Ulsholtveien 4A

Ulsholtveien 4A, 1053 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 105, bruksnummer 449, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, Ulsholt borettslag, organisasjonsnummer 951660671

Totalt bruksareal BRA: 108 kvm

BRA-i:
1. etasje 55 kvm: Entré, bad, kjøkken med åpen løsning og stue.
2. etasje 45 kvm: Gang, bad, toalettrom og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: Tilliggende utebod og utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 49 kvm: Inngangsparti og markterrasse.
2. etasje 9 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer en biloppstillingsplass i frittstående garasjebygg. Arealet er ikke medregnet i boligens bruksareal ettersom plassen ikke er fysisk inndelt fra tilliggende biloppstillingsplasser.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et rekkehus oppført i 1977. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og boligen har støpt gulv mot grunn samt etasjeskillere i trekonstruksjoner. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Yttertaket er et flatt tak tekket med takmembran fra 2014, med fotbeslag i takmembran samt renner og nedløp i metall. Boligen har skorstein fra byggeår helkledd i metall og peisovn med glassdør i stue. Vinduer og terrassedører har karmer av tre (fra 2004), og entrédøren har glassfelter. Innvendig har boligen tretrapp belagt med tepper, glatte innerdører i 2. etasje samt profilerte innerdører og en innerdør med glassfelt i 1. etasje. Fra boligen er det utgang til takterrasse på 9 m², terrasse på 30 m² og inngangsparti på 19 m².

Tilliggende utebod på 3 m² og utebod på 5 m² (BRA-e) er oppført i uisolerte trekonstruksjoner med liggende trekledning og flatt yttertak tekket med takpapp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i entré og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har røykvarsling, godkjent slukkeutstyr og montert komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Baderom 2.etasje: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen. Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Baderom 1.etasje: Riss/sprekk i flis ved vegghengt toalett, bom i enkelte gulvfliser, lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, vanntett sjikt og vannrør av kobber har usikker fremtidig funksjon grunnet alder, overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, og drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Toalettrom - 2.etasje
- Vannrør og avløpsrør: Har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 2.etasje
- Innerdører: Dørbladet på soverom 2 tar i gulvet i gangen, og dørbladet på toalettrom tar i karmen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2.etasje: Målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm på 2,0 meter på soverom 1 og opptil 16 mm på 2,0 meter på soverom 3.
- 1.etasje: Målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm på 2,0 meter i stue.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Dørblader på terrassedører får kontakt med dørterskelen ved åpning og lukking.

Yttertak
- Sluk, innvendige nedløp og fallforhold på flate tak: Fallet mot sluket på taket vurderes som utilstrekkelig, og det er registrert vesentlige vannansamlinger.

Terrasse / platting - Takterrasse
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen og rekkverk viser tegn til slitasje.
- Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering
- Drenering: Drenering har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, og det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Tilliggende utebod og utebod: Yttertak har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, det er registrert svertesopp/fuktskjolder på takets innvendige side, og vindu og ytterdører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, og det har ikke vært mulig å kontrollere konstruksjonsoppbygning, utførelse eller tilstand på skjulte deler.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Trapp mellom etasjene
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverk på toppen av trappen er under 1,0 meter. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverk på toppen av trappen er ikke formet slik at det forhindrer klatring, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse / platting - Takterrasse
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Vindusforing på hovedsoverom er litt svellet som følge av at tidligere eier har hatt vindu åpent under regnvær. Det er byttet isolasjon og dampsperre samt satt opp gips på alle vegger på kjøkken. I stue er tre vegger lektet ut 5 cm (15 cm totalt) og etterisolert med dampsperre og gipsplater. I gang er to vegger lektet ut og etterisolert 15 cm med dampsperre og gipsplater, og ny bærebjelke er installert.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Baderom 2. etasje: Oppgradering av vegger og sanitærutstyr utført av Oslo og Viken Rørlegger AS og Lund Elektro Instalasjon AS
- Ny varmtvannsbereder (190 liter)
- Elektrisk anlegg: Oppgraderinger og arbeider i perioden 2023–2026 utført av Lund Elektro Instalasjon AS (dokumentert med 7 stk. samsvarserklæringer)

2023:
- Kjøkken: Ny kjøkkeninnredning

2010:
- Baderom 1. etasje: Etablering av nytt baderom

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Ny ventilasjonsvifte i oppgang 30
- Korrigert avrenning og fall på takterrasser i rekkehus 12A og 12B

2025:
- Nye lyskastere og utelys på parkeringsplass
- Utbedring av råteskader og reparasjoner på fasader

2024:
- Montering av vannmålere i blokkene
- Utbedring av avløpsrør i blokkene
- Brannsikringstiltak
- Oppgradering av støttemur ved parkeringsplass
- Ny belysning i kjeller
- Anlagt frukthage bak nr. 12
- Brostein ved gangsti fra parkeringsplass

2023:
- Fasadevask
- Oppgradering av mur i rekkehus 12 F

2022:
- Nye hovedtavler for strøm (18-20-22)
- Utbedring av råteskader og fasadeplater

2021:
- Rensing av ventilasjonskanaler
- Boning og vask av oppganger
- Utbedring av lekeplasser og idrettsbane/fotballbane

2020:
- Taktekking og omtekking av tak på blokker
- Etablering av lademuligheter for elbil på garasjeplasser
- Nye hovedtavler for strøm (30-32, 34-36, 38-40-42)
- Blekking av binger

2019:
- Nye hovedtavler for strøm (24-26-28)
- Utbedring av lekeplasser og fotballbane
- Boning og vask av oppganger

2018:
- Nye garasjeporter på rekkehus og utvendige garasjer
- Ny asfalt på gangveiene
- Ny himling i garasje
- Fasadevask
- Betalingsbom ved nr. 4
- Kontakter for elbil ute

2017:
- Nye hovedtavler for strøm (14-16)

2016:
- Rensing av ventilasjonskanaler
- Belysning i garasje

2014:
- Taktekking på rekkehusene og nye avløp

2005:
- Fasaderehabilitering med etterisolering, nye vinduer og ny kledning

Ifølge selgers egenerklæring:

2025:
- Toalettrom 2. etasje: Ny servant og blandebatteri utført av Oslo og Viken Rørlegger AS

Ukjent årstall:
- Etterisolering, ny dampsperre og gipsplater på vegger i stue, kjøkken og gang, samt montering av ny bærebjelke

Dette innholdsrike rekkehuset over to plan har en gjennomtenkt og familievennlig planløsning, med romslige oppholdsrom og direkte utgang til skjermede uteplasser. Boligen ble oppført i 1977 og er jevnlig oppgradert de senere årene, blant annet med nytt kjøkken i 2023, ny varmtvannsbereder i 2026 og fornyede overflater i oppholdsrommene. Ute kan du velge mellom en romslig terrasse på bakkeplan, en solrik takterrasse i andre etasje og et hyggelig overbygget inngangsparti med platting.

Entré:
Du blir møtt av en praktisk og romslig entré med gulvvarme og svært god plass til garderobeløsning for yttertøy og sko. Entrédøren har glassfelter som slipper inn dagslys og gir et innbydende førsteinntrykk. Fra entréen ledes du videre inn til stuen, og utenfor døren venter et innbydende inngangsparti med platting og utebelysning.

Stue:
Stuen er svært romslig og gir god plass til både en stor sofagruppe og spisebord for hele familien. Store vinduer slipper inn rikelig med dagslys og gir fin utsikt mot den skjermede og trivelige uteplassen, slik at inne og ute føles som en naturlig helhet. Rommet fremstår lyst og stilrent med laminat på gulv, malte vegger og malt himling. I hjørnet står en peisovn med glassdør, som skaper en lun og trivelig atmosfære gjennom de kalde månedene. Peisovnen er tilknyttet skorstein fra byggeår og supplert med elektrisk oppvarming.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble fornyet i 2023 og har en moderne og tidløs innredning med glatte, hvite fronter, laminert benkeplate og laminerte plater over benk. Den nedfelte kjøkkenvasken med armatur gir et rent og sømløst uttrykk. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser, samt vegghengt ventilator. For ekstra trygghet er det montert komfyrvakt, automatisk vannstopper med fuktsensor og rør-i-rør-system. Laminatgulvet har gulvvarme, og fra kjøkkenet er det direkte utgang til terrassen, perfekt for grillkvelder og måltider ute.

Markterrasse:
Terrassen i første etasje er en skjermet og trivelig uteplass med dekke av terrassebord og levegger av tre. Her er det rikelig med plass til både sittegruppe og spisebord, og med utebelysning og markise kan uteplassen nytes fra tidlig vår til sene sensommerkvelder.

Bad 1. etasje:
Badet i første etasje har flislagte vegger og flislagt gulv med deilig gulvvarme. Rommet er innredet med badekar med gulvstående armatur, vegghengt toalett og vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og speil med sidelys. Badekaret er et stort pluss for barnefamilier. Rommet har mekanisk avtrekk, og i en egen nisje står en 190-liters varmtvannsbereder fra 2026.

Terrasse:
Fra gangen i andre etasje er det utgang til en egen takterrasse, et lite fristed for morgenkaffen eller en rolig stund for deg selv. Terrassen har terrassebord, rekkverk av tre og markise, og gir plass til utemøblement.

Tre soverom:
I andre etasje ligger tre soverom, noe som gir hele familien god plass. Rommene har laminat på gulv, malte flater og plater på veggene, samt malte himlinger og glatte innerdører. Alle rommene har god plass til seng og garderobeløsninger, og ventilasjon er ivaretatt via ventiler.

Bad 2. etasje:
Andre etasje har også et eget baderom, praktisk for travle morgener. Badet har gulvbelegg, baderomsplater på vegger og malt himling, og er utstyrt med dusjkabinett, vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og vegghengt skap ved speil. Her er det også opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet har mekanisk avtrekk i himling og luftespalte under dør.

Toalettrom:
I tillegg finnes et separat toalettrom i andre etasje, med laminat på gulv, plater på vegger og takplater i himling. Rommet har gulvstående toalett, vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, samt avtrekksventil i himling.

Overflater:
Gulv: Laminat i oppholdsrom i 1. og 2. etasje, fliser på bad i 1. etasje, gulvbelegg på bad i 2. etasje og teppebelegg i innvendig trapp. Gulvvarme i entré, på kjøkken og på bad i 1. etasje.
Vegger: Malte flater og plater i oppholdsrom, fliser på bad i 1. etasje, baderomsplater på bad i 2. etasje og plater på toalettrom.
Himling: Malte flater i de fleste rom, samt takplater på toalettrom.

Lagring og parkering:
Boligen har god lagringsplass, med en tilliggende utebod på ca. 3 m² og en utebod på ca. 5 m² ved inngangspartiet. Her er det plass til sykler, sesongutstyr og alt familien trenger å oppbevare. I tillegg disponerer boligen en biloppstillingsplass i frittstående garasjebygg.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Ovn, mikrobølgeovn, vaskemaskin og integrert kjøl og frys på kjøkkenet, stekeplate og vifte på kjøkken. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Bolialampen over spisebordet i stuen.

Elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme i entré, kjøkken og på bad i 1. etasje. Peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1977. Det foreligger ferdigattest for nybygg datert 17.10.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for sportsbod (tilbygg) datert 02.08.1982.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra 02.08.1982 i forbindelse med oppføringen av sportsboden. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning avviker fra disse tegningene på flere punkter. Det er blant annet oppført ennå en bod mellom sportsboden og hovedbygningen. Byggeår for boden er ikke kjent.
Tidligere utebod er innlemmet i hovedbygningen og omgjort til entré, mens dagens bad i første etasje består av et tidligere vaskerom og en innvendig bod som er slått sammen. I andre etasje har dagens soverom 2 tidligere vært benyttet som bod.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/tilbakeføres til sin opprinnelig byggemeldte beskrivelse. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Terrassen i første etasje fremkommer heller ikke av de opprinnelige tegningene. Tiltaket er imidlertid ikke søknadspliktig.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd oransje G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Ulsholtveien 4A ligger idyllisk til på Gamle Furuset, et rolig, grønt og veletablert boligområde i bydel Alna. Her får du det beste fra to verdener: et trygt og barnevennlig nabolag med marka rett i nærheten, samtidig som Oslo sentrum bare er rundt 20 minutter unna med T-banen.

Borettslaget byr på store, felles grøntarealer med frodig beplantning og interne gangstier, der barna kan leke og ferdes trygt uten å krysse trafikkerte veier. Det gjør hverdagen enkel for barnefamilier, og det er kort og trygg vei til både Gransbakken og Haugenstien barnehage. For skolebarna ligger Furuset skole og Granstangen skole i gangavstand.

Aktivitetstilbudet i nærområdet er rikt for store og små. Rett i nærområdet ligger Verdensparken, en prisbelønt bydelspark på hele 52 mål som er skreddersydd for lek, bevegelse og sosialt samvær. Parken byr på et eget lekelandskap med plaskedammer og tre meter høye lekeapparater formet som sopper, akebakke om vinteren og Norges første parkouranlegg. Mellom bjørk og furu slynger det seg bekk, dam og turstier, og syv møteplasser med benker, griller, bålfat og frukt- og bærhage inviterer til piknik og lange ettermiddager ute. Om kvelden får parken en helt egen stemning, med en belysning som ble hedret med Norsk Lyspris.

Furuset aktivitetspark ligger ca. 7 minutters gange unna, med kunstgressbane, treningsapparater og lekeplass om sommeren og kunstisbane om vinteren. Vintersesongen kan også nytes i Jerikobakken, med gode akemuligheter og gratis utlån av ski og snowboard i helgene.

Naturelskere har mye å glede seg over. Østmarka og Lutvann ligger like i nærheten, med turstier, badeplasser og skiløyper året rundt. Alnaparken og turveien langs Alna gir fine turer langs elva, helt inn mot sentrum for de som ønsker det.

Hverdagens ærender gjøres enkelt, med Coop Extra og Furuset Senter i gangavstand. Senteret har dagligvare, apotek, legesenter, bibliotek, treningssenter med svømmehall og flere spisesteder, og har du behov for mer, er Triaden på Lørenskog kort unna.

Kollektivtilbudet er svært godt, med T-bane fra Furuset stasjon og buss fra Vestre Haugen. For bilistene er det rask adkomst til E6, med kort kjøretid både mot sentrum og Lillestrøm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Haugenstien barnehage: 6 min. gange
Gransbakken barnehage: 6 min. gange
Scala private barnehage: 7 min. gange

Idrett og fritid:
Grorudveien - balløkke: 3 min. gange
Vesterstien/furustien balløkke: 5 min. gange
Actic Furuset Senter: 9 min. gange
Mudo Furuset: 11 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 17185 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Eiendommen har store grøntarealer med bruksplener, beplantning, trær, busker og en nyanlagt frukthage bak nr. 12 (anlagt 2024). Fellesområdene omfatter også lekeplasser, fotballbane/ballplass, sittegrupper og utemøbler, samt gangveier og internstier med brostein og asfalt. Adkomst til boligen skjer direkte via internstier.

Boligen disponerer en fast biloppstillingsplass (nr. 6) i felles garasjeanlegg, beliggende ca. 100 meter fra boligen. Plassen følger boligen ved salg. Det er etablert lademulighet for elbil på plassene i anlegget, der leie av ladeplass belastes den enkelte leilighet. Leie for garasje og parkering er fastsatt til kr 440,- per måned fra 01.01.2026 og er bakt inn i fellesutgiftene. Borettslaget har i tillegg gjesteparkering som forutsetter beboer- eller gjesteparkeringskort.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4926, «Områderegulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for klimaeffektiv Furuset», datert 03.10.2017, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B8.

I henhold til reguleringsbestemmelsene § 8.2.1 og § 8.2.2 skal strukturen med rekkehus i to etasjer opprettholdes innenfor bestemmelsesgrensen i felt B8, med tillatt maksimum møne- og gesimshøyde på 10 meter. Mindre tiltak som etterisolering, balkongutbygging og lignende av eksisterende bebyggelse tillates innenfor bestemmelsesgrensen. Videre følger det av § 7.4 at byggverk innenfor planområdet skal tilknyttes felles energianlegg/fjernvarme.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire ifølge områdeanalyse fra Ambita/NVE, men risiko for skred og konsekvens ved skred er vurdert til «ingen». I henhold til reguleringsbestemmelsene § 7.10 skal det ved søknad om tillatelse til tiltak gjennomføres geotekniske undersøkelser som avdekker om det finnes skredfarlig kvikkleire, og det må dokumenteres at utbygging vil gi tilstrekkelig områdestabilitet.

Planer i nærheten av eiendommen:
- Saksnummer 202102096 / 202300230: Offentlig ettersyn (småhusområde vest for Furuset allé).
- Saksnummer 202204703 / 202304720: Midlertidig forbud mot tiltak for naboområde vest for Furuset allé.
- Saksnummer 2026/02421: Midlertidig forbud mot tiltak for område vest for Furuset allé (S-4220).

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 183,- pr. mnd. og inkluderer: garasje, kabel-tv, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold, felles energi samt betjening av fellesgjeld (renter og avdrag).

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 5 864,-
Kabel-tv: kr 319,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 866,- pr. år. / 9 872 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet kabel-TV og bredbånd via Telenor. TV-dekoder følger med salget. Selger informerer om at kostnaden til kabel-tv/internett vil økes med 120,- på grunn av nytt fibernett.

Boligen er tilknyttet alarmsystem fra Verisure. Abonnement kan videreføres av kjøper for kr 7 548,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter inngår i borettslagets felles driftskostnader.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 578 526 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 236,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 142 586,54 pr. 25.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 25 866 042,- pr. 25.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207687138
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 25.09.2026: kr 25 866 042,-
Andel av saldo: kr 142 586,54
Innfrielsesdato: 30.08.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,33 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 700 000,00 Prisantydning
142 586,54 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 842 586,54 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 852 082,54 Totalpris inkl. omkostninger
5 862 032,54 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lisbeth Bergsvenkerud, Eira Kaland Bergsvenkerud og Morten Robin Austad

Andelen er tilknyttet Ulsholt Borettslag.
- Borettslaget består av 190 andelsleiligheter, fordelt på blokker og rekkehus.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 91837925.
- Borettslagets hjemmeside er vibbo.no/ulsholt.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og signering av erklæring. Det er tillatt med inntil to husdyr per husstand (hund eller katt), og hunder skal føres i bånd på borettslagets område.
Det skal i alminnelighet være ro i leilighetene fra kl. 23:00 til kl. 06:00.
Kun gassgrill eller elektrisk grill er tillatt; gass må oppbevares på terrasse eller utebod.
Bygningsmessige endringer og oppsetting av utvendige antenner/parabol krever styregodkjenning.
Borettslaget har felles lekeplasser, fotballbane/ballplass, frukthage og fellesrom for barnevogner og sykler.
Telenor Norge AS er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester.

På ordinært årsmøte 13. mai 2026 ble årsrapport og årsregnskap for 2025 godkjent, og etablering av beredskapslager for borettslaget ble vedtatt. Forslag om felles oppussing av bad og forslag om å fjerne betalingsbom for innkjøring ble ikke vedtatt.

Planlagte påkostninger:
- Fasadevask og maling (2027).

Styret opplyser i e-post av 29.09.2026 at det tidligere styret ikke har hatt en tydelig tilstandsoversikt eller vedlikeholdsplan. Styret arbeider nå sammen med en tredjepart med å utarbeide dette. Når planen foreligger, vil borettslaget få bedre oversikt over økonomien og kommende vedlikeholdstiltak. Per i dag er det ikke kjent at det er planlagt økninger i felleskostnadene.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Årsresultat for 2025: overskudd på kr 2 732 298,-, som ble overført til opptjent egenkapital. Samlet egenkapital per 31.12.2025 var kr 26 885 276,-. Borettslagets disponible midler utgjorde kr 2 521 746,- per 31.12.2025. For 2026 er det budsjettert med et årsresultat på kr 1 940 880,- og en økning i felleskostnadene på 4 % fra 01.01.2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til å behandle godkjenningen; i motsatt fall regnes godkjenning som gitt.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen er 5 hverdager dersom det er gitt forhåndsvarsel.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 23 000,00
Visninger pr stk 3.000,-   kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 16 140,00
Foto (dag)  kr 7 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0281/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26281

Sist oppdatert: 06. oktober 2026 kl. 20:06