Jernbanegata 2

Jernbanegata 2, 3044 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 110, bruksnummer 206, seksjonsnummer 39

Totalt bruksareal BRA: 63 kvm.

BRA-i:
6. etasje:
51 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
6. etasje:
3 kvm: Bod på bakkeplan.

BRA-b:
6. etasje:
9 kvm: Innglasset balkong.

Veggtykkelse mellom balkong og stue er med i arealoppmålingen av balkong.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.09.2026 utført av Anticimex AS v/Rune Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 2007. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn samt parkeringsanlegg på bakkeplan. Yttervegger er av betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murverk. Yttertaket er tekket med takmembran. Vinduer har karmer/ramme av tre fra byggeår. Entrédøren har dørkikkert, brannklasse B30 og lydklasse db35, og balkongdøren har karmer av tre fra byggeår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i entré og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr med brannslange under kjøkkenbenk, samt røykvarsling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i flis nede ved gulvet i dusjsonen. Det er ikke benyttet mykfuger i overganger vegg/gulv, stedvis noe sprekkert.
- Overflater gulv: Det observeres tegn på riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Det er observert noe glipper i skjøter på karm til vindu på soverom, samt rustproblematikk på festemidler rundt enkelte vinduer.
- Ytterdører og omramming: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Omfatter de deler av rørsystemet som ikke er nevnt og vurdert under andre punkter i rapporten.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Leiligheten er nylig ferdigmalt på vegger og tak av Viking Oppussing.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, komfyr og frittstående kjøle-/fryseskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Balansert ventilasjon i leiligheten. Radiatorer, tilknyttet felles varmesentral. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av blokk A, B, C og D (Jernbanegata 2, 4, 6 og 8) datert 01.09.2010. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 06.06.2005.

Det er gitt tillatelse til innglassing av balkonger på fasader mot nord, øst og vest for boligene i Jernbanegata 2 samt 4 datert 12.01.2024. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger (ikke datert). Iht. tillatelsen er det stilt betingelser om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest ved utført tiltak, dette foreligger ikke per dags dato. Dersom dette ikke foreligger innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Tiltaket er utført på sameiets bygning (sameiets ansvarsområde), derfor overtar kjøper sammen med øvrige seksjonseiere risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 252279
Tinglysningsdato: 29.05.2006
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 39, boligformål, sameiebrøk 49/5328.
Bod og parkeringsplass i garasjeanlegg er tinglyst som tilleggsdeler til seksjonen.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om avløpsledninger, bygg, murer, gjensidig bruksrett til kjøre- og gangadkomst i kjelleretasje, gjerde, bebyggelse, sportsboder m.m. Ingen av disse har direkte betydning for bruken av denne boligen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsuteleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Leiligheten har vært utleid i hele eierperioden.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Komplett energiattest fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no.

Eiendommen ligger meget sentralt ved elvebredden i Drammen og rett ved bussterminalen samt togstasjonen. Umiddelbar nærhet til Strømsø Torg og kort gangavstand til Union Brygge samt Bragernes torg.

Strømsø Torg med jernbanehallen er restaurert, og fremstår som et hyggelig gåtorg med flere serveringssteder. Union Brygge innehar et urbant mangfold med leiligheter, kontorvirksomhet, butikker, serveringssteder, torg, kunnskapsparken og båthavn. Fine uterom med caféer, restauranter, barer, trendy butikker og ikke minst et meget rikt kulturliv preger nærmiljøet. På Bragernes finner man alt man kan forvente av en by, med bl.a. teater og kino.

Området rundt elven byr på flotte turmuligheter med sykkel og gangsti. Meget populær lekeplass rett på andre siden av Ypsilonbroen, som krysser elven ved union brygge. Kort vei til Bragernes og tursti opp mot Spiralen og innover i Drammensmarka. Det er også kort vei til ski og turmuligheter i Strømsåsen med lysløyper, og Drafnkollen med lysløype og flott turterreng.

Gangavstand til en rekke organiserte fritidsaktiviteter. Strømsgodset idrettsforening har tilbud til barn i alle aldre og er etablert på Gulskogen. Attic Dansestudio ligger på Sundland. Skiold ski- og ballklubb som er en aktiv og allsidig idrettsforening har eget treningsanlegg med kunstgressbane på Marienlyst. Her finnes utv. tennisbaner, tennishall, naturisbane og kunstisbane på vinterstid. Helårs populært badeanlegg på Marienlyst. Drammen turnforening med egen hall og mange aktiviteter. Drammen slalåmklubb i Haukåsløypa slalåmbakke med egentrening og kurstilbud. Drammen Cykleklubb for landeveisyklister og terrengsyklister er nært beliggende. Flott og stort kjøpesenter på Gulskogen.

Umiddelbar nærhet til bussknutepunkt med gode forbindelser, se www.brakar.no for rutetider. Kort gangavstand til togstasjonen med gode togforbindelser mot Oslo, Kongsberg og Tønsberg, se www.vy.no for avganger. Flytoget bruker ca. 60 minutter fra togstasjonen i Drammen til Gardermoen flyplass, se www.flytoget.no for mer informasjon. Det gjøres oppmerksom på at regjeringen har vedtatt en nedleggelse av Flytoget fra og med 2028, hvor Vy vil overta trafikken på strekningene. Ifbm. dette vil Drammen bli et startpunkt for et 10-minutterssystem til både Oslo og Gardermoen (min. 8 avganger i timen).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Solstreif Rudolf Steiner barnehage (0,6 km), Parktunet barnehage (0,8 km), Strømsø barnehage (1 km).

Skoler: Danvik barneskole (1 km) og Marienlyst ungdomsskole (1 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3 235,1 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Mellom boligblokkene er det et felles atrium, som er innbydende opparbeidet med gressplen, prydbusker, hekk, sandkasser og hyggelige sitteplasser. Atriumet er skjermet (ett nivå over gateplan), solrikt og med utsikt over elven.

Leiligheten har en medfølgende parkeringsplass (merket T39 i seksjoneringen) i felles garasjeanlegg. Plassen er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for el-bil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. Kostnader for etablering/installering av ladepunkt, vedlikehold og forbruk av strøm vil bli belastet hver enkelt seksjonseier.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert i henhold til "Reguleringsplan for Jernbanegata 4, Bueslaget", vedtatt 17.12.2002. Av eiendommens areal er 3 156,9 m² regulert til annet kombinert formål og 10,63 m² til gang-/sykkelvei.

Deler av eiendommen omfattes også av "Detaljregulering for den nye Bybrua og midlertidig gang- og sykkelbru", vedtatt 14.06.2021. I denne planen er 67,14 m² regulert til kombinerte formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025. Arealbruken er i planen i sin helhet (3 235,09 m²) avsatt til sentrumsformål - nåværende med krav til miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur. Eiendommen inngår i tillegg i Kommunedelplan for Drammen sentrum, vedtatt 30.05.2006 (kvartal S22).

Eiendommen berøres av hensynssone H320 Flomfare (3 241,61 m² i kommuneplanens arealdel samt i detaljregulering for Bybrua). Hensynssonen omfatter områder utsatt for flom og stormflo.

Eiendommen berøres av hensynssone H310 Ras- og skredfare (1 949,25 m² i kommuneplanens arealdel, punkt 18.4 Faresone kartlagt kvikkleire, H310_1). I kartlagte kvikkleireområder som kan være utsatt for ras eller utglidninger gjelder et generelt forbud mot byggetiltak og øvrige tiltak som medfører terrengmessige arbeider eller påvirkning av hydrologiske forhold.

Eiendommen berøres av hensynssone H570 Bevaring kulturmiljø (3 235,09 m² i kommuneplanens arealdel, punkt 18.16 H570_1 Byaksen, samt i detaljregulering for Bybrua og InterCity). Innenfor sonen skal det vises særlig hensyn til kulturmiljøer og kulturminner.

I henhold til kommunens kartløsning er del av eiendommen innenfor en rød sone (mot nord) og del av eiendommen er innenfor en gul sone iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Se vedlagt støysonekart i salgsoppgaven. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

I nærområdet av eiendommen er det en reguleringsplan som er vedtatt den 13.05.2025, dette gjelder "Områderegulering for Kreftings gate 19 og Grønland 13, 15, 17, 21, 23 mfl.". Hensikten med områdereguleringen er å transformere Drammen Godsterminal og tilliggende Nettbusstomt, til et urbant og levende bolig- og sentrumsområde, med et demografisk mangfold og variert bebyggelse med ulike utrykk, høyder og typologier. I tillegg til boligformål skal det etableres fellesfunksjoner og servicetilbud, kontor og tjenesteyting og handel. Plangrepet innebæ rer en opparbeiding av parken ved Smithestrøm gård. Parken etableres som en grønn ressurs og friområde for nye beboere innenfor planområdet, tilstøtende nabolag og byen for øvrig. Se kommunens hjemmeside for mer info. Tidshorisont og endelig utforming av prosjektet er pt. ikke klart, det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Felleskostnader bolig kr 2.098,89,-
TV/bredbånd kr 590,-
Renovasjon kr 345,-
Infrastruktur ladere kr 45,-
Video kr 35,-
Á-konto fjernvarme kr 470,-

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Styret har fått innvilget en låneramme på inntil kr 3.000.000,- (med 10 års løpetid) for utbedring av fasade i 7. etasje samt etterisolering og utskifting av skadde vinduer. Per 27.07.2026 er det kun tatt ut kr 2.000.000,- (etter styrevedtak 15.07.2025), og ytterligere låneopptak på inntil kr 1.000.000,- kan forekomme, noe som vil medføre økt fellesgjeld for boligseksjonene.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 3.924,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende husstand har hatt et strømforbruk på ca. kr 3.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 889.569,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 14 943,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 17 067,66 pr. 27.07.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 855 849,- pr. 27.07.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208553097
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Innfrielsesdato: 30.06.2035
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,05 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 500 000,00 Prisantydning
17 067,66 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 517 067,66 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

87 920,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
89 010,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
98 960,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 606 077,66 Totalpris inkl. omkostninger
3 616 027,66 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Steven Edward Amdal, Kevin Kristian Amdal og Stein Erik Amdal

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Bueslaget.
- Sameiet består av 83 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 8705565.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret, forutsatt at gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for øvrige beboere.

Sameiet har felles sykkelrom, utvendig sykkelstativ og avfallsrom.

Årsmøtet ble avholdt 19. mai 2026 hvor årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Avsluttet rehabilitering av vegger og vinduer i 7. etasje.
- Montering av vindfang, varmekabler og asfaltering.
- Innglassing av balkonger - fulgt opp reklamasjonsarbeider etter innglassing.
- Lagt varmekabler i gavl stålrør og supplert med flere varmekabler på tak A samt B.
- Diverse lekkasjer er tettet (noe pågår enda).

Planlagte arbeid/påkostninger:
- Startet vurdering av montering av AC/varmepumper på fellesarealer.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: Underskudd (kr -3 573 120,-), som ble dekket med kr 3 267 646,- fra opptjent egenkapital og kr 305 474,- i udekket tap. Negativ egenkapital skyldes at påkostninger og vedlikehold kostnadsføres løpende mens de finansieres ved låneopptak.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 47 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 195,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 3 222,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligfotografering  kr 5 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr valgfri  kr 16 030,00
Boligstyling  kr 18 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0251/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26251

Sist oppdatert: 03. oktober 2026 kl. 14:59