Nylenda 30

Nylenda 30, 1434 ÅS
Kommunenummer 3218, gårdsnummer 73, bruksnummer 156, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 254 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 113 kvm: Yttergang, entré, gang, hall, bad, vaskerom, kjellerstue, kjøkken, rom benyttet som kjellerstue og rom benyttet som soverom.
1. etasje 125 kvm: Entré, gang, bad, fire soverom, spisestue, stue og kjøkken.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 16 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 57 kvm: Terrasse og markterrasse.

Garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 19 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 16 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

I underetasjen er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Et rom har vært benyttet som stue/soverom, men er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom.
- Et rom har vært benyttet som soverom, men er opprinnelig byggemeldt som sportsbod.
- Et rom har vært benyttet som kjøkken, men er byggemeldt som vaskerom.
Rommene nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2026 utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1974. Eneboligen er oppført med støpt gulv mot grunn og en underetasje. Grunnmuren er av lettklinkerblokker, stedvis kledd med fliser. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Taket er en saltakskonstruksjon med synlige taksperrer, tekket med takstein fra byggeår. Ifølge selger ble det utført takfornying i 2024. Undertaket er av asfaltpapp fra byggeår. Boligen har en teglsteinspipe fra byggeår med pipetopp i metall, og det er en peisovn med glassdør i stuen. Renner og nedløp er i metall. Vinduer med trekarmer er fra 2023, 2016, 2014 og byggeår, hvorav de fleste fra byggeår har fått skiftet glass i perioden 1995-2016. Det er montert screens på vinduer og terrassedører mot syd og øst. Boligen har entrédører i tre med glassfelter i begge etasjer, samt en balkong/terrassedør (skyvedør) fra byggeår og en fra 2011. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 50 m² og fra et soverom er det utgang til en markterrasse på 7 m², begge i trekonstruksjoner.

Frittstående garasje ble oppført i 1975. Bygningen er en uisolert trekonstruksjon med stående trekledning, støpt betongdekke og elektrisk port. Taket er en saltakskonstruksjon tekket med takstein.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i gangen i 1. etasje. Det ble utført el-kontroll 07.04.2026 og det foreligger samsvarserklæringer på det elektriske anlegget.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom:
- Bad 1. etasje - Har fått tilstandsgrad 3 som en helhetsvurdering på bakgrunn av alder, usikker restlevetid og flere registrerte avvik. Se tilstandsrapport for utfyllende vurdering av tilstanden.
- Bad underetasje - Har fått tilstandsgrad 3 som en helhetsvurdering på bakgrunn av alder, usikker restlevetid og flere registrerte avvik. Se tilstandsrapport for utfyllende vurdering av tilstanden.
- Vaskerom - Har fått tilstandsgrad 3 som en helhetsvurdering på bakgrunn av alder, usikker restlevetid og flere registrerte avvik. Se tilstandsrapport for utfyllende vurdering av tilstanden.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Stedvis er det lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker:
- Oljetank: Det er gitt pålegg om sanering av boligens oljetank. Les mer om dette under punktet om oppvarming.

Andre byggverk - Garasje:
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Tydelige sprekkdannelser observeres på grunnmuren, og forholdet vurderes å tyde på setningsskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken - 1. etasje og underetasje:
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Toalettrom - 1. etasje:
- Vann- og avløpsrør (med tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Tekniske anlegg:
- Vann- og avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør/avløpsrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederenes alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader i stue. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Eksakt årsak er ukjent.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Rom under terreng:
- Kontroll lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Relativ luftfuktighet ble målt til 56,0 prosent, ved 11,0 celsius med duggpunkt på 2,6 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren ble kontrollert på tilfeldige plasser på loftet. Det ble oppdaget utettheter i dampsperre ved gjennomføringer av kabler. De deler av konstruksjonen som er undersøkt viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det observeres ventilasjonskanaler som det vurderes at er asbestholdige. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis rørene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften.

Utvendig:
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.
- Vinduer og omramming: Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduer. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduer. Knust vindu registrert i hall.
- Ytterdører og omramming: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørblader på ytterdører får kontakt med dørterskelen.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Takrenner og utvendige nedløp: Det registreres delvis manglende nedløp på sydøst vendt hushjørne.
- Terrasse/platting er valgt å vurderes med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn: Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje. Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen.
- Utvendige vannledninger/avløpsledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Garasje:
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har stedvis slitt overflatebehandling. Stikktaking (stikkprøver) er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket.
- Yttertak og takkonstruksjon: Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendige forhold: Det observeres sprekker i støpt betongdekke.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt (gjelder over stue). Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.

Helse, miljø og sikkerhet:

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper: Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter.

Utvendig trapp - Trappene har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare. Rekkverket på trapp ved inngangsparti har åpninger større enn 5 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Forstøtningsmur - Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2024 var det en lekkasje fra toalettet på badet i 1. etasje, som ble dekket av forsikring. Veggen ble åpnet, fukt fjernet, og nytt toalett ble montert med tettet rørgjennomføring. Det er utført diverse arbeid på våtrom over tid, inkludert delvis flislegging av bad i 1. etasje for over 30 år siden, ny baderomsinnredning i 2018 og nytt toalett på WC i 1. etasje i 2025. I 2023 ble det byttet til 3-lags vinduer på to soverom og satt inn isolert loftsluke. Garasjen ble opprettet og avstivet i 2021, og det ble montert screens i 2015. I 2024 ble det utført takfornying med rengjøring, bytte av sprukket takstein, impregnering og farging. I 2018 ble muren forblendet med stein. Det ble opprettet en egen strømmåler for utleiedelen i 2010. Eiendommen har en nedgravd glassfibertank for fyringsolje som er tømt, men ikke sanert, og det foreligger krav om sanering. Oljefyren ble fjernet i 2024, og det tilhørende pipeløpet er plugget og ikke i bruk. En varmepumpe ble montert i 2017 med siste service i 2025, og en peisinnsats ble montert i stuen i 2014. I underetasjen ble det for over 30 år siden etablert kjøkken og innredet en bod til soverom for en utleiedel, noe som ikke ble søkt om. Det ble utført radonmåling med sporfilm rundt 1990, som viste lave verdier.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2016-2021:
- Vinduer skiftet ut (2016).
- Glass i eldre vinduer skiftet ut (2016).
- Delvis utskifting av drenering på sydsiden av bygget (2016).
- Varmepumpe montert i hall (2017).
- Ny baderomsinnredning (utført av Ski VVS i 2018) .
- Mur forblendet med stein (utført av Ski VVS i 2018).
- Garasje opprettet og avstivet med plater i himling (utført av Follo Bygg og Eiendom AS i 2021).

2023-2025:
- Vinduer skiftet ut (3-lags vinduer på 2 soverom på sydvegg, utført av Follo Bygg og Eiendom AS), isolert loftsluke satt inn (2023).
- Oljefyr fjernet (2024).
- Takfornying (rengjort og sjekket undertak, byttet sprukket takstein, vasket, impregnert og farget takstein, justert og vedlikeholdt takrenner) (2024).
- Toalett skiftet ut i toalettrom i 1. etasje (utført av Ski VVS i 2025).

Dette er en romslig enebolig fra 1974, fordelt over to plan med en fleksibel planløsning. Hovedetasjen har store sosiale soner og fire soverom, mens underetasjen har egen inngang og er innredet med blant annet kjøkken og bad. Boligen har en stor terrasse og en markterrasse. Deler av boligen er oppgradert, men det må påregnes modernisering og utbedringer, spesielt for våtrom og tekniske installasjoner fra byggeår.

Entré:
Inngangspartiet i 1. etasje har plass til garderobeløsninger. Herfra er det direkte tilgang til et toalettrom og videre inn i boligens gang.

Stue og spisestue:
Stuen har en generøs takhøyde som skrår opp mot 4,2 meter, og store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og skaper en luftig atmosfære. Vegger og tak er utført med trepanel i kombinasjon med tapet, noe som gir rommet en lun følelse. En peisovn med glassdør er plassert sentralt i rommet. Fra stuen er det utgang til en stor terrasse på 50 m². I åpen forbindelse med stuen ligger spisestuen, med god plass til et stort spisebord og nærhet til kjøkkenet.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning fra byggeåret med glatte fronter og benkeplater i stein og tre. Det er rikelig med skap- og benkeplass, og rommet har plass til frittstående hvitevarer. En ventilator er plassert i overskapet.

Soverom:
Hovedetasjen inneholder fire soverom. Tre av rommene har en praktisk størrelse med plass til seng og garderobeløsninger. Det fjerde soverommet har utgang til en egen markterrasse på 7 m².

Bad og toalettrom:
Badet i første etasje ble oppgradert i 1995 og har flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er utstyrt med en vegghengt servantinnredning, dusjhjørne og et gulvstående toalett. Badet har et oppgraderingsbehov. I tillegg finnes et separat toalettrom med servant og et nyere toalett fra 2025.

Underetasje:
Underetasjen har to innganger og en planløsning som gir flere bruksmuligheter. Etasjen inneholder romslig hall med varmepumpe og gulvvarme, en kjellerstue, bod/vaskerom (betegnet som fyrrom på godkjente byggetegninger,) et rom benyttet som kjøkken (betegnet som vaskerom), bad, og to rom benyttet som soverom (betegnet som hobbyrom og sportsbod).

Rom benyttet som kjøkken i underetasje:
Kjøkkenet i denne etasjen har en innredning fra rundt 1995 med slette fronter og laminert benkeplate. Det er plass til frittstående hvitevarer og en ventilator i overskapet.

Bad og vaskerom i underetasje:
Badet er fra byggeåret og har gulvbelegg med gulvvarme, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Rommet har et betydelig oppgraderingsbehov. Vaskerommet, også fra byggeåret, har malt betonggulv og huser boligens to varmtvannsberedere. Vaskerommet har et totalrenoveringsbehov.

Innredede rom i underetasje:
Etasjen har to rom som i dag benyttes som stue/soverom og soverom. Begge rommene er innredet, men bruksendringen fra henholdsvis hobbyrom og sportsbod er søknadspliktig og ikke dokumentert godkjent hos kommunen.

Lagring:
Innvendig bod i underetasje. Frittstående, uisolert garasje på 16 m² med elektrisk port.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet ´Byggemåte´ i salgsoppgaven.

Oppvarming av boligen skjer med varmepumpe plassert i hall. Det er gulvvarme og varmekabler i enkelte rom, inkludert bad i 1. etasje, bad i underetasje, hall, kjellerstue og rom benyttet som kjellerstue. Peisovn med glassdør er plassert i stue. Utendørs er det varmekabler ved deler av brosteinbelagt adkomst til underetasje og i utvendig trapp ved inngangsparti til 1. etasje.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Selger har innhentet tilbud om sanering av oljetanken, og dette ligger på ca. kr 18 000,-. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1974. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest på eiendommen, men innflyttingstillatelse ble gitt 13.05.1974. Tillatelsen ble gitt med forbehold om gjenstående arbeider. I dokumentet står det: "I sokkeletasje var inngangen ferdig og vaskerom pusset, men for det meste gjensto den øvrige innredningen. Utvendig gjenstår beis (maling), trapper m.v. (...) Når de gjenstående arbeider er utført vil ferdigattest bli gitt." Det er ikke dokumentert at ferdigattest ble utstedt. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente tegninger for en frittstående garasje, godkjent 15.05.1975. Det er ikke utstedt ferdigattest for garasjen. Siden tiltaket er omsøkt før 1998, vil kommunen normalt ikke utstede ferdigattest for dette.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger av boligen, datert mellom 1972 og 1973. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

I underetasjen er et rom som på tegningene er definert som "hobbyrom" innredet som stue, og en "sportsbod" er innredet som soverom. Dette er en endring fra tilleggsdel til hoveddel, som normalt er søknadspliktig (bruksendring). Det er ikke dokumentert at endringen er omsøkt og godkjent.

I tillegg er et vaskerom i underetasjen endret til kjøkken, og et fyrrom er endret til vaskerom. Endring av rom fra tilleggsdel (vaskerom) til hoveddel (kjøkken) er normalt søknadspliktig.

Underetasjen har egen inngang og kjøkken, og romløsningen kan minne om en separat boenhet. Eiendommen er kun registrert med én boenhet i matrikkelen. Etablering av ny boenhet er et søknadspliktig tiltak.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutter på eiendommen:
Dagboknr 206574, tinglyst 09.10.1971, type heftelse: Omhandler vilkår i kjøpekontrakten og bestemmelser om bebyggelse, vei og vedlikehold. Kontrakten gir kommunen rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger over eiendommen. Eier må bygge avkjørsel i samråd med kommunen, og vedlikeholde området mellom tomtegrensen og veiens kjørebane.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke godkjent separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligen som er innredet som utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Boligen ligger i et veletablert og barnevennlig nabolag på Rustad i Ås Kommune. Her bor du i et rolig nabolag som er ideelt for familier med trygge internveier til Rustad barnehage og skole. Rustad barneskole har blitt betydelig oppgradert i nyere tid, og er en ettertraktet skole i Ås. Det tilbys et bredt utdanningstilbud i Ås, fra grunnskolenivå helt opp til høyere utdanning på NMBU i Ås.

Området byr på flotte tur- og friluftsmuligheter for deg som liker å være ute. I nærområdet finnes flere fine turstier, skogsområder og rekreasjonsmuligheter som gjør det enkelt å komme seg ut i naturen året rundt. Ås har et attraktivt og allsidig fritidstilbud. Det tilbys aktiviteter for alle aldre blant annet fotball, håndball, basketball, turn, friidrett, volleyball og svømming. Området har også flere idrettshaller, og Ås stadion ligger ca. 15 minutters gange fra boligen. I sentrum finner du flere trenings- og aktivitetstilbud. Her ligger blant annet Fresh fitness, bibliotek, og Ås kulturhus hvor det jevnlig holdes konserter, forestillinger og kinovisninger.

Det er ca. 400 meter til nærmeste bussholdeplass (Nyborgveien) som har bussforbindelser som tar deg til Ås sentrum. Fra Ås stasjon bruker toget ca. 20 minutter til Oslo S som gjør området attraktivt for pendlere. Dagligvarehandelen er godt dekket av Coop Extra og Rema 1000 i Ås sentrum, begge en kort kjøretur unna. For et bredere utvalg av butikker og tjenester finner du Thon senter Ski og Vinterbro Senter under et kvarters kjøring.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i nærområdet. Nærmeste barnehage er Rustadskogen barnehage som ligger ca. 600 meter fra boligen. Boligen ligger i et familievennlig område med gangavstand til Rustad Skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eie tomt på ca. 884,1 kvm. Tomten er pent opparbeidet med belegningsstein, terrasse, plenarealer og diverse beplantning. Tomten er svakt skrånende.

Parkering i frittstående garasje oppført i 1975, med elektrisk port. I tillegg er det biloppstillingsplass på steinlagt gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse – frittliggende småhusbebyggelse (feltnavn Felt C13) i henhold til områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse (ID: 328), vedtatt 25.10.2023, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2034 (ID: KPL_22-34), med ikrafttredelse 15.06.2022. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Pågående plansaker i nærområdet:
- Detaljregulering for fortau langs del av Langbakken (plan-ID 356) - status: under behandling. Planen gjelder etablering av fortau.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 046,74 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Ås kommune er underlagt eiendomsskatt. For denne boligen utgjorde eiendomsskatten i 2025 kr 2 913,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13 000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 582,-.
Boligen er tilknyttet Viken fiber/Altibox som leverandør av TV/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Det er tegnet Norgespris som strømleverandør, og boligen vil være låst med dette abonnementet ut 2026.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 913,- pr år.

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
233 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørg Helene Åkerland Haga

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 80 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Trykte salgsoppgaver (valgfritt)  kr 5 500,00
Visninger pr. stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger ink. Byggetegninger Ås kommune  kr 5 133,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning  kr 48 535,00
Fotopakke inkl. høydefoto  kr 6 000,00
Stylingveiledning for boliger over 100 kvm  kr 3 750,00

Oppdragsnummer 46-0048/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2648

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 18:57