Ammerudhellinga 74

Ammerudhellinga 74, 0959 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 95, bruksnummer 81, ideell andel 1/1
Andelsnummer 951, Ammerudlia Borettslag, organisasjonsnummer 948808811

Totalt bruksareal BRA: 101 kvm

BRA-i:
13. etasje 87 kvm: Entré/gang, bad, toalettrom, stue/kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 2 kvm: Bod.

BRA-b:
13. etasje 12 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.10.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 13. etasje i en boligblokk oppført i 1966. Bygningen er oppført over tretten etasjer samt kjeller, med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er utført i mur- og betongkonstruksjoner. Fasader er kledd med fasadeplater og glassflater. Yttertaket har en tilnærmet flat konstruksjon tekket med takpapp/membran (taket er ikke besiktiget). Entrédøren har kikkehull og sikkerhetslås i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer og heve-skyvedør har karmer av tre med 2-lags glass fra 1989. Fra stue/kjøkken er det utgang til innglasset balkong på 12 m² med terrassebord og rekkverk av glass og metall målt til 1,10 meter. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i felles trappegang. Leiligheten har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg, som i all hovedsak er fra 2023.

Boligen har tilstrekkelig røykvarsling, men mangler godkjent slokkeutstyr samt komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Enkelte skruer i klemringen mangler.
- Ventilasjon: Avtrekkseffekten ble testet og vurderes som utilstrekkelig.

Toalettrom
- Ventilasjon: Avtrekkseffekten ble testet og vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det er registrert symptomer på at det mekaniske ventilasjonsanlegget ikke fungerer som tiltenkt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet høyde (sikkerhetsmessige forhold).

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Helhetsvurdering: Yttervegger tilknyttet leiligheten er kun inspisert fra bakkeplan samt innglasset balkong.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det opplyses om ubalanse i luftmengder (over-/undertrykk) og dårlig lukt fra ventilasjonen, da borettslagets mekaniske avtrekksvifte på toppen av blokken ikke alltid trekker tilstrekkelig og luften til tider dyttes tilbake inn i leiligheten. Videre opplyses det om sprekker/riss i betongvegger.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Reparasjon av skadet membran på bad utført av Membran-Teknikk AS

2023:
- Nytt baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, mekanisk ventilasjon og rør-i-rør. Membranarbeid utført av Membran-Teknikk AS, og det foreligger FDV-dokumentasjon for rørarbeider
- Nytt toalettrom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, vegghengt servantskap og mekanisk ventilasjon
- Etablert kjøkken med åpen løsning, slette fronter, benkeplater av laminat, nedfelt oppvaskkum i kompositt og integrerte hvitevarer
- Oppgradering av det elektriske anlegget utført av V-El installasjon AS

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Oppgradering av lekeplasser

2025:
- Nytt brannvarslingsanlegg

2024:
- Nye vaskemaskiner i fellesvaskeri
- Ny internettleverandør

2023:
- Nye postkasser
- Oppgradering av gangarealer bak blokkene
- Brannsikring av bygg
- Strømpetrukket innvendig taknedløp
- Ny belysning mellom blokk 1 og 2

2022:
- Oppgradering av uteområder
- Nye inngangsdører
- Nytt callinganlegg
- Nye sittegrupper ute
- Utelys bak blokkene

2021:
- Strømpetrukket soilrør under blokkene
- Etablering av sykkelhus bak blokkene
- Utelys bak blokkene
- Nytt SD-anlegg
- Oppgradering av lekeplasser
- Etablering av elbillading i alle garasjer og utvalgte parkeringsplasser

2020:
- Oppgradering av adkomstvei til blokkene og beplantning ved inngangsparti

2019:
- Installert utvendige avfallsbrønner

2018:
- Utskifting av 24 heiser

2012:
- Baderomsrehabilitering med utskifting av soil- og vannrør på kott og kjøkken

2000:
- Utvidelse og innglassing av 936 balkonger

Leiligheten gjennomgikk omfattende modernisering i 2023, hvor det blant annet ble montert nytt kjøkken, etablert nytt baderom og toalettrom med nye rør-i-rør-systemer, samt lagt nye gulvoverflater. Det elektriske anlegget ble hovedsakelig fornyet i 2023 med automatsikringer og rehabilitert sikringsskap. Vinduer og heve-skyvedør har trekarmer med 2-lags glass fra 1989. Boligen har felles varmtvann og oppvarming via radiatorer tilknyttet sentralanlegg.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra 2023 med slette fronter og benkeplater av laminat. Innredningen inneholder nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur, benkskapsbelysning, stikkontakter, ventilator med kullfilter samt lekkasjestopper plassert under oppvaskkum.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: mikrobølgeovn og induksjonstopp.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt i 2023, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

BAD:
Baderom fra 2023 med flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Innredningen har vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, samt stikkontakt og speil med belysning på vegg over servant. Dusj på gulv med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånd- og regndusj. Rommet er utstyrt med innfelt garderobeskap, opplegg for vaskemaskin, downlights i malt himling og mekanisk ventilasjon på vegg. Sluk er fra 2012.

TOALETTROM:
Toalettrom fra 2023 med flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Utstyrt med vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, samt stikkontakter og speil med belysning på vegg over servant. Rommet har malt himling og mekanisk ventilasjon på vegg.

Overflater:
Gulv: Laminat. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte og tapetserte flater. Fliser på bad og toalettrom.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Innfelt garderobeskap på bad. Leiligheten disponerer en bod i kjelleren på ca. 2 m² merket nr. 1357.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Mikrobølgeovn, induksjonstopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger: Koketopp og mikrobølgeovn.

Vannbåren varme og elektrisitet. Radiatorer, samt elektrisk gulvvarme på bad og toalettrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1966. Det foreligger ferdigattest for boligblokk datert 16.01.1974. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for utskifting av vegg, vinduer og balkongdører, datert 04.05.1990.
- Ferdigattest for oppføring av bygningstekniske installasjoner (våtromsrehabilitering), datert 29.06.2011.
- Ferdigattest for utskifting av 6 heiser, datert 12.12.2018.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 05.11.1963. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknummer: 684
Tinglysningsdato: 07.01.1987
Servitutten omhandler: Kjøpekontrakt og skjøte hvor Oslo kommune har forkjøpsrett ved eventuelt salg eller bortfeste av deler av tomten, med tre måneders frist til å overta arealet til avtalt pris eller til pris fastsatt ved rettslig skjønn. Dokumentet inneholder også bestemmelser om kommunens rett til å legge og vedlikeholde ledninger og nettstasjon over ubebygde deler av eiendommen, plikt til å avstå ubebygd grunn til veiutvidelser og fellesanlegg mot erstatning, allmennhetens rett til ferdsel på ubebygde arealer med forbud mot inngjerding uten samtykke, forhandlingsplikt ved eventuell kommunal byfornyelse samt plikt til medlemskap i fellesorgan for ivaretakelse av beboernes fellesinteresser i området.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en fin og tilbaketrukket beliggenhet på Ammerudkollen, med grønne fellesarealer rett utenfor døren og Lillomarka som nærmeste nabo. Området er preget av rolige omgivelser, luftige tun og godt opparbeidede uteområder med sittebenker, lekeplasser og interne gangveier. Fra boligen og den innglassede balkongen har du et åpent og fint utsyn over nærområdet og de omkringliggende skogåsene.

For friluftsinteresserte er beliggenheten midt i blinken. Fra Ammerud har du direkte tilgang til marka med et omfattende nettverk av turstier, sykkelveier og lysløyper innover mot Breisjøen og Lilloseter. På varme sommerdager er både Steinbruvann og den tilrettelagte Badedammen populære utfartsmål for et forfriskende bad. Om vinteren kjøres det opp skiløyper i nærområdet, og for organisert idrett finner du blant annet Apalløkka idrettshall, lokale ballplasser og fine turdrag i Grorudparken langs Alnaelva.

Området er svært familievennlig og godt tilrettelagt for en enkel hverdag. Både Ammerud skole og flere barnehager, som Ammerudlia og Ammerudgrenda barnehage, ligger innenfor en kort gåtur fra boligen. Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Meny eller Rema 1000, og på Grorud Senter finner du et bredt utvalg av forretninger, apotek, vinmonopol og øvrige servicetilbud. Kollektivtilbudet er meget godt med Grorud T-banestasjon en kort spasertur unna, hvor linje 4 og 5 tar deg raskt og hyppig inn til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt til fellesvisning.

Barnehager:
Ammerudlia barnehage (1-5 år): 2 min. gange
Ammerudgrenda barnehage (1-5 år): 2 min. gange
Risløkka familiebarnehage: 3 min. gange

Idrett og fritid:
Ammerudhellinga balløkke: 4 min. gange
Ammerudlia ballplass: 3 min. gange
Grorud Sportssenter: 6 min. gange
Fresh Fitness Romsås: 19 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 13 706 kvm som tilhører borettslaget.    

Det medfølger ikke fast parkeringsplass. Borettslaget har parkeringsplasser og garasjer til leie, som tildeles av driftskontoret etter gjeldende regler og ventelister. Leie for garasje er kr 200,- per måned pluss årlig strømforbruk og andel driftsutgifter. Leie for parkeringsplass er kr 150,- per måned pluss et engangs administrasjonsgebyr. Alle garasjer og parkeringsplasser har uttak for motorvarmer, og samtlige garasjer samt en del parkeringsplasser er tilrettelagt for elbillading via ladeboks bestilt av driftskontoret.

For øvrig er det parkering i gate etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (blokkbebyggelse) i henhold til reguleringsplan S-1118, "Regulerings og bebyggelsesplan med vedt. for Ammerud, gnr. 95, bnr. 1 m.fl.", datert 12.03.1964, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av følgende reguleringsplaner og planendringer:
- Reguleringsplan V270464N2 (Gnr. 95 bnr. 1 Ammerud. Høyhus for OBOS, blokk 1 - 5), vedtatt 27.04.1964. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.
- Reguleringsplan V171264 (Gnr. 95 bnr. 1 med flere Blokk 1-4, Ammerudlia), vedtatt 17.12.1964, vedrørende plassering av nettstasjon, tørkeplasser og sandkasser samt regulering av gangveier og kjørebare adkomstveier. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.
- Reguleringsplan V170965 (Gnr. 95 bnr. 1 m.fl. Ammerud tomt for Alundsjø daghjem og endret trasé av gangvei), vedtatt 17.09.1965. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.
- Reguleringsplan V300964 (Ekspropriasjonssak, Nordre Ammerud, gnr. 95 bnr. 3 Endret grense rundt gårdsbebyggelsen), vedtatt 30.09.1964. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.
- Detaljregulering S-4658 for Ammerudgrenda 327 (gnr. 95 bnr. 80), vedtatt 26.09.2012, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I henhold til bestemmelsenes § 8 skal kjørevei og gangareal være felles for gnr. 95 bnr. 79 og 80, og etter § 9 videreføres 43 biloppstillingsplasser i henhold til tinglyst avtale for Ammerudlia borettslag.

Pågående byggesaker i nærheten av eiendommen:
- Ammerudgrenda 327 (saksnr. 202606320): Mulig ulovlig lysskilt - Desi Kitchen (status: pågående).
- Ammerudgrenda 327 (saksnr. 202505122): Mulig ulovlig pizzeria/catering - Paparosa (status: pågående).

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 643,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, varmtvann, fyring og grunnpakke internett.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

På ekstraordinært årsmøte i mars 2026 ble det vedtatt total oppussing av oppganger samt etablering av nye kjellerboder med en samlet ramme på kr 34 650 000,-. Tiltakene finansieres med oppsparte midler og låneopptak på inntil kr 30 000 000,-, hvorav første delutbetaling på kr 10 000 000,- ble utbetalt 01.07.2026. Dette vil medføre økning i fellesgjeld og felleskostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 168,- pr. år. / 2 765 kwh. pr. år.

Internett leveres via fiber fra OBOS Opennet og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. TV-pakke er ikke inkludert og må eventuelt bestilles og bekostes individuelt av andelseier.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2026 var kr 1 125 750,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2026 kr 4 503 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ikke eiendomsskatt på denne andelen for 2026.

Andel formue er kr 39 321,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 272 515,46 pr. 07.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 197 121 115,- pr. 07.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927039731
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.10.2026: kr 111 837 634,-
Andel av saldo: kr 154 595,83
Innfrielsesdato: 30.03.2043
Type Rente: Flytende
Rente: 5,05 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927039758
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.10.2026: kr 36 490 081,-
Andel av saldo: kr 50 453,84
Innfrielsesdato: 30.07.2048
Type Rente: Flytende
Rente: 5,05 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927049117
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.10.2026: kr 38 865 246,-
Andel av saldo: kr 53 724,40
Innfrielsesdato: 28.02.2043
Type Rente: Flytende
Rente: 5,05 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927135765
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.10.2026: kr 9 928 154,-
Andel av saldo: kr 13 741,39
Innfrielsesdato: 30.06.2046
Type Rente: Flytende
Rente: 5,05 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 700 000,00 Prisantydning
272 515,46 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 972 515,46 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 982 011,46 Totalpris inkl. omkostninger
4 991 961,46 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Bartosz Tracz

Leiligheten er tilknyttet Ammerudlia Borettslag.
- Borettslaget består av 982 boliger.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring med polisenummer 4157267-2.1.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Nettside: https://vibbo.no/ammerudlia

Dugnad må påregnes.
Husordensreglene inneholder bestemmelser om husdyrhold, og eventuelle husdyr må oppgis ved søknad om styregodkjenning.
Balkong skal ikke benyttes som lagringsrom eller bod, og det er kun tillatt med vanlige utemøbler, sittegrupper og planter. Kun rullegardiner som følger balkongen er tillatt som solskjerming. Det er kun tillatt med elektrisk grill ved grilling. Det er ikke tillatt å gjøre endringer på betongvegger i leilighetene (utvidelse av døråpninger krever søknad til styret).
Borettslaget har fellesvaskeri i hver blokk (bruken betales via felleskostnadene), kjellerboder, sykkelhus/sykkelboder og heiser i oppgangene.
Grunnpakke internett via OBOS Nett (OBOS Opennet) er inkludert i felleskostnadene. TV-pakke er ikke inkludert og må bestilles og bekostes individuelt.

Planlagte påkostninger:
- Ekstraordinært årsmøte i mars 2026 vedtok total oppussing av oppganger med korridorer i øvre kjeller, belysning i vaskerier og tak over inngangspartier (estimert totalkostnad kr 24 450 000,-, finansiert med låneopptak på kr 19 450 000,- og kr 5 000 000,- i egenkapital).
- Ekstraordinært årsmøte i mars 2026 vedtok etablering av nye kjellerboder i stål og netting i øvre og nedre kjeller inkludert tekniske rom (estimert totalkostnad kr 10 200 000,-, finansiert med låneopptak på kr 5 200 000,- og kr 5 000 000,- i egenkapital).
- Samlet ramme for prosjektene er estimert til kr 34 650 000,-, med et estimert låneopptak avrundet opp til kr 30 000 000,- og bruk av kr 5 000 000,- i oppsparte midler. Første delutbetaling på kr 10 000 000,- ble utbetalt 01.07.2026. Arbeidene pågår frem mot forventet ferdigstillelse i mars 2027 og vil medføre økning i fellesgjeld og felleskostnader.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 15 169 128,- (mot et underskudd på kr -1 008 439,- i 2024). Budsjett for 2026 viser et forventet årsresultat på kr 7 467 860,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 var kr 15 486 501,- (omløpsmidler kr 20 809 492,- fratrukket kortsiktig gjeld kr 5 322 991,-).
- Bokført egenkapital pr. 31.12.2025 er negativ med kr -49 900 471,- (udekket tap kr -49 998 671,-). Styret opplyser i årsregnskapet (note 20) at den negative bokførte egenkapitalen skyldes historisk lav bokføringsverdi på eiendommene, og at den reelle markedsverdien og faktiske egenkapitalen vurderes som positiv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til laget; i motsatt fall regnes godkjenning som gitt. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen er fem hverdager dersom det er mottatt forhåndsvarsel.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder. Borettslaget har lovbestemt legalpant i andelen for ubetalte felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet iht. burettslagslova § 5-20, begrenset oppad til 2G.

Oslo kommune ved Boligbygg eier 123 leiligheter i borettslaget (utgjør ca. 12,5 % av andelene), konsentrert i blokk 1 og 2. Oslo kommune har igangsatt en prosess med nedsalg med mål om å redusere eierandelen til 10 % innen 5 år.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0083/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2683

Sist oppdatert: 15. oktober 2026 kl. 19:50