Stjerneveien 5

Stjerneveien 5, 1513 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 2260, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 322 kvm.

BRA-i:
Kjelleretasje: 140 kvm: Gang, to boder, kjellerstue, teknisk rom og to åpne kjellerrom.
1. etasje: 150 kvm: Entré, mellomgang, gang, toalettrom, to bad, tre soverom, vaskerom, forstue, spisestue, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje: 32 kvm: Garasje.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 21 kvm: Markterrasse.
1. etasje: 4 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.10.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Støpt gulv mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bærende konstruksjoner av lettklinkerblokker, stål og trekonstruksjoner.
Fasader utført i stående/liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein.Boligen har profilert ytterdør av tre.
Heve/skyvedør, balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggår.

Oppsummering av tilstandsgrader:
25% TG1, 41% TG2, 31% TG3 og 3% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på enkelte utdrag fra tilstandsrapporten:
Våtrom - bad 1: Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet servant er ikke tilfredsstillende - fare for fukt i konstruksjonen. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Kun naturlig ventilasjon. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. TG:3.

Våtrom - bad 2: Gulvbelegg har sprekker og utettheter. Det observeres utettheter i veggkonstruksjonen i blant annet dusjsonen. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet servant er ikke tilfredsstillende - fare for fukt i konstruksjonen. Nivåforskjell fra synlig brutt gulvbelegg ved døråpning og til hovedsluk er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Kun naturlig ventilasjon. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. TG:3.

Våtrom - vaskerom: Det er ikke benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Påvist fuktskade i himling. Kun naturlig ventilasjon. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. TG:3.

Rom under terreng: Omfattende fuktskjolder/-gjennomtregning samt salt/kalkutslag observert på vegger. Tiltak for å stoppe fukt må påregnes. Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket og det er i tillegg observert symptomer på fukt og forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. TG:3.

Loft - uinnredet/råloft: Påvist pågående vannlekkasje og fuktskader ved pipe samt stedvise fuktskader i undertak og ved luftekanaler. Årsak er vurdert å være taklekkasje. Sannsynlighet for følgeskader i konstruksjonen. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. TG:3.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Kledning er stedvis råteskadet. Vindusomramming er stedvis råteskadet på sydvegg. TG:3.

Dører og vinduer: Syd-vendt vindu i stue bærer preg av høy slitasjegrad og råteskade er påvist. Det ble påvist punkterte glass/vinduer samt sprekt glass. Eksempelvis følgende
vindu: Soverom 2 og kjellerstue. TG:3.

Yttertak: Det ble registrert pågående lekkasje ved pipe, høy alder og slitasje på taktekking, beslag, takrenner etc. samt stedvis sprekte takstein. Alle opplysninger gitt i dette punktet bør
ses i sammenheng med avsnitt "Loft-Råloft". TG:3.

Drenering: Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tilsier funskjsonssvikt. Grunnmurens utvendige fuktsperre ikke er avsluttet med beslag/topplist. Asfaltert gårdsplass er avsluttet over utvendig over utvendig fuktsperre mot grunnmur, noe som er en uheldig løsning mtp på økt fuktbelastning på grunnmur bak fuktsperren. TG:3.

Øvrige rom: Det er blant annet påvist fuktmerke i himling i stue. TG:2.

Loft - uinnredet/råloft: Registrert tegn til utettheter i dampsperre/plast over våtrommet mellom kald og varm sone. Observert spor etter aktivitet av gnagere.

Tekniske anlegg: Det er ikke etablert tettesjikt/membran på gulv/-veggflater i bod 2 og ved eventuell bruk av dusj må dette etableres. Fare for fukt i konstruksjoner. Rommet tilfredsstiller
ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. TG:2.

Balkong, terrasse, platting på terreng: Råteskader observert på toppbord rekkverk. Fundamentene bærer ikke preg av faglig god håndverksmessig utførelse. TG:2.

Frittstående byggverk - garasje: Det er blant annet stedvis registrert råteskader på trekledning samt mosedannelse på takstein. TG:2.

Brannteknisk vurdering: Det vurderes at deler av boligen mangler tilstrekkelige antall godkjente rømningsveier. Vinduer i kjelleretasje oppfyller ikke de krav som gjelder for et
rømningsvindu, og er dermed ikke tilrettelagt for rask og effektiv rømning.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligens standard er i stor grad den samme den ble oppført med. Enkelte oppgraderinger og utskiftninger er imidlertid utført gjennom påfølgende år, blant annet av tekniske installasjoner. En helhetlig modernisering må likevel påregnes, en anledning som også kan benyttes til å personliggjøre boligens indre gjennom valg av overflater, farger og innredninger i tråd med egne ønsker.

Den innholdsrike planløsningen er et meget godt utgangspunkt, praktisk utformet og helt i tråd med nåtidens bruksmønster. Stuen og spisestuen utgjør til sammen en over 40 kvm. sammenhengende sosial sone hvor det er god plass til større anledninger gjennom året. Stuene har også en tilknyttet forstue som kan lukkes av.

Kjøkkenet er i tillegg til sin rent praktiske funksjon også et naturlig samlingsrom for familien i hverdagen. Her er det plass til både spisebord og matlaging i ett og samme rom. Selve kjøkkeninnredningen er av eldre årgang, men funksjonell og velholdt med unntak av benkeplater som bør skiftes ut grunnet bruksslitasje.

Innenfor kjøkkenet finnes et separat vaskerom som også er tilgjengelig rett fra entreen. Vaskerommet er fra byggeåret og i helhet gitt TG 3, hvilket betyr at renovering må påregnes. Samme tilstandsgrad er gitt boligens to bad som også er fra byggeåret og inngår i soveromsfløyen, hvorav ett er tilknyttet hovedsoverommet. Et ekstra toalettrom er tilbaketrukket ved hallen og lett tilgjengelig blant annet for besøkende.

Boligens tre soverom er alle av god størrelse; hovedsoverommet på hele 15 kvm. De øvrige to er velfungerende barnerom på rundt 8 og 7 kvm. Et fjerde soverom er det mulig å skille ut fra den delen av forstuen som har vært benyttet som arbeidsrom.

Kjellerens hele 140 kvm. BRA representerer et betydelig ekstra areal til første etasje. Kjelleren er i dag hovedsakelig uinnredet, med gulv av betong og vegger av lettklinkerblokker. Takhøyden er på tilfeldige steder målt til mellom 2,23 og 2,3 meter.

I kjelleren finnes blant annet tre store rom på henholdsvis ca. 30, 27 og 20 kvm., samt et opprinnelig fyrrom som i dag er et teknisk rom med blant annet varmtvannsbereder fra 2015 og el-kassett for vannbåren varme. Kjelleren inneholder også en stue med stort potensial. Det er imidlertid ikke lagt gulv i kjellerstuen, og vinduene tilfredsstiller ikke krav til rømningsvei.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser, belegg, plater og betong.
Innervegger: Tapet, malt tapet, panel, fliser, teglstein og lettklinkerblokker.
Himlinger: Takess og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte fronter i heltre. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Vaskerom: Veggmontert utslagsvask i stål og to-greps blandebatteri. Benkeinnredning med glatte hvite fronter og laminerte mørke benkeplater. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad 1: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og helstøpt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Badekar med forheng og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad 2: Keramisk søyleservant med to-greps blandebatteri. Veggmontert speil og belysning. Veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Veggmontert speilskap, belysning og keramisk servant med to-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet via vannbåren varme samt vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Stjerneveien 5, 1513 Moss:

Siste feiing ble utført: 29. juni 2021.
Siste tilsyn ble utført: 25. januar 2016.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.

Det anbefales at det avtales tilsyn med fyringsanlegget, dersom ny eier ønsker å benytte fyringsanlegg. Da det er lenge siden siste tilsyn.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 10.07.1975.

Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår:
Endel innredningsarbeider i kjelleren gjenstår.
Innvendige kjellervegger er ikke pusset (slammet).
Inngangstrapp må ha rekkverk på begge sider.
Ferdigplanering gjenstår.

I henhold til mottatte godkjente bygningstegninger er det avvik på på dagens planløsning. I første etasje er et soverom omgjort til del av forstue. Endringen gjelder fra hoveddel til hoveddel.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Stjerneveien 5 er en del av et veletablert boligområde i høyden ved Ramberg, midt på Jeløy. Nabolaget har en tilbaketrukken atmosfære og et utpreget barnevennlig miljø med svært begrenset trafikk. For en småbarnsfamilie er det i tillegg meget praktisk at både barnehage og barneskole med SFO finnes i nærområdet.

Fra nabolaget kan du gå rett ut i skog og mark på stier som leder videre til øyas omfangsrike friområder, deriblant det nærliggende utfartsmålet Rambergåsen - ett av Jeløys høyeste punkter. Badesteder er det også flust av på øya, flere innenfor gang-/sykkelavstand. Spiller du tennis, er det verdt å legge merke til den korte avstanden til Moss tennisklubbs anlegg, med både utendørsbaner og hall til vinterbruk.

Litt lenger syd ligger Søndre Jeløy landskapsvernområde, et vakkert og unikt stykke kulturlandskap med intime småveier og stier som egner seg ypperlig for både trening og søndagsturer. Her finner du også en bit av Jeløys anerkjente kulturmiljø på gårdene Røed og Alby.

Til sentrum tar det ikke mer enn 10 minutter å sykle eller gode fem minutter med bil. Sentrum har et godt utvalg forretninger, kjøpesenter og en rekke spisesteder. Flere dagligvareforretninger er lett tilgjengelig langs veien til og fra byen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 266 kvm.

Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10 til 200 cm (middels til mindre nøyaktige grenser), se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Parkering i frittstående garasje samt biloppstillingsplasser i gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 16.10.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Rambergåsen boligområde" med formål boliger, vedtatt 19.12.1973 med plannr.93. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17.428,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 8.085,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på kun 16 kubikk.
Moss kommune fakturerer over 12 terminer.

Strømforbruk er ikke oppgitt. Det er pr. 20.10.2025 ikke tegnet avtale om Norgespris. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 6.000,-.
Boligen er tilknyttet Get/Telia som leverandør av kabel-tv og HomeNet på internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 1 357 300,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 429 199,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

142 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 863 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Geir Atle Sannes og Lars Terje Sannes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte: kr. 12.000,-
Markedspakke: kr 20.000,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto inkl. dronefoto: kr. 4.400,-
Offentlig informasjon kr 3.500,-
Tinglysing urådighet: kr 545,-
Tilstandsrapport fra Anticimex: kr 24.687,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: kr 31.405,-

Oppdragsnummer 30-0184/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25184

Sist oppdatert: 30. oktober 2025 kl. 16:34