Frysjaveien 40B

Frysjaveien 40B, 0884 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 734, seksjonsnummer 1
Andelsnummer 126, Stilla Borettslag, organisasjonsnummer 931195131

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
5. etasje 78 kvm: Kjøkken/stue, bad, entré, bod, to soverom,

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
5. etasje 10 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod iht. liste som er vedlagt borettslagets vedtekter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.10.2025 utført av Jo Henrik Stigen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur, flat takkonstruksjon. Yttertak er ikke besiktiget. Det er bindingsverk i mellomliggende fasadefelter. Leilighetene har adkomst via felles oppgang og heis. Yttervegger over grunnmur som utvendig er forblendet med tegl. Vinduer med 2 og 3 lags isoler glass med produksjonsår 2022. En B-30 og db-40 ytterdør med kikkehull. 3 lags isolerglass terrassedør fra 2022. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt TG0/TG1 på 17 punkter og TG2 på 1 punkt.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Vannledninger: Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. Info fra megler: Kursoversikt for rørene henger i fordelerskapet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja. Reklamasjon: Ny varmegjenvinner ventilasjon. Utført av Veidekke/Ergotek i 2024. Dokumentasjon av sak og tilhørende dialog i Rubus.

28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Ja. Er påbegynt nytt boligfelt med OBOS ved siden av i Frysjaveien 44. Industrien på andre siden av Frysjaveien mot Akerselva har fått inn forslag
om utvikling, men vet ikke når dette vil skje. Frysjaveien 29 og 31 har byggesøknader under høring.

32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar: Ja.
-Installasjon av takbelysning og dimmere i 2024. Utført av Bolig Elektrikeren. Dokumentasjon foreligger.
- Reklamasjon: Ny benkeplate kjøkken. Utført av Veidekke/HTH i 2024. Dokumentasjon av sak og tilhørende dialog i Rubus.
- Reklamasjon: Hevet baderomsinnredning. Utført av Veidekke/BD i 2024. Dokumentasjon av sak og tilhørende dialog i Rubus.

Lys og romslig 3-roms leilighet fra 2024 beliggende i 5. etasje. Leiligheten fremstår lys og romslig, med flott gjennomgående planløsning, god takhøyde og romslige rom. Leiligheten har flotte enstavs parkettgulv og slette malte flater på vegger i både spreke og delikate fargetoner som gir en lun og fin atmosfære til hjemmet. Listefrie overganger til tak gir et moderne og minimalistisk utrykk til leiligheten.

Beliggenheten i nye Frysjaparken er optimal, med gangavstand til det aller meste du trenger i hverdagen. Offentlig kommunikasjon som buss, trikk og tog, butikkene og spisestedene i Frysjaparken og Stillatorvet, to treningsstudioer i umiddelbar nærhet, Akerselva med fine badeplasser og tursti, samt Maridalen er få minutters gange unna.

Leiligheten inneholder:

Sprek entré med vegger og himling malt i ton-i-ton rosa. Downlights i tak. Entréen er åpen og romslig med god plass til garderobeskap og annet entrémøblement.

Stuen og kjøkkenet er samlet i en åpen og sosial løsning. Rommet har en fin planløsning med en naturlig plass til spisebord ved kjøkkeninnredningen, samt en plass til sofagruppe med et salongbord og TV-benk på andre siden av stuen. Kjøkkeninnredning fra HTH med mørke fronter og lys laminert benkeplate. Kjøkkenet fremstår helhetlig og godt planlagt når det kommer til både funksjonalitet, oppbevaringsplass og fargevalg. Integrerte hvitevarer som kjøl-/fryseskap, platetopp, komfyr og oppvaskmaskin medfølger. Fra stuen er det utgang via skyvedør ut til en fin delvis overbygget balkong på 10 kvm. Her det er god plass til å møblere med en koselig sittegruppe, lykter og planter. Det er også god plass til en gassgrill.

Baderommet er flislagt i nøytrale og delikate fliser med gulvvarme i gulv. Servant med underliggende hvite og tidløse skuffer. Under benken på badet er det plass til både vaskemaskin og tørketrommel. Baderommet er også innredet med vegghengt speil med integrerte lysstriper, vegghengt toalett samt dusjhjørne med innfellbare glassvegger.

Leiligheten har to soverom, begge av god størrelse. Det medfølger garderobeløsning på det største soverommet.

Lagring kan gjøres i innvendig bod i leiligheten, samt i kjellerbod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner og vannbåren gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 26.03.2024. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår, at nedenstående arbeider utføres av utbygger innen 01.07.2024:

- Blikkenslagerarbeider: Gesimsbeslag på trappehus og mindre diverse pyntebeslag
- Klemlister og dekklokk på noen fasader på bakkeplan
- Igangkjøring og innregulering av ventilasjons- og klimainstallasjoner
- Mangler 2-lag på noen takflater på BT2 og BT3
- Oppfylling og igangkjøring (Sanitær, Varme,- og kulde,- og slukkeinstallasjon)

Det er uklart om dette er utført eller ei. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Lys og romslig leilighet i populære Frysjaparken. Beliggenheten er attraktivt i et nyere boligområde på Brekke, like ved markagrensen og Maridalsvannet. Tidligere bebyggelse i området består hovedsaklig av rekkehus, eneboliger og leiligheter, de siste årene har Frysjaparken blitt bygget på de gamle industritomtene i området og er et kjærkomment "sentrum" i området.

Like utenfor døren har du mye av hva du trenger i hverdagen, som MENY med ferskvaredisk, frisør, apotek, treningsstudio, restaurant og sushi take-away, dyreklinikk og populære Jønk.

Store utearealer og friområder byr på de aller beste muligheter for friluftsliv og rekreasjon. Sammenhengende gang- og sykkelstier langs Akerselva fører deg direkte ned til sentrum gjennom Nydalen med alle sine butikker, kafeer og restauranter. Storo huser også Oslos største kjøpesenter, i tillegg til populære Odeon Kino.

Idylliske Brekkedammen (Stilla) er en av Oslos flotteste badeplasser og ligger kun 5 minutter unna. I tillegg er det flere andre badeplasser langs Akerselva. Gangavstand til Stillatorget med det meste man trenger av butikker og servicetilbud som en av områdets beste Remabutikker, frisør, apotek m.m. Kort vei til Storo Storsenter.

På naturskjønn tursti, like ved boligen, har man direkte tilgang til marka. "Vinterporten" som gir tilgang til Maridalsvannet i vinterhalvåret ligger rett i nærområdet. Nærheten til marka med flere lysløyper, badevann og frisk luft er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet.

Det er skole og flere barnehager i nærområdet, og barna har en trygg skolevei.

Kort vei til busstopp for buss 51 og 54 (Brekkekrysset). Buss 54 går ned Kjelsåsveien og opp Brekkeveien. Buss 25 går Frysjaveien med stopp på Frysja. Tog fra Kjelsås stasjon og trikk fra Kjelsåsalléen.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Kjelsås skole (1.-7. trinn) og Engebråten skole (8.-10. trinn). Det er også flere kommunale og private barnehager i området som Stilla barnehage, Engebråten barnehage og Kjelsås skole barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 10 526 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med interne gangveier, grønne områder og lekeplasser for de minste.

Parkeringsplass nr. 50 med elbillader kan kjøpes i tillegg for kr 650.000,-.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/forsamlingslokale/annen off. eller privat tjenesteytelse (helse, trening, velvære), kontor/bevertning/annen næring (mindre håndtverksbedrift) i henhold til reguleringsplan S-4958 datert 21.06.2017.

Det pågår oppføring og bygging av boligblokker i Frysjaparken, ny kjøper må forvente byggestøy og andre forhold som har med byggingen å gjøre frem til prosjektene ferdigstilles. Prosjektet er forventet ferdig i løpet av 2026/27
I tillegg foregår det en planprosess på andre siden av Frysjaveien. hvor det er ønskelig at de resterende industribyggene skal rives og boliger skal føres opp. I tillegg er det ønskelig å oppføre ny skole i bygget der Møller holder til i dag. Det må forventes byggeaktivitet langs Frysjaveien og på indutriområdene i flere år fremover.
Frysjaparken-prosjektet er forventet ferdigstilt andre kvartal 2027.

Området syd for denne leiligheten er under utvikling til boliger og det vil komme et nytt prosjekt med flere boligbygg og barnehage på denne eiendommen. Det vil mellom byggene komme en "allmenning" som blir felles for området og som også vil skape mer luft mellom byggene. Se Obos sine hjemmesider for mer informasjon, eller kontakt megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  17 071,-  pr. mnd. og inkluderer: Honorarer, akonto oppvarming, forretningsførsel, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9820834589; IN lån 1 - Akonto renter kr 13 021,-
Lån nr: 9820834589; IN lån 1 - Akonto avdrag kr 0,-
Felleskostnader kr 3 279,-
Akonto oppvarming kr 771,-

Borettslagets lån er avdragsfritt frem til mai 2029, og frem til dette betales det kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr 2 550,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4846 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på  kr 359,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 2 140 969,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Formuesverdien er innhentet via skatteetatens kalkulator da det ikke er mulig å bestille formuesverdi på ordiner måte ettersom boligen er nylig oppført.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 563 874,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 24 778,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 3 125 000,- pr. 08.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 352 698 632,- pr. 08.10.2025 og lånevilkårene er:
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,00%
Restsaldo 352 698 632,00
Innfrielsesdato: 30.05.2064
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet opphører i mai 2029 og kapitalkostnadene pr mnd. vil da øke med avdragsbetaling.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Ved full innfrielse av andel fellesgjeld, vil det medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 13 021,- gitt dagens rente og at andel fellesgjeld innfris innenfor lånets avdragsfrihet.

4 475 000,00 Prisantydning
3 125 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 600 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 619 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helene Stubberud Molberg og Runar Lundøy

Leiligheten er tilknyttet Stilla Borettslag. Borettslaget består av 165 leiligheter.
Åtte av borettslagets andeler vil utgjøre et bofellesskap og skal eies av ungdom med nedsatt funksjonsdyktighet.
Forretningsfører er OBOS eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr etter melding til styret så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne

Beboere i Stilla borettslag har bruksrett til fellesarealer i Ager borettslag som omfatter overnattingslokale/hybel, smørebod, sykkelvask og styrerom/selskapslokale. Borettslaget skal dekke sin forholdsmessige andel av driftskostnadene for disse fellesarealene. Brukerne plikter å holde seg orientert om de gjeldende ordensreglene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Selger foretrekker rundt 01.02.26, men er åpen for å diskutere andre datoer. Interessenter oppfordres til å angi dato for ønsket overtagelse i budskjema ved innsendelse av bud. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 65 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 758,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 374,-
Foto  kr 5 500,-

Oppdragsnummer 41-0097/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2597

Sist oppdatert: 19. oktober 2025 kl. 15:17