Strømsveien 20

Strømsveien 20, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 280
Andelsnummer 55, Nedre Vålerenga borettslag, organisasjonsnummer 988323632

Totalt bruksareal (BRA): 17 kvm

BRA-i:
4. etasje 15 kvm: Entré, bad og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Kjellerbod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligblokk oppført i 1933. Bygningen er iht. tilstandsrapport trolig fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Ytterveggene er oppført i betong/murverk som er utvendig pusset og malt. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie, men er ikke besiktiget. Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass produsert i 2003, en lyd- og brannklassifisert entrédør, og en innvendig glatt dør til badet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig:
- Det er registrert defekte hemper på et av vinduene.
- Dører: Karmene til entrédøren fremstår med slitasje og malingsavflassing.

Bad:
- Sluk, membran og tettesjikt: Ved visuell kontroll av sluk ble det registrert manglende mansjett klemt i klemring. Smøremembranen er ført ned i sluket uten at det er en mansjett som er klemt i klemringen. Tilstandsgraden settes på bakgrunn av dette avviket.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget.

Stue/kjøkken:
- Avtrekk: Det er registrert at avtrekket fra kjøkkenet er direkte tilkoblet ventilasjonsløsningen fra badet. En slik løsning anses som uheldig, da ventilasjon fra våtrom normalt skal føres i separat avtrekk. Forholdet kan medføre redusert ventilasjonseffekt og risiko for lukt- og fuktspredning mellom rommene.

Tekniske installasjoner:
- Avløpsrør: Det ble registrert at avløpsrør under kjøkkenbenk er festet med teip og fremstår ikke som tilstrekkelig festet. Løsningen fremstår som en midlertidig reparasjon og er ikke å anse som fagmessig utført.
- Andre VVS-installasjoner: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra vaskemaksinen.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vinduer og varmtvannstank.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad:
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Eier opplyser at det kan forekomme sølvkre på badet. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand, samt selgers egenerklæringsskjema for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en kvadratsmarte leilighet i 4. etasje, et ideelt hjem for førstegangskjøpere som ønsker en sentrumsnær beliggenhet med rolige omgivelser. Leiligheten er malt i tidsriktige og moderne farger, samt at det er gulvvarme i hele leiligheten.

Entré:
Velkommen inn! Stor skyvedørsgarderobe som gir god plass til yttertøy og sko.

Stue/Kjøkken:
Åpen stue/kjøkkenløsning. Kjøkkeninnredning med hvite, glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask og skyllekum. Hvitevarer som medfølger: integrert platetopp og stekeovn. Kitchenboard og belysning over benkeplate. Det er god plass til sovesofa og et lite spisebord. Flott utsikt mot Jordal Idrettspark, med lite innsyn.

Bad:
Pent, flislagt bad med gulvvarme pusset opp i 2025. Badet er innredet med klosett, baderomsinnredning med servant, speilskap med lys, samt et dusjhjørne med svingbare glassdører.

Overflater:
Gulvoverflater: Fliser på bad. Laminatgulv i resterende rom.
Vegger: Fliser på bad og malte plater i resterende rom.
Himling: Malte plater og malt betong.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Integrert platetopp og stekeovn.
Medfølger ikke: Kjøleskap, vaskemaskin, rullgardin og gardiner.

Boligen varmes opp av elektrisk gulvvarme i entré, stue/kjøkken og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1933.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument fra 20.12.1932. Ettersom dokumentet ikke er attestert kan det ikke anses som ferdigattest, men det er en indikasjon på at bygget er oppført lovlig.

Videre foreligger det ferdigattest datert 13.11.2003 for innredning av bad og minikjøkken i eksisterende leiligheter, samt ferdigattest på ventilasjonsanlegg datert 15.07.1983.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Etter at det ble gitt ferdigattest på innredning har kjøkkenet blitt forlenget mot stuen.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, en erklæring/avtale om midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedrørende lysforholdene i kjøkken og en bestemmelse om gjerde (bestemmelse om vann/kloakkledning m.v. med flere bestemmelser, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en meget sentral beliggenhet i et attraktivt boligområde på Vålerenga. Området kan by på alt fra flotte grøntområder til restauranter og kafeer. Vålerenga er ikke uten grunn kjent for sine sjarmerende smågater med fargerik trehusbebyggelse. Før i tiden lå området utenfor bygrensa, og husbyggingen ble derfor ikke begrenset av den daværende murtvangen. De små trehusene ble bygd i den stilen som folk kjente fra bygdene de kom fra. Derfor dette sjarmerende mangfoldet av ulike trehus. Ellers er Strømsveien stengt med bom ved Enebakkveien noe som forhindrer gjennomfartstrafikk i nærområdet. Det er flere hyggelige grøntområder i området. Sjarmerende rekreasjonsområder som Vålerenga park, Kampenparken og Tøyenparken er alle i nærheten. Spennende Jordalparken med nye Jordal Amfi er i umiddelbar nærhet til leiligheten og er verdt en titt. Bydel Gamle Oslo er i sterk utvikling med Bjørvika som nærmeste nabo. Det er ca. 20 minutters gange til Bjørvika og Oslo sentrum.

For den treningsglade er Sats kampen og Evo Vålerenga i nærheten.

God offentlig kommunikasjon i området. Bussholdeplassen Vålerenga (Nr. 37, 100 og 110) ligger rett utenfor døren og tar deg effektivt gjennom byen og mot Lillestrøm. Bussnr 20 går fra Galgeberg og tar deg til Skøyen. Ensjø og Helsfyr T-banestasjon er under ti minutters gange unna, med tilgang til alle linjer.

Av dagligvarehandel rett i nærheten finnes Kiwi, Rema 1000 og Coop Extra. En kort kjøretur unne finner du også Hasle Torg, med blant annet Coop Mega, Baker Hansen, Vitus Apotek, Vinmonopolet, Nille, Jernia, Floriss blomster, treningssenter. Det er heller ikke langt til servicetilbud på Fyrstikktorget og Ensjø Torg.

Litt historie - Kvinnenes hus
Elise Sem, Norges første kvinnelige høyesterettsadvokat, opprettet aksjeselskapet " Kvindernes boligselskap AS" i 1923. Dette for å gjøre det mulig for kvinner å ha eiendom i eget navn, samt et ønske om å hjelpe unge kvinner fra middelklassen i boligmangelen som rådet på denne tiden. Det ble bygget 3 såkalte kvinnenes hus, hvorav et av disse var Strømsveien 20 som ble kalt "Kvinnenes hus 1/Østkantkvinnenes hus". Hovedentreprenøren for oppføringen var Høyer-Ellefsen A/S, nå Veidekke.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Strømsveien 20 sokner til Kampen skole (1.-7. trinn) og Jordal skole (8.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Jordal barnehage, Sotamyggen barnehage og Vålerenggata barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 785 kvm som tilhører borettslaget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 43089 datert 07.11.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 2025/08358 - Byggesak. Etterstadgata 2 - 4 - Sotahjørnet - Forhåndskonferanse - oppføring av boligblokk.

- Saksnummer 202002020 - Reguleringssak. Østerdalsgata 1 A-L - Kjeksfabrikken - planforslag til politisk behandling - Kombinert bolig- og næringsformål. Residev AS v/Scandinavian Property Group foreslår å detaljregulere Østerdalsgata 1a-l til kombinert formål forretninger/kontor/bevertning mm. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Planen tilrettelegger for mer effektiv bruk av eksisterende bebyggelse, regulerer et nytt 5-etasjers flerfunksjonelt bygg samt et nytt atrium og paviljong. Eksisterende industribebyggelse har kulturminneverdi og reguleres med hensynsone for bevaring kulturmiljø.

- Saksnummer 201602885 - Reguleringssak. Etterstadgata 10 - Nye Vålerenga sykehjem. Plansak ble oversendt til byrådsavdelingen 01.06.2025. Kirkens bymisjon foreslår å omregulere Etterstadgata 10 på Vålerenga, for å rive eksisterende bebyggelse og erstatte den med et større sykehjem. Sykehjemsformålet videreføres og utvides, mens rusinstitusjonen blir flyttet. Det foreslåtte sykehjemmet får 122 beboerrom, og publikumsrettede funksjoner i gateplan mot Etterstadgata/Vålerenggata. Nybygget foreslås med 6 etasjer + underetasje mot nordøst, og 5 etasjer + underetasje mot Etterstadgata.

- Saksnummer 202210596 - Reguleringssak. Strømsveien, Innspurten - E6 GSV - Ensjøveien - Detaljregulering. Oppstartsmøte ble bestilt 13.07.2022. Statens vegvesen, Plan og utbygging øst 2 jobber med et gang- og sykkeltiltak langs E6-ruta langs Strømsveien mellom Innspurten og Ensjøveien/Østerdalsgata. De ønsker her å etablere sykkelveg med fortau og bytte ut dagens gang- og sykkelvegkulvert under Ensjøveien med ny og bredere kulvert for sykkelveg med fortau. Prosjektet vil også oppgradere bussholdeplass Helsfyr T.

- Saksnummer 202111590 - Reguleringssak. Etterstadsletta 2 - planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - oppføring av bussreguleringsanlegg og grønnstruktur. Oppstartsmøte ble bestilt 07.07.2021. Det er planlagt at det skal gjøres beslutning om offentlig ettersyn innen 24.03.2025.

- Saksnummer 201905606 - Reguleringssak. Etterstadsletta 3, 5 og del av 11 - Detaljregulering - Etterstad videregående skole. Planforslag ble oversendt til byrådsavdelingen 06.12.2024. Oslobygg KF foreslår å omregulere Etterstadsletta 3, 5 og del av 11, for å utvide kapasiteten ved Etterstad videregående skole med ca. 360 elevplasser (slik at det blir ca. 1150 elevplasser totalt), og sikre gode tilhørende uteoppholdsarealer. Det foreslås et nybygg i inntil 4 etasjer mot nordvest (inkludert underetasje med forretning), og et nybygg på inntil 3 etasjer mot øst.

- Saksnummer 202507813 - Vålerenggata 32 - oppføring av tilbygg, bruksendring av tilbyggskjeller til oppholdsrom m.m.

- Saksnummer 202509404 - Vålerenggata 36 - rehabilitering av bygg - Oppføring av tilbygg - Riving av vindfang mot nord

- Saksnummer 202201537 - Hedmarksgata 4 - Riving og oppføring av bod og uthus.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 726- pr. mnd. og inkluderer: fibernett, nedbetaling andel fellesgjeld, vaktmestertjeneste, renhold, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.v.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader:
Felleskostnader kr 1 689,-
Renter IN-lån kr 973,-
Avdrag IN-lån kr 502,-
Renter IN-lån kr 1 629,-
Avdrag IN-lån kr 633,-
Tilleggsytelser: Vedlikehold kr 300,-

Det er mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på borettslagets lån. Andelseierne kan to ganger i året, 15. mars og 15. september, innfri hele eller deler av sin fellesgjeld. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling. Ved innfrielse av fellesgjeld reduseres felleskostnadene med 3 737,-.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Boligen er tilknyttet Fiber og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 310,- pr. år. / 3 893 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2025, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge boligen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 541 920,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 13 906,- pr. 2025.
Andel fellesgjeld er kr 625 903,- pr. 25.02.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 25 648 643,- pr. 25.02.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB ASA
Lånenummer: 16368581880
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 25.02.2026: kr 16 038 669,-
Andel av saldo: kr 391 351,-
Antall terminer til innfrielse: 116
Type Rente: Flytende
Rente: 5,05 %

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16368581899
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 25.02.2026: kr 9 609 974,-
Andel av saldo: kr 234 552,-
Antall terminer til innfrielse: 75
Type Rente: Flytende
Rente: 5,05 %

Det er mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på borettslagets lån. Andelseierne kan to ganger i året, 15. mars og 15. september, innfri hele eller deler av sin fellesgjeld. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

2 350 000,00 Prisantydning
625 903,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 975 903,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 986 943,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christina Rudolph Kolbu

Leiligheten er tilknyttet Nedre Vålerenga borettslag. Borettslaget består av 71 leiligheter.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, tlf. 22 98 38 00
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt dersom det ikke er til sjenanse for naboer.
Fellesvaskeri i kjeller med digital betalingssystem.
Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Planlagte påkostninger:
På generalforsamlingen 12.03.26 ble det tatt opp ønske om rehabilitering av fasaden.
I 2025 søkte styre om midler fra Enova og fikk avslag. Avslaget er imidlertid ikke endelig, og borettslaget kan søke igjen og styret har sendt inn en ny søknad.
Prosjektkostnaden estimeres til ca. 3,5–4,5 millioner kroner. Det vil likevel være behov for låneopptak, og det må påregnes økning av fellesgjeld og felleskostnader. Det er usikkert hvor stor økningen blir, men iflg styret tror de det vil bli en økning på rundt kr 260,- pr. mnd. Dersom borettslaget mottar delvis støtte fra Enova, er planen å gjennomføre fasaderehabiliteringen. Megler har ikke mottatt protokoll fra generalforsamlingen av styret.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- 2024: Installert kameraovervåkning
- 2023-2024: Installert brannvarslingssystem i fellesarealene. Nytt nøkkelsystem, dør til kjeller i sør (postkasse-siden) og dør til bakgård fikk nye smekklåser.
- 2023: Installert felles røykvarslingssystem i borettslaget i alle etasjer. Sjekk av brannslukningsapparater i fellesarealer. Sjekk av tilstand for alle skilter for rømningsvei fungerer, og satt i gang elektrikerarbeid for å fikse nødlys som ikke fungerer. Tydelig merking av brannslukningsapparater. Det er også påbegynt andre HMS-forebyggende tiltak: Ventilasjonsrens for som brannforebyggende tiltak.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 000,00
Visninger kr 2.500,- pr stk   kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 3 738,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 700,00
Tilstandsrapport og plantegning fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 6 725,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0084/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2684

Sist oppdatert: 13. mars 2026 kl. 16:04