Torsrudstubben 29

Torsrudstubben 29, 3430 SPIKKESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 283, bruksnummer 21, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 140 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 68 kvm: Gang, baderom, bod, vaskerom og 3 soverom.
1. etasje 72 kvm: Vindfang, gang, kjøkken, toalettrom og stue.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 20 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.04.2026 utført av Anticimex AS v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1984 over to etasjer. Boligen er oppført med med støpt gulv mot grunn og grunnmur i betong/murkonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjoner med stående trekledning. Tak med saltaksform tekket med takstein. Boligen har profilert ytterdør i tre med 3-lags glassfelt. Verandadør/skyvedør i tre med 3-lags glassfelt. Vinduer med karmer av tre og 3-lags glass.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i bod i underetasjen. Det er observert spenningsførende deler ved takpunkter som ikke er sikret mot berøringsfare, og det er registrert behov for en utvidet kontroll av anlegget.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad - Underetasje:
- Helhetsvurdering, se utfyllende tekst i rapporten.
Vaskerom:
- Helhetsvurdering, se utfyllende tekst i rapporten.
Kjøkken - 1.etasje:
- Helhetsvurdering, se utfyllende tekst i rapporten.
Andre rom - 1.etasje:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av høy slitasjegrad med vesentilge riper og hakk.
Yttertak:
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.
Balkonger - 1.etasje:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen har betydelig slitasje, og det er registrert skader.
Drenering:
- Helhetsvurdering, se utfyllende tekst i rapporten.
Forstøtningsmur:
- Tilstand: Betydelige sprekker og skjevheter/deformasjoner og utglidning observeres på forstøtningsmur.
Andre byggverk - Garasje:
- Helhetsvurdering, se utfyllende tekst i rapporten.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Toalettrom - 1.etasje
- Helhetsvurdering, se utfyllende tekst i rapporten.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate himling: Fuktskader registrert ved pipen som vurderes til å skyldes lekkasje.
- Overflate vegg: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader.
- Innerdører: Innerdør til toalettrom bærer preg av slitasje.

Rom under terreng - Underetasje
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte skader. Vesentlig fuktskade registrert ved pipen.
- Overflate vegg: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader.
- Overflate gulv: Deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med stedvise merker og skader. Gulvets overflatemateriale har i tillegg stedvise tegn til svelleskader. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Dørvridere/låser er løse og enkelte mangler håndtak.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 18.3 vektprosent. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft på befaringsdagen. Konsekvensen er at bygningsdelen ikke er undersøkt, og tilstanden ikke kartlagt.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Underetasje: På soverom 3 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm. Stikkprøvene som er utført har ikke avdekket vesentlige skjevheter på soverom 3. I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 40 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter i gangen.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde ved inngangsparti.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise fuktskader og andre aldersrelaterte skader.
- Ytterdører og omramming: Dører viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS 3600.

Balkonger - 1.etasje
- Konstruksjon og fundamenter: Enkelte søyler til balkongen har liten avstand til terrenget.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Det er registrert avskallinger av mur/betong og sprekkdannelser i overflaten.

Stikkledninger og tanker
- Oljetank: Det er usikkert om det er oljetank på eiendommen eller ikke. Det er registert dagtank og parafinovn inne i boligen som tilser at det har vært oljefyring på ett gitt tidspunkt, men det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger - 1.etasje - Rekkverkshøyde og lysåpninger
- Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp - Rekkverkshøyde og lysåpninger
- Det registreres følgende: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forstøtningsmur - Rekkverkshøyde og lysåpninger
- Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Elektrisk anlegg - Spenningsførende deler ved takpunkter
Det er observert spenningsførende deler ved takpunkter som ikke er ikke sikret mot berøringsfare. Konsekvens er at forholdet er vurdert å kunne medføre fare for liv og helse. Strakstiltak må gjennomføres.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er en kommunal eiendom som selges, og bærer preg av sin alder og slitasje. Kjøper bør sette seg inn i tilstandsrapporten og de tekniske funnene som foreligger.

Entré:
Inngangen er profilert ytterdør i tre med 3-lags glassfelt. Vindfanget har teppegulv og panel i himling, og leder videre inn til gangen i 1. etasje. Herfra åpner boligen seg: stuen ligger rett frem, kjøkkenet til venstre, og trappen ned til underetasjen er tilgjengelig fra gangen. Innvendig dør med glassfelt skiller vindfang fra gang.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i åpen løsning mot stuen og er innredet med profilerte fronter i tre med benkeplate med laminert flate, nedfelt dobbel oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, og ventilator i overskap. Komfyrvakt og brannslange under kjøkkenbenk er installert.

Stue:
Stuen er romslig og det slippes inn rikelig med naturlig lys fra vindusflatene. Det er god plass til spisestue samt sofagruppe med tv.

Bad:
Baderommet har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler, nedsenket dusjsone i hjørnet med innfellbare glassdører, veggmontert dusjbatteri tilkoblet hånddusj, og gulvstående toalett. Servantinnredningen har profilerte fronter med benkeplate med laminert flate, nedfelt servant med to-greps armatur, samt skap, speil og overlys med stikkontakt over servant. Himling med takplater.

Toalettrom:
Toalettrommet ligger i tilknytning til gangen i 1. etasje. Det har vegghengt servantskap med slette dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil og overlys på vegg over servant, samt gulvstående toalett.

Soverom:
De tre soverommene ligger samlet i underetasjen, alle med vinduer mot hagen og naturlig lys fra bjørkeskogen utenfor. To av rommene har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og et skrivebord langs veggen. Det minste rommet egner seg som barnerom eller kontor.

Uteområde:
Fra stuen er det direkte utgang til en sydvendt veranda på 20 m², oppført i trekonstruksjoner med dekke av trebord og rekkverk av tre. Utsikten herfra går over bjørketrær og grønne jordbruksarealer — et åpent og grønt bakteppe som skifter karakter gjennom sesongen. Verandaen har utebelysning og god plass til ønsket møblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og parafin/oljefyr.
Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 26.03.1984. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:

Underetasje:
1. Noe flislegging av gulv og vegger i bad gjenstår.
Utvendig:
2. Pipe må behandles over tak.
3. Pussing av grunnmur.
4. Noe overflatebehandling av kledning gjenstår.
5. Overgang trapp/vegg må utføres slik at bygningen ikke skades av fuktighet.
6. Oppsetting av forsvarlig rekkverk på mur ved kjellerinngang med høyde minst 900mm.
7. Terrenget må planeres med markert fall fra grunnmur.
8. Montering av fast takstige eller trinn av varig materiale nær pipe.
9. Stige som rekker til taket skal festes på veggen, lett tilgjengelig for feieren.
10. Husnummerskilt skal oppsettes og plasseres på et lett synlig sted fra veien.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Det finnes ikke tegning av garasjen, men den er nevnt i vedtak i byggetillatelsen uten at megler kan redegjøre for den lovlighet eller ikke.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknr 405284, tinglyst 18.07.1983, type heftelse: Erklæring/avtale
Kjøper plikter å delta i og dekke en forholdsmessig del av utgifter til fellesarealer og tekniske anlegg. Kjøper må akseptere at det strekkes elektriske ledninger, telefon- og TV-ledninger, samt vann- og kloakkledninger over tomten. Det påhviler også kjøper å sørge for renhold og vedlikehold av tilstøtende offentlige veiarealer. Dokumentet inneholdt også en byggeplikt innen 2 år og en forkjøpsrett for kommunen ved salg innen 10 år, disse vilkårene antas å være oppfylt eller utløpt. Med flere bestemmelser

Dagboknr 818812, tinglyst 26.09.2013, type heftelse: Erklæring/avtale
Rettighetshaver: ASKER KOMMUNE
ORG.NR: 920 125 298
Bestemmelse om tildelingsrett til bolig - Dette slettes av Asker kommune i disse dager.
Rettet til pengeheftelse iht tgll § 18, jf. vedtak
01.08.2014 KTS.
Avtalen gir Røyken kommune (nå Asker kommune) tildelingsrett til boligen i 20 år fra ervervelse (2013) for utleie til vanskeligstilte/flyktninger. Tildelingsretten bortfaller automatisk etter 20 år (i 2033) med mindre den blir skriftlig forlenget. Med flere bestemmelser

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.
Det foreligger kun en nøkkel til eiendommen og kjøper oppfordres til å bytte lås da mest sannsynligvis er andre nøkler på avveie.
Eiendommen overtas slik den fremstår på visning og det vil av selger ikke utføres ytterligere rydding, rengjøring eller stell av hage.

Asker kommune er en større organisasjon og eiendommen selges via fullmektig. Fullmektigens kunnskap om eiendommen er begrenset, og Selger kan av den grunn ikke garantere for at det ikke
eksisterer informasjon om eiendommen som ikke fremkommer av salgsdokumentasjonen. Denne avtalen er en privatrettslig kjøpsavtale og gir ingen føringer eller begrensninger med hensyn
til utøvelse av offentlig myndighet. Risikoen for å få godkjent eventuelle fremtidige søknader etter plan- og bygningsloven påhviler kjøper. Risikoen for eventuelle offentlige byrder (herunder
veipålegg og rekkefølgebestemmelser etter plan- og bygningsloven) og rådighetsinnskrenkninger (i henhold til lov, forskrift eller enkeltvedtak, herunder reguleringsplan) som gjelder eller måtte bli
lagt på arealet påhviler kjøper.

Eiendommen ligger i et meget barnevennlig og rolig boligområde på Spikkestad med gangavstand til togstasjon, skoler, barnehage, marka m/lysløype og flott skiterreng.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Med bil tar det bare noen minutter å komme til Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få min kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

I Slemmestad, en kort kjøretur unna, ligger Rortunet kjøpesenter. Her finnes flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/ kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging med flere leiligheter og næringslokaler, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.

Det er gode kollektivmuligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog. Med bil tar det ca.15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutter til Oslo

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Spikkestad barne- og ungdomsskole. Flere offentlige og private barnehager i nærområdet.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Enebolig beliggende på Spikkestad i Asker kommune. Skrånende tomt opparbeider med grus, beleggningsstein plenarealer og diverse beplantning.

Parkering i enkel garasje, og ellers god plass til flere biler i gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei via privat stikkvei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til 186kvm bevaring naturmiljø, 465kvm brann-/eksplosjonsfare og 467kvm byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav i henhold til kommuneplan for Asker datert 13.06.2023.

Eiendommen er regulert til 467kvm boliger i henhold til reguleringsplan Torsrudfeltet datert 23.05.2985 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 07.08.1998. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter va kr 25 705,81 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Dette ut ifra tidligere leieboers vannforbruk.

Megler har ikke blitt forelagt årlig kostander for følgende:
- Bygningsforsikring med innbo.
- Årlig kostnad for strøm.
- Kostnad og status for tv/internett.
- Kostnader for vedlikehold, snømåking med mer for privat velvei.
Kjøper må selv undersøke nevnte punkter og belage seg på kostnadene dette vil medføre.

Megler har ikke blitt forelagt formuesverdi eller finner dette.
Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

3 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

89 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
90 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
110 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 680 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 700 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Asker Kommune

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0023/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2623

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 08:31