Veumveien 61

Veumveien 61, 1613 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 210, bruksnummer 410, festenummer 311, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 262 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig :
Krypkjeller - 84 kvm: Teknisk rom, Bad, og 2 kjellerstuer
1. etasje - 91 kvm: Gang, entré, toalettrom, soverom, kjøkken, bod og bad
2. etasje - 87 kvm: Entré, gang, toalettrom, kjøkken, bod, bad, soverom og stue

Åpent areal:
Tomannsbolig :
1. etasje - 15 kvm: Balkong
2. etasje - 16 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.04.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i teglstein. Boligen er bygget i 1946 (etableringsår). Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Etasjeskiller av trebjelkelag. Yttervegger oppført med teglstein, utvendig med pussede overflater. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein e.l. (besiktiget fra bakken). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
-Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Vurdering av avvik: Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det mangler takstein på taket, noe som har gjort at det undertaket har råtnet. Konsekvens/tiltak: Taktekkingen må skiftes eller utbedres. Anbefaler at taktet med undertak utbedres. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

-Veggkonstruksjon:
Veggene har murkonstruksjon. Fasade/kledning har pussede murfasader. Vurdering av avvik: Det er påvist store sprekker/skader i mur-/betongkonstruksjoner. Konsekvens/tiltak: De påviste skader må utbedres. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

-Takkonstruksjon/Loft: Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Undertak av panel. Vurdering av avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

-Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Fra oppgang 3: Sydvendt balkong i betongkonstruksjoner på ca. 8 m2. Rekkverk av betongkonstruksjoner. Rekkverkshøyden er målt til: 0,82. Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Ny tekking må legges. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

-Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Fra oppgang: Østvendt balkong i betongkonstruksjoner på ca. 8 m2. Rekkverk av treverk. Rekkverkshøyden er målt til: 1,02. Vurdering av avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Konsekvens/tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Ny tekking må legges. Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

-Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2. etasje: Sydvendt Balkong i betongkonstruksjoner på ca. 8 m2. Rekkverk av mur. Rekkverkshøyden er målt til: 0,89. Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Det er ikke registrert bruk av tettesjikt. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m". Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Ny tekking må legges. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.

-Etasjeskillere/gulv mot grunn - kjeller: Gulv mot grunn av betong. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

-Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe og vedovn. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk. Vurdering av avvik: Pipevanger er ikke synlige. Konsekvens/tiltak: Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Kostnadsestimat: Under 10 000.

-Rom under terreng: Punktet må sees i sammenheng med Drenering. Himlinger med trepanel. Vegger med trepanel, pusset mur og tapet. Gulv med betong og teppe. Takhøyden målt i stuen til: 1.98 m. Det er utført fuktsøk i underetasje da det manglet panel enkelte steder i veggen. Det er også registrert fuktskader på innvendig trepanel. Vurdering av avvik: Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig
Det er utforede trevegger i underetasjen, utforede grunnmursvegger anses å være risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler. Det bør installeres inspeksjonsluker på utsatte steder for å lettere kontrollere evt. avvik.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrenging inn i kjeller. Det må foretas tiltak for å utbedre årsak til fukt-/råteskadene samt utbedre råteskadene. Det anbefales at alt treverk i kjeller fjernes og at kjelleren har mest mulig åpne murkonstruksjoner med god utlufting.

-Innvendige dører - Bad 2. etasje: Malte glatte dører. Vurdering av avvik: Enkelte av innvendige dører har betydelige skader. Det er registrert sopp/fuktskader på dørkarmen. Konsekvens/tiltak: Det er påregnelig med utskiftning av flere innvendige dører. Kostnadsestimat: Under 10 000.

-Sluk, membran og tettesjikt - Bad 2. etasje: Det er ikke sluk/ukjent slukløsning og ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik: Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Konsekvens/tiltak: Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring.

-Bad 1. etasje: Himling med takess e.l. vegger med fliser og tapet. Gulv mee fliser. Innredet med dusjkabinett og servant på innredning. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig ventilering. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er registrert soppdannelse, sprekker i fliser og fuger. Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Videre bruk av lukket dusjkabinett anbefales. Men det er påregnelig med modernisering av våtrommet. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

-Bad Krypkjeller: Himling med malte plater. Vegger med baderomsplater. Gulv med belegg. Innredet med klosett, servant og dusjarmatur. Elektrisk styrt vifte. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

-Elektrisk anlegg: Spørsmål til eier:
1. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Ukjent.

2. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank.
Ja.

3. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja. Det anbefales alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Dette punktet er såpass omfattende at det bør alltids som et minimum innhente en EL-kontroll fra det lokale EL-tilsyn (DLE). Det er registrert tidligere varmegang rundt spotter i 2. etasje, det er også ledninger som er klippet og ikke tilstrekkelig lukket. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

-Branntekniske forhold: Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Ja. Anbefaler at det kjøpes inn nye brannslukningsapparat som er nyere enn 10 år. Kostnadsestimat: Under 10 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: utvendig - vinduer, utvendig - balkongdør fra oppgang 2. etg, utvendig - balkonger, terrasser og rom under balkonger - inngangsparti, utvendige trapper, innvendige - overflater, etasjeskille/gulv mot grunn, radon, innvendige trapper og dører, vannledninger, avløpsrør, varmtvannstanker, fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, terrengforhold, toalettrom i begge etasjer, samt bad 2.etasje og kjøkken i begge etasjer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Denne tomannsboligen fra 1946 presenterer et potensiale, og ligger fint til i Fredrikstad. Boligen trenger en oppfriskning, men byr på mulighetene for å skape et hjem i en av etasjene, og utleie i den andre. Eventuelt utleie i begge etasjer, eller bruk av begge etasjer som egen bolig.

Uteområdene tilbyr flere balkonger, inkludert en sydvendt balkong i andre etasje som inviterer til solfylte stunder. Noen av vinduene er oppgradert med 3-lags glass fra 2010, noe som bidrar til bedre isolering og komfort. Utvendig trenger blant annet tak og fasade et bytte.

Inne møtes du av en hyggelig atmosfære med en blanding av trepanel, laminatgulv og pussede vegger som gir rommene varme og karakter. Stuen i andre etasje har behagelige takhøyder på 2,47 meter, mens første etasje byr på en åpen og romslig følelse med 2,50 meter i takhøyde. Kjøkkenet er funksjonelt innredet med heltre benkeplater i andre etasje og praktiske løsninger som integrerte hvitevarer, noe som gjør hverdagen enklere. Badene er flislagte og har dusjkabinett, men vil ha godt av en modernisering for å møte dagens standard.

Boligen varmes opp med en kombinasjon av elektrisk oppvarming og en koselig vedovn, som skaper en trivelig stemning i de kalde månedene. Det elektriske anlegget bør kontrolleres av fagfolk for å sikre at alt er i henhold til gjeldende forskrifter, noe som er en god investering for fremtiden.

Med sin sentrale beliggenhet representerer denne boligen et spennende prosjekt for den som ønsker å sette sitt eget preg på et hjem. Her er det rom for kreativitet og muligheter for å skape en bolig som passer perfekt til dine behov – enten du ønsker å bevare den originale planløsningen, eller gi den et moderne pust. En bolig med potensial, kort vei til det meste, og fint for utleie om alt settes i stand.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisk oppvarming og vedfyrt ovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende avvik er registrert hos Fredrikstad kommune:
-Avvik røykløp:
Innekledd skorstein. 1 side 1 etg.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1946.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller byggningstegninger. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. På bakgrunn av at det ikke er mottatt noen tegninger av eiendommen fra kommunen, kan det ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Rommenes betegnelse er angitt etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 184, tinglyst 11.12.1946, type heftelse: Festekontrakt.
Meglerforetaket har gjort et forsøk å finne dette dokumentet i digitalarkivet men ikke funnet noe. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten.

Dog har vi mottatt nye vilkår i festekontrakt med Dagboknr 266, tinglyst 20.01.1972, type heftelse: Nye vilkår i Festekontrakt.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen er i dag utleid, og kjøper overtar ansvaret for leieforholdet videre etter kjøp.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligen selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Trosvik barnehage (1-5 år) 0.4 km
Christianslund barnehage (1-5 år) 0.6 km
Slangsvold Solkollen barnehage

Skoler:
Trosvik skole (1-7 kl.) 0.8 km
Trara skole (1-7 kl.) 1.3 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 1.1 km
Frederik II videregående skole 0.7 km
Glemmen videregående skole 1.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 1 618 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Festeavgiften er kr 6.076,- pr. år. Festeavtalen utløper 2046. 

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år.
Siste regulering av festeavgift: 2019.
Neste regulering av festeavgiften skjer 1. april 2029 iht konsumprisindeks.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering i gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 47 Gnr. 10, bnr. 410 Hjørnerød, til boligformål 394A Kniplefjellene (bebyggelsesplan) datert 25.02.1970 og 13.06.1996 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål/henssynssone: Ras- og skredfare, samt bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 34.308,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen selges med fullmakt, og fullmektig har ikke oppgitt kostnader ifm strøm, tv/internett og forsikringssum.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 224 466,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 897 863,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 5256,- pr år.

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
108 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 608 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pål Angvoll og Hieu Nguyen Angvoll

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke (Hjem.no, Finn.no, Krogsveen.no og smartannonsering via sosiale medier)  kr 25 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging OG visninger (Inkluderer også tekstforfatter)  kr 17 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 030,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Buysure utgjør 4,13 promille av salgssummen. Ved et salg til 3,5M utgjør dette  kr 14 455,00
Foto PBF - dag+ drone  kr 6 000,00
Tilstandsrapport med målbare planskisser over alle plan iht. faktura  kr 22 000,00

Oppdragsnummer 67-0462/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.24462

Sist oppdatert: 21. november 2025 kl. 16:07