Bjørnstjerne Bjørnsons vei 14

Bjørnstjerne Bjørnsons vei 14, 1412 SOFIEMYR
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 443, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 181 kvm

BRA-i:
1. etasje, 100 kvm: Entré, gang, tv-stue, toalettrom, baderom, kjøkken og stue/spisestue
Underetasje, 38 kvm: Entré, gang, kott, bod, teknisk rom/vaskerom og to soverom

Åpent areal:
1. etasje, 15 kvm: Overbygget steinlagt inngangsparti/uteplass

BRA-e:
1. etasje, 39 kvm: Garasje
1. etasje, 4 kvm: Frittstående bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.07.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført følgende måte: Bolig oppført i 1967. Tilbygget i 1979. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur av pussede betongkonstruksjoner. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn samt krypkjeller under deler av bygget. Yttervegger i en kombinasjon av tre og murkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp. Profilert entrédør i 1 etasje med sikkerhetslås og sidefelt med glass. Vindu av glassbyggerstein i entré. Profilerte entrédør med sikkerhetslås i underetasje. Vinduer i boligen med to-lags glass fra 1998 og 2009. Byglassvinduer med koblingsvinduer fra byggeår. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Bad:
- Overflater vegger: Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og tegn til løse veggfliser på vegg mot toalettrom. Konsekvens er at forholdet vurderes å skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, og hvilke tiltak som er nødvendige.
- Overflater gulv: Det observeres tydelige riss/sprekker i gulvfliser ved sluk. Forholdet vurderes å kunne skyldes en bakenforliggende årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, og hvilke tiltak som er nødvendige
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand. Sjablongmessig prisanslag gjelder for fornying av tettesjikt/membran på gulv og veggflater. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Bad:
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader

Kjøkken:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det registreres ulyd i avløpsrør ved tapping av vann. Usikker årsakssammenheng (iht selger skyldes det lufterør påmontert vannlås)

Toalettrom:
- Overflate vegg: Veggflater har enkelte mindre skader på tapet
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer
- Varmesentral: Det foreligger ingen dokumentasjon på utført service på bioparafinanlegget

Andre rom - 1 etasje:
- Overflate himling: Himlingsflater i stue har synlige gjennomslag av skruer til innfestninger av plater
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale i tv-stue bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er stedvis registrert ujevnheter og bomlyd i gulvfliser i entré

Innvendige trapper:
- Tilstand: Trappen har enkelte mindre skader/hakk. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:
- Skjevhetsmåling: Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Følgende rom er målt: Stue og tv-stue. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader:
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: TG 2 gjelder vinduer fra 1998 og byglassvinduer/koblingsvinduer fra byggeår: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på ytterdør i underetasje: Døren viser tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Det registreres følgende avvik på terrassedører: Dørene viser tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning

Yttertak:
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Det er antatt kompakt tak og undertaket er ikke mulig å undersøke uten inngrep i konstruksjonen. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vannbord viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje
- Skorsteiner (over tak): Beslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde. Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent

Drenering:
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren
- Fuktsikring av grunnmur: Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker

Andre byggverk - Frittstående dobbelgarasje.:
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker
- Vinduer, dører og porter: Garasjeporter viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling

Andre byggverk - Frittstående bod.:
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt TGIU (ikke undersøkt) på kontrollpunkt "kontroll i tilliggende konstruksjon" på bad: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Flott beliggende bolig i et populært boområde.

1. etasje:
Entré: Flislagt gulv med gulvvarme. Plassbygget garderobeløsning.

Gang: Adkomst fra entré. Videre adkomst til stue, TV-stue, soverom 1, bad, separat wc og trapp.

TV-stue: Romslig rom. Vindu orientert mot sydøst, samt utgang mot sydvest via skyvedør.

Stue: Lys stue med god plass til sofaløsning og spisebord. Peisovn. Store vindusflater med utgang til overbygget uteplass via skyvedør.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning fra 1998 med profilerte fronter. Godt med skap- og benkeplass. Integrerte hvitevarer medfølger; kjøleskap/kjølerom, komfyr med platetopp og oppvaskmaskin.

Soverom 1: God størrelse. Vindu orientert mot nordøst. Plassbygget skyvedørsgarderobe medfølger.

Bad: Flislagt gulv og vegger, malt himling. Gulvvarme. Baderomsinnredning (servant med underskap, sideskap og speil). Dusjkabinett.

Separat wc: Flislagt gulv. Toalett. Servant.

Underetasje:
Entré/vindfang: Egen inngang til etasjen. Videre adkomst til gang.

Gang: Flislagt gulv med gulvvarme.

Soverom 2: God størrelse. Vindu orientert mot nordvest og nordøst. Servant.

Soverom 3: Vindu orientert mot nordøst. Plassbygget skapplass. Gulvvarme. Rommet er i bygningstegninger definert som hobbyrom, se punkt "ferdigattest/brukstillatelse" for nærmere informasjon. Fra rommet er det inngang til bod under trappen, samt inngang til stor krypkjeller med fjell i dagen.

Teknisk rom/vaskerom: Flislagt gulv. Varmtvannsbereder (198 liter fra 2013). Utslagsvask. Opplegg til vaskemaskin (vaskemaskinen medfølger).

Bod: Adkomst fra gang. Hylleløsning medfølger. Adkomst fra gang.

Diverse:
- Ytterkledning orientert mot sydøst er lektet ut, etterisolert og ny kledning i 2019.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle lamper i boligen medfølger. Miele vaskemaskin i teknisk rom/vaskerom medfølger.

Elektirsk oppvarmet via panelovner. Gulvvarme på entré i 1. etasje, bad, del av TV-stue (kun det som er del av tilbygg), gang i underetasje og soverom 3. Peisovn i stue.

Bioparafintank i garasje som er tilknyttet bioparafinovn i underetasje. Denne er ikke blitt benyttet de siste årene, tilstand ukjent.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er nedravd oljetank orientert mot øst/sydøst på tomten. Denne er iht selger sanert (i ca 2006), men det foreligger skriftlig dokumentasjon på dette.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 13.10.1969 (gjelder våningshus/boligen). Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Belegg tettes bedre rundt rør ved gulv i vaskerom, bad og wc
- Revidert tegning av kjeller må innsendes
- Alle kott og kjellerrom skal ventileres

Det er notert i brukstillatelsen at denne er gitt på betingelse av at manglene blir utført innen 3 måneder fra brukstillatelsen ble gitt.

I tillegg foreligger det midlertidig brukstillatelse datert 06.06.1979 på tilbygg. Tilbygget består av vindfang i underetasje, samt utvidelse av arbeidsrom (rom benyttet som TV-stue), entré og utvendig inngangsparti/uteplass i 1. etasje. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Utvendige trapper må oppsettes
- Endel endringer av vinduer/dører er foretatt. Reviderte tegninger innsendes for godkjennelse.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på følgende endringer etter at brukstillatelsene ble gitt:
- Opprinnelig vaskerom med adkomst fra kjøkken i området ved/mellom der det idag er bad og kjøkken
- Åpnet noe opp mellom stue og kjøkken
- Fjernet vegg og dør mellom entré og opprinnelig vindfang
- Teknisk rom/vaskerom er byggemeldt som bod
- Dør til bod med adkomst fra rom benyttet som soverom 3 foreligger ikke på opprinnelige bygningstegninger
- Rom benyttet som TV-stue er i bygningtegninger datert 16.06.1966 definert som soverom (da var rommet mindre), og i bygningstegninger datert 10.07.1978ifbm tilbygg er rommet byggemeldt som arbeidsrom (rommet ble tilbygget og ble større). I begge tegningene er det inntegnet dør til rommet fra gang/stue, det er det ikke idag
- Flyttet dør og vegger i området mellom entré, gang og stue
- Soverom 3 er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom. Hvorvidt hobbyrom er godkjent som rom for varig opphold i eldre boliger må iht Nordre Follo kommune vurderes i den enkelte sak (bl.a. er det krav til ventilasjon, dagslys og rømningsveier). Rommet er i salgsoppgaven definert som soverom (rom til varig opphold), men det tas spesifikt forbehold om at dette er feil da det ikke er foretatt en konkret vurdering om hvorvidt dette rommet tilfredsstiller alle krav for å bli vurdert til å være rom for varig opphold. Dersom rommet ikke vil bli definert som rom til varig opphold av kommunen, vil rommet være godkjent som bruk av bodrom av kommunen.

Vedrørende garasje: Det foreligger verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på garasjen. Det foreligger byggetillatelse av garasjen datert 04.02.1970, med tilhørende bygningstegninger stemplet approbert av kommunen datert 07.11.1969. Denne tegningen viser en enkeltgarasje. Det foreligger tegninger stemplet av kommunen datert 06.03.1990 som viser dobbeltgarasje.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
- Dagboknr 2811, tinglyst 12.09.1963, type heftelse: Bestemmelser om vann/kloakkledning (blant annet er det presisert her vedrørende vann/avløpsledninger som går over en annens tomt at ved felles ledninger med foranliggende tomter, kan eieren av den bakre tomt ved ingangsettelse av arbeidet med vei eller ledninger kreve at eierne av de foranliggende tomter straks bidrar med sin del av anleggsomkostningene), bebyggelse og vei.
- Dagboknr 3780, tinglyst 28.10.1966, type heftelse: Erklæring/avtale ifbm kjøpekontrakt
- Dagboknr 4836, tinglyst 27.12.1967, type heftelse: Bestemmelser om gjerde, bebyggelse og forbud mot næringsvirksomhet
- Dagboknr 2759, tinglyst 25.04.1978, type heftelse: rettsbok ifbm sak om eksproprasjonsskjønn i anledning høyspentlinje fra Myrvoll til Tårnåsen

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. To av arvingene er avdødes barn som ikke har bodd eiendommen, og én av arvingene er avdødes ektefelle som har bodd eiendommen (uten å ha vært hjemmelshaver/eier), og det er ett av avdødes barn som har fullmakt fra de øvrige arvingene. Kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Eiendommen er vasket før visning, og vil ikke bli ytterligere utvasket til overtagelse.

Enebolig i et meget populært boområde. Boligen ligger i et villaområde med lite trafikkstøy med kun beboertrafikk. Sentralt og barnevennlig boområde. Barna kan gå/sykle til det meste av hva som foregår i hverdagen.

Kollektivtilbud:
Det er kort avstand til bussholdeplass med hyppige avganger til Oslo sentrum, hvor det også er ekspressbuss til byen på morgenen, og ekspressbuss hjem fra byen på ettermiddagen.
Gangavstand til Solbråtan togstasjon med ca 20 min til Oslo S. Hyppige avganger til bl.a. Oslo og Ski.
Ca 25 minutter med bil til Oslo sentrum.

Nærbutikker:
Sofiemyr senter ligger i nærheten med blant annet en nyere Rema 1000 og andre ulike service, helse- og treningstilbud.
I nærområdet ligger også Coop Ekstra, miljøstasjon, Biltema, Plantasjen og Larmerud Rørservice/Bademiljø.

Fritidsaktiviteter:
Kort gangavstand unna ligger Sofiemyr idretts- og svømmehall, i tillegg til friidrettsanlegg og flere fotballbaner. Gangavstand til marka som har fine turløyper om sommeren og lysløype om vinteren.
Løype til populære turmål som blant annet Grønliåsen, Østmarka, Stallerud og Sterkerud.
Dessuten lager Skiforeningen og kommunen en rundløype og akebakke på Østre Greverud med kunstsnø. I dette anlegget arrangeres både skiskole og konkurranser.
I tillegg til 18-hulls golfbane på Østre Greverud er det slalåmbakke i Ingierkollen, flere treningssentre samt badeplasser ved Hvervenbukta og Ingierstrand.
Kommunen har et aktivt idrettsmiljø og tilbyr alt fra idretter som håndball og fotball, til alpint, tennis, volleyball, svømming, bryting, amerikansk fotball og orientering. Skateanlegg («Pyramiden») i Kolbotn sentrum.
Spa- og velværesenter, The Well på Sofiemyr i gangavstand fra boligen.

Kolbotn sentrum:
Kolbotn sentrum med bla. Kolbotn Torg ligger en kort kjøretur unna, og tilbyr ca 60 forretninger, caféer og restauranter. Her ligger også Kolben kulturhus som tilbyr kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus.

Bjørnstjerne Bjørnsons vei har adkomst fra blant annet Holbergs vei.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Kort gangavstand til Sofiemyr barneskole (nyåpnet i 2025), Fløysbonn ungdomsskole og Roald Amundsen videregående skole. Flere barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 972,10 kvm. Pent opparbeidet tomt med gressplen, diverse beplantninger, m.m.

Utebod og drivhus orientert mot nordøst på tomten.

Dobbelgarasje på 39 kvm samt parkering på egen gårdsplass. Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via felles private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Stikkledningene går fra felles punkt i "hovedveien" i Bjørnstjerne Bjørnsons vei "over" eiendommen i Bjørnstjerne Bjørnsons vei 6, videre "under" Bjørnstjerne Bjørnsons vei 8,10 og 12 frem til nr 14 (dvs "denne" eiendommen som selges). Det foreligger ingen tinglyste servitutter/avtaler rundt vedlikehold, m.m. rundt dette.

Eiendommen er regulert til "boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse" i henhold til reguleringsplan 2014002 datert 12.09.2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

972 kvm av tomten (dvs hele tomten) ligger i hensynssone H110 "nedslagsfelt drikkevann", 650 kvm av tomten i hensynssone H310_1 "ras- og skredfare", 217 kvm av tomten i hensynssone H370 "høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler)" og 83 kvm i hensynssone H320_2 "flomfare".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15.980,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

 Estimert strømforbruk er ca 20.000 kwh (kun et estimat - avhenger av forbruk, antall husstandsmedlemmer, etc.)

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.200,-.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber, og har normalt en kostnad på ca kr. 1.500,- pr mnd for standard tv/internett-abonnement. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Dersom ny eier ikke ønsker å videreføre abonnementet, vil alarmselskapet antagelig avinstallere anlegget (før eller etter overtagelse).

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.746.767,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

7 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

185 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
186 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
205 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 586 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 605 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Harald Vekrum, Thormod Vekrum og Willy Georg Tangen

Etter nærmere avtale. Mulighet for rask overtagelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av én av arvingene (som har fullmakt fra de øvrige arvingene) iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 42 254
Fotograf  kr 3 125,00
Tilstandsrapport  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0064/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2664

Sist oppdatert: 30. juli 2026 kl. 20:09