Rødskrubbveien 36B

Rødskrubbveien 36B, 1476 RASTA
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 99, bruksnummer 408
Andelsnummer 66, Vallerudlia borettslag , organisasjonsnummer 947853449

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm: Entré, gang, bad, bod, stue med åpen kjøkkenløsning og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 25 kvm: Terrasse og balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre. Selger opplyser at det er gjort en muntlig avtale med nabo om å bytte boder.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.10.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1983 med underetasje. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Bygget har saltak i trekonstruksjoner tekket med shingel. Entrédør har glassfelter og elektronisk kodelås. Profilerte innerdører. Vinduer og balkongdør har trekarmer og er fra 2005. Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 6 m² og terrasse på ca. 19 m², begge oppført i trekonstruksjoner med rekkverk av tre og gulv med terrassebord. Boligen har skorstein fra byggeår og peisovn med glassdør i stuen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i entré og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og montert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vanninntaksrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører: Dørbladet til bod kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent om stakeluker er etablert i bygningens fellesarealer.

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Terrasse ved entré
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da disse er skjult.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet i 1. etasje ble totalrenovert i oktober 2021 av faglært (Bygg&Maler expert AS) med ny membran, toalett, dusj, varmekabler, servant og fliser. Nytt sikringsskap ble montert i 2021 av faglært (K2 Elektro AS). Platting/markterrasse er satt opp som vennetjeneste (ufaglært). Strøm og bryter til markise er fjernet, og markisen er ute av funksjon.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2022:
- Diverse elektroarbeider i forbindelse med bad og kjøkken, nye kurser og utskifting av brytere (utført av K2 Elektro AS)

2021:
- Rehabilitering av bad (utført av Bygg&Maler expert AS). Det foreligger samsvarserklæring
- Montering av nytt kjøkken med integrerte hvitevarer
- Ny 107-liters varmtvannsbereder plassert under kjøkkenbenk

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Utskifting av belysning i 1. etasje i parkeringshusene
- Vedlikehold og utskifting av branndører i garasjene
- Maling av garasje i Morkellveien
- Vedlikehold og reparasjon av vifteanlegg.

Ifølge selgers egenerklæring:

- Etablert platting/markterrasse våren 2024

Andelsleilighet i første etasje med oppgraderte overflater og installasjoner fra 2021. Boligen har en åpen stue- og kjøkkenløsning med peisovn, to soverom, flislagt bad, samt direkte tilgang til både terrasse og balkong.

Entré:
Entréen er innredet med entrédør med glassfelter og elektronisk kodelås. Rommet gir adkomst videre inn i leiligheten og har utgang til terrassen.

Stue:
Stuen har god plass til sittegruppe og spisebord i åpen forbindelse med kjøkkenet. Rommet er utstyrt med en peisovn med glassdør, og har utgang til balkong i trekonstruksjon med terrassebord og utvendig stikkontakt.

Kjøkken:
Kjøkkenet har åpen romløsning mot stuen og innredning fra 2021 med glatte fronter, laminert benkeplate og fliser på veggen over benken. Det er montert kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter over benk, vegghengt ventilator, komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn, samt opplegg og plass for kjøleskap. Varmtvannsbereder på 107 liter fra 2021 er plassert under kjøkkenbenken.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt i 2021, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2021 og har flislagte vegger samt flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med sidelys og stikkontakt, samt vegghengt baderomsmøbel. Rommet er utstyrt med dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas av mekanisk avtrekk med ventil i himling samt ventil i vindu.

To soverom:
Leiligheten har to soverom med adkomst fra gangen. Begge rommene har laminatgulv, malte veggflater og profilerte innerdører, med plass til seng og oppbevaringsmøbler.

Overflater:
Gulv: Laminat. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater og malt panel. Fliser på bad samt over kjøkkenbenk.
Himling: Takplater i himling. Malt himlingsflate på bad.

Lagring:
Leiligheten har en innvendig bod samt disponerer en utvendig bod på ca. 6 m².

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Panelovner, lampe på hovedsoverom og kjøkken. Kjøleskap, vaskemaskin og tørketrommel medfølger heller ikke.

Elektrisitet og vedfyring. Panelovner og gulvvarme i enkelte rom, herunder på bad. Peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1983. Det foreligger ferdigattest for nyoppført rekkehus datert 09.10.1987. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke fremlagt byggetegninger for eiendommen.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vannledning og disposisjonsrett til grunn for fortau.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I henhold til husordensreglene kan tillatelse til framleie gis for ett år ad gangen, men ikke lenger enn for to år. Leietaker må godkjennes av styret før innflytting.

Leiligheten ligger på Rasta i Lørenskog kommune, i nabolaget Vallerudtoppen. Det er et etablert boligområde i skrånende terreng, med skogen tett innpå og utsikt over trekronene mot åsene i det fjerne fra balkongene. Internveiene er rolige, og området bærer preg av å være godt innarbeidet og stille.

Triaden (Lørenskog Storsenter) ligger kun få minutter unna og byr på et variert utvalg av forretninger, spisesteder og tjenester. Metro senter ligger også en kort kjøretur fra boligen. Det er flere busstopp i nærheten med hyppige avganger mot blant annet Oslo, Ahus, Strømmen og Lillestrøm.

Lørenskog har et godt utbygd nettverk av gang- og sykkelveier, samt et aktivt idrettsmiljø med anlegg for de fleste idretter. I nærheten finner du blant annet ballplasser, golfbane på Losby, flerbrukshall på Fjellsrud, svømmehall og tennisbane ved Kjenn. Det er kort vei til treningssentre som Sats Triaden og Fresh Fitness på Skårersletta.
I Lørenskog har man et bredt utvalg ulike idretter, det finnes flere idrettsplasser og haller med kort avstand fra leiligheten.
Både innen breddeidrett og toppidrett finnes det mange ulike alternativer i nærheten. Rolvsrud stadion ligger i nærheten for de fotballinteresserte.

Fra Ekerud, som ligger innen gangavstand, har du tilgang til lysløypenett mot Mariholtet, med preparerte skiløyper vinterstid. Lysløype fra Sørlihavna fører videre mot Losby. Østmarka ligger rett i nærheten og byr på flotte turområder, bade- og fiskevann året rundt. Losby besøksgård og kafé gir mulighet til å oppleve husdyr på nært hold, mens Losby Golfklubb tilbyr et imponerende golfanlegg med både 9- og 18-hulls bane, driving range og nærspillsområde.

Kulturhuset Lørenskog Hus ved Metro senter er et populært samlingspunkt med kino, konserter, festivaler, bibliotek og kulturskole. I tillegg finner man SNØ som er verdens råeste helårsarena for snøopplevelser, åpnet i 2020 ved Lørenskog stasjon. Anlegget på 50 000 kvm rommer fire alpinbakker, stol- og koppheis, langrennsspor på ca. 2 km, blåpark med big jump og et stort lekeområde.

For den som ønsker et enda større utvalg av butikker og byliv, ligger både Strømmen og Lillestrøm kun en kort kjøretur unna. Med bil tar det ca. 10 minutter til Lillestrøm, 14 minutter til Helsfyr, 18 minutter til Oslo sentrum og rundt 37 minutter til Oslo lufthavn Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Vallerud barnehage: 3 min. gange
Idavollen Steinerbarnehage: 4 min. gange
Drømmehagen/Vallerud musikkbarnehage: 10 min. gange

Idrett og fritid:
Vallerud aktivitetspark: 4 min. gange
Vallerudtoppen nærmiljøanlegg: 6 min. gange
Sporty 60+: 17 min. gange
SATS Triaden: 17 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 15 594 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, trær, diverse beplantning og lekeplass. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Det tildeles fjernkontroll til garasjeporten.

Det er installert infrastruktur for elbillading i garasjeanlegget med tilgang på den enkelte plass. Kostnad for ladeboks og eget strømforbruk dekkes av den enkelte andelseier.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Gjesteparkering er tillatt i maks 3 døgn.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel 2026–2038 og er avsatt til nåværende boligbebyggelse.

Eiendommen er regulert gjennom reguleringsplan «Søndre Vallerud og Rasta Skog», vedtatt 28.08.1980, hovedsakelig til konsentrert småhusbebyggelse, samt mindre arealer til kjørevei. En mindre del omfattes også av reguleringsplan «Vallerud», vedtatt 01.10.1976, med formål kjørevei.

Eiendommen omfattes videre av bebyggelsesplan «Søndre Vallerud, felt B2 og B3 – Vallerudlia», vedtatt 27.09.1982, med formål blant annet konsentrert småhusbebyggelse, felles grøntareal, felles gangareal, garasje og felles avkjørsel.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 397,90 pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv og internett, betjening av andel fellesgjeld (renter og avdrag på lån i OBOS-banken AS), kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel samt drift og vedlikehold, mm.

Felleskostnadene fordeler seg slik:
- Felleskostnader: kr 3 399,-
- Kabel-tv/nettleie: kr 564,-
- Renter lån 2: kr 1 089,72
- Avdrag lån 1: kr 345,18

Det er varslet en fremtidig endring i felleskostnadene med innføring av eiendomsskatt på kr 637,33 pr. måned med virkning fra 01.12.2026.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Styreleder opplyser at det er ikke vedtatt større planer om vedlikehold. Det vil selvsagt være muligheter for økning av husleien p.g.a. generell økning av kostnader som forsikring, kommunale avgifter m.m.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet fiber. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget. Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Eiendomsskatten utgjør kr. 900,- pr år. Selger opplyser at beløpet vil doble seg fra 2027.

Andel formue er kr 8 307,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 300 320,64 pr. 13.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 54 332 402,- pr. 13.10.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208202197
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo: kr 44 978 290,-
Andel av saldo: kr 249 187,90
Innfrielsesdato: 30.12.2053
Type rente: Flytende
Rente: 5,24 %

Lån 2:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207878995
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo: kr 9 354 112,-
Andel av saldo: kr 51 132,74
Innfrielsesdato: 30.07.2040
Type rente: Flytende
Rente: 5,24 %

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på lån 1. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Kr 249 187,90 av fellesgjelden kan innløses, som vil medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene på kr 2 434,90. In-lån kan innfris 2 ganger i året: mai og november. Kontrakt må undertegnes og gebyr må innbetales før innbetaling kan finne sted. Dette må gjøres direkte med forretningsfører. Ekstraordinær innbetaling må være på klientkonto 10 dager før forfall.

4 100 000,00 Prisantydning
300 320,64 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 400 320,64 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 409 816,64 Totalpris inkl. omkostninger
4 419 766,64 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristine Villanger Fiskeseth

Leiligheten er tilknyttet Vallerudlia Borettslag.
- Borettslaget består av 169 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 56818421.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det er tillatt å anskaffe 1 hund eller 1 katt under forutsetning av at retningslinjer for dyrehold følges. Tjenestehund kan tillates utover dette.
Ved grilling på balkong er det kun tillatt med elektrisk- og gassgrill. Det er ikke tillatt å montere varmepumpe, og montering av ildsted krever styrets forhåndsgodkjenning. Det skal være ro i og ved boligene mellom kl. 23:00 og 06:00.
Borettslaget har samarbeidsutvalg for Vallerud Aktivitetspark sammen med Vallerudtoppen- og Vallerudåsen Borettslag.
Kabel-TV og bredbånd leveres via fellesavtale og er inkludert i de månedlige felleskostnadene.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av belysning i 1. etasjene i parkeringshusene (2025).
- Vedlikehold og utskifting av branndører i garasjene (2025).

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av belysning i 2. etasjene i parkeringshusene med oppstart i Brunskrubbveien (2026).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Borettslaget var i 2025/2026 i rettssak mot leverandøren EV Soft vedrørende refusjon av strømutgifter for elbillading. Borettslaget fikk i januar 2026 fullt medhold i Oslo tingrett, og leverandøren er rettskraftig dømt til å kreditere en faktura på kr 663 250,-. Leverandøren har signalisert svak betalingsevne, og styret følger opp saken med bistand fra advokat i OBOS.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 42 000,-

Vederlag:
Foto kveldsfoto 10 bilder  kr 5 000,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger fra kommune  kr 2 826,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport inkl. målsatt plantegning  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0358/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26358

Sist oppdatert: 22. oktober 2026 kl. 22:55