Årfuglveien 5

Årfuglveien 5, 1679 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 424, bruksnummer 226, ideell andel 1/1
Andelsnummer 49, Rød borettslag, organisasjonsnummer 948763575

Totalt bruksareal BRA: 91 kvm

BRA-i:
Leilighet :
1. etasje - 73 kvm: Entré, bad, 2 soverom, bod, kjøkken og stue.

BRA-e:
Leilighet :
Kjeller - 3 kvm: Bod

BRA-b:
Leilighet :
1. etasje - 15 kvm: Innglasset balkong.

Boligen disponerer en bod på 3 kvm (BRA-e) i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato ++++ utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong og teglstein. Boligblokk bygget i 1968. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger antas oppført med betong, utvendig forblendet med teglstein. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: elektrisk anlegg, bad og kjøkken.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Nytt arbeid. 2025. Faglært: Vet ikke, leid inn av kommunen. Lekkasje i vannledninger ute ved innkjørsel til borettslagets områder.

-Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja. Piperør ikke festet godt nok til vegg som ble merket under feiing av pipe. Faglært personell har vært og satt røret godt på plass.

-Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Ja. Rotter i kjeller, ikke kjent om dette i blokken min, men vet det har vært tilfeller i andre blokker.

Lys og funksjonell andelsleilighet fra 1968 med en moderne og tidløs innredning som gir et pent og gjennomført førsteinntrykk. Leiligheten fremstår med lyse og tidsriktige overflater, og i god stand noe som gjør den enkel å flytte rett inn i.

Leiligheten har en romslig nordvestvendt innglasset balkong på cirka 15 m² med terrassebord, som utgjør en attraktiv uteplass med gode solforhold mot kveld. Bygningens fasade er forblendet med teglstein, og etasjeskillere og grunnmur i betong gir en solid ramme rundt boligen. Beliggenheten i blokkens første etasje er veldig beleielig i et bygg uten heis. Enkel adkomst i en travel hverdag.

Innvendig er det lyse overflater, laminatgulv og en åpen stue/kjøkkenløsning som gir en god romfølelse. Kjøkkenet har glatte fronter, overskap, kjøkkenøy og integrerte hvitevarer samt fliser over benk, og er praktisk innredet for både matlaging og sosial samling. Badet er helfliset med innfelt belysning, elektrisk gulvvarme, dusjhjørne med svingdører, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin, mens tilhørende bod gir ekstra oppbevaringsplass.

Flere moderne løsninger er på plass, blant annet vannstoppsystem og komfyrvakt som gir trygghet i hverdagen. Overflatene anses som vedlikeholdte med kun normal bruksslitasje for alderen.

Oppvarming skjer med vedfyring kombinert med elektrisk oppvarming og elektrisk gulvvarme på badet, noe som gir fleksible varmekilder. Varmtvann er inkludert i felleskostandene.

Dette er en innbydende leilighet med gjennomtenkte løsninger, god standard på kjøkken og bad og en sjenerøs innglasset balkong som løfter boopplevelsen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring, elektrisk gulvvarme på bad og elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 02.09.1968. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Veien frem til bygget og biloppstillingsplassene settes i endelig stand senest når feltet forøvrig er utbygd.
-Når det gjelder biloppstillingsplassene ber en om at arbeidet med disse må påskyndes.
-De øvrige gjenstående arbeider i forbindelse med bygget må utføres innen rimelig tid.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 2000. Følgende endringer avviker fra de godkjente byggetegningene:
-Deler av kjøkken er opprinnelig byggemeldt som vaskerom. Det er etablert en bod der i dag.
-Våtrom er opprinnelig byggemeldt som et bad og en separat wc.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
-Dagboknr 301757, tinglyst 24.05.1967, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget.

-Dagboknr 303084, tinglyst 28.06.1965, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget med nye vilkår. Se punkt tomt.

-Dagboknr 990011, tinglyst 25.05.1971, type heftelse: Registrering av høyspent kraftledningsnett.

-Dagboknr 303, tinglyst 10.01.1989, type heftelse: En naboerklæring der borettslaget gir Kråbo Boligstiftelse tillatelse til å oppføre bolighus i en viss avstand fra felles eiendomsgrense.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Årfuglveien 5 ligger i et rolig boligområde på Kråkerøy med umiddelbar nærhet til grønne turområder — en naturlig inngang til skogsstier og kystnære turmuligheter som inviterer til både morgenløpeturer og rolige kveldsturer. Nærområdet gir en hverdagsfølelse av rom og luft, samtidig som små lekeplasser og trygge gangveier gjør det enkelt for barnefamilier; barnehager og grunnskoler ligger lett tilgjengelig og nås raskt enten til fots eller på sykkel.

For praktisk handel og byliv er det en kort kjøretur til både Fredrikstad sentrum og Værste-torvet, hvor du finner dagligvare, kafeer og et variert butikktilbud. Pendling og ærend går smidigfra boligen: servicetilbud og kollektivtilbud i området gjør det enkelt å kombinere naturnær fritid med byens fasiliteter, slik at hverdagen oppleves både praktisk og behagelig.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Tørkopp Fus barnehage (0-5 år) 0.4 km
Fotspor barnehage (0-5 år) 0.8 km
Glombo barnehage (0-5 år) 1.1 km

Skoler:
Rød skole Kråkerøy (1-7 kl.) 0.5 km
Rødsmyra skole (1-7 kl.) 1.7 km
Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) 1.7 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 2.9 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 2.8 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 48 948 kvm som tilhører borettslaget. Tomten består dels av naturtomt, dels er tomten opparbeidet med gressplen og div. beplantning. Det er asfalterte internveier, sittegrupper, samt etablert lekeplasser med forskjellige lekeapparater.

Festeforholdet forvaltes av borettslaget. Festeavgiften inngår i de månedlige fellesutgiftene.

Festeavgiften er kr 74.795,- pr. år for hele borettslaget og er inkludert i felleskostnadene.
Regulering av festeavgift er hvert 10 år. Sist regulert 01.07.2024.
Festeavtalen er tidsubestemt.

Borettslaget har opparbeidet beboerparkeringer og gjesteparkering rundt på eiendommen.

Borettslaget disponerer 64 garasjer for utleie, og det betales garasjeleie, samt administrasjonsgebyr etter gjeldene prisliste som stiles til leietaker. Styret administrerer tildeling av plasser etter venteliste. Ved fraflytting følger ikke garasje med. Det er også klargjort for 38 ladeplasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger, blokkbebyggelse, forretning, jord- og skogbruk, kjørevei og boliger i henhold til reguleringsplan 28 Mellom Rød skole - Kråkerøy Verk (delvis opph. K27 og K51) og 136 Nordre del av Rødområdet med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 03.03.1966 og 25.02.1981.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål- og henssynssone: bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7.073,-  pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv og internett, felles bygningsforsikring, forretningsfører, kommunale avgifter, festeavgift, varmtvann, drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 794 272,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 177 086,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 31.243,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 480.017,- pr. 01.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 66.911.274,- pr. 01.09.2025 og lånevilkårene er:
Lån I:
Rentebetingelser: flytende rente på 4,47%
Lånets løpetid: 01.07.2032
Avdragsfrihet: ingen

Lån II:
Rentebetingelser: flytende rente på 5,24%
Lånets løpetid: 30.10.2054
Avdragsfrihet: ingen

2 850 000,00 Prisantydning
480 017,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 330 017,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 349 269,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Celine Daae Sundt

Leiligheten er tilknyttet Rød borettslag. Borettslaget består av 140 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2021 - 2021 Oppsett av gjerde Årfuglveien 4 og ny støttemur i lekepark. Helminsen kr. 138.000,-
2021 - 2021 Rehabilitering tak Rugdeveien 1 Thorbjørn Lemtun kr. 582.500,-
2021 - 2021 Sluttoppgjør våtromsrehabilitering AF Gruppen kr. 562.500,-
2021 - 2021 Vannlekkasje - lekk hovedledning Fredrikstad Rør - kr. 350.000,-
2019 - 2020 Våtromsrehabilitering Ferdigstilles mars 2020. 2019 AF-gruppen - totalt kr. 54.600.000,-, OPAS prosjektering 630.000,-. 2020 AF-gruppen - totalt kr. 2.200.000,-. OPAS prosjektering 360.000,-
2019 - 2020 Piperehabilitering 2019 - Saxvik Peis og Pipe AS - Kr. 827.000,- 2020 - Saxvik Peis og Pipe AS - Kr. 390.000,-
2015 - 2015 Taktekking Tekking med PVC-takbelegg
2015 - 2015 Porttelefon Oppgradert porttelefon
2014 - 2014 Maling Vegger i alle trappeoppganger
2014 - 2014 Nytt låssystem El-avlåsning m/tidsur
2013 - 2013 Gulvbelegg og gulvlister Belistet og malt alle mellomdører
2011 - 2012 Vinduer og balkongdører Rehabilitering av vinduer og balkongdører

Planlagte påkostninger: 
I følge styreleder er det pr. dags dato ingen planlagte påkostninger som vil medføre betydelig økning av felleskostnadene. Dog vurderes det å installere et heldekkende brannvarslingsanlegg. Det sammen med generell prisvekst kan bidra til en mindre økning.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr. 2 000,- (De 5 første visningene er gratis. Belastes eventuelt for max 4 visninger)  kr 0,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 2 529,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel - regnes ut ifra salgssum. Utgjør 2,69 promille av salgssummen  kr 7 532,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - leilighet opptil 100 kvm  kr 8 000,00

Oppdragsnummer 67-0274/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25274

Sist oppdatert: 29. september 2025 kl. 13:11