Langgårdsveien 12

Langgårdsveien 12, 1622 GRESSVIK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 57, bruksnummer 75, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 57, bruksnummer 77, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 57, bruksnummer 79, ideell andel 1/5

Totalt bruksareal BRA: 386 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 157 kvm: Entré, grovkjøkken, gang, bad/vaskerom, soverom, kjøkken, og 2 stuer
2. etasje 114 kvm: 3 soverom, walk-in closet, bad, og rom benyttet som kontor

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 17 kvm: Vinterhage

Garasje:
1. etasje 45 kvm: Garasje
2. etasje 32 kvm: Rom benyttet som loftstue

Redskap skjul:
1. etasje 21 kvm

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 136 kvm: Terrasse på 12 kvm og platting på ca 124 kvm.

Andre etasje har et gulvareal oppmålt til ca. 130 m2 hvorav 16 kvm ikke er måleverdig grunnet lav takhøyde.
I tillegg er det kjeller som består av 2 boder og kjølerom som har et gulvareal på 38 kvm men er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.04.2025 utført av Takstkonsulent 1. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig oppført i 1990. Bygningen antas fundamentert med betong til fjell og stedlige masser. Etasjeskiller av trebjelkelag. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, valmet
takform, tekket med takstein e.l. (besiktiget fra bakken. Skråvinduer med 3-lags press glass, satt inn i 2024. Vinduer med 2 -lags isolerglass satt inn i 2011 i tilbygg og 2-lags isolerglass prod. i 1987 i resterende bolig.

Siden overtakelsen i 2018 har dagens eier gjennomført en rekke betydelige oppgraderinger og forbedringer av både innvendige og utvendige arealer. Boligen fremstår i dag som moderne og velholdt, med gjennomgående høy standard.
Utførte arbeider:
2018
Full oppussing av alle rom (med unntak av våtrom i 1. etasje, oppusset i 2011 av tidligere eier).
Nytt, moderne kjøkken installert.
Totalrenovering av våtrom i 2. etasje.
2021
Montert elektrisk solskjerming (Kjells Markiser) på loftsstue for økt komfort og energieffektivitet.
2022
Oppgradering av soverom i tilbygg.
Etablering av romslig platting og vinterhage for utvidet bruksareal og økt bokvalitet.
2022/2023
Komplett utskifting av alle sikringer og hovedsikring (utført av Råde Elektro AS).
Montering av ny varmtvannsbereder og utekran (utført av Hvaler Rør AS / Bademiljø).
2023
Oppgradering av hovedsoverom og walk-in closet i 2. etasje med nye gulv og veggflater.
2024
Endret romløsning og utvidet inngangsparti for bedre funksjonalitet.
Ny inngangsdør og utskifting av skråvinduer i 2. etasje.
Alt arbeid utført av Byggmester Arild Arvesen med flisarbeid fra underentreprenør.
Glass i innerdør i inngangspartiet byttet av Olsen Glass.
2025
Oppgraderte overflater i inngangsparti til gjestefløy.
Utvendig vedlikehold:
Løpende vedlikehold og maling av alle bygninger (bolighus, garasje, hagestue og bod) fra 2018 til 2024.
Samtlige bygninger malt i perioden 2021–2024.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende.
Terrengforhold - Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. Anbefaler jevnlig overvåkning av kjeller. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i krypkjeller, tekniske installasjoner (vannledning, avløpsrør, varmtvannstank, elektrisk anlegg), tomteforhold, bad i begge etasjer ,taktekking, veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft, vinduer, terrasser, radon, rom under terreng, innvendige trapper, innvendig dør, grunnmur og fundamenter og spesialrom (kjeller og kjølerom)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen/skjevheten for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært -Firmanavn Hvaler Rør AS (Bademiljø Fredrikstad), Fredrikstad Trebygg AS, Lyn Elektro AS.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Totalrenovert bad i 2. etasje i november 2018. Tidligere bad i 1. etasje er gjort om til utvidet inngangsparti i 2024 (Hvaler Rør AS har demontert og stoppet tidligere rørsystem til rommet).
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Nei - Det er i treningsrom i kjeller identifisert et lite område lavt på vegg mot vest hvor maling har flasset noe. Ellers ingenting.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker,
pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Nei - Branntilsyn fra Fredrikstad Brannvesen i mars 2025, ingen bemerkninger eller forbud.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats
Firmanavn Byggmester Arild Arvesen AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Byttet inngangsdør (hovedinngang) og skråvinduer i 2. etasje (2024), anlagt veranda rundt hus og på tomt mot hage med boblebad samt bygget vinterisolert hagestue og installert ny verandadør fra stue mot syd, samt snøfangere på tak (2022). Oppgraderingen av uteområdet med veranda og hagestue er byggemeldt og det foreligger ferdigattest fra kommunen. Øvrig vedlikeholdsarbeid på eiendommen er utført ved egeninnsats løpene i eierperioden.

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
Ja- Eier av tomt nord for huset planlegger å bygge enebolig. Det foreligger godkjent søknad for bygging av flermannsbolig på tomt syd for eiendommen.

Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja- Tidligere bad i 1. etasje er gjort om til utvidet inngangsparti i 2024 (Hvaler Rør AS har demontert og stoppet tidligere rørsystem til rommet og Byggmester Arild Arvesen AS harutført byggearbeidene).

Se flere punkter i selgers egenerklæring som ligger som vedlegg i salgsoppgaven.

Omfattende oppussing av samtlige innvendige overflater i begge etasjer ble utført i 2018. Resultatet er et helhetlig uttrykk som harmonerer meget godt med boligens fasade. Elektrisk anlegg er også vesentlig oppgradert og ny belysning montert i anledning oppussing.

Begge etasjer inneholder store og luftige rom som gir familien stor felles boltreplass samt meget gode muligheter også for individuelt opphold.

I første etasje inngår blant annet to stuer på rundt 40 kvm. Begge har ildsted som sprer både varme og stemning på kjølige dager, den midtre av stuene er også utstyrt med varmepumpe. I begge stuer er det utgang til uteareal på terrassene.

I hverdagen er boligens store kjøkken et naturlig samlingsrom for familien. Her ble en helt ny og omfangsrik kjøkkeninnredning fra IKEA installert i 2018, med integrerte hvitevarer. Et rikt antall kolonialskuffer tilbyr lett tilgjengelig oppbevaring, på benkene er det meterlange arbeids- og avlastningsflater. Kjøkkenet suppleres for øvrig av et separat grovkjøkken rett over gangen.

Andre etasje er viet hoveddelens tre soverom samt hovedbadet og en romslig stue. Sistnevnte oppleves som frakoblet etasjen under og passer utmerket som barnas egen avdeling. På stuens vinduer ble elektrisk motoriserte utvendige screens montert i 2021.

Soverommene i andre etasje er alle av et bekvemmelig generøst areal som for barna innebærer stor plass til lek og opphold i egne, avskjermede omgivelser. Hovedsoverommet ble i 2023 pusset opp med nytt gulv og nye overflater på vegger, det samme ble tilknyttet walk-in closet der klær og tilbehør kan oppbevares oversiktlig. Takvinduer ble skiftet ut i 2024.

Badet i andre etasje ble bygget opp på nytt fra bunnen av sent i 2018. Rør og sluk ble samtidig skiftet ut, nytt elektrisk anlegg installert og ny membran ble etablert. Gulv og vegger er flislagt, veggene med lekre hvite metrofliser. I gulvet er det naturligvis varme. Spotter i himlingen kan dimmes til ønsket stemning. Utstyret inkluderer både badekar og dusjhjørne med hånd- og regndusj - begge med innbyggede armaturer. Dobbel servant legger også til rette for samtidig bruk av to personer.

I gjestefløyen av første etasje finnes ytterligere et soverom og bad. Soverommets overflater ble pusset opp i 2022, gjestefløyens entré så nylig som i 2025. Badet er fra 2011 og benyttes i det daglige også dels som vaskerom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, belegg, fliser og betong.
Innervegger: Trepanel, tapet, plater og fliser.
Himlinger: Plater og trepanel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte mørke benkeplater. Nedfelt porselensvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, kombiovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad 2. etasje: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende dobbel keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med fast glassvegg og innbygget to-greps armatur med hånd- og regndusj. Frittstående badekar og innbygget ett-greps armatur med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad gjestefløy: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende dobbel keramisk servant med ett-greps blandebatterier. Veggspeil. Høyskap med glatt hvit front. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Fryseboks i kjeller medfølger.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring. Det er installert varmepumper i stuen. Den eldste er fra byggeår (ikke i bruk)
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1990

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det byggemeldte tegninger på eiendommen datert 03.11.1986.
Det foreligger godkjente melding om tilbygg til bolig med byggningstegninger datert 06.02.2008 men ingen ferdigattest på tiltaket.
Det er ikke mottatt tegninger fra kommunen som viser redskapsskjul ved siden av garasje.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest for garasje med tilhørende bod datert 02.07.2018
Det foreligger ferdigattest for oppføring av hagestue samt terrasser datert 09.09.2022.

Endring fra byggemeldte tegninger opp mot dagens bruk:
Garderoberom ved inngang er opprinnelig byggemeldt som wc og kjøl.
Det er ikke mottatt byggemeldte tegninger som viser innredning til kontor i andre etasje og det er ukjent om dette som søkt om. Av den grunn er ikke er dette ikke godkjent.
Det er ikke mottatt byggemeldte tegninger som viser innredning av loft i garasjebygget og det er ukjent om dette er søkt om.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må tilbakeføres til opprinnelig byggemeldte tegninger. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

 
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Bnr. 75:
Det er tinglyst 9 servitutter på eiendommen fra år 1911 og 2017. Disse omhandler blant annet bestemmelser om veg med adkomstretter, vann/kloakk, jordskifter og grensesak. Denne eiendommen ble utskilt fra hovedbøl bnr. 3 i 2018 hvor alle servitutter fulgte med ved utskilling av denne eiendom.
Følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 771462, tinglyst 14.07.2017, type heftelse: Bestemmelse om veg- Denne omhandler veirett for bnr. 33 for alminnelig ferdsel over denne eiendom og frem til grensen til bnr. 1

Bnr. 77(tomten bak huset)
Det er tinglyst 8 servitutter på eiendommen fra 1911 til 2020 Disse omhandler noe av de samme bestemmelser som bnr. 75.
Følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 2021790, tinglyst 23.1.2020, type heftelse: Erklæring/avtale. Denne omhandler bestemmelser i skjøte ved overdragelse av denne tomten. Hjemmelshaver den til enhver tid, plikter å vedlikeholde eiendommen

Det samme gjelder Bnr. 79 (andel av privat vei)
Her er det tinglyst 9 servitutter med noe av de samme servitutter.
Følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 20215, tinglyst 23.01.2020 - Erklæring /avtale - Denne om handler bestemmelser om felles drift og vedlikehold av privat vei som eies sammen med fem andre naboer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

På Slevik bor du i landlige og barnevennlige omgivelser, kun 15 minutter unna Fredrikstad sentrum. Barnehage og barneskole er samlokalisert en kilometer unna eiendommen, innenfor 10 minutters gange eller et fåtall minutter på sykkel.

I sommerhalvåret er nærheten til sjøen et stort pluss; flere fine badesteder er innenfor sykkelavstand, deriblant Mærrapanna som også kan nås ved noen minutters gange. Det finnes i tillegg flere småbåthavner i området, nærmest er Slevik brygge - fem minutter unna om du tar sykkelen fatt. Har du båt og får plass i en av havnene, får du også et meget godt utgangspunkt for å utnytte den vakre skjærgården utenfor Fredrikstad og Hvaler.

Til sentrumsområdet av Fredrikstad tar det knappe kvarteret med bil, det er imidlertid også mulig å parkere ved Ålekilene og ta gratis ferge inn til sentrum. Slik unngås bomringen rundt sentrum. Fergen har hyppige avganger fra grytidlig morgen til sen kveld. Skal du med toget, kan det være vel verdt å benytte Råde stasjon som har meget gode parkeringsmuligheter og er kun like over kvarteret unna med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Slevik skole (1-7 kl.) 145 elever, 9 klasser 1.1 km
Gressvik ungdomsskole (8-10 kl.) 378 elever, 23 klasser 7.9 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 13.9 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 14.5 km

Barnehager:
Slevik barnehage (1-5 år) 31 barn 1 km
Solbrekke naturbarnehage (0-5 år) 16 barn 3.4 km
Preg barnehager Rødsdalen (1-5 år) 29 barn 5.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 181 kvm fordelt på to tomter. Bnr. 77 er på 1301 kvm og bnr. 75 er på 1 880 kvm. Særdeles vakker og representativ lettstelt tomt som er pent opparbeidet med plen, beplantninger, prydbusker mm. Uteområdet er spesielt påkostet med store terrasser, boblebad og vinterisolert hagestue.

Med boligen følger det med en dobbel garasje. Det er trukket strømkabel fra sikringsskap og helt til vegg på garasje hvor det er mulighet for montering av en eller flere elbil-ladere. Forøvrig parkering på egen grunn med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Denne eiendommen eier en ideell andel (1/5 del) av privat vei sammen med naboer med felles vedlikeholdsansvar. Denne veien er i dag gruslagt ifm at det ble lagt strøm, fiber, vann og avløp til nabotomt. Det foreligger avtale om at denne veien skal asfalteres på nytt. Kjøper overtar alt ansvar og kostnad for dette videre.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen med våningshus (bnr. 75) er regulert til boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Langgård Søndre datert 25.6.2020 med tilhørende reguleringsbestemmelser
Tomten på bnr. 77 ( bak huset) er regulert som LNF område. Det tillates ikke etablering av nye boliger/boenheter innenfor formålet. Under arealformålet LNF foreslås det å angi hensynsone som ivaretar interessen friluftsliv og bevaring av naturmiljø med tilhørende bestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg med hensynssone H530 friluftsliv.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 226,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 14 657,-. Blir fakturert sammen med kommunale utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 34 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 464
Velavgift /veiavgift er kr 1 000 pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken fiber (Altibox) hastighet 150 som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 829 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 7 140 pr. år hvor abonnement kan overtas dersom ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 479 281,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 917 124,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

11 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

287 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
308 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 808 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linda Kvam Olsen og Thomas Walter Kvam Olsen

Bruksnummer 77 er en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen .
Tilrettelegging fra kr 24 900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3 900,- pr. visning (1 inkl.)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0135/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25135

Sist oppdatert: 10. juni 2025 kl. 20:30