Blindernveien 4

Blindernveien 4, 0361 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 46, bruksnummer 88, seksjonsnummer 70, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
Leilighet:
6. etasje 66 kvm: Entré, bad, toalettrom, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
Leilighet:
6. etasje 3 kvm: Balkong.

Ifølge huseier inneholder sameiet fellesarealer som kan benyttes av sameierne. Det opplyses om felles delte arealer som: Vaskerom og eget skap i felles bod i kjeller. Sykkelrom i 1.etasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.09.2026 utført av Anticimex v/ Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Leilighetsbygg oppført i 1959.
- Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong.
- Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av pusset flate.
- Etasjeskillere av betong.
- Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran (taket er ikke besiktiget). Yttertak er belagt med Sarnafil.
- Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra 2014). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2014).
- Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
- Tekniske anlegg fra byggeår. Vannrør av kobber. Vanninntaksrør i kobber. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør. Synlige avløpsrør i plast og støpejern. Stakeluke er plassert toalettrom. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilkoblet varmesentral. Mekanisk avtrekksventilator for kjøkken, toalettrom og våtrom, plassert i felles teknisk rom.
- Utgang fra stue til balkong på 3 m2. Rekkverkshøyde er målt til 1,00 meter. Balkong i betongkonstruksjoner. Rekkverk av betongnog metall. Gulvoverflater av synlig malt betong.
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Kjøkken (vannrør, avløpsrør og innredning).
- Toalettrom (veggoverflater, gulvoverflater, vannrør og avløpsrør).
- Tekniske anlegg (vannbåren varme)
- Andre rom (veggoverflater og gulvoverflater).

TG3:
- Bad: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.
- Andre rom: Himlingsflate i soverom 1 har omfattende skader. Hovedårsak vurderes å være høy alder og slitasje. Konsekvens er at det kan være behov for omfattende tiltak dersom overflater skal tilbakeføres til opprinnelig tilstand. Foreslått tiltak er komplett utskiftning. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning og medfølgende arbeider. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.

TGIU:
- Tekniske anlegg (mekaniske ventilasjonsanlegg).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Øvrig informasjon fra tilstandsrapporten:
- Eier opplyser at stikkontakt i soverom 1 og benkeskapsbelysning i kjøkken er defekt. Konsekvens er at forholdet kan tyde på underliggende feil og mangler på anlegget.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Lys 3-roms hjørneleilighet i 6. etasje med heisadkomst, flott utsikt mot Oslofjorden og utgang til sørøstvendt balkong. Boligen har en funksjonell planløsning med romslig stue, separat kjøkken, to soverom, baderom og eget toalettrom. Standarden er i hovedsak fra omkring 1980, noe som gir et godt utgangspunkt for å modernisere og forme leiligheten etter eget ønske.

Entré:
Entréen tar imot med plass til oppheng av yttertøy og sko. Rommet knytter sammen leilighetens øvrige rom og er utstyrt med porttelefon.

Stue og balkong:
Stuen har en luftig hjørneplassering med store vindusflater som gir gode lysforhold og utsyn mot Oslofjorden. Rommet gir god plass til både sofagruppe og spisebord, og varmes opp med radiator tilknyttet felles varmesentral. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen. Sydøstvendt balkong i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og betong. Uteplassen har plass til en sittegruppe med fritt utsyn over nabolaget.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med profilerte fronter og laminert benkeplate. Rommet har nedfelt oppvaskkum, fliser og stikkontakter over benk, samt ventilator med kullfilter i overskap. Det er oppstilt frittstående komfyr og kjøleskap med fryser, og det er fin plass til et frokostbord ved vinduet. I 2024 ble det lagt nytt laminatgulv og montert ny vannlås samt avløpsrør under vasken.

Soverommene:
Leiligheten har to gode soverom, begge med plass for seng, skap og annet passende møblement.

Bad:
Badet har flislagt gulv, vegger med fliser og tapet, samt malt himling. Innredningen består av vegghengt servant med armatur, speilskap med overlys og stikkontakt, dusjkabinett med dusjarmatur, samt opplegg for vaskemaskin. Rommet er utstyrt med radiator på vegg og mekanisk avtrekksventil. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom:
Separat toalettrom beliggende ved entréen. Rommet har gulvbelegg, malte vegger og malt himling, og er utstyrt med gulvstående toalett samt mekanisk avtrekksventil.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hvitevarer i boligen medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 10.10.1962 og ferdigattest på felles sykkelbod datert 11.09.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr. 4448, tinglyst 24.04.1958, Festekontrakt - vilkår: Festekontrakt med vilkår for 99 år fra 01.01.1957, med bestemmelser om at overdragelse krever samtykke fra hjemmelshaver/utleier, samt forbud mot framfeste uten samtykke fra hjemmelshaver/utleier.
- Dagboknr. 36133, tinglyst 23.11.1983, pantedokument: Panterett til sameiet for NOK 50 000 med prioritet etter 80 % av lånetakst til enhver tid.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er i tillegg tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann/kloakkreglement og veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet på Marienlyst, et sentralt og populært område med umiddelbar nærhet til alt Majorstuen har å by på. Her bor du tilbaketrukket fra den mest intense bytrafikken, men likevel med gangavstand til et pulserende byliv. Fra denne hjørneleiligheten får du en flott panoramautsikt, og du har tilgang til både urbane bekvemmeligheter og grønne lunger rett utenfor døren.

Området byr på et rikt utvalg av servicetilbud som forenkler hverdagen. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos Joker, kun et par minutters gange unna. For et større utvalg er det en kort spasertur til Bogstadveien og det nye Valkyrien-senteret, som frister med alt fra spesialforretninger og Vinmonopol til anerkjente restauranter og kafeer. Her finner du alt du trenger, enten det er for daglige innkjøp eller en kveld på byen.

For rekreasjon og fritid er mulighetene mange. Rett ved boligen ligger Marienlystparken, og en kort spasertur unna finner du den storslåtte Frognerparken, perfekt for turer, jogging eller piknik. Nærområdet har også flere treningssentre, som Fresh Fitness og EVO Adamstuen, samt tennisbaner og fotballbaner. Beliggenheten er også ideell for studenter, med kort vei til Universitetet på Blindern og andre høyskoler.

Kollektivtilbudet er utmerket og gjør det enkelt å bevege seg rundt i hele byen. Bussholdeplassen Vestre Aker kirke ligger bare et par minutter fra leiligheten, med hyppige avganger. I tillegg er det gangavstand til trikkestoppet ved Ullevål sykehus og T-banen på Majorstuen, som er et av byens viktigste knutepunkt. Enten du skal til sentrum, marka eller flyplassen, er reiseveien kort og effektiv.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Blindernveien SiO barnehage
- Marienlystgård barnehage
- Kirsebærjordet barnehage
- Tusentrippen barnehage
- Marienlyst barne- og ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 7294 m² som tilhører sameiet. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, sykkelparkering, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Festeavgiften er kr 73 100,- (2025) pr. år. Festetiden er 99 år regnet fra 01.01.1957.

Grunneier er Allstad grunneiendom AS.
Sameiet fester tomt av Opplysningsvesenets Fond.

Festekontrakten er datert i 1957 og gjelder i 99 år.

Diverse påtegning:
- Forbud mot overdragelse uten samtykke fra hjemmelshaver/utleier .
- Forbud mot framfeste uten samtykke fra hjemmelshaver/utleier.

Vi gjør oppmerksomme på at overtagelse ikke kan skje før grunneier har godkjent kjøper.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass til leiligheten. Sameiet disponerer totalt ca. 34–35 utendørs parkeringsplasser utenfor Wilhelm Færdens vei 10 og Blindernveien 4. Parkering følger «førstemann til mølla»-prinsippet, og ingen seksjonseiere har faste plasser eller eksklusiv disposisjonsrett (jf. vedtektene § 2). Hver seksjon disponerer ett fysisk parkeringskort som må følge leiligheten ved salg, og det er ikke tillatt å leie ut parkeringskortet eller plassen til andre.

På årsmøtet 14. april 2026 ble det vedtatt å etablere ladepunkter for elbil på alle parkeringsplasser med lånefinansiering på inntil 1 MNOK og støtte fra Oslo kommune.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til "byggeområde for boliger" iht. reguleringsplan "S-2255" datert 28.07.1977 med endret reguleringsbestemmelse "S-2937" datert 010.10.1987.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker i området:
- Wilhelm Færdens vei 11 A, B og C - Utskifting av tre heiser - Løpenummer 251 , 252 og 253.
- Ullevålsveien 114 - 116 - Kirkeveien 153 A-E - Oppføring av ny boligblokk.
- Blindernveien 2 C-E - Fasadeendring - Forhøyning av rekkverk på takterrasser i 8. etasje.
- Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 - Oppføring av midlertidig bygg.
- Prestegårdsveien 1 - Oppføring av tilbygg - Inngangsparti. Saksnummer 202205709
- Blindernveien 19 - Bruksendring av drengestue til gårdsbutikk. Saksnummer 202462741
- Blindernveien 21 - Oppføring av tilbygg - Inngangsparti. Saksnummer 202205712

Pågående plansaker i området:
- Saksnr 201718902/202506910. Saken gjelder: Bjørnstjerne Bjørnson plass 1 NRK. Det antas foreløpig at området vil kunne utvikles med boliger og ellers næring og tjenesteyting. Service og annen publikumsrettet virksomhet legges i 1. etasje mot fotgjengerforbindelser og plasser. Det innpasses barnehage som minimum dekker områdets eget behov. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen.

For mer informasjon, se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718902 og https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202506910

- Nye Majorstuen T-bane:
Fornebubanen (Skøyen) - Detaljregulering - Strekningen Skøyen - Madserud - S-5170.
T-banetunnelen planlegges fra Majorstuen via Stortinget til Tøyen, med to nye stasjoner på Bislett og Grünerløkka ved Nybrua. I tillegg skal Stortinget stasjon bygges om og Tøyen stasjon utvides. Konkret lokalisering av stasjonsoppganger både på de eksisterende og nye stasjonene vil vurderes i videre planfaser. I tidlige faser så man på etablering av stasjoner på St. Olavs plass og Youngstorget. Det er ikke anbefalt videreført. Ny Majorstuen stasjon er et eget prosjekt. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen.

Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201407126

- Saksnr 202207037. Saken gjelder: Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Sykkeltrasé.

- Saksnr 202218693. Saken gjelder: Nedre Ullevål 1-4 - Boliger. Planområdet foreslås regulert til kombinert bebyggelse- og anleggsformål, herunder bolig, kontor, forretning, offentlig eller privat tjenesteyting og næringsbebyggelse, kjøreveg, fortau, annen veggrunn, grøntareal og friområde. Planforslaget åpner for å rive fire av fem lamellblokker på området, og oppføre ny bebyggelse på inntil 32 900 m² BRA, hvor minst 29 000 m² skal være boligformål og inntil 4 050 m² kan utgjøre andre formål. Nybyggene som foreslås er på inntil 10 etasjer med høyde inntil 30 meter.

- Saksnr 201710252. Saken gjelder: Bogstadveien 76 A. Permanent plassering av VM-paviljongen på Colosseum torg. AB Invest foreslår å omregulere Colosseum torg fra trafikkområde (plass) til torg og veg. Dagens paviljong forslås videreført i ti år og torget istandsettes når paviljongen fjernes. Det tilrettelegges for at veiarealer kan opparbeides med høyere prioritet for myke trafikanter.

- Saksnr 202453451. Saken gjelder: Sørkedalsveien 10. Eiendommen er totalt på litt under 40 000 m2 inklusive innendørs parkeringsanlegg. Bygget består av 7 etasjer og 2 delvis underjordiske plan. I tillegg er det en 3. underetasje under den sydlige delen av bygget samt under parkeringsarealet som vender ut mot Fridtjof Nansensvei.

Fellesutgiftene er kr 5 799,79 pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, internett, oppvarming, vaktmester, drifts- og vedlikeholdskostnader m.m.
Fellesutgiftene fordeles slik:
- Felleskostnader kr. 3829,55
- Internett kr. 482,-
- Vaktmester m.m. kr. 338,24
- A-konto oppvarming kr. 1 150,-

Fellesutgiftene justeres i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 822 687,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Iht. opplysninger fra selger utgjør eiendomsskatten kr. 1 677,- pr år (oppgitt med 2023 tall).

Andel formue er kr 6 453,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 128 217,- pr. 21.09.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 11 603 142,- pr. 21.09.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208026208
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,75%
Restsaldo 11 603 142,00
Innfrielsesdato: 30.06.2042
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

6 500 000,00 Prisantydning
128 217,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 628 217,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

165 700,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
166 790,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
176 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 795 007,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 804 957,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bodil Seland

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Nedre Blindern, med sameiebrøk 815/73686.
- Sameiet består av 90 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 94323252.
- Sameiets nettside er www.blindernveien.no.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten spesiell tillatelse fra styret. Styret kan inndra eventuelle tillatelser dersom dyreholdet fører til ulempe for andre beboere. Det er strengt forbudt å mate duer.
Det er fellesvaskeri i hver blokk med vaskemaskiner, tørketromler og tørkeskap, med betalingsløsning via appen Airwallet.
Sameiet disponerer to frittstående sykkelboder mellom blokkene, samt fellesrom for barnevogner, rullatorer og kjelker.
Det er personheis i begge blokkene.
Det er forbudt å sette opp markiser eller antenner på balkong/takterrasse, samt foreta fasadeendringer uten styrets skriftlige samtykke. Bygningsmessige inngrep og endringer i ventilasjon eller rør krever forhåndssøknad og skriftlig godkjenning fra styret.
Det skal være ro i bygget og på fellesarealene mellom kl. 23.00 og 07.00. Støyende oppussingsarbeid er underlagt egne tidsbegrensninger i husordensreglene og må varsles på forhånd.
Røyking er forbudt i alle innendørs fellesarealer.
Sameiet har en kollektiv avtale med Telia for leveranse av TV og internett.
Det gjøres oppmerksom på at for sameiet kreves det en kostnad på kr. 2.500,- for overdragelse av seksjonen som skal være innbetalt til bortfester FØR samtykke til overdragelse utstedes.

Vedtak og orienteringer fra årsmøtet 14. april 2026:
- Det ble enstemmig vedtatt å endre sameiets navn til Sameiet Nedre Blindern, og vedtektene § 1 ble endret i henhold til dette.
- Etablering av elbilladere på alle 35 parkeringsplasser ble vedtatt gjennomført med lånefinansiering på inntil 1 MNOK i OBOS-banken og tilskudd fra Oslo kommune.

Planlagte påkostninger:
- Etablering av ladeanlegg for elbiler (2026).
- Utbedring av adkomst til tak for å oppfylle HMS-krav (2026).
- Fasadearbeider med maling og betongreparasjon (oppført i vedlikeholdsplanen for 2027).
- Rørfornying/utbedring av felles VVS-anlegg er under utredning etter gjennomført kamerainspeksjon i mars 2026 (foreløpig oppført i vedlikeholdsplanen for 2030).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 472 665,- (mot et underskudd på kr -414 813,- i 2024).
- Arbeidskapital (disponible midler) pr. 31.12.2025: kr 476 629,- (omløpsmidler kr 1 311 184,- fratrukket kortsiktig gjeld kr 834 555,-).
- For 2026 er det budsjettert med et driftsresultat på kr 1 209 931,- og et årsresultat på kr 474 931,-.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Erverver skal godta sameiets vedtekter og husordensregler som bindende for seg. Eierskiftegebyr til forretningsfører utgjør kr 6 725,– inkl. mva.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiet fester tomt av Opplysningsvesenets Fond (Allstad). Det kreves elektronisk samtykke fra bortfester ved overdragelse av seksjonen, samt innbetaling av et gebyr på kr 2 500,- før samtykke utstedes.
I henhold til vedtektenes § 8 har sameiet tinglyst panterett i den enkelte seksjon med kr 50 000,- til sikkerhet for seksjonseiernes økonomiske forpliktelser overfor sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ingen forkjøpsrett.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger 4.000 pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 300,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0334/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26334

Sist oppdatert: 06. oktober 2026 kl. 16:14