General Laakes vei 82

General Laakes vei 82, 2010 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 1159, ideell andel 1/1
Andelsnummer 154, Kastellet borettslag, organisasjonsnummer 948281643

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
1. etasje 59 kvm: Entré, bad, bod, stue, kjøkken og ett soverom.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: To boder fordelt på 1 kvm og 5 kvm.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 17 kvm: Markterrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i første etasje i et boligbygg oppført i 1968. Bygningen har iht. tilstandsrapporten grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong med utfyllende bindingsverk. Fasader er kledd med trepanel og malt betong. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp. Leiligheten har vinduer og terrassedør med to-lags glass fra 2014, og entrédør fra ukjent årstall. Det er utgang til en markterrasse på 17 m² fra stuen. Det er skorstein fra byggeår, men ingen ildsted.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles trappegang. Hovedsikringen er på 40A. Leiligheten har delvis skjult og åpent elektrisk anlegg.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Andre rom
- Overflate vegg: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i veggkonstruksjon i bod grunnet fuktmerker på yttervegg. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt til 20,3 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom:
- Ventilasjon: Våtrom har kun naturlig ventilasjon. Dette gir lavere fuktsikring enn mekanisk ventilasjon.

- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Tekniske anlegg:
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber og tilhørende komponenter er fra byggeår. Alder og fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking.

Andre rom:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale i soverom og bod bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

- Innerdører: Innerdør til soverom bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttervegger inkl. fasader:
- Ytterkledning: Tettedetaljer i overgang mellom veggkonstruksjon og betongplate under panel viser tegn til at tettefunksjonen er usikker. Bærer ikke preg av god håndverksmessig utførelse. Økt risiko for lekkasje og andre skjulte feil og mangler. Videre undersøkelser er foreslått.

- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.

- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:
- Ytterdører og omramming: Skade på omramming ved dørvrider på terrassedør. Økt risiko for andre skjulte feil og mangler. Videre undersøkelser er foreslått.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Andre rom:
- Overflate vegg: Det er foretatt hulltaking og fuktmåling i veggkonstruksjon i bod grunnet fuktmerker på yttervegg. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt til kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen. Eksakt årsak er ikke kjent og det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens er at det må gjennomføres ytteligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Fuktmåling/hulltaking er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert av faglærte i 2018. Dokumentasjonen på arbeidet er ikke lokalisert. Det er også opplyst om en mulig fuktskade på en lettvegg i stuen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2018:
- Oppgradering av baderom

Vedlikeholdshistorikk Kastellet Borettslag:

2025:
- Byttet dører og callinganlegg
- Montert automatiske døråpnere
- Ny avfallsordning
- Vedlikehold av elektro
- Vedlikehold av lekeplasser og uteområde
- Vedlikehold av felles vaskerier

En gjennomgående andelsleilighet i 1. etasje med direkte utgang til en romslig markterrasse på 17 m². Leiligheten fra 1968 inneholder entré, stue, kjøkken, ett soverom, bad og innvendig bod. Vinduene og terrassedøren ble skiftet i 2014, og badet ble oppgradert i 2018.

Entré:
Skyvedørsgarderobe tar imot deg rett innenfor inngangsdøren og gir god plass til yttertøy. Herfra leder gangen videre inn til stuens åpne flate og videre til de øvrige rommene. Callinganlegg er plassert i entréen.

Stue:
Stuen har store vindusflater mot terrassen og terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2014. Rommet gir plass til sofagruppe og spisebord, og den direkte utgangen til markterrassen gjør overgangen mellom inne og ute kort.

Markterrasse:
Markterrassen på 17 m² har spaltegulv, rekkverk og levegger av tre, utvendige stikkontakter og markise. Terrassen vender mot grøntarealet og har god plass til sittegruppe. Selger opplyser om sol på uteplassen fra ettermiddagen og utover kvelden.

Kjøkken:
Kjøkkenet har slette fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrert komfyr med nedfelt induksjonstopp og integrert kjøleskap medfølger. Mekanisk kjøkkenventilator med kullfilter. Det er montert automatisk vannstopper med fuktsensor. Varmtvannsbereder på 120 liter fra 2008 er plassert under kjøkkenbenken. Kjøkkenvinduet gir utsikt over nærområdet og mot Lillestrøm og omegn.

Soverom:
Soverommet har skyvedørsgarderobe og plass til dobbeltseng med nattbord. Vindu gir dagslys inn i rommet.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2018 med flislagte gulv og vegger. Elektrisk gulvvarme i gulvet. Innredningen består av vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, overskap med speildører og overlys på vegg over servant, samt høyskap. Dusjkabinett med glassdører og dusjarmatur. Gulvmontert toalett. Naturlig avtrekk.

Lagring:
Skyvedørsgarderobe i entré og på soverom. Innvendig bod i leiligheten. I kjelleren disponerer leiligheten to boder på henholdsvis ca. 1 m² og ca. 5 m², samt ett bodskap.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: komfyr og innebygd kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Elektriske varmekabler på bad.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflytningstillatelse ble gitt 11.03.1968. Tillatelsen var tidsbestemt til 11.03.1969. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Tilfluktsrommet må utføres forskriftsmessig og nødvendig utstyr må anskaffes og plasseres i tilfluktsrommene.
2. Skilting og merking av tilfluktsrom må også utføres.
3. Forøvrig gjenstår maling av blokken utvendig samt endel planeringsarbeide.
Det antas utført, og borettslaget bærer ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Avvik fra originale byggetegninger.
- Det er oppført en vegg på venstre side av entréen. Ifølge de originale byggetegningene var det tidligere kun en halvvegg på dette stedet. Den eksisterende veggen er ikke inntegnet på de originale tegningene og antas å være oppført på et senere tidspunkt. Oppføring av en ikke-bærende vegg innenfor samme branncelle er normalt ikke søknadspliktig. Det foreligger imidlertid ikke dokumentasjon som bekrefter at forholdet er undersøkt eller godkjent. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til forholdet.

- Det er oppført en vegg med dør i stuen, slik at deler av rommet fremstår som et eget rom. rommet brukes i dag som oppbevaring/bod, men rommet er ikke godkjent for denne bruken. Denne veggen er ikke inntegnet på de originale byggetegningene og antas å være etablert på et senere tidspunkt. Det foreligger ikke dokumentasjon på at slik bruksendring er omsøkt eller godkjent. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til forholdet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om vannledning, avståelse av veggrunn, bestemmelse om veg, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger og bestemmelse om elektriske ledninger/kabler.

Eiendommens rettigheter:

1966/704-1/8 04.03.1966 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 1121
Bestemmelse om vann/kloakkledning

1967/1584-1/8 11.05.1967 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 2

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Leiligheten ligger på Strømmen i Lillestrøm kommune, i et etablert boligområde langs General Laakes vei. Tomten er opparbeidet med plenarealer og parkeringsplasser, og fra balkongene ser man ut over grøntarealer og nærliggende bebyggelse. Fra øverste etasjer er det utsikt mot trær og vann i retning Nitelva.

Nærmeste bussholdeplass ved Strømmen kirke er et par minutters gange unna, med busslinjer mot blant annet Lillestrøm. Sagdalen stasjon med tog på Hovedbanen nås på under ti minutter til fots, og derfra er Oslo S rundt tjue minutter unna med tog. Strømmen videregående skole ligger også i gangavstand, og Sagdalen skole er en av barneskolene i nærheten.

Til dagligvarehandelen er det kort vei, med både Coop Extra og Joker Strømmen i nærheten. Strømmen Storsenter med apotek og Vinmonopol nås med bil på fem minutter. Barnehager i området inkluderer Strømmen kommunale barnehage og Noahs Ark barnehage, begge i gangavstand.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Strømmen kommunale barnehage (1-5 år) 0,4 km
- Noahs Ark barnehage (1-5 år) 0,5 km
- Hagan barnehage (0-5 år) 1 km

Skoler:
- Frydenlund skole og ressurssenter (1-10 kl.) 0,5 km
- Sagdalen skole (1-7 kl.) 0,5 km
- Volla skole (1-7 kl.) 2,8 km
- Skjetten skole (1-7 kl.) 2,8 km
- Bråtejordet skole (8-10 kl.) 1,7 km
- Strømmen videregående skole 0,8 km
- Lillestrøm videregående skole 3,7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 30.900 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Parkering er tilgjengelig på borettslagets fellesareal, hvor andelseiere kan leie parkeringsplass.
Leie utgjør kr 50 per måned og faktureres sammen med felleskostnadene.

Det er montert ladeboks for elbil ved parkeringsplassene, men eget abonnement fra Aneo må bestilles for lading, da det ikke er tillatt å lade elbil i motorvarmeruttak.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier.
Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.
Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. Det er gode parkeringsmuligheter også for gjester.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan: endret regulering Stalsberg nordre - søndre, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 13.09.2001, revidert 21.06.2001. Eiendommen grenser til Stalsberg bo- og behandlingshjem, og Romeriksporten ligger under bakken, over veien for blokken.

Det foreligger en detaljreguleringsplan for renseanlegget Nedre Romerike vann- og avløpsselskap (NRVA) som kommunestyret vedtok 03.04.2024.
Reguleringsplanen legger opp til en utvidelse og modernisering av dagens renseanlegg, både den administrative bebyggelsen over bakken og fjellanlegget under bakken.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 358,- pr. mnd. og inkluderer: kapitalkostnader, felles driftsutgifter, og grunnpakke med TV- og internettabonnement fra Telia.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 230,-
- Kapitalkostnader: kr 1 128,-

Det betales en separat leie for parkering på kr 50,- pr. mnd. som kommer i tillegg til felleskostnadene og faktureres via Solibo. Lading i vanlige uttak for motorvarmere er forbudt, og eget abonnement må bestilles fra Aneo.

Generalforsamlingen vedtok 17. mars 2026 å avvikle fellesvaskeriene fra 31.12.2026 for å spare kostnader. Dette forventes å redusere borettslagets løpende driftsutgifter til strøm og vann samt øke bodutleiekapasiteten.

Felleskostnadene justeres normalt årlig ihht. borettslagets faktiske utgifter som f. eks. rente og kommunale avgifter.
Tv- og internettabonnement (grunnpakke) fra Telia er inkludert i felleskostnadene. Ny eier må selv bestille pakke derfra.

Eiendommen er ikke underlagt eiendomsskatt.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 971 032,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 39 887,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 203 342,- pr. 01.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 34 770 840,- pr. 01.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.91.68499
Type: Annuitet, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 01.08.2026: kr 34 770 840,-
Andel av saldo: kr 203 342,-
Innfrielsesår: 2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,55 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 200 000,00 Prisantydning
203 342,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 403 342,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
25 920,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
35 870,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 429 262,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 439 212,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ragnhild Edseth Gulliksen, Nina Edseth Gulliksen og Line Kristine Edseth Gulliksen

Leiligheten er tilknyttet Kastellet Borettslag.
- Forretningsfører: Solibo AS
- Boligbyggelag: BORI BBL
- Forsikring: Tryg Forsikring, polisenummer 8583049
- Hjemmeside: https://home.solibo.no/hp/kastelletbrl

Dugnad må påregnes. Beboerne i hver oppgang har ansvar for snømåking foran eget inngangsparti.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere. Alle dyr skal registreres hos styret, og hunder skal føres i bånd på borettslagets område.
Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 23:00 og 06:00. Boring og banking er ikke tillatt på søn- og helligdager.
Ved grilling på balkong må det benyttes gass- eller elektrisk grill.
Borettslaget har fellesboder for oppbevaring av sykler, ski og kjelker.

På generalforsamling 17. mars 2026 ble det blant annet vedtatt følgende:
- Fellesvaskeriene avvikles og stenges fra 31.12.2026.
- Forbud mot flytting av kjøkken og forbud mot bruk av gass inne i leilighetene.
- Styret skal utrede mulige løsninger for installasjon av varmepumper.
- Vedtektsendring som gir styret anledning til å viderefakturere forsikringens egenandel til andelseier ved mislighold av vedlikeholdsplikten.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Bytte av dører og callinganlegg (2025)
- Montering av automatiske døråpnere (2025)
- Ny avfallsordning (2025)

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. BORI BBL har bekreftet at et medlem internt i borettslaget er interessert i å benytte forkjøpsretten.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto, fra  kr 4 500,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0099/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2699

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 12:33