Ullern allé 7

Ullern allé 7, 0381 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 1059, seksjonsnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 106 kvm

BRA-i:
3. etasje 99 kvm: Entre, to bad, tre soverom, stue og spisestue/kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Bod.
3. etasje 3 kvm: Bod.
3. etasje 1 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 14 kvm: Balkong med utgang fra stue.
3. etasje 8 kvm: Balkong med utgang fra spisestue.

I tillegg til bodene på balkongene disponerer boligen en bod i underetasjen.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.06.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leilighetsbygg oppført i 1983. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med underetasje. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Ytterkledning av liggende trekledning. Deler av fasaden har utfyllende felter med murpuss og tegl-/murverk. Flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp. (Ikke besiktiget).Boligen har entrédør (ukjent eventuell brann og lydklasse).Balkongdører med karm/ramme av tre (fra byggeår). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra byggeår og 2017). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Våtrommene:
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
Kjøkken:
- Innredning: Benkeplate har synlige riper/merker som vurderes som skader i benkeplatens overflate.
Tekniske anlegg:
- Vannrør og avløpsrør: Boligens avløpsrør og vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Skorsteiner inne i boligen: Vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Balkongdør: Dørene er gitt tg2 grunnet elde og slitasje.
Balkong med utgang fra spisestue:
- Rekkverk har symptomer på slitasje/elde.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom - Inngang fra soverom:
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret.
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
Yttervegger inkl. fasader:
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
Balkonger:
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

HMS:
- Balkong med utgang fra spisestue: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Totalrenovering av begge bad i 2020. Utført av FK-JKE Design/Flishuet/Kjøkkenhuset og det finnes dokumentasjon på arbeidet."
Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? - "Ja. Det er bygging av bolig ved Åsjordet t-bane. Det merkes ikke noe til mtp lydnivå. Det er også oppussing i Ullern Allé 5, men boligen er nok ferdig oppusset før overtakelse."

Entré:
Med adkomst via trappeoppgang opp til 3. etasje kommer du inn til leiligheten. Lys og innbydende entré som skaper et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko i garderobeskap. Velkommen inn!

Stue:
Lys og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Den store vindusflaten bidrar til at man får et flott lysinnslipp. Overflatene er malt i en behagelig og moderne fargetone, og på gulvet er det lagt laminat. Stuens utforming gjør rommet lett å møblere etter egen smak og skaper en sosial atmosfære. Stuen er videre utstyrt med en lekker og lun peisovn som kommer godt med på kalde høst/vinter dager. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong.

Kjøkken:
Boligens kjøkken er i en delvis åpen løsning mot spisestuen og danner et sosialt allrom. Kjøkkenet er godt utnyttet med mye skap, skuffer og benkeplass. Kjøkkeninnredningen er i hvite, profilerte skapfronter med benkeplate i tre med nedfelt kjøkkenvask. Det er montert belysning og stikkontakter under overskapene. Spisestuen og kjøkkenet danner et stort og sosialt allrom. Det er integrerte hvitevarer som stekeovn med platetopp. Videre er det frittstående hvitevarer - oppvaskmaskin, vaskemaskin og kjøleskap med fryser som medfølger salget. Ventilatoren er plassert i overskap over platetoppen. Kjøkkenet har installert lekkasjestopper. Kjøkkenet har også en praktisk kjøkkenøy - perfekt for frokost eller raske måltider! Det er avsatt plass til et stort spisebord og herfra er det inngang til leilighetens to soverom. Det store vinduet slipper inn rikelig med naturlig lys. Prikken over I'en er den store balkongen som strekker seg langs rommet.

Balkong:
Balkongen med utgang fra stuen er på hele 14 m2 og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet store deler av året. Her er det plass til sittegrupper og beplantning etter ønske. I følge eier er det sol på uteplassen fra ca. kl 15:00 til 21:00. Balkongen har en luftig plassering vendt mot grøntareal. På sommerhalvåret vil du få gleden av en herlig ekstra stue hvor balkongdøren stort sett vil bli stående åpen. Boligens andre balkong, med utgang fra spisestuen, er på 8 m2. Her kan du nyte morgenkaffen og gode måltider på varme sommerdager. Gulvoverflater på begge balkongene er pent belagt med fliser og begge balkongene har utevendige boder. Grilling med elektrisk- eller gassgrill er tillatt.

Baderom:
Leiligheten har to moderne og komplette baderom som ble pusset opp i 2020. God plassering av begge badene, det ene i tilknytning til hovedsoverommet og det andre med enkel adkomst fra entreen. Begge badene er flislagt med gulvvarme for en behagelig start på dagen og delikate fliser. Badene er utstyrt med vegghengt servantinnredning og speil med sidelys over servanten, samt toalett. Badet med inngang fra soverommet er utstyrt med badekar. Badet med inngang fra entré er utstyrt med dusjhjørne med innfellbar glassdør.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom, hvor hovedsoverommet er av den generøse størrelsen med direkte adkomst til eget bad. Dette soverommet har god plass til foretrukket seng med tilhørende nattbord og stor garderobe. Stor vindusflate gjør at rommet oppleves lyst og luftig. Det to andre soverommene egner seg godt som et gjesterom, barnerom eller kontor og har i liket med hovedsoverommet vindusflater som slipper inn godt med lys.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med laminat. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling.
Takhøyde: Bad: 2,29 meter. Øvrige rom: Ca 2,39 meter.

Diverse:
-Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang utenfor leiligheten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin, vaskemaskin, tørkeskap, kjøleskap medfølger salget.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler på bad. Peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på boligblokk med garasje, datert 19.03.1984. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger og dagens planløsning er det funnet følgende endringer:
- Del av kjøkkenet var tidligere omtalt som vaskerom
- Dør mellom bad og vaskerom er lukket igjen
- Dør mellom entré og soverom er lukket igjen og det er satt inn ny dør mellom spisestue og soverommet
- Del av hovedsoverommet var tidligere omtalt som kott.

Del av hovedsoverommet er opprinnelig byggemeldt som kott jf. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som kott.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet rett til garasjeplass nr. 43 som vist i seksjoneringen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ullern allé 7 ligger i et attraktivt og veletablert boligområde på Ullern. Her bor du fredelig og grønt, samtidig som veien er kort til sentrum og alt du trenger i hverdagen.

Ullern ligger sørvest i Oslo, mellom Lysakerelven og Mærradalen. Området er kjent for rolige villaveier, pene grøntområder og et trygt og godt bomiljø. Rundt boligene finner du parkmessig opparbeidede fellesområder med benker og hyggelige sittegrupper – fine steder å ta en pause i solen eller slå av en prat med naboer. Sameiet har også lekeplass. Bare 100 meter fra leiligheten ligger Mova, hvor sameiet har treningsavtale.

Enkel tilgang til kollektivtransport
Det er svært gode forbindelser med både T-bane og buss. Fem minutters gange tar deg til Åsjordet T-banestasjon. Her går banen jevnlig mot sentrum og vestover. Turen til Nationaltheatret tar omtrent 13 minutter.
Fra Bjørnsletta og Vækerøveien går det også flere bussruter. Skal du videre med tog, er Lysaker stasjon bare noen få stopp unna, med hyppige avganger – blant annet til Oslo lufthavn Gardermoen. Nærmeste trikk finner du ved Ullern.

Butikker, service og hyggelige spisesteder
Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos KIWI Ullern allé, cirka ti minutter til fots fra boligen.
På Lilleaker finner du et godt utvalg av butikker og serveringssteder, blant annet Nishi Sushi. Mange setter også pris på Kafé Grønn, en koselig og lokal kafé som tilbyr kaffe, bakst, blomster og interiør.
Ønsker du et enda større tilbud, ligger CC Vest bare en kort kjøretur unna. Her finner du et bredt spekter av butikker, spisesteder og servicetilbud. Både Røa, Majorstuen og sentrum er også lett tilgjengelig.

Hyggelige møteplasser og naturopplevelser
Like i nærheten ligger Fåbro gård – en grønn og sjarmerende oase. Etter oppgraderingen har stedet fått bakeri, hagekafé og butikk, og er blitt et populært møtested i nærmiljøet.
For den som liker å være ute, finnes det mange flotte turmuligheter. Du kan spasere langs Bestumkilen, ta turen til Sollerudstranda eller følge stiene langs Lysakerelven. Det er også fine sykkelveier mot Bygdøy og Aker Brygge. Om vinteren går det skiløyper gjennom Mærradalen videre mot Sørkedalen.

Aktivitetstilbud i nærheten
Ullern Tennisklubb holder til like ved Ullern kirke og tilbyr moderne fasiliteter hele året. For golfinteresserte ligger Oslo Golfklubb en kort kjøretur unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 14 212 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Til hver boligseksjon følger det en eksklusiv bruksrett til en garasjeplass (tinglyst som tilleggsdel til boligseksjonen). Leiligheten har bruksrett til biloppstillingsplass nr. 43 i lukket garasjeanlegg under bygget. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til bebyggelsesplan 26981 datert 05.11.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2321. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående plansaker:
- Åsjordet 9 - 11 - 13. Gjelsten bolig AS foreslår å omregulere Åsjordet 9, 11 og 13 fra boligformål regulert av småhusplanen S-4220 til bolig med tilhørende anlegg i form av rekkehus på 3 etasjer med underliggende garasjeanlegg, felles utearealer og felles vei. Planforslaget innebærer at det
kan bygges maksimal 2880 m2 BRA bolig og anslagsvis 20 boenheter. Plan- og bygningsetaten vurderer at området rundt Åsjordet t-banestasjon ikke har kapasitet til fortetting som forslått i planforslaget. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 14.08.2025. Saksnummer 201705655. Denne saken fortsetter i sak 2025/06906.
- Ullern allé 2 - 6. Norgesgruppen Eiendom AS foreslår å omregulere Ullern Alle 2-6 fra boligformål i form av småhusbebyggelse til boligformål i form av to boligblokker og 3 rekkehus. Ullern allé 2 foreslås regulert med en hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Antatt boenheter er oppgitt å være
mellom 28 og 33 stk. Det er sikret parkeringskjeller for bil og sykkel under terreng. Det er positivt at Ullern allé 2 reguleres til hensynssone for bevaring av kulturmiljø, men PBE vurderer at foreslått utnyttelse og høyder fremstår som fremmed og svært synlig blant den eksisterende småhusbebyggelsen. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 28.01.2026. Saksnummer 202506915.

Pågående byggesaker:
- Ullern allé 1 A - Oppføring av rekkehus med tre boenheter. Det ble gitt rammetillatelse 01.06.2026. Saksnummer 202507107.
- Åsjordet 3 - Riving av enebolig og garasjer. Det ble gitt igangsettingstillatelse 11.07.2025. Saksnummer 202463172. Denne saken fortsetter i sak 202514610.
- Åsjordet 3 - Oppføring av tre leilighetsbygg. Det ble gitt igangsettingstilatelse 11.03.2026 og tillatelse til endring 15.05.2026. Saksnummer 202511865.

Selger opplyser at det er bygging av bolig ved Åsjordet t-bane. Det merkes ikke noe til mtp lydnivå. Det er også oppussing i Ullern Allé 5, men boligen er nok ferdig oppusset før overtakelse.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 3 742,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv/internett (grunnpakke), varmtvann, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vaktmestertjeneste, trappevask, drift og vedlikehold, diverse honorarer m.m.

Det gjøres oppmerksom på at felleskostnadene kreves inn pr. kvartal. Kvartalvis intervall er kr. 14 967,-.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. er eiendomsskatten kr. 2 975,- for seksjonen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 200,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Obos OpenNet som leverandør av kabel-tv og internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 273 797,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 2 975,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 12 237,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 124 438,- pr. 09.06.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 9 915 347,- pr. 09.06.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,55% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.08.2054
Avdragsfrihet: Nei

9 400 000,00 Prisantydning
124 438,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 524 438,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

238 100,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
239 190,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
249 140,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 763 628,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 773 578,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per-Erik Etholm Karstensen og Hans-Petter Etholm Karstensen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bjørnsletta Boligsameie, med sameiebrøk 1/76.
Sameiet består av 76 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyr som er til ulempe for andre beboere må ikke holdes i leilighetene.
Til grilling på terrasse/balkong skal kun gass- eller elektrisk grill benyttes.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024:
- Vedlikehold av fasade.
2025:
- Full gjennomgang av det elektriske fellesanlegget i sameiet.
- Oppdatert elbil ladesystemet i sameiet. Trådløst nett er blitt installert i alle 3 garasjer høsten 2025.

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styreleder 09.06.2026 er det innhentet tilbud for å reparere, male og rette opp betongskader på fasadene. Styreleder informerer at dette vil skje ila sommeren og finansieres med oppsparte midler. Løpende vedlikehold må påregnes.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke med finn.no, hjem.no, krogsveen.no og smartannonsering  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 750,-
To gratis visninger kr -7 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 990,-
Innhenting av seksjonering  kr 290,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke  kr 5 500,-
Tilstandsrapport med plantegning  kr 9 950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0118/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26118

Sist oppdatert: 23. juni 2026 kl. 15:24