Skogfaret 46

Skogfaret 46, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 30, bruksnummer 49, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 230 kvm

BRA-i:
Underetasje 89 kvm: Entré, fire ganger, bod, vaskerom, bad, to soverom, kjøkken og stue.
1. etasje 97 kvm: Vindfang, toalettrom, gang, trapperom, bad, tre soverom, kjøkken og stue/spisestue.

BRA-e:
Garasje 44 kvm.

TBA (terrasse- og balkongareal)
Underetasje 42 kvm: Terrasse.
1. etasje 19 kvm: Delvis overbygd terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.06.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1976. Bygget har underetasje og 1. etasje. Konstruksjonen er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker, yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, etasjeskillere av tre og valmtak i trekonstruksjoner. Yttertaket er tekket med shingel fra byggeår. Boligen har vinduer med karmer av plast og tre med tolags glass; i underetasjen fra 2022 og i 1. etasje fra byggeår til 2004. Ytterdører og terrassedør er i tre med tolags glass fra 2010 og ukjent årstall. Det er elementpipe fra byggeår med ildsted i stue i begge etasjer. Det er en delvis overbygd terrasse på 61 m² med utgang fra stuen i 1. etasje, og en terrasse på 42 m² ved inngangspartiet til underetasjen.

Frittstående garasje oppført i 1997. Bygget har støpt plate med grunnmur av lettklinkerblokker, yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og valmtak i trekonstruksjoner tekket med takstein.

Det er sikringsskap i gangen i underetasjen og i vindfanget i 1. etasje. Anlegget er sikret med automatsikringer. Spenningsførende deler i sikringsskapet er ikke sikret mot berøringsfare, og det er registrert forhold som krever utvidet kontroll av en elektrofaglig person.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Våtrom - Bad underetasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker, da det er etablert før år 2000 (alder).

Våtrom - Vaskerom underetasje
- Helhetsvurdering: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur som skyldes fuktvandringer. Fallforhold er ikke tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke oppkant ved dørterskel. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Både vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier usikker funksjon. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Fuktmåling var ikke praktisk mulig.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- Underetasje: Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 30 mm i entré, gang og stue, noe som indikerer funksjonssvikt i den underliggende konstruksjonen.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen, og alderen tilsier at funksjonstiden er passert. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, og deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom - Bad 1.etasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har usikker fremtidig funksjon grunnet alder. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på veggflater i våtsonen. Vannrør: Vannrør av kobber har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.

Våtrom - Bad underetasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.

Kjøkken - 1.etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.
- Avløpsrør: Avløpsrør har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.

Kjøkken - Underetasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.
- Avløpsrør: Avløpsrør har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.

Toalettrom - 1.etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.
- Avløpsrør: Avløpsrør har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Ikke funksjonstestet grunnet høy alder.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Fremtidig funksjon er usikker på bakgrunn av alder.

Rom under terreng
- Overflate himling: Selger opplyser om tidligere fuktinnsig i himling på soverom. Midlertidig tiltak med duk er etablert.
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur som følge av fuktvandringer.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er målt kritisk høyt fuktnivå (over 20 vektprosent) i utlektet veggkonstruksjon. Det er observert vindsperrepapp og innvendig etterisolering uten utvendig isolering, som er risikokonstruksjoner.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 1.etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 15 mm på soverom, i gang og i stue/spisestue.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er registrert stedvise sprekker i utvendig kledning.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Ytterdør i underetasje viser tegn på slitasje og svelling i dørbladet.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, og fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Terrasse / platting - Inkl. Trapp
- Konstruksjon og fundamenter: Bjelkelag og søyler/pilarer viser stedvis tegn til slitasje på overflatebehandlingen.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Innhuk ved ytterdør under trapp har en midlertidig løsning som ikke anses å være tett, med risiko for fuktinntrengning.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det er observert tegn til riss og enkelte sprekkdannelser i overflaten på grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Frittstående garasje
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tegn til elde og enkelte råteskader. Det er stedvis liten avstand mellom kledning og terreng. Yttertaket viser tegn til slitasje og elde. Det er observert riss og sprekker i ringmuren. Ytterdøren viser tegn til slitasje og svelling.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom - Bad underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført grunnet våtrommets utforming og bruk.
Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamenter ikke undersøkt grunnet nærhet til terreng.
Forstøtningsmur
- Tilstand: Ikke undersøkt i tilstrekkelig grad grunnet vegetasjon.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.
Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
Terrasse / platting - Inkl. Trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter, og trappen har kun rekkverk på en side.
Utvendig trapp
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært fukt i taket på soverommet under inngangsdøren ved kraftig regn og snøsmelting, og selger har utbedret dette utvendig ved å tette under trappen ved inngangspartiet. Det er observert flygemaur i inngangsparti og bad i underetasjen ved noen få anledninger på våren. Sikringene til garasjen har løst ut et par ganger, trolig knyttet til taklampene. Det er små setningsskader i puss på grunnmuren utvendig. I 2022 ble det byttet til en ny rentbrennende vedovn. Samme år ble samtlige vinduer i kjelleren byttet til rømningsvinduer, vegger ble rettet opp, isolert og fikk panelplater, og det ble lagt nytt gulv og satt inn nye dører. Dette arbeidet ble utført som egeninnsats. I 2023 ble det byttet til automatsikringer i hovedetasjen og lagt opp ny kurs til varmepumpe av elektriker.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utskifting av ytterdør i 1. etasje samt ny utlekting med lufting og kledning i innhukket ved døren

2024:
- Grunnarbeid og utført asfaltering av innkjørsel

2023:
- Bruksendring av rom i underetasje
- Bytte av innmat i sikringsskap, oppgradering til automatsikringer og ny kurs til varmepumpe utført av Tvedestrand Elektro
- Installasjon av luft-til-luft-varmepumpe utført av Varmepumpe Sør

2022:
- Utskifting av vinduer i underetasjen til rømningsvinduer, samt fjerning av panel, oppretting, isolering, nye panelplater, nye dører og nytt gulv

2001:
- Oppgradering av baderom i 1. etasje

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2022:
- Montering av ny rentbrennende vedovn

Enebolig fra 1976 over to plan med underetasje og 1. etasje. Bygget har grunnmur av lettklinkerblokker, yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, etasjeskillere av trekonstruksjoner og valmtak i trekonstruksjoner. Underetasjen er innredet med utlektede vegger mot terreng og opplektet gulv over støpt gulv mot grunn. Det er påvist innvendig etterisolering uten utvendig isolering av grunnmuren.

Underetasjen inneholder en godkjent utleiedel med ferdigattest for bruksendring datert 07.03.2023. I forbindelse med bruksendringen ble vinduer i underetasjen skiftet til plastkarmer med tolags glass (2022), vegger revet og kledd med panelplater, og nytt gulv lagt.

Oppvarming skjer med luft til luft varmepumpe (2023) og vedfyring via elementpipe fra byggeår. Ildsted i stue i underetasje og i stue/spisestue i 1. etasje. Elektrisk oppvarming supplerer. Gulvvarme på bad i 1. etasje. Varmtvannsbereder på 192 liter plassert på vaskerom i underetasjen. Vannrør av kobber, vanninntaksrør i kobber. Avløpsrør i plast. Boligen ventileres med naturlig ventilasjon via ventiler og stedvis mekanisk avtrekk. Bad i 1. etasje og underetasje har mekanisk avtrekksvifte i vegg. Vaskerom har naturlig avtrekksventil. Sikringsskap plassert i gang i underetasje og i vindfang i 1. etasje, sikret med automatsikringer.

KJØKKEN 1. ETASJE:
Innredning med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Vegghengt ventilator. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på én vegg. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast.

KJØKKEN UNDERETASJE:
Innredning med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Stikkontakter over kjøkkenbenk. Komfyr og vegghengt ventilator. Oppvaskmaskin. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast.

BAD 1. ETASJE:
Flislagt gulv med gulvvarme. Vegger med oppkant av fliser og malt tapét. Takplater i himling. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speilskap med overlys. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Ventil i vindu. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast.

BAD UNDERETASJE:
Gulvflate belagt med gulvbelegg. Vegger med oppkant av belegg og malt tapét. Malt panel i himling. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med overlys. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast. Badet har et oppgraderingsbehov.

VASKEROM UNDERETASJE:
Malt betonggulv. Malte vegger. Malt panel i himling. Vegghengt utslagsvask med armatur. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 192 liter. Naturlig avtrekksventil på vegg. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

TOALETTROM 1. ETASJE:
Gulvflate belagt med gulvbelegg. Tapetserte vegger. Takplater i himling. Vegghengt servant med armatur. Gulvstående toalett. Ventil i vindu. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast.

Overflater:
Gulv: Laminat og belegg i de fleste rom i begge etasjer. Fliser på bad i 1. etasje. Gulvbelegg på bad i underetasje og toalettrom. Malt betonggulv på vaskerom. Stedvis synlig støpt gulv i underetasjen.
Vegger: Malt panel, malt tapét og malte panelplater. Stedvis åpen veggkonstruksjon og synlig grunnmur i underetasjen. Fliser som oppkant på bad i 1. etasje og belegg som oppkant på bad i underetasje.
Himling: Takplater i 1. etasje. Panel (malt og ubehandlet) i underetasjen.

Lagring:
Bod i underetasjen. Frittstående garasje på eiendommen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Et kjøleskap, to komfyrer og to oppvaskmaskiner.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Oppvarming skjer i hovedsak med luft-til-luft-varmepumpe fra 2023 plassert i stue/spisestue i første etasje, samt elementpipe med ildsted i stue i underetasjen og i stue/spisestue i første etasje. For øvrig er det elektrisitte oppvarming, blant annet med gulvvarme på badet i første etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1976. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 06.07.1977. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for tiltaket «Nybygg - Garasje» (byggeår 1997/1998), datert 01.10.2001.
- Ferdigattest for tiltaket «Bruksendring av rom i underetasje», datert 07.03.2023.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger for boligen, korrigert og approbert 03.02.1977, samt godkjente tegninger for bruksendring, datert 07.10.2022. Dagens planløsning avviker fra de opprinnelige tegningene for 1. etasje, som i dag er innredet med tre soverom i stedet for de to som opprinnelig ble godkjent. Endringen består i at et areal som på tegningene inngikk i stue/spisestue-løsningen, nå er omgjort til soverom. Ettersom stue, spisestue og soverom alle er definert som hoveddel (rom for varig opphold), er omgjøring mellom disse funksjonene å anse som en indre ombygging og utgjør i seg selv ingen søknadspliktig bruksendring. For underetasjen samsvarer rommenes bruk i dag med de godkjente tegningene fra 2022. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Tilstandsrapporten beskriver en delvis overbygd terrasse på 19 m² med utgang fra 1. etasje. Det foreligger ikke dokumentasjon på at den er byggemeldt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1976/3575-3/35 05.10.1976 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
GJELDER FRAMFESTE
Festetid: 99 år
FRA 01.01.75. ÅRLIG AVGIFT 214,-.
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
HUSBANKENS STANDARKLAUSUL VEDTATT
Festekontrakt hvor Tvedestrand kommune bortfester gnr. 30, bnr. 49 til daværende fester for 99 år fra 1. januar 1975. Tvedestrand formannskap kan tillate naboer og andre å føre vann- og kloakkledninger, samt linjer og kabler for strøm og antenner m.v. over tomten uten erstatning til festeren. Eventuell skade som forvoldes må erstattes av den som får tillatelse til slik fremføring. Dette er en avtale fra da feltet ble etablert.

Dagboknummer: 1848
Tinglysningsdato: 17.06.1975
Servitutten omhandler: Festekontrakt fra bortfester til fester (Tvedestrand kommune).

Dagboknummer: 3575
Tinglysningsdato: 05.10.1976
Servitutten omhandler: Bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om bebyggelse og elektriske kraftlinjer. Festekontrakt med vilkår om årlig avgift og pant for forfalt festeavgift.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Eiendommens underetasje er godkjent slik den står i dag. Det er godkjent til varig opphold i flere rom, og derav utgjør dette en mulig utleiedel/hybel. Det er kun registrert en boenhet i eiendommens matrikkel.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i Skogfaret, like ved Bergsmyr, et etablert og rolig boligområde i Tvedestrand. Herfra har du kort vei til både Tvedestrand sentrum og Sørlandets flotte natur, med badeplasser i både ferskvann og sjø innen rekkevidde. Området gir en god balanse mellom fredelige omgivelser og nærhet til alt du trenger i hverdagen.

For sommerdager med familien er Tvedestrand Aquapark ved Tjenna i gangavstand – Norges største utendørs badepark med sandstrand og gratis utlån av kanoer og padlebrett. For den golfinteresserte ligger Arendal & Omegn Golfklubb på Nes Verk kun en kort kjøretur unna, med en anerkjent 18-hulls bane. Området byr også på flotte turmuligheter, og kyststien fra Gjeving gir tilgang til idylliske kulturlandskap langs fjorden.

Alle daglige servicetilbud er lett tilgjengelige. En kort kjøretur/spasertur (ca 15-20 min) tar deg til Tvedestrand sentrum, kjent som "bokbyen ved Skagerrak", med sine sjarmerende gater, bokhandler, butikker på Grisen Storsenter og koselige spisesteder som Vertshuset. Bergsmyr hvor Grisen Storsenter befinner seg, samt flere matbutikker og forhandlere er ca. 10 min. unna til fots. Skoler for alle trinn, fra barneskole til videregående, samt flere barnehager, ligger også i samme praktiske avstand. Bussforbindelse finner du ved Bergsmyr, omtrent åtte minutters gange fra boligen. Det er også fine turstier i nærområdet, samt snarvei ned til sentrum og VGS, lysløype og badeplass i Mjåvann.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Bronsbu barnehage (1-5 år): 1.7 km
Blåbærskogen naturbarnehage (0-5 år): 1.8 km
Lyngbakken barnehage (1-5 år): 2.5 km

Skole:
Tvedestrand barneskole (1-7 kl.): 2.7 km
Lyngmyr skole (8-10 kl.): 2.6 km
Tvedestrand videregående skole: 1.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Fremfestet tomt på 672,1 kvm. Tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel/biloppstillingsplass, plenareal, terrasse på terreng, veranda og diverse beplantning. Det er en forstøtningsmur av naturstein i nedre del av hagen. Tomtens eiendomsgrenser er oppgitt som middels nøyaktige. Grunnkart er vedlagt salgsoppgaven.

Festeavgiften er kr 1.611,- pr. år. Festeavtalen utløper i 2074. Ved utløp vil man i de fleste tilfeller kunne frikjøpe tomten.

Melding vil bli sendt om ny eier blir sendt til Tvedestrand kommune straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: Avventer svar fra kommunen.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Eiendommen har en frittstående garasje og asfaltert innkjørsel/tun med gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Bergsmyr vest revidert (ID: 007_1), datert 07.07.1992, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt 81B.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2017 - 2029 (ID: 143), vedtatt 07.02.2017. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. Eiendommen berøres av hensynssone H910, som betyr at reguleringsplanen fortsatt skal gjelde. Kommuneplanens bestemmelser utfyller eldre reguleringsplaner innenfor rammene i den enkelte plan.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 703,50 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 8 592,- for 2026. Festeavgift er kr 1 611,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er bygningsforsikret i If. Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor, men eier har abonnement hos Talkmore.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 982.670,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

79 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
80 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
100 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 270 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 290 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Knutson Nomeland og Stine Andreassen-Nomeland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig u/250 kvm  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 18 214,90
Foto - Vanlig fotopakke ca. 30 bilder  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0071/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2671

Sist oppdatert: 21. juni 2026 kl. 14:18