Frøyas vei 2

Frøyas vei 2, 1711 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2086, bruksnummer 70, ideell andel 1/1
Andelsnummer 1, Fasanveien Borettslag, organisasjonsnummer 948516187

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
Leilighet :
1. etasje - 65 kvm: Entré, bad/vaskerom, 2 soverom, kjøkken og stue

BRA-e:
Leilighet :
Kjeller - 11 kvm: 2 boder

Åpent areal:
Leilighet :
1. etasje - 9 kvm: Balkong

Boligen disponerer 2 kjellerboder på ca. 5,5 kvm hver (BRA-e). Boligen disponerer også 2 loftsboder på ca. 13,9 kvm og ca. 14,5 kvm (BRA-e). Etasjen har skråtak som begrenser måleverdig arealer etter reglene i NS 3940. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.10.2025 utført av Nielsen Takst og Energirådgiver AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Firemannsbolig oppført i 1964. Bygningen er oppført på ringmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke av tre, utvendig med kledd stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med betongtakstein e.l (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: utvendig - vinduer, utvendig - balkong, innvendig - overflater, innvendig - baderomsdør, tekniske installasjoner - ventilasjon kjøkken og elektrisk anlegg, bad/vaskerom og kjøkken.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Se vedlagt egenerklæringsskjema.

Lys og praktisk borettslagsleilighet fra 60-tallet med en tradisjonell og funksjonell planløsning, hvilket gir et ryddig og innbydende inntrykk. Boligen fremstår med gjennomgående velholdte overflater og en nøktern standard som gir gode muligheter for personlig tilpasning.

Innvendig er det brukt plater og panel i himlingene, vegger med malt tapet og panel samt gulv med belegg, laminat og tregulv, hvilket gir en god variasjon mellom oppholdsrom og private soner. Stuen oppleves lys og lett å møblere, mens soverommene har en nøktern og praktisk standard som gjør det enkelt å sette sitt eget preg. Boligen har dessuten praktiske lagringsmuligheter som gjør det enkelt å organisere garderobe og eiendeler.

Kjøkkenet har profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum, samt opplegg for komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap, i tillegg til en kullfilterventilator over kokeplassen. Badet ble pusset opp rundt år 2010, i regi av borettslaget. Badet er flislagt på gulv og vegger, har elektrisk gulvvarme, dusjkabinett, gulvstående toalett, heldekkende servant med skap og speil samt opplegg for vaskemaskin, noe som gir god funksjonalitet i hverdagen.

Boligen har moderne komfortelementer som varmepumpe i stuen, og elektrisk gulvvarme på badet.

Oppvarmingsløsningen kombinert med en god uteplass, samt potensiale for å sette sitt personlige preg gjør dette til en leilighet som passer for både førstegangskjøpere, og deg som ønsker en lettstelt leilighet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt godkjente byggetegninger for boligens innvendige bruk og fasader datert 1962.
Rom som benyttet som soverom og spisestue i dag har på opprinnelig byggetegning ingen rom beskrivelse. Gammel og utydelig tegning.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 335, tinglyst 30.01.1963, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Frøyas vei 2 har en sentral og praktisk beliggenhet med kort vei til det meste som gjør hverdagen enkel. Sarpsborg sentrum og kjøpesenteret Storbyen nås raskt, noe som gir enkel tilgang til dagligvare, spesialbutikker, kafeer og servicetilbud uten lange ærender. Det gir en god balanse mellom byens fasiliteter og et roligere bomiljø hjemme.

Fritid og transport er også godt ivaretatt: Kulåsparken ligger i nærheten og inviterer til spaserturer, lek og grønne rekreasjonsområder for både barnefamilier og aktive voksne. For den som pendler, er det kort avstand til E6, som gir smidig forbindelse videre i regionen. Samlet gir beliggenheten både fleksibilitet i hverdagen og lett tilgang til lokale møteplasser og natur.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Lande barneskole (1-7 kl.) 1.2 km
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl.) 1.4 km
Sandesundsveien barneskole (1-7 kl.) 1.5 km
Alvimhaugen barneskole (1-7 kl.) 1.5 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 1.6 km
St. Olav videregående skole 1.3 km
Seiersborg videregående skole 5.8 km

Barnehager:
Snarveien Fus barnehage (0-5 år) 0.5 km
Valaskjold barnehage (1-5 år) 0.8 km
Askeladden barnehage Borg (0-5 år) 0.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomt på 30 144 kvm. Fellesarealene er pent opparbeidet med store grøntarealer som gressplener, prydbusker og trær. Borettslaget har i tillegg egen lekeplass og det er gruslagte biloppstillingsplasser og adkomstveier på tomten. Deler av borettslagets eiendom/tomt er festet.

Festeavgiften er kr 19.547,- pr. år for hele borettslaget og er inkludert i felleskostnadene. Festeforholdet driftes av borettslaget.

Regulering av festeavgift er hvert 10 år. Neste regulering er 01.07.2032. Festetiden er 99 år.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering i felles, gruslagt gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2024 - 20236 datert 10.10.2024 avsatt til: veg, bebyggelse og anlegg.

Eiendommen ligger innenfor et av planalternativene for kommunedelplan InterCity på strekningen Rolvsøy - Borg bryggerier som har vært på høring. For ytterligere informasjon kontaktes Bane NOR.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med potensiell fare (aktomhetsområde) for større kvikkleireskred.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens aksomhetskart er imidlertid svært grovmasket.

Felleskostnadene er kr 6.193,- pr. mnd. og inkluderer: Styrehonorar, revisjonshonorar, forretningsførerhonorar, vedlikehold, TV og internett, bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, festeavgift og kostnader fellesstrøm. Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renter kr. 750,-
Felleskostnader kr. 4.333,-
Avdrag: 1.110,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 601 817,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 407 268,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 33.084,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 160.947,- pr. 01.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 11.882.927,- pr. 20.10.2025 og lånevilkårene er:

Lån I: Husbanken
Rentebetingelser: 4.47%
Restsaldo: 2 155 551
Lånets løpetid: 01.03.2033
Avdragsfrihet: ingen

Lån II: DnB Bank ASA
Rentebetingelser: 5.2%
Restsaldo: 9 299 968
Lånets løpetid: 30.09.2036
Avdragsfrihet: ingen

Lån III: DnB Bank ASA
Rentebetingelser: 5.2%
Restsaldo: 427 408
Lånets løpetid: 30.06.2028
Avdragsfrihet: ingen

1 900 000,00 Prisantydning
160 047,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 060 047,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 071 087,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristin Hermansen, Wenche Anita Hermansen, Charlotte Marie Hermansen og Kjersti Holte

Leiligheten er tilknyttet Fasanveien Borettslag.
Borettslaget består av 74 enheter.
Forretningsfører er SOBBL.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter nærmere bestemmelser med styret.

Foretatt påkostninger de senere år:
2005-06: Utskiftning av vinduer og terrassedører
2007: Utskiftning av dørene inn til leilighetene i 4-mannsboligene.
2009: Vedtatt på GF - Rehab. av rør, stammer og bad, totalrenovering inkl. flytting av beredere i 4-mannsbolig til kjeller samt drenering av resterende boenheter. Rehab. bad/våtrom mv. som nylig er bekostet av enkelte beboere, kan innrømmes refusjon, basert på dok. på arbeidene som er utført.
2009: Drenering på adressene Statsm. Kolstads vei 58 A-D, Terneveien 5 A-D, 7 A-D, 9 A-F og Frøyasvei 2,4,6,8,10,12.
2017: Vedtatt på GF å inngå ny kollektiv 5-års avtale med Canal Digital på tv og bredbånd, samt asfaltering av gårdsplasser.
2021: Sydveggene i borettslaget, samt balkongene i firemannsboligene planlegges malt.
2024: Flere verandadører, ytterdører og vinduer har blitt skiftet ut, og det har også blitt utført justeringer på flere dører.
2024: Det har blitt utført en kontroll av det elektriske anlegget i Frøyas vei 2-12, som resulterte i en rapport med flere avvik. Det ble derfor besluttet å bytte ut alt det elektriske anlegget i fellesarealene, samt installere ny og bedre belysning i kjeller, trappegang og på loftet.

Planlagte påkostninger som medfører økning av fellesgjeld/felleskostnad:
Styreleder informerer:
På ekstraordinær generalforsamling 22.05.2025 ble det vedtatt å refinansiere og øke lånet med 12,5 millioner kroner. Dette medfører en økning i fellesgjelden, men fører ikke til økte felleskostnader. Det foreligger ingen planer eller vedtak som innebærer ytterligere økning i fellesgjeld eller felleskostnader. Låneopptaket på 12,5 millioner kroner blir tatt opp i henhold til arbeid med å separere avløpsledninger i borettslaget. Iflg. opplysninger fra styret opplyses det fra Sobbl at samlet andel fellesgjeld på denne andelen vil bli ca kr 303.000,-. Ta kontakt med styret for nærmere informasjon.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Alle visninger totalt (Ordinære og private)  kr 2 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke (Inkluderer Hjem.no, Finn.no, Krogsveen.no og smartannonsering via sosiale medier)  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging   kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører SOBBL  kr 5 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører SOBBL  kr 4 994,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg inkl tegn. andel  kr 3 033,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel og Aksje  kr 4 842,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - leilighet opptil 100 kvm  kr 8 000,00

Oppdragsnummer 67-0320/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25320

Sist oppdatert: 31. oktober 2025 kl. 14:27