra stuen er det utgang til en romslig balkong på 8 kvm som utgjør en forlengelse av stuen på sommerhalvåret. Her er plass til både sofagruppe, spisebord og grill.

B a l k o n g :
Utgang fra stue til overbygget balkong på 8 m2. Fra balkongen er det hyggelig utsikt til fine grøntområder og et hyggelig nabolag. Balkong belagt med fliser og har god plass til terrassemøbler og grill. Rekkverk av mur/teglverk. Rekkverkshøyde er målt til 102 cm.

K j ø k k e n :
Separat kjøkken med kjøkkeninnredning fra 2016 med glatte fronter og benkeplate i stein. Kjøkkeninnredningen fra Sigdal er holdt i et stilrent, stramt design. Skapene er hvite og gir et lyst og pent uttrykk. Det er nedfelt kjøkkenvask med armatur, samt belysning og stikkontakter over benkeplater i stein. Mellom benk og overskap er det montert glassplate. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, vinskap, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator er plassert i overskap, og det er installert komfyrvakt. Vannrør er i kobber, og avløpsrør i plast. Gulvet er belagt med gulvbelegg, og det er malte flater på vegger og i himling.

B a d :
Bad fra byggeår, med overflater oppgradert i 2012. Gulvet er flislagt med gulvvarme, og veggene har fliser. Himlingen har malte flater. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning og ovenpåliggende servant med armatur, samt speil med sidelys. Leverandør av innredning på badene er Bademiljø. Det er dusjkabinett med dusjarmatur og vegghengt toalett. Vannrør er i kobber, og avløpsrør i plast. Mekanisk avtrekksvifte er montert i himlingen. Badet har et lyst og tidløst preg. Samtidig må det bemerkes at det vanntette sjiktet har en alder som, basert på erfaring, gjør fremtidig funksjon usikker (gjelder løsninger etablert før år 2000). Se boligens tilstandsrapport for mer informasjon.

T o a l e t t r o m :
Gulv med fliser, pene tapetserte vegger og malte himlingsflater. Badet er renovert i 2018 og innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og tilhørende armatur fra Bademiljø, samt vegghengt toalett. Vannrør i kobber og synlige avløpsrør i plast. Mekanisk avtrekksvifte montert i himling.

V a s k e r o m :
Vaskerom fra byggeår med flislagt gulv og gulvvarme. Veggene er flislagt, og himlingen har malte flater. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med ettgreps armatur. Vannrør er i kobber, og avløpsrør i plast. Det er mekanisk avtrekksvifte i himlingen, samt opplegg for vaskemaskin. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for
produkter/løsninger etablert før år 2000). Se boligens tilstandsrapport for mer informasjon.

S o v e r o m:
Leiligheten har to soverom med gode størrelser. Hovedsoverommet er romslig, med plass til dobbeltseng, stort garderobeskap og øvrig møblering etter behov. Store vindusflater gir godt med naturlig lys og en luftig romfølelse.
Soverom nummer to har også en god størrelse, med plass til seng og annen møblering. Også her bidrar store vindusflater til et lyst og trivelig rom. Rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, avhengig av behov.

G u l v : Gulvflater belagt med parkett. Fliser og gullvarme i entrè, på bad. toalettrom og vaskerom.
V e g g e r : Malte veggflater. Fliser på bad. Profilerte innerdører.
T a k : Malte flater i himling.
T e k n i s k : Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Ventilasjon med tilluftsventiler i vinduer samt avtrekk på bad, vaskerom og toalettrom.

Viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer ved bruk av panelovner, varmekabler og vedfyring. Varmekabler i entre, bad, vaskerom og toalettrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 05.11.1992. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger, er dagens planløsning lik.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
- Pantsettelseserklæring til sameiet på kr 15.000-, doknr. 59809, tinglyst 25.09.1986.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse og om vannledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleie kreves godkjent fra styret.
Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

• Ligger i et av Oslos ambassadestrøk, ved den såkalte “Vinhandlerhøyden”, med eksklusive villaer fra 1800-tallet, der blant annet Edvard Munch vanket for å besøke sin elskerinne Tulla Larsen.
• Nærmeste nabo er det vernede bygget “Nøisomhet”, det gamle hovedhuset til Løkken Nøisomhet, en stor murvilla i italiensk stil fra 1850-årene.
• Bare noen minutter fra vakre Bygdøy, med fantastiske muligheter for spaserturer, trening, badeliv, kafeer og severdigheter
• Bare noen minutter fra den eksklusive handlegaten Karenslyst Allé
• Kort vei til Frognerparken

Velkommen til Gange-Rolvs gate 4 en stilfull hjørneleilighet i 2. etasje i flott teglsteinsgård med en ettertraktet beliggenhet på Skarpsno, midt mellom Frogner, Skillebekk og Bygdøy Allé. Her bor du sentralt, men tilbaketrukket, med gangavstand til butikker, kollektivtransport og alle Frogner sine fasiliteter. Området er preget av klassiske bygårder og historiske byvillaer, og har bevart sitt eksklusive og fredelige preg til tross for nærheten til sentrum. Boligen ligger omkranset av ambassader og elegante villaeiendommer. Eiendommen byr på representativt inngangsparti og fellesarealer, omkranset av hekk og gjerde mot naboeiendommene- et sjeldent funn så nært byen. Her bor man med umiddelbar tilgang til det beste av Oslos vestkant - enten det gjelder shopping, kultur, rekreasjon eller restauranter.

Innen få minutters gange finner man både Bygdøy Allé, Skovveien, Bogstadveien, Vestkanttorget og Karenslyst allé - alle med et rikt utvalg av spesialbutikker, delikatesseforretninger, kafeer og restauranter. For kulturelle opplevelser og byliv ligger Tjuvholmen, Aker Brygge og Solli plass kun en kort spasertur unna. Dette er et ideelt nabolag for dem som verdsetter urbant mangfold i rolige og grønne omgivelser.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE
Området sogner til Ruseløkka barne- og ungdomsskole (1-10. trinn), og har også gangavstand til Uranienborg og Majorstuen skole. For de minste finnes det flere barnehager i umiddelbar nærhet, inkludert Frognerkilen barnehage (3 min gange), Schafteløkken menighetsbarnehage og Frogner International Pre-School - alle under 7 minutters gangavstand. Det er høy kvalitet på skoletilbudene i området, noe som gjør dette til et attraktivt område også for barnefamilier.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON
Her bor du med førsteklasses tilgang til offentlig transport. Trikkelinje 13 stopper kun ett minutts gange unna på Nobels gate og tar deg raskt til både sentrum og Skøyen/Bekkestua. I tillegg er det busstopp på Olav Kyrres plass, hvor linjene 20, 30 og 31 går. Skøyen stasjon ligger 17 minutter unna til fots, og gir enkel tilgang til tog og flytog. Majorstuen og Nationaltheatret er også lett tilgjengelige med trikk eller til fots, og hele Oslo ligger dermed åpent for dine føtter - uten behov for bil.

FASILITETER OG SHOPPING
Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Joker Bygdøy allé (5 min), Coop Prix, eller delikatessebutikker som O. Fjelberg Fisk & Vilt. Nabolaget har alt fra nisjebutikker til de store handlegatene som Bogstadveien og Aker Brygge. Ønsker du noe helt spesielt, ligger Karenlyst Allé like i nærheten med over 70 butikker og et bredt utvalg av serveringssteder.

AKTIVITETER OG REKREASJON
Skarpsno er et eldorado for deg som liker å være aktiv eller nyte naturen. Rett i nærheten finner du flotte grøntområder som Skarpsnoparken, Frognerkilen, Hydroparken og selvfølgelig Frognerparken - med Vigelandsanlegget, Frognerbadet og Oslo Bymuseum. Langs Frognerstranda finner du gang- og sykkelsti helt ut til Bygdøy, med badeplasser som Paradisbukta, Huk og Bygdøy sjøbad. SATS treningssenter på Solli plass og Sjølyst er lett tilgjengelig, og det finnes flere tennisanlegg i området.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER
Fra boligen er det gangavstand til noen av byens mest populære attraksjoner. Tjuvholmen frister med sjøbad, gressplener, skulpturpark og gallerier som Astrup Fearnley og Pushwagner Gallery. Slottsparken, Uranienborgparken og Sommerrokvartalet på Solli Plass gir et ekstra løft til nærmiljøet - her finner du ny kulturscene, nabolagshotell, restauranter og et gjenåpnet Vestkantbad med art deco-preg og velværeavdeling.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 816 kvm. Representativ eiendom. Tomten er opparbeidet med blant annet gressplen rundt bygget, hekk, trær, prydbusker og diverse beplantning. Skifer i inngangsparti. Varmekabler i nedkjørsel til garasjeanlegget. Tomten rundt huset er fellesareal, til bruk for alle beboerne, med unntak av tre mindre områder som tilhører leilighetene i 1. etasje.

Med leiligheten tilhører en parkeringsplass i felles garasjeanlegg, nummer 4 (tinglyst rett). Parkeringsplassen har elbil-lader. Lukket fellesanlegg med elektrisk portåpner og varmekabler i oppkjørsel og foran inngangsparti til bygget. Garasjeporten kan også åpnes med app fra Garda Sikring.

Utleie av garasjeplass til utenforstående skal meddeles styret. Det er utleierens ansvar at leietaker følger husordensreglene. Ved leieopphør må det påses at leietaker tilbakeleverer portåpner og ev. utlånt nøkkel til husets inngangsdør.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig m.tilh anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser, S-929. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Nobels gate 3 B - drenering og rehabilitering av støttemur.
- Nobels gate 1 J - etablering av takterrasse med adkomst fra 2. etasje.
- Nobels gate 11 - riving og oppføring av garasje med hagestue og tilbygg.

Pågående plansaker:
- Saksnr: 202114191. Saken gjelder: Detaljregulering - Elisenbergløkken
- Saksnr: 202302013. Saken gjelder. Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering.

For mer informasjon gå inn på Oslo kommune sine nettsider.

Fellesutgiftene er kr 6 710,- pr. mnd. og inkluderer: Varmt vann, trappevask og kabel tv, internett, felles bygningsforsikring og drift og vedlikehold av bygningsmassen samt felles strøm/belysning på fellesarealene.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og det vil bli en økningen i felleskostnader fra 1.7.2026 med kr 670,- per mnd i forbindelse med låneppptak for å finansiere bytte av membraner, takrenner og utbedring av takterrasser.
Boligen er tilknyttet Telia (basispakke) igjennom felleskostnadene som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Årlig strømforbruk er estimert til ca. 12 433 kWh. Det er tegnet Norgespris.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 425 887,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 9 703 547,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr 3.217,- for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 46 368,- pr. 01.01.2026
Andel fellesgjeld er kr 64 008,- pr. 14.04.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 769.577,- pr. 14.04.2026 og lånevilkårene er:
Långiver: DNB
Saldo: kr 769.577,-
Rentesats: 6,75%

Sameiet planlegger låneopptak på 1,3 millioner i forbindelse med rehabilitering av takterrasser og takrenner. Fellesutgiftene vil øke med kr 670,- i denne forbindelse.

14 800 000,00 Prisantydning
64 008,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
14 864 008,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

371 600,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
372 690,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
382 640,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 236 698,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 246 648,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Petter Ulvær og Ann Berit Løvdahl

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Gange-Rolvs gate 4 sameie, med sameiebrøk 108/1314.
Sameiet består av 10 leiligheter.
Forretningsfører er PHM Forvaltning AS, tlf. 67 81 88 00. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt med godkjennelse fra styret
Støyende arbeid skal planlegges og varsles på forhånd. Arbeidene skal begrenses til å finne sted på vanlige virkedager i tidsrommet mellom kl. 09:00 og 16:00.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2026:
- Styret inngikk ny kontrakt fra 01.01.2026 med Lian Heis AS.
- I januar 2026 ble ny systemlås montert i inngangsdøren og nye nøkler ble delt ut til alle seksjonene.

2025:
- Styret har i løpet av året hatt tilsyn av gården.
- Oppgradering av inngangspartiet.
- Asfaltkant mot fortau er etablert.
- Murene i inngangspartiet og garasjenedkjørselen er malt.
- Løse skiferheller på murene er festet og fuget.
- Utvending sparkeplater på inngangsdør og sidefelter i rustfritt stål er montert.
- Dørhåndtak og låskopper i rustfritt stål er montert.
- Bytte av matte utenfor døren.
- Garasjevask.
- Kone Heis AS har foretatt løpende vedlikehold av heisen.
- Beskjæring/klipping av busker og trær.
- Brannteknisk kontroll.

Planlagte påkostninger:  
 - Bytte av membraner i takterrasser og takrenner (som er i betong og en del av bygningskonstruksjonen) og utbedring av takterrasser. Sameiet tar opp et lån på kr. 1.300.000 for å finansiere arbeidet. Fellesutgiftene justeres normalt en gang årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og det vil bli en økningen i felleskostnader fra 1.7.2026. For denne leiligheten vil beløpet være kr. 670,- pr mnd.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser, grunnpakke leilighet  kr 3 900,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgave  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - PHM Forvaltning as  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - PHM Forvaltning as  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 9 950,00
Foto kr 8.900,- 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0075/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2675

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 17:35