Jens Bjelkes gate 71

Jens Bjelkes gate 71, 0652 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 231, bruksnummer 610, seksjonsnummer 37, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 128 kvm

BRA-i:
7. etasje 67 kvm: Entré/gang, bad, soverom, grovkjøkken og kjøkken.
8. etasje 57 kvm: Stue og soverom.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
7. etasje 2 kvm: Balkong.

8. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 58 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 57 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm. I tillegg er deler av arealene i 8. etasje ikke måleverdige fordi arealene mangler permanent gangbart gulv / stor åpning for trapp.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.10.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2006 over 8 etasjer med parkeringskjeller. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og etasjeskillere er av betong. Utvendige fasader har overflater av synlig murverk og malt murpuss. Bygningen har en tilnærmet flat, lukket takkonstruksjon med ukjent tekkemateriale, hvor yttertaktekking er opplyst å være skiftet i 2023. Vinduer og balkongdører har karmer av tre med henholdsvis to-lags og tre-lags glass fra byggeår. Leiligheten har glatt entrédør av tre (brannklasse B30 og lydklasse 35 dB) samt hvite, glatte innerdører. Det er utgang fra kjøkken til en nordøst-vendt balkong på 2 m² i betongkonstruksjon med metallrekkverk og betongheller, samt en sydvest-vendt fransk balkong med metallrekkverk. Innvendig trapp er utført i metall og stein. Boligen er utstyrt med gasspeis tilknyttet felles gassanlegg. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i entré og er utstyrt med automatsikringer og kursfortegnelse. Det foreligger el-tilsynsrapport fra 2025 hvor avvik er dokumentert utbedret, men det mangler samsvarserklæring for deler av det opprinnelige el-arbeidet fra byggeår.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har bruksslitasje med enkelte riper og hakk, samt fuktmerker i parkett ved kjøleskap.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Kjøkken - Grovkjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Vannrørene (rør-i-rør) er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg
- Gassinstallasjoner (forenklet vurdering): Gassanlegget er fra boligens byggeår. Gassbeholder er plassert i fellesareal. Gasspeisen fungerer ikke på befaringstidspunktet.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Parkettgulv har stedvis bruksslitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Enkelte innerdører/dørkarmer har bruksslitasje/skade.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det er ikke observert symptomer på fuktskader.

Balkonger
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig og skjult på grunn av valgt slukløsning, og hulltaking i tilliggende konstruksjon er ikke utført da våtrommet er en prefabrikkert baderomskabin.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger - Nordøst-vendt balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger - Fransk balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2017 ble det utført en kosmetisk oppgradering av badet med montering av nytt vegghengt klosett, dusjgarnityr, blandebatteri og badekar av Rørleggervakta AS, samt at eier la flis-på-flis på baderomsgulvet selv. I 2022 oppsto en lekkasje fra rør i sjakt i vegg bak bad/servant til nabo under, som ble utbedret som forsikringssak for sameiet av Rørleggervakta AS. Varmtvannsbereder ble byttet i 2022 av TR Vann og Varme.

I 2023 ble taket på gården samt deler av fasaden og kledning mot nord på balkong skiftet i regi av sameiet. Under rehabiliteringen blåste en presenning av og vann rant inn på soverom i øverste etasje; dette ble utbedret av entreprenøren og det ble ikke funnet råteskader i vegg. I 2026 ble vegg under balkongdør på kjøkken utbedret etter tidligere oversvømmelse på balkong langs nordsiden av bygget, utført av Kreativt Bygg AS som forsikringssak via sameiet.

Ventilasjonsanlegget i hele gården ble renset i 2026 av Serwent Ventilasjonsrens i regi av sameiet. Gasspeisen er for tiden skrudd av da det er avdekket feil i sameiets felles gassanlegg. Det opplyses videre om en mindre vannskade på kjøkkenparkett forårsaket av kjøleskap, samt en skade på soveromsdør i 7. etasje bak speil.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- El-arbeid utført etter påviste avvik ved el-tilsyn, utført av H-i Elektro AS

2022:
- Ny varmtvannsbereder (107 l) montert i innredning på grovkjøkken, utført av TR Vann og Varme

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Pliktig el-inspeksjon i alle leiligheter
- Ventilasjonsrens i leilighetene
- Vedlikehold av heisanlegg
- Brannsikringsinspeksjon
- Vedlikehold av garasjeanlegg
- VVS-vedlikehold

Ifølge selgers egenerklæring:

2017:
- Oppgradering av bad i 1. etasje med nytt vegghengt klosett, dusjgarnityr, blandebatteri og badekar (utført av Rørleggervakta AS), samt flis-på-flis på gulv

Selveierleilighet over to plan oppført i 2006, beliggende i 7. og 8. etasje i boligblokk med heisadkomst og felles parkeringskjeller. Boligen holder i hovedsak standard fra byggeår, supplert med løpende vedlikehold og oppgraderinger. Yttertaktekking på bygningen ble skiftet i 2023 i regi av sameiet. Varmtvannsbereder på 107 liter ble installert i 2022, og det foreligger samsvarserklæring på el-arbeid utført i 2026. Gasspeis er tilknyttet felles anlegg, men er per nå skrudd av etter at sameiet oppdaget feil i felles anlegg.

KJØKKEN:
Kjøkkenet i 7. etasje har innredning med glatte fronter, benkeplate av stein, fliser over benk, overskapsbelysning og stikkontakter. Utstyrt med nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur, integrert stekeovn, induksjonstopp, frittstående oppvaskmaskin, kjøleskap med frysedel og integrert ventilator tilknyttet ventilasjonsanlegg. Parkett på gulv og downlights i himling. Adkomst til nordøst-vendt balkong på 2 m² med betongheller og metallrekkverk. Boligen har i tillegg et separat grovkjøkken med flislagt gulv, glatte fronter, laminert benkeplate, nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål, opplegg for vaskemaskin, integrert ventilator og varmtvannsbereder fra 2022.

BAD:
Baderom i 7. etasje oppført som prefabrikkert baderomsmodul fra byggeår, med flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Innredet med veggmontert innredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, speil og belysning på vegg. Frittstående badekar med ett-greps dusjarmatur på vegg og dusjvegg i glass, vegghengt toalett med innebygget sisterne, opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekksventil i himling styrt via kjøkkenventilator.

Overflater:
Gulv: Parkett, flislagt gulv i entré med gulvvarme, samt flislagte gulv på bad og grovkjøkken.
Vegger: Malte glatte flater og malt betong, flislagte vegger på bad samt fliser mellom benkeplate og overskap på kjøkken.
Himling: Malte glatte flater, stedvis med downlights og malt betong.

Lagring:
Garderobeskap på soverom. Leiligheten disponerer en kjellerbod på 4 m² merket med nr 1.

Samtlige hvitevarer på kjøkkenet medfølger salget, i tillegg til vaskemaskin (med tørker). Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Det presiseres at vegghengte bilder ikke medfølger. Veggmontert sikkerhetsskap kan medfølge etter egen avtale med selger.

Elektrisitet og gasspeis. Gulvvarme på bad og i entré. Gasspeisen fungerer ikke på befaringstidspunktet, og gassbeholder er plassert i fellesareal.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest med tilhørende byggetegninger for eiendommen, datert 25.05.2012.

Følgende endringer er gjort siden byggeår:
- 1. etasjen i boligen er opprinnelig innredet med stue/soverom og kjøkken/spiseplass. Boligene er bygget uten innredet 2. etasje, og dermed kun med et stort og åpent rom, dog tilrettelagt for innvendig innredning/påbygging av en etasje til. Det fremkommer blant annet av søknad om rammetillatelse at bygget vil få 36 boenheter, hver med mulighet for 2 plan. Direkte utklipp fra rammetillatelsen datert 31.01.2005:

"Intensjonen med prosjektet er utbygging av byboliger i tråd med Olav Selvaags forskningsprosjekt "bebyggelsesprinsipp for fremtidens by". Det skal legges til rette for høy grad av fleksibilitet med hensyn til utforming av den enkelte boenhet. Seksjonene får en høyde som vil gjøre det mulig å legge inn et ekstra plan. Eierne kan således utvikle større boarealer og biarealer ut fra den enkeltes behov".

Det foreligger deretter igangsettingstillatelse, og til slutt ferdigattest på prosjektet.

Det presiseres at ferdigattesten gjelder leiligheten slik den opprinnelig ble bygget, og det tas spesifikt forbehold om at endringer/innredning gjort i etterkant tilfredsstiller tekniske krav.

- I boligens inngangsetasje er kjøkken flyttet til opprinnelig stue, mens opprinnelig kjøkken er gjort om til soverom. Dette er normalt ikke søknadspliktige endringer mot Plan- og bygningsetateten.

Kjøper overtar eventuelt ansvar og risiko knyttet til avvik fra opprinnelige byggetegninger.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknr 362011, tinglyst 30.04.2007, type heftelse: Seksjonering. Seksjonsnummer 37 har formål bolig, tilleggsdel i bygning og sameiebrøk 64/2668.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om garasje/parkering, vann/kloakkledning, fri sikt og adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ved utleie må leietaker meldes til sameiets styre og forretningsfører for registrering.

Leiligheten har en sentral beliggenhet på Tøyen, like ved overgangen til Kampen og Grønland. Her bor du i et etablert og urbant nabolag med gangavstand til alt av bymessige fasiliteter, samtidig som nærområdet byr på flere store grøntområder og rolige parkrom. Fra toppleiligheten og uteplassene er det vidstrakt utsikt over nærområdets taklandskap og åsene rundt byen.

For rekreasjon og friluftsliv ligger flere av Oslos mest kjente parker like i nærheten. Botanisk hage med sine veksthus, alléer og åpne hagerom nås på en kort spasertur, og like ved ligger Tøyenparken med store gressletter og turveier. Klosterenga skulpturpark med sitt gjenåpnede bekkeløp og skulpturanlegg ligger også like ved, og klassiske Kampen park samt den historiske trehusbebyggelsen på Kampen nås enkelt til fots.

Servicetilbudet i området er svært godt tilrettelagt for en enkel hverdag. Nærmeste dagligvarehandel ordnes på Joker i Jens Bjelkes gate eller Coop Prix på Kampen, begge en kort gåtur fra boligen. Tøyen Torg fungerer som et levende lokalsentrum med spisesteder, kaféer, apotek og Deichman bibliotek. Det er i tillegg gangavstand til Grønland Basar, Bjørvika og sentrumskjernen med et bredt forretnings- og kulturliv.

Kollektivtilbudet i nærområdet er meget godt utbygd. Nærmeste bussholdeplass i Kjølberggata ligger kun en kort spasertur unna med linje 20. Tøyen T-banestasjon betjenes av alle fem T-banelinjer og nås på 7-10 minutter til fots, noe som gir rask og direkte adkomst til hele byen. Det er også gangavstand til både Tøyen togstasjon og Oslo Sentralstasjon.

Det vil bli godt skiltet med visningsskilt til fellesvisninger.

Barnehager:
Sommerfryd barnehage: 5 min. gange
Internasjonal kulturbhg. Åkeberg: 6 min. gange
Åkeberg barnehage: 6 min. gange

Idrett og fritid:
Sverresgate park balløkke: 2 min. gange
Schubelersgate friområde balløkke: 6 min. gange
CrossFit Gamlebyen: 4 min. gange
Tøyen Fitness og Tr.senter: 6 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles tomt opparbeidet med blant annet adkomstvei belagt med belegningsstein, sykkelparkering og diverse beplantning.
Adkomst til leiligheten skjer via felles trappeoppgang, med tilgang til heis

Det medfølger en biloppstillingsplass merket med nr. 3 i felles parkeringskjeller.

Fastmontert lader for EL-bil følger med. Ny eier må tegne eget abonnement for bruk.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan V191205, "Jens Bjelkes gate 71. Mindre vesentlig reguleringsendring", datert 19.12.2005, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-4026, "Jens Bjelkes gate 71", med tilhørende reguleringsbestemmelser. Plan V191205 er en mindre vesentlig reguleringsendring av S-4026.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 596,- pr. mnd. og inkluderer: internett, kapitalkostnader, bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, nedbetaling av andel fellesgjeld, felles strøm samt drift og vedlikehold.

Spesifikasjon av fellesutgifter:
Felleskostnader: kr 3 598,-
Kapitalkostnader: kr 1 739,-
Internett: kr 259,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 000,- pr. år. / 7 700 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet GlobalConnect (fiber, 1000/1000 Mbit). Ruter medfølger. Internett inngår i fellesutgiftene.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter (vann- og avløpsgebyr og renovasjonsgebyr) er oppført som en driftskostnad i sameiets årsregnskap (totalt kr 557 981 i 2025) og fordeles etter sameiebrøk i henhold til vedtektene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 068 868,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 858,- pr år.

Andel formue er kr 19 490,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 186 519,- pr. 07.10.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 7 154 730,- pr. 07.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208209736
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.10.2026: kr 7 154 730,-
Andel av saldo: kr 186 518,52
Innfrielsesdato: 30.12.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,90 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

10 500 000,00 Prisantydning
186 519,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 686 519,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

267 150,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
268 240,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
278 190,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 954 759,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 964 709,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut Peder Herlin Solberg og Runhild Gammelsæter

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Tambourgården Eierseksjonssameie, med sameiebrøk 64/2668.
- Sameiet består av 36 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 78634351.

Dugnad må påregnes.
Grilling med gass- eller elektrisk grill er tillatt på balkong og takterrasse iht. brannforskrifter.
Endring av fasade, utskifting av vinduer og dører, markiser og oppsetting av private antenner eller parabol krever forutgående styregodkjenning.
Det skal vises særlig hensynsfullhet og være ro mellom kl. 23.00 og 07.00.
Sameiet har heis, felles takterrasse med felleshus, felles søppelrom, utendørs sykkelstativ og boder i kjeller/garasjeanlegg.
Samtlige leiligheter er knyttet til gårdens felles kabel-TV-anlegg, og internett leveres gjennom fellesavtale via felleskostnadene.

På årsmøtet 16. mars 2026 ble årsrapport og årsregnskap for 2025 godkjent, og overføring av årets resultat til egenkapital ble vedtatt.
- Sameiet har vært i reklamasjonsdialog med EWH om utbedring av skader på sørsiden av fasaden, med planlagt utbedring våren 2026.
- Det er innhentet ekspertrapport i forbindelse med tidligere vanninntrenging i flere leiligheter i 4. etasje, som er oversendt forsikringsselskapet til behandling.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 145 061,- (mot underskudd på kr -1 268 051,- i 2024).
- Driftsresultat for 2025: kr 611 100,-.
- Arbeidskapital pr. 31.12.2025: kr 737 410,-.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: udekket tap på kr -6 662 013,-.
- Styret har ikke budsjettert med endring i felleskostnadene for 2026.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Avregning av gassforbruk skjer én gang i året etter individuell måleravlesning. Skjema for avlesning av gassmåler må fylles ut og returneres til forretningsfører ved eierskifte, slik at selger og kjøper ikke hefter solidarisk for forbruk og service på gasspeis.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Fleksibelt, men snarlig foretrekkes. For øvrig etter nærmere avtale med selger.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0086/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2686

Sist oppdatert: 23. oktober 2026 kl. 15:20