Hagavegen 3

Hagavegen 3, 2022 GJERDRUM
Kommunenummer 3230, gårdsnummer 39, bruksnummer 13, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3230, gårdsnummer 39, bruksnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 337 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 61 kvm: To ganger og fire boder.

1. etasje 145 kvm: Hall, gang, stue, kjøkken, soverom, bad og vaskerom.
2. etasje 81 kvm: To ganger, fire soverom og bad.

BRA-e:
Garasje 50 kvm: Garasje og verksted.

TBA (terrasse- og balkongareal):

1. etasje 42 kvm: To terrasser.

Loftet er et kaldtloft med oppmålt gulvareal på ca. 20 kvm. Grunnet lav takhøyde er dette ikke måleverdig som bruksareal og er ikke medregnet i BRA. Takhøyden i kjelleretasjen er mellom ca. 1,85 og 1,97 meter, og kun areal med takhøyde på minst 1,90 meter er medregnet i BRA.

De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport med befaringsdato 02.09.2026 utført av Agenda Taksering AS v/Einar Sørevik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport enebolig oppført i 1954. Boligen er tilbygget med ukjent årstall. Bygningen har betong/sparestein grunnmur. Yttervegger har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår kledd med liggende og stående bordkledning. Takkonstruksjonen er en sperrekonstruksjon med undertak av rupanel og kaldtloft, tekket med betongtakstein. Takrenner og nedløp er av metall. Etasjeskille er utført i trebjelkelag og betong. I rom under terreng er det betonggulv og vegger av betong/mur, og det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv under en liten del av boligen. Vinduer er malte trevinduer med 2-lags glass fra 1976, 1979, 1982 og 1999. Ytterdører er i treverk, inkludert malt hovedytterdør, balkongdør i tre og skyvebalkongdør i malt tre med 3-lags glass fra 1978. Innvendig er det finerdører og to lakkerte tretrapper. Boligen har teglsteinspipe, vedovn, peis med innsats og parafinovn. Det er etablert terrasse på understøttende konstruksjon med spaltegulv og rekkverk i treverk (TBA ca. 42 m²).

Garasje med BRA-e på 50 m² i 1. etasje, bestående av garasje og verksted. Bygget er ikke tilstandsvurdert og det foreligger ikke byggetegninger.

Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det er utført endringer på det elektriske anlegget etter 1. januar 1999.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og pulverapparat.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Det er påvist fukt-/råteskader i rekkverk/konstruksjon. Råteskadet treverk og konstruksjon må skiftes ut for å hindre videre skadeutvikling og sikre konstruksjonens stabilitet og sikkerhet.
Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det føre til redusert bæreevne, økt risiko for personskade og ytterligere forringelse av konstruksjonen.

1. Etasje Vaskerom
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

1. Etasje Bad
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet bør totalrenoveres, inkludert utskifting av tettesjikt, sluk og overflater, samt etablering av dokumentasjon på utført arbeid.

2. Etasje Bad
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Tomteforhold
- Fuktsikring utført etter standarder/anbefalinger frem til 1990-tallet er over 25 år gammel og har usikker fremtidig funksjon.
- Det mangler eller er sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmur ved kjeller/underetasje, og det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv samt omfattende fuktinntrengning, fuktskader og salt-/kalkutslag i konstruksjonen.
- Det foreligger krav om sanering av oljetank. Tanken er ikke i bruk, og det foreligger ikke dokumentasjon på at tanken er tømt og forskriftsmessig sikret eller sanert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Avskalling, riss/sprekker, løse fuger eller beslag på skorstein, utilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur, nedbøyd takrenne enkelte steder som følge av is og snø, manglende snøfangere, samt manglende tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
- Påvist fuktskjolder/skader og begrenset ventilering i takkonstruksjonen, samt fuktmerker og synlig dagslys rundt gjennomføringer for pipe i takflaten.
- Spredte råteskader i bordkledningen, mangelfull lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur og manglende gnagesikring (musetetting).
- Tegn på innvendig kondensering på enkelte vindusglass, avvik rundt innsettingsdetaljer og isolerglassruter eldre enn 35 år med usikker fremtidig funksjon.
- Utetthet/åpning mellom dørblad og karm, samt værslitte dørkarmer utvendig med sprekker i trevirket.

Innvendig
- Overflater har en del slitasjegrad og utidsmessighet utover det en kan forvente.
- Overflater har en del slitasjegrad og utidsmessighet utover det en kan forvente.
- Registrert nivåforskjell mellom rom større enn 25 mm og total målt høydeforskjell på over 30 mm.
- Indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellergulv og kjellermur, samt skader på overflater med riss og sprekker.
- Innvendig inspeksjon av hele krypkjelleren er ikke mulig (uavklart situasjon), og det er registrert utildekket brennbar XPS-isolasjon.

1. Etasje Bad
- Det er påvist andre avvik, blant annet synlig fuktskade i dusjnisje og alder på membran.

2. Etasje Bad
- Påvist avvik med blant annet manglende tilkomst til sluk, alder og manglende dokumentasjon.

1. Etasje Kjøkken
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato med forventet behov for oppgradering på sikt.
- Mer enn 50 % av ventilatorens forventede levetid har passert.

Tekniske installasjoner
- Kobberrør med loddede/klemte skjøter er eldre enn 33 år og har usikker fremtidig funksjon.
- Manglende tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget (Durgo-ventil montert på loft), samt ABS-plastrør eldre enn 33 år med usikker fremtidig funksjon.
- Manglende dokumentert service på anlegget de siste to år eller utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.
- Ikke tilfredsstillende el-tilkobling iht. gjeldende forskrift, og berederen er over 20 år med usikker fremtidig funksjon.

Tomteforhold
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Utilstrekkelig fall ut fra grunnmuren med fare for vannansamlinger ved muren.
- Vann- og avløpsledningstype er ukjent med usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon.

Helse, miljø og sikkerhet

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig
- Pipe er dekket av skap og strie i soverom 2. etg.

Innvendig
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet til kjelleren .
- Trappen har dårlig funksjonalitet grunnet lav fri høyde.

Tekniske installasjoner
- Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag selgers egenerklæring:
Boligen selges fra dødsbo. Selger har ikke bodd i boligen og kjenner derfor ikke til eiendommens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2018:
- Installert luft-til-luft varmepumpe

Ukjent årstall:
- Boligen er tilbygget
- Endringer i det elektriske anlegget (etter 1999)

Boligen er en enebolig oppført i 1954, senere tilbygget i ukjent årstall, med kjeller, første og andre etasje. Bygget fremstår ifølge tilstandsrapporten jevnlig vedlikeholdt, men med oppgraderingsbehov på en del områder. Boligen disponerer til sammen fem soverom og to bad, samt god lagringsplass i kjeller og på loft.

Hall og gang:
Hall og gang i første etasje utgjør bindeleddet mellom boligens øvrige rom. Hallen har varmekabler.

Stue:
Stuen ligger i første etasje, med naturlig nærhet til kjøkken og hall. Rommet er romslig med god plass til møbler, og har også plass til eget spisebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet i første etasje har en eldre innredning med profilerte fronter og benkeplate i heltre. Av hvitevarer følger kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn og mikrobølgeovn, samt oppvaskkum i stål, og rommet har ventilator med avtrekk ut.

Soverom og bad, 1. etasje:
I første etasje finner du ett soverom. Badet har fliser på vegger og gulv, gulvstående wc, badekar og dusjnisje med to søylevasker.

Vaskerom:
Det separate vaskerommet i første etasje har fliser på vegger og gulv, skyllekar på vegg, opplegg for vaskemaskin, samt skap og benkeplate.

Andre etasje:
I andre etasje ligger fire soverom, samt boligens andre bad med fliser på vegger og gulv, gulvstående wc, badekar og innredning med nedfelt servant.

Kjeller:
Kjelleren rommer to ganger og fire boder, med god plass til oppbevaring.

Ildsted:
Boligen har pipe i teglstein med vedovn, peis med innsats og parafinovn.

Terrasse:
Boligen har to terrasser. Den ene er delvis overbygd, spaltegulv i impregnert tre og rekkverk i tre. Den andre terrassen er overbygd og vender mot nord-vest.

Garasje:
Frittliggende garasje på ca. 50 m² med plass til 2 biler, samt eget hobbyrom.

Loft:
Kaldtloftet har et oppmålt gulvareal på ca. 20 m², men er på grunn av lav takhøyde ikke måleverdig i bruksareal.

Overflater:
Gulv: Parkett, flis, teppe og betong.
Vegger: Tapet, trepanel, malt strie og betongvegg.
Himling: Trepanel, himlingsplater og malt strie.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer medfølger.

Alle møbler og tv medfølger hvis ønskelig.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Det er installert luft-til-luft-varmepumpe fra 2018, samt vedovn og peis med innsats tilknyttet teglsteinspipe. Det er også en parafinovn i boligen.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020.

Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.10.2026. Den midlertidige brukstillatelsen gjelder for boligen med tilhørende garasje. I 1976 ble det søkt om oppføring av tilbygg og garasje til eksisterende bolig. Søknaden ble godkjent av kommunen samme år, men det foreligger ikke dokumentasjon på at det ble utstedt midlertidig brukstillatelse for tiltakene. I henhold til plan- og bygningsloven § 21.10 femte ledd utstedes det ikke ferdigattest for tiltak omsøkt før 1. januar 1998. Vedtaket om midlertidig brukstillatelse innebærer at kommunen har vurdert at vilkårene for lovlig bruk av boligen er oppfylt. Saken anses med dette som avsluttet, og det vil ikke bli utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger godkjente byggetegninger, datert 15.10.26.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en sentral og barnevennlig beliggenhet i et etablert boligstrøk på Ask i Gjerdrum. Fra boligen er det kort gangavstand til Ask sentrum, som tilbyr et godt utvalg av servicetilbud og fasiliteter for hverdagen. Her finner du blant annet dagligvarebutikker som Coop Extra og Rema 1000, apotek, vinmonopol, kafé og legekontor. Gjerdrum kulturhus ligger også i sentrum og rommer både arrangementer og bibliotek med gode åpningstider.

For barnefamilier er beliggenheten særlig praktisk. Det er trygge gang- og sykkelveier i nærområdet, og Gjerdrum barneskole ligger en kort spasertur unna. Gjerdrum ungdomsskole samt flere barnehager ligger også i gang- og sykkelavstand fra boligen. Fritidstilbudet er rikt med idrettsanlegg ved Gjerdrumhallen, treningssenter og kort kjørevei til Gjerdrum Golfklubb. Friluftslivet er lett tilgjengelig med Romeriksåsen som nærmeste nabo, der Harasletta er startpunktet for oppkjørte skiløyper om vinteren og fine turstier samt badevann ved Lysdammen om sommeren.

Kollektivforbindelsene er gode for pendlere, med bussholdeplassen Nystuen en kort gåtur fra boligen. Herfra går det jevnlige bussavganger i retning Lillestrøm og Oslo. Med bil tar det rundt ti minutter til togstasjonen på Kløfta, og kjøreturen til Oslo lufthavn Gardermoen tar rundt tjue minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler
Gjerdrum barneskole (1-7 kl.)
Gjerdrum ungdomsskole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole 20 min

Barnehager
Gjerdrum barnehage (1-5 år)
Espira Brådalsfjellet barnehage
Grønlund barnehage (1-5 år)

Eiet tomt hvor eiendommen består av to bruksnummer som totalt utgjør 1 763,6 kvm. Eiendommen har en flat, opparbeidet tomt med stor plen, et tre og flere busker og planter. På tomten er det også en frittliggende garasje på ca. 50 m² og en terrasse på ca. 42 m².

Det er plass til to biler i garasjen, samt flere biler på tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2012 - 2024 avsatt til boligbebyggelse.

Tidligere reguleringsplaner og bebyggelsesplaner for området er opphevet i sin helhet som følge av ny kommuneplan. Det er derfor kommuneplanens arealdel som gjelder for eiendommen.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 874,48 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 22 427,09. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 7 157,95 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år. / 20 000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 589,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Kostnadene til privat brøyting er kr 6 540 per år. Hagavegen vel er ansvarlig for brøytingen, og både veien og gårdsplassen blir brøytet.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 101 555 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

171 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
172 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
192 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 022 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 042 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Odd Sæther og Thor Sæther

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse 1.inkl. kr 2.900,-  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00
VALGFRI Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 38 257,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0338/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26338

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 15:25