Romstølen 62

Romstølen 62, 4848 ARENDAL
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 38, bruksnummer 284, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 87 kvm: Entré, to soverom, teknisk rom/wc/vaskerom, bad og stue/kjøkken i åpen løsning.

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 55 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.09.2024 utført av Roy Paulsen. Det foreligger ferdigattest.

Selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er oppført i mur. Se mer informasjon under "standard". Verdi og lånetakst kan sendes interessenter ved henvendelse.

Selgers egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet.
Selger har svart at eiendommen selges med utleiedel, men det menes da seksjonen som er til salgs og som selges og er en egen boenhet/selveier leilighet.

Boligen holder en høy standard. Eiendommen er registrert som leilighet i matrikkelen, men det er i praksis en horisontaldelt tomannsbolig. Dagens eier av leiligheten bor i seksjonsnummer 2 (leiligheten over).

Iht. verditakst er boligen oppført i Thermomur med pusset overflate. Det er hulldekke-element i etasjeskille med lydplate og påstøp. Det er Nordan vinduer og dører med alubekledning. Veranda oppført i tre. Innvendig er det sparklet og malt gips på både vegger og tak, laminat på gulvflater og flis med nedstøpte varmekabler på bad, entré og vaskerom. Det er balansert ventilasjon med separat motor/ventilasjon for seksjonen. Det er 200 liters varmtvannstank og egen varmepumpe.

Kjøkkenet er fra HTH med slette, malte flater, laminat benkeplate med nedfelt vask og integrerte hvitevarer. På bad er det innredning med glatte, malte fronter, toalett, dusj, servant med speil og malt gips i himling. I teknisk rom er det opplegg til vaskemaskin, toalett, servant og teknisk anlegg til leiligheten.

I stua er det mulighet til å montere peisovn. Pipeløpet er montert med dobbeltløp, et til hver av boenhetene.

Følgende hvitevarer medfølger: Oppvaskmaskin, kjøl/fryseskap (kombiskap), stekeovn og koketopp.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk. Det er installert varmepumpe i stue og varmekabler på gulv i gang, bad og vaskerom/teknisk rom. Mulighet for vedfyring/montering av peisovn.

Det foreligger ferdigattest på enebolig med leilighet, datert 01.02.2024.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Byggetegninger samsvarer for det meste med dagens løsning med mindre småavvik fra dagens utforming. Avvik oppdaget fra tegning:
- På fasade mot øst og nord er det tegnet inn glassrekkverk på trapp til 2. etasje, men er i dag trerekkverk/spiler.
- Det er satt inn et ekstra vindu på fasade mot øst (lite vindu).
- Pipe er ikke med på byggetegning.
- På teknisk rom er det satt inn wc, servant og opplegg til vaskemaskin, rommet er definert som bod i tegning.
- Terrassen er utvidet i 1. etasje.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4203/38/284/1:
27.04.1905 - Dokumentnr: 900114 - Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver Arendal kom. elektrisitetsverk

27.04.1905 - Dokumentnr: 900115 - Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver Arendal kom. elektrisitetsverk
ekspropriasjon

08.08.1910 - Dokumentnr: 900120 - Erklæring/avtale
Forlik

08.01.1923 - Dokumentnr: 900192 - Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver Aust-Agder Kraftverk

02.03.1976 - Dokumentnr: 1579 - Rettigheter iflg. skjøte
Rettighetshaver: Knr:4203 Gnr:38 Bnr:120
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vann/kloakkledning

29.11.1977 - Dokumentnr: 9503 - Skjønn
Bestemmelse om veg

11.05.1983 - Dokumentnr: 3724 - Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver Aust-Agder Kraftverk

04.12.1986 - Dokumentnr: 13008 - Rettigheter iflg. skjøte
Rettighetshaver: Knr:4203 Gnr:38 Bnr:138
Bestemmelse om veg

04.12.1986 - Dokumentnr: 13009 - Rettigheter iflg. skjøte
Rettighetshaver: Knr:4203 Gnr:38 Bnr:139
Bestemmelse om veg

08.04.1988 - Dokumentnr: 3473 - Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver Aust-Agder Kraftverk

26.01.1998 - Dokumentnr: 596 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4203 Gnr:38 Bnr:189

12.11.1998 - Dokumentnr: 8749 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4203 Gnr:38 Bnr:190 og bnr. 46

10.03.2000 - Dokumentnr: 1956 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4203 Gnr:38 Bnr:46

14.12.2004 - Dokumentnr: 10967 - Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver AGDER ENERGI NETT AS

14.09.2015 - Dokumentnr: 838086 - Bestemmelse om parkering
Rettighetshaver: Knr:4203 Gnr:38 Bnr:46
Bestemmelse om rett til biloppstillingsplass
Kommentar: Tinglyst rett til biloppstillingsplass utenfor denne eiendom på avmerket sted i kart. Heftelsen har fulgt eiendommene ved fradeling fra hovedeiendommen ved etablering. Det understrekes at det gjelder de fleste tinglyste dokumenter nevnt ovenfor. Glitre nett AS har tinglyst rett til vedlikehold og tilgang til kraftlinjer med utstyr. Eier opplyser at det ikke er tinglyste retter til andre på tomten som eier er kjent med.

06.04.2021 - Dokumentnr: 385147 - Bestemmelse om vann/kloakk og vei
Kommentar: Dokumentet er innhentet og det fremgår følgende informasjon: "Eier av grunneiendom gnr. 38, bnr. 274 har opparbeidelsesplikt etter plan og bygningsloven paragraf 18-1 av nødvendig hovedledninger for vann og avløp, samt offentlig vei benevnt o_K1 på reguleringsplanen for "DEL AV ROMSTØLEN - FELT B3", vedtatt i Arendal bystyre 26.04.2005 sist endret 29.09.2020.". Øvrige dokumenter er ikke innhentet/kontrollert grunnet dato og informasjon mottatt av dagens eier.

08.08.2025 - Dokumentnr: 921693 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/2

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av totalt to leiligheter. Sameiebrøken er 1/2 til hver av seksjonene.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.  
Måking på tomten kan forventes, herunder til egen inngang og parkering/adkomst.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til sjenanse for andre.
Foretatt påkostninger de senere år: Huset ble malt i 2024.
Planlagte påkostninger: Ingen.

Utvendig terrasse disponeres av denne leiligheten, men det skal ikke installeres hoppeslott eller trampoline, ev. andre større ting som kan være sjenerende for seksjonsnr. 2.

Felles utvendig sikringsskap og felles hovedstoppekran for begge seksjonene. Det er egen måler i tilknytning til leiligheten slik at man kun betaler for eget bruk.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.     

______________________________________________________________________________________________________________________________________
Krogsveen:
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Megler har fylt ut en enkel energiattest, det tas forbehold om avvik i denne. Hele attesten kan ettersendes interessenter ved henvendelse.

Sentral og attraktiv beliggenhet på Myra, kun 3,5 km fra sentrum. Boligen ligger i et nyetablert og rolig boligfelt. Eiendommen har svært gode solforhold med sol fra ca. kl. 07.00-22:00 midtsommers ifølge selger. Det er gang- og sykkelavstand til flott idrettsanlegg og skøytebane ved Sam Eyde. Kort skolevei til Myra barneskole. Det er også kort vei til friområde med badestrand på Sørsvann. Nærområdet byr på en rekke flotte fasiliteter som barnehage, skole, sykkelpark, tennisbaner, lysløype, treningssenter, håndballbane, fotballbane og dagligvare bl.a. Stoa er få minutter unna, hvor det er det et bredt handels- og servicetilbud. På Stoa finner man flere tilbud som dagligvarekjeder, bakeri, fastfood og mye mer ca. 5 min. unna. Det er busstopp like ved eiendommen med gode forbindelser. Det er i tillegg kort avstand til E18.

Kort oppsummert har eiendommen en svært sentral, men likevel tilbaketrukket beliggenhet i et rolig og naturnært område. Til Arendal eller Froland sentrum er det ca. 10 min. kjørevei, og ca. 19 min. til Grimstad sentrum.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Espira Myraskogen barnehage (0-5 år): 1 km
Lindebakken barnehage (0-5 år): 1.8 km
Bråstad barnehage (1-5 år): 2.8 km

Skole:
Myra skole (1-7 kl.): 1 km
Stinta skole (1-10 kl.): 4.9 km
Sam Eydes videregående skole: 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomtegrenser er oppgitt som sikre. Eiendommen er nylig seksjonert, og til denne eiendommen tilhører terrassen som er i tilknytning til leiligheten, samt adkomst og en parkeringsplass. Tomtearealet er felleseid med unntak av det som er seksjonert tilhørende seksjonsnr. 2 (garasje, 2. etasje og trapp til 2. etasje).

Det følger med en parkeringsplass. Selger opplyser om at det i tillegg kan disponeres en ekstra etter avtale. Det er mulighet for etablering av elbillader på hushjørnet mot inngangspartiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet og de øvrige brukerne av veien. Det har til nå vært brøytet av kommunen, men dette kan endre seg på sikt ettersom veien er oppgitt som privat i veikart fra kommunen. Veien er opplyst å være privat fra svingen nedenfor huset med adresse Romstølen 86 og videre innover forbi denne eiendommen. Kostnader til brøyting og vedlikehold vil derfor kunne deles med flere eiendommer.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan "Del av Romstølen- Felt B3", id: 1817r1, datert 20.03.2020.

Det foreligger planer under arbeid i området. Østensbuskogen boligområde med planid 42032022-5. Der skal det tilrettelegges for ca. 200 boenheter. Småhusbebyggelse. Området det gjelder er et stykke unna denne eiendommen (gnr. 445, bnr. 61 m.fl.), altså nåværende skog mellom rundkjøring ved Daletjenn og innkjørsel til Moldfaret.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnad består av bygningsforsikring og renovasjon som deles 50/50 med nabo i etasjen over. Vanlig vedlikehold deles også 50/50 med nabo i etasjen over. Dette gjelder maling av hus og annet fremtidig behov for utskiftning/vedlikehold som påvirker begge parter/utvendig. Fakturaer fordeles når de kommer med mindre noe annet avtales.

Kommunale eiendomsgebyrer for 2025 (kommunale) er oppgitt til kr. 23.934,-.
Renovasjon kr. 3.614,- (halvpart av årspris med stor dunker som er delt med seksjonsnr. 2).
Eiendomsskatt (før seksjonering) er kr. 9.294,-.

Det gjøres oppmerksom på at boligen nylig er seksjonert, det er derfor oppgitt kostnader for boligen før seksjonering - som er det vi har mottatt fra kommunen. Det må uansett forventes en årskostnad på ca. kr. 22.000,- sammenlignet med tilsvarende leiligheter. Formuesverdien er ikke fastsatt pr. i dag, eiendomsskatten vil bli beregnet ut fra denne iht. kommunens vedtak.

Naboleilighet i nabolaget (114m²) fra samme byggeår har en eiendomsskatt på kr. 7.882,- og kommunale avgifter til kr. 14.405,- pr. år for å vise til noe konkret/sammenlignbart.

Annet:
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 10.000,- pr. år i leiligheten over.
Bygningsforsikring/husforsikring har en årlig forsikringspremie på ca. kr. 14.000,- pr. år.
Det er ingen fast felleskostnad i dag, men ny eier må være obs på at faktura for husforsikring, renovasjon og ev. felles vedlikehold blir delt med leiligheten over.
Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor. Kjøper må selv bestille abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler, samt estimat fra kostnader for tilsvarende bolig (kommunale avgifter).
Det tas forbehold om mindre avvik rundt oppgitte beløp.
Det er installert vannmåler.

Da boligen nylig er seksjonert er ikke formuesverdien fastsatt på nåværende tidspunkt.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2025 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2025 ikke overstige 100% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Det er eiendomsskatt i Arendal kommune.

3 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

89 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
100 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 690 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jonatan Johannesen

Etter nærmere avtale.

Det foreligger ikke en godkjent tilstandsrapport med innhold fra takstforskriften som trådte i kraft 1.1.22. Selger har derfor heller ikke tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon kr 46.500,-
Tilrettelegging fra kr 8.500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken, innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune, tinglysning sikring, foto.

Oppdragsnummer 47-0149/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.25149

Sist oppdatert: 09. oktober 2025 kl. 13:26