Oskar Braatens gate 27

Oskar Braatens gate 27, 0474 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 398, seksjonsnummer 51, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
1. etasje 50 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
6. etasje 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én loftsbod. Boden har et gulvareal på 7 kvm, hvorav kun 3 kvm er måleverdig areal (ALH) grunnet lav takhøyde.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.05.2026 utført av Tore Jan Fevang.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk fra 1984. Vinduer med 2-lags glass fra 2020 og balkongdør med 2-lags glass fra 2022. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at 1 punkt er gitt TG3:

Våtrom:
- TG3 er satt grunnet alder på bad. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:

Utvendig:
- Entrédøren subber i karm og trenger justering.

Innvendig:
- Det ble målt skjevhet/høydeforskjell i gulvet på 17 mm stue og på 22 mm kjøkken.
- Eldre dører med normal aldersslitasje. Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Kjøkken:
- Det ble registrert skjolder på gulv ved kum og oppvaskmaskin. Det opplyses at det har vært lekkasje fra bolig i etasjen over. Det er usikkert om det er årsaken.

Tekniske installasjoner:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger og innvendige avløpsledninger.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TG U):
- Det er foretatt en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det foreligger ikke samsvarserklæringer eller rapporter for det innvendige elektriske anlegget i leiligheten. Elektrisk anlegg er kun vurdert og visuelt besiktiget av takstmann som ikke har spesiell kompetanse eller autorisasjon på elektriske anlegg. På dette grunnlag anbefales det gjennomgang av EL-fagmann for utvidet el-kontroll.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Boligen ligger i et området under usikker aktsomhetsgrad. Det bør gjennomføres radonmålinger.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Denne 2-roms leiligheten har en god planløsning bestående av entré, baderom, romslig soverom samt stue og kjøkken i åpen løsning. Gulvet er hovedsakelig belagt med parkett og veggene har malte flater. Fra stuen er det utgang til en balkong vendt mot rolig felles gårdsrom. Leiligheten har oppgraderingsbehov med gode muligheter for modernisering.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys og innbydende entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko i en romslig skyvedørsgarderobe. Entréen gir et hyggelig førsteinntrykk av leiligheten.

STUE
Romslig og hyggelig stue med gode møbleringsmuligheter for både sofa- og spisegruppe. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys. Leiligheten ligger i første etasje og vender ut mot et grønt og rolig gårdsrom.

BALKONG
Nordøstvendt og hyggelig balkong på ca. 4 kvm med utgang fra stuen. Her er det plass til sittegruppe og beplantning - et hyggelig sted å nyte rolige sommerdager.

KJØKKEN
Praktisk kjøkken i åpen løsning mot stuen, som gir en sosial og funksjonell planløsning. Kjøkkeninnredningen fra Ikea har glatte fronter og laminat benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn.

SOVEROM
Romslig soverom med adkomst fra gangen. Soverommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement. Videre er det svært gode oppbevaringsmuligheter i garderobeskap. Rommet vender ut mot balkongen.

BADEROM
Flislagt baderom fra byggeår med varmekabler i gulv. Badet er innredet med gulvstående toalett, dusjkabinett og servant med skapinnredning. Det gjøres oppmerksom på at baderommet har eldre standard, og oppgraderinger må påregnes.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Elektrisk fyring som styres individuelt av hver seksjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 28.10.1988. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I tillegg foreligger det ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 03.02.1988.

Det foreligger godkjente byggetegninger, datert 13.12.1984 som stemmer overens med dagens planløsning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 59511, tinglyst 22.11.1984, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til Sameiet for kr 15 000,- med prioritet etter 90% av godkjent lånetakst.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger, bestemmelser om vann/kloakkledninger, trafostasjon/kiosk og regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn i tillegg til en midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedrørende oljefyranlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten i Oskar Braatens gate 27 ligger rolig til i en sidegate på grensen mellom Torshov og Grünerløkka - et av Oslos mest etterspurte og livlige områder. Her bor du tilbaketrukket, men med kort vei til alt av byliv, kultur og fasiliteter.

I nærområdet finner du et godt utvalg av populære spisesteder og kafeer, som Åpent Bakeri, Grisen Spiseri og Trikkestallen. I tillegg byr området på flere nyere favoritter på Grünerløkka, samt et bredt tilbud av barer og restauranter. Kulturtilbudet er også rikt, med blant annet Soria Moria Scene som tilbyr konserter, teater og servering.

Det er kort vei til flotte grøntområder som Torshovparken og Torshovdalen, perfekt for rekreasjon året rundt. Langs Akerselva finner du fine tur- og løpeområder. På Grünerløkka ligger også populære parker som Birkelunden og Sofienbergparken, kjent for marked, sosiale møteplasser og gode fasiliteter.

En kort spasertur unna finner du Mathallen på Vulkan - et populært område for mat, opplevelser og kultur, med et stort utvalg serveringssteder.

For trening og aktivitet er det flere treningssentre i nærheten, blant annet SATS Ringnes Park, samt gode muligheter for sykling og jogging langs Akerselva.

Området har svært gode kollektivforbindelser med trikk og buss fra nærliggende holdeplasser som Biermanns gate og Vogts gate, som gir enkel tilgang til resten av byen. I tillegg finnes bysykkelstasjoner i umiddelbar nærhet, og det er kort vei til hovedfartsårer for deg som kjører bil.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 298 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Sameiet er tilknyttet et underjordisk garasjeanlegg med 65 parkeringsplasser. Det medfølger ingen garasjeplass til denne seksjonen. Garasjeplasser leies ut sporadisk.

Ved salg av en garasjeplass har seksjonseiere i sameiet forkjøpsrett. Før salg til personer utenfor sameiet kan gjennomføres, skal plassen tilbys alle seksjonseiere til markedspris. Seksjonseiere som ønsker å kjøpe plassen må melde sin interesse innen 30 dager. Eiere av garasjeplass belastes et månedlig tillegg på 250 kr i fellesutgiftene til dekning av driftskostnader.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med endrede reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987. I henhold til bebyggelsesplan 6382, datert 04.03.1982, er det vedtatt dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende bygningens høyde på 6 etasjer + underetasje og vedrørende byggeavstand til nabogrense i øst.

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202315257: Detaljregulering - Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk.
- Saksnummer 202602745: Oskar Braatens gate 18-30, Anna Sethnes gate 2-4 og Presidentgata 3 - rehabilitering av fasader.
- Saksnummer 202509271: Vogts gate 33 - bruksendring fra forretning til serveringssted.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 3 877,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, tv/internett (fiber), kommunale avgifter, felles forsikringer, vaktmestertjenester, driftskostnader.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 460,-
Avdrag felleslån: kr 123,-
Renter felleslån: kr 167,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett (1000/1000 Mbps) og er inkludert i felleskostnadene. Tv-dekoder må bestilles fra leverandør. Trådløs ruter medfølger.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 407 531,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 7 139,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 32 688,- pr. 13.04.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 4 775 516,- pr. 13.04.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 12139831746, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 13.04.2026: 6.15% pa.
Antall terminer til innfrielse: 56
Saldo per 13.04.2026: kr 4 776 516,-
Andel av saldo: kr 32 689,-
Første termin/første avdrag: 30.12.2022 ( siste termin 30.03.2040 )
Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

4 300 000,00 Prisantydning
32 688,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 332 688,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

108 300,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
109 390,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
119 340,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 442 078,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 452 028,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristin Sverdrup

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Vennelyst sameie, med sameiebrøk 50/8756.
Sameiet består av 95 leiligheter og 1 næringsseksjon (garasjeanlegg).
Forretningsfører er USBL, tlf: 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til ulempe for de øvrige beboerne.
Det er kun tillatt med elektrisk grill på balkongene.
Vaskeriet er forbeholdt 1- og 2-roms leiligheter som betaler for dette via fellesutgiftene. Tilgang gis kun til disse enhetene.

Styrets arbeid de seneste år:
2025: Installert fibernett via Telenor.
2024: Utarbeidet en vedlikeholdsplan. Etterarbeid tilknyttet vindusutskiftningen.
2021: Utskiftning av vinduer og balkongdører. Oppgradert til nye, energieffektive beredere.

Planlagt arbeid:
- Det pågår et vedlikeholdsarbeid på balkongene i fjerde etasje i oppgang 15–25. Dette er et arbeid som har vært planlagt over lengre tid, og det forventes ferdigstilt i løpet av juni 2026. Arbeidet medfører ikke økning i felleskostnader eller fellesgjeld.
- Det er per 30.04.2026 ikke planlagt noe annet vedlikeholdsarbeid i 2026.

For øvrig jobber styret med følgende prosjekter:
- Ved årsmøte i 2024 ble det vedtatt å utarbeide en vedlikeholdsplan. De neste 10 årene antas det at sameiet har et vedlikeholdsbehov som er estimert til cirka 20 millioner kroner. De største utgiftspostene fremover ifølge vedlikeholdsplanen er knyttet til tak, fasade, heis og innvendig vedlikehold.
- Det innhentes tilbud på kameraovervåking i fellesarealer samt utskifting og oppgradering av felles inngangsdører til elektroniske adgangsløsninger.
- Utvidelse av løsninger med nedgravde avfallscontainere, med mål om reduserte kommunale gebyrer og en løsning som over tid kan dekke egen kostnad og gi økonomiske besparelser.
- Salg av vaktmesterbolig: Pågående prosess mot kommunen. Utfallet kan ikke garanteres. En eventuell godkjenning vil gi sameiet økt økonomisk handlingsrom og bidra til å finansiere nødvendig vedlikehold samt redusere fremtidige felleskostnader.
Støpejernsrør (lavblokken): Styret gjennomfører tilstandskartlegging og innhenter tilbud for utskifting av utbrukte støpejernsrør samt tilhørende soil- og gråvannsrør tilknyttet stikkledningene. Forholdene er særlig utfordrende for seksjoner i 1. etasje. Midlertidige tiltak iverksettes fortløpende. Plan for permanent utskifting vil bli presentert for beboerne når beslutningsgrunnlaget er ferdigstilt.
- Avklaring av eierforhold av boder i oppgang 27. Styrets innstilling er at dette er fellesareal som skal forvaltes og fordeles av styret.
- Ventilasjon: Løpende arbeid med ventilasjonsforhold i begge bygg. Utfordringene skyldes i hovedsak uautoriserte endringer og inngrep i felles avtrekkskanaler i enkelte seksjoner, herunder tildekking, tetting, omkoblinger og bruk av elektriske vifter. Direkte tilkobling av kjøkkenavtrekk til felleskanaler er strengt forbudt, da dette vesentlig forringer ventilasjonen i egen og omkringliggende leiligheter. Styret utarbeider informasjon, tiltak og sanksjonsgrunnlag for seksjoner som ikke etterkommer pålegg.
NB: Alle bortsett fra én i oppgang 27 skal nå ha koblet seg fra. Styret jobber med å finne en løsning med den siste seksjonen.

Boder:
For mest mulig transparent og forutsigbar regulering av arealet fremover, vil styre ta inn følgende i ordensreglene:
Boder på loft, underetasje og oppganger forvaltes og fordeles av styret. Det er ingen seksjonseiere som har rett på disse, men de boder som disponeres skal merkes tydelig med leilighetsnummer av seksjonseier. For fordeling av bodene i trappeoppgangen i nr. 27 har styret en ordning med venteliste. Seksjonseiere kan ved tildelt bod disponere denne frem til de selger sin seksjon. Om leiligheten leies ut sammenhengende i mer enn ett år går retten til å disponere boden til den neste på ventelista. Ved særskilte helsebehov kan styret tildele bodene annerledes.

Garasjeanlegg:
Salg av garasjeplass kan skje til personer utenfor sameiet dersom ingen av seksjonseierne ønsker å kjøpe plassen. Før salg til eksterne kan gjennomføres, skal plassen tilbys alle seksjonseiere til markedspris. Seksjonseiere som ønsker å kjøpe plassen må melde sin interesse innen 30 dager.

Lokalisert under lavblokken med innkjøring plassert rett under nummer 15. Adkomst via fysisk nøkkel eller digital løsning gjennom Parqio via app eller telefonoppringing. Garasjeanlegget består av totalt 65 parkeringsplasser, utskilt med eget seksjonsnummer under sameiets gårds- og bruksnummer. Eierskap fordeles som ideelle andeler basert på antall parkeringsplasser den enkelte eier. Garasjeanlegget er tilrettelagt med infrastruktur for elbillading. Eiere av garasjeplass kan anskaffe og installere egne ladeenheter tilkoblet felles anlegg, hvor kostnader til kjøp, drift og vedlikehold bæres av den enkelte eier. Eiere av garasjeplass belastes et månedlig tillegg på 250 kr i fellesutgiftene til dekning av driftskostnader.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.
Videre er det ikke lov å kjøpe med blanko skjøte.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 30 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOSE pakke 1  kr 4 375,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0057/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2657

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 13:19