Olaf Schous vei 11

Olaf Schous vei 11, 0572 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 83, bruksnummer 228, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 45 kvm

BRA-i:
1. etasje 44 kvm: Entré, bad, 2 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 1 kvm: Bod.

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/ Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Dagens planløsning avviker fra godkjente byggetegninger. Kjøkken flyttet fra tidligere kjøkken inn i dagens stue for å få åpen stue/kjøkken løsning. Det som tidligere var kjøkken er i dag soverom. Badet er utvidet, deler av opprinnelig kjøkken er innlemmet i badet. Se punkt om ferdigattest for nærmere info.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1938. Bygningen er oppført med grunnmur av betong og antas fundamentert til stedlige masser. Etasjeskillere er av betong og yttervegger er oppført med betong/murverk. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg eller folie. Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass, en brann- og lydklassifisert entrédør og formpressede innerdører.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det anbefales generelt en kontroll av anlegget utført av et autorisert firma.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Overflater: Det er registrert sprekker på veggen på soverommet.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom stuen. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av betong.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Bad: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Fallet på våtrommet avviker fra preaksepterte ytelser og det er målt 3 mm motfall fra dusjvegg til terskel.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Bad har kun naturlig ventilasjon og kjøkken har kun kullfilterventilator. Naturlig oppdriftsventilasjon og kullfilterventilator er vanlig i blokkleiligheter, det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet i 2017 av forrige eier, som inkluderte nytt sveisemembran, nytt rør-i-rør-system, nye rør i hele leiligheten og til kjøkken, ny kjøkkenpumpe, dusjsett, sisterne, klosett, dusjdør og blandebatterier. I 2026 ble fuger mellom fliser på baderomsgulvet og silikonfuge i dusjen fornyet, og det ble byttet til nye LED-spotter i taket. Det er også opplyst om at det tidligere har vært sprekker i fuger ved vaskemaskinen, som nå er utbedret. Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2017 med ny kobling fra sikringsskap, nye automatsikringer, jordede stikkontakter, lamper og varmekabel på bad. I forbindelse med rør-arbeid ble det i 2017 lagt nytt sluk med sveisemembran.

Tom Martinsen v/ Eiendomsmegler Krogsveen har gleden av å presentere denne lyse og arealeffektive 3-roms hjørneleiligheten beliggende sentralt på Sinsen/Rosenhoff. Boligen er svært arealeffektiv og består av stue og kjøkken i åpen løsning, bad, to soverom og entré.

Nærmere innhold:

Entré
Romslig og innbydende entré med god plass å henge av seg yttertøy. Fra entréen har man adkomst til samtlige rom som underbygger den gode planløsningen.

Stue
Boligens stue oppleves lys og romslig med gode møbleringsmuligheter i åpen løsning til kjøkken. Det er godt med plass for sofagruppe med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Rommet har store vindusflater som sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp.

Kjøkken
Lyst og pent kjøkken fra 2017 med åpen og sosial løsning mot stue. Kjøkkeninnredningen har lyse, slette fronter, laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer består av platetopp, stekeovn, microbølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er montert waterguard under vasken. Installert komfyrvakt. Det er god plass til møblering av spisegruppe i naturlig og sosial overgang mellom stue og kjøkken.

Baderom
Delikat og flislagt bad med downlights i himlingen og gulvvarme for en lun og behagelig start på dagen. Badet ble rehabilitert i 2017. Innredningen består av vegghengt toalett, vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant, speil på vegg over servant og dusjhjørne. Opplegg for vaskemaskin.

Soverom
Leiligheten har to gode soverom med plass for seng og garderobeskap. Ett av soverommene plasser perfekt til gjesterom, kontor eller barnerom.

Øvrige overflater
Helt nytt gulv i laminat og flis fra 2017. Alle veggene er sparklet og malt i 2017.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen er oppført i 1936. Det foreligger Ferdigattest for våningshus med butikker datert 07.12.1939. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ifølge godkjente byggetegninger datert september 1937 er kjøkken flyttet fra tidligere kjøkken inn i dagens stue for å få åpen stue/kjøkken løsning. Det som tidligere var kjøkken er i dag soverom. Endringen ansees ikke som søknadspliktig, da begge rom er godkjent til varig opphold og planløsningen i seg selv står uendret.

Badet er utvidet, deler av opprinnelig kjøkken er innlemmet i badet. Det er blant annet også etablert nytt sluk, som utløser søknadsplikt til kommunen. Styret varslet kommunen i 2017 om det ulovlige forholdet da det ble gjort brudd på bannskille. Ettersom fagfolk bekreftet at hullet i brannskillet er tettet, besluttet kommunen å avslutte saken og ikke forfølge med sanksjoner, da de anser det ulovlige forholdet som gjenstår er av mindre betydning. Så lenge situasjonen er uendret, kommer kommunen ikke til å gjenoppta saken. Selv om kommunen ikke følger opp det ulovlige tiltaket, er det ikke godkjent etter plan- og bygningsloven. Det betyr at det fortsatt er registrert en ulovlighet på leiligheten i kommunens saksinnsyn.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning og overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av andel fellesgjeld og:
Dagboknr 21216, tinglyst 31.10.1975, type heftelse: panterett til sameiet kr 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fire servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann- og kloakkledning, bestemmelse om vei, gjerde, panterett til sameiet og jordskifte.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Utleie skal skriftlig meldes til styre og forretningsfører for godkjennelse og registrering. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Olaf Schous vei 11 ligger sentralt plassert på Sinsen/Rosenhoff like ved Carl Berner. Nærområdet er preget av å være et veletablert og populært boområde. Like i nærheten finnes ulike servicetilbud man søker i hverdagen, et godt utvalg av kolonialforretninger, treningssentre (Fresh Fitness, Sats og Mudo gym), samt flere serveringssteder.

Trikk, buss og t-bane ligger i nærheten. Området har et svært velutviklet kollektivnett. Nærmeste t-banestopp er på Sinsen, men en har også gangavstand til knutepunktet på Carl Berner. Der finner en også flere buss- og trikkelinjer, mens nærmeste stoppested er Rosenhoff. Flybussen passerer både på Carl Berners Plass og Rosenhoff. Kort vei til Oslo sentrum og Nydalen hvor bl.a. Handelshøyskolen BI ligger.

Videre har man gangavstand til Carl Berner Passasjen, som er et nyere senter under Pengeskapsfabrikken. Der er bl.a. Vinmonopolet, Kiwi og apotek. Nærmeste dagligvareforretning er Rema 1000 Rosenhoff, ellers er både Kiwi og søndagsåpen Bunnpris i nærheten. Videre ligger også Carl Berner Torg nær Carl Berner rundkjøringen og består av blant annet Coop Mega, Kaffebrenneriet, Apotek 1 og Mester Grønn.

De kjente grønne lungene Torshovdalen, Botanisk hage og Tøyenparken/Ola Narr er populære rekreasjonsområder som ikke ligger langt unna. I tillegg er det en hyggelig, solrik park kun få minutters gange fra leiligheten. Der finner en også både tennis- og volleyballbaner.

Skulle man bli kaffetørst og lysten på et mer pulserende byliv slå inn, er ikke spaserturen til kjernen av Grünerløkka lang. Her finner du et meget godt utvalg av kaféer, butikker, spisesteder, gallerier og mye annet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Olaf Schous Vei 11 sogner p.t. til Sinsen barneskole og Frydenberg ungdomsskole. Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 483 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal for sameiet og er opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, trær og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og kombinert bebyggelse i henhold til detaljregulering S-5239, «Detaljregulering for Trondheimsveien 197 C m.fl. (Sinsenbyen)/Sinsen», vedtatt 20.11.2024, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er vernet etter PBL som bygningslokalitet og enkeltminne bygning av Byantikvaren i Oslo. Dette innebærer at tiltak på eiendommen kan være underlagt særskilte krav og restriksjoner for å ivareta de kulturhistoriske verdiene. Det anbefales å kontakte Plan- og bygningsetaten for å avklare eventuelle bevaringsinteresser før tiltak iverksettes.

I henhold til områdeanalyse ligger eiendommen i et område med middels til lav aktsomhet for radon.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11. Hensikten med planen er å legge rammene for en transformasjon av eksisterende bebyggelse til bolig, forretning, annen offentlig eller privat tjenesteyting m.fl., samt tilbygg, påbygg og et nytt bygg. Det skal etableres en ny gangforbindelse gjennom området og et torg i nordvest. Saksnr. 202451391.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 436,- pr. mnd. og inkluderer: a-konto oppvarming, varmtvann, tv/internett, trappevask, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, div. drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

- A konto brensel: kr 865,-
- Felleskostnader: kr 2 059,-
- Kabel-TV-avgift: kr 399,-
- Trappevasktillegg: kr 113,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp.
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 686 kWh. pr. år. Det er tegnet Norgespris for leiligheten.

Sameiet har en avtale med Telia for leveranse av bredbånd og kabel-tv. En avgift for kabel-tv på kr 399,- er inkludert i fellesutgiftene. Tv-dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 170 979,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 683 914,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 19 563,- pr. 31.12.2025.

Det er pr. 06.05.2026 ingen lån registrert på selskapet.

4 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

108 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
109 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
119 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 459 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 469 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Jerpstad

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Olaf Schous vei 7-9-11, med sameiebrøk 16/1000.
Sameiet består av 62 seksjoner.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40. 
Dugnad må påregnes.
Felles sykkelbod og vaskerom i kjeller.

Styrets arbeid i 2024/25:
- Skiftet ut samtlige lamper.
- Alle kjellerdører er byttet til brannsertifiserte dører.
- Oppfølging og vedlikehold og grøntareal.

Planlagte påkostninger:  
- Styret har ihht. Innkalling fra 2025 innhentet pris på utskiftning av ringetablå.
- Styreleder opplyser at det pr 12.03.2026 ikke er vedtatt eller planlagt påkostninger som vil medføre en økning av fellesutgifter.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger a kr 4 000,-, etter andre visning.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 382,-
Innhenting av offentlig opplysninger - områdeanalyse  kr 313,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr. 4 - regnes av prisantydning  kr 21 500,-
Foto  kr 5 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0180/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26180

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 20:16