Jan Baalsruds plass 4

Jan Baalsruds plass 4, 1410 KOLBOTN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 251, bruksnummer 5, seksjonsnummer 130, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 51 kvm

BRA-i:
3. etasje 46 kvm: Entré, bad, soverom, stue med åpen kjøkkenløsning og bod

BRA-e:
2. etasje 5 kvm: Bod

Åpent areal:
3. etasje 11 kvm: Platting

Leiligheten disponerer en bod i 2.etasje på 5 kvm (BRA-e). Bod merket med G3-307.

Takhøyden i leiligheten er målt på tilfeldig sted til ca. 2,23 meter i entré samt bad og ca. 2,40 meter i øvrige rom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.08.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Leilighetsbygg oppført i 2008. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner utvendig kledd med metallplater og fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran/takpapp (ikke besiktiget) Entrédør med dørkikkert. Brannklasse B30 og lydklasse 40dB. Balkongdør med karmer av tre. Vinduer med karmer av tre. Leiligheten ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Våtrom - bad
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i fliser ved vegghengt toalett. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.
- Overflater gulv: Det er registrert riss/sprekk i flis ved sluk. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig. Ved tilfeldig valgt punkt er lokalfallet (høydeforskjellen) målt til 6mm over en avstand på 50 cm.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Ved tilfeldig valgt punkt er nivåforskjell (høydeforskjellen fra topp overflate gulv ved døråpning til topp overflate gulv ved slukrist) målt til 21mm.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet (terrassedør) får kontakt med dørterskelen. Konsekvens er at døren går tregt ved åpning og lukking. Foreslått tiltak er lokal reparasjon som for eksempel justering av dør/karm.

Terrasse / platting
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

TGIU:
- Tekniske anlegg - innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Terrasse / platting - konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre enheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
- Eier er tilgjengelig og har svart på spørsmål om el-anlegget.
- El-anlegget vurderes å være fra boligens byggeår/oppføringstidspunkt.
- Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. En samsvarserklæring skal for eksempel dokumentere hvem som har utført arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav. Konsekvens er at derfor hefter en usikkerhet rundt disse forholdene. Forholdet må kartlegges videre av fagkyndige.
- Kursfortegnelse er plassert i sikringsskapet.
- Sikringsskap plassert i entré. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
- Byggetegninger som viser romklassifisering er ikke fremlagt på befaringstidspunktet. Konsekvensen er at arealenes bruk med hensyn til lovlighet, herunder samsvar mellom faktisk bruk og byggetillatelsen, ikke har vært mulig å undersøke.
- Det anses som sannsynlig at det ikke er krav om komfyrvakt, basert på monteringstidspunktet til relevante el-installasjoner.
- Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
- Med tanke på boligens plassering i bygget vurderes radon og radonundersøkelser som lite aktuelt.
- Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Det er derfor usikkerhet rundt hvilken tetthet bygningen har mot grunnen.
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.
- Eier er ikke kjent med forhold av betydning for den aktuelle eiendommen.
- Boligen er registrert som beliggende innenfor et aktsomhetsområde (se punktene over). Boligen er imidlertid en del av et større boligkompleks, og basert på boligens plassering i bygget vurderes det som lite sannsynlig at den aktuelle boenheten blir påvirket i nevneverdig grad av de aktuelle naturforholdene. Det anses derfor ikke å være behov for særskilte tiltak eller ytterligere utredning knyttet til dette forholdet for den aktuelle boligen. Det er ikke undersøkt om nevnte forhold kan ha betydning for eventuelle fremtidige tiltak eller
endringer som gjelder felles bygningsmasse i boligkomplekset, og som dermed kan påvirke beboerne indirekte.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

SAMMENDRAG SELGERS EGENERKLÆRING:
15. Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja, leiligheten har eget ventilasjonsanlegg fra Villavent som trengte vedlikehold vinteren 2023-2024. To motorer var slitt, en kabel hadde røket og filtre måtte byttes

16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja
16.1.1. Navn på arbeid: Nytt arbeid
16.1.2. Årstall: 2024
16.1.3. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
16.1.4. Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Vedlikehold av ventilasjonsanlegg. To motorer ble byttet ut og filtre har blitt skiftet hver 6 mnd. etter dette.
16.1.5. Hvilket firma utførte jobben? Aarset Boligventilasjon AS
16.1.6. Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja, observert noe skjeggkre på badet etter perioder med dårlig renhold.

28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja, Arbeid med oppgradering av Kolbotn togstasjon. Arbeidet skal ferdigstilles høsten 2026. Vinduer i leiligheten og uteområder tilhørende leiligheten vender bort fra anleggsarbeidene, og bygning skjermer godt mot støy fra anleggsarbeidene. Det ble merket noe støy fra arbeidene med spunting på stasjonen i en liten periode i 2025, men ellers har ikke nåværende beboer merket noe til støy fra arbeidene.

Overnevnte er et utdrag av selgers egenerklæringsskjema. Komplett skjema følger vedlagt i salgsoppgaven og må leses i sin helhet.

Entré: Velkommen inn til en hyggelig entré med plass til garderobeløsning. Videre adkomst til bad, bod, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

Stue: Romslig stue med åpen løsning mot kjøkken. God plass til spisebord, sofaløsning, bord og tv. Store vindusflater som bidrar godt med naturlig lysinnslipp. Videre utgang til delvis overbygget uteområde på ca. 11 kvm med god plass til diverse utemøblering. Balansert ventilasjon.

Kjøkken: Åpen kjøkkenløsning. Innredning fra byggeår. Glatte lyse fronter. Benkeplate med laminert overflate. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Dette medfølger videre. Ventilator i overskap.

Bad: Baderom fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malt himlingsflate. Vegghengt servantinnredning. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin medfølger ikke.

Soverom: Romslig soverom med god plass til garderobeløsning. Vindu orientert mot vest.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er utstyrt med fjernvarmeanlegg med radiatorer (fyring og varmtvann er inkludert i felleskostnadene, a-konto beløp). Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 28.08.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 11 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler:
- Kommunens rett til anlegg, drift og vedlikehold av alle tekniske anlegg.
- Gjensidig rett til adkomst og tilgjengelighet for kommunen.
- Bestemmelser om adkomstrett for kommunen.
- Gjensidig rett til anlegg, drift og vedlikehold av teknisk anlegg.
- Rettigheter og plikter ved ombygging, drift og vedlikehold av nettstasjon i bygg, 1.etg (stedsvarig rett) for Hafslund Nett AS.

Dette er servitutter i forbindelse med oppføring av hele Kolbotn Torg og anses å ikke ha noen betydning for selve leiligheten. Servituttene vil følge eiendommen og kopi av servituttene kan fås av megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger midt i hjertet av Kolbotn sentrum med beliggenhet mot stille fellesarealer og vendt bort fra selve torget. Kolbotn sentrum har et rikt tilbud av diverse forretninger, restauranter, apotek, tannlege, kirke, kaféer, kulturhus, vinmonopol, legesenter og andre servicetilbud. Kjøpesenteret Kolbotn Torg ligger like utenfor døren.

Grøntareal, gågaten, torget og strandsonen mot Kolbotnvannet skaper en lun, hyggelig atmosfære og gir rom for et levende miljø. Flotte turstier langs Kolbotnvannet.
Kolbotn sentrum er det naturlige knutepunktet i Oppegård med nærhet både til Oslo sentrum og Oslofjorden.

Kollektivtransport:
Den sentrale beliggenheten har gode tog- og bussforbindelser som gjør det lett å komme til og fra Oslo og Ski.
Kolbotn togstasjon: Det tar ca. 19 minutter med tog til Oslo S, toget har også hyppige avganger.
Buss: Buss 83 til Jernbanetorget. Det er bussholdeplass med buss til Oslo rett ved boligen. Bussen bruker ca. 25 minutter til sentrum. Hyppige avganger med ekspressbuss i rush-tiden. I tillegg går bussen om natten i helgene.

Barnehager- og skoler:
Barnehager og skoler i kort gangavstand fra leiligheten.

I nærområdet er det gode rekreasjonsmuligheter som marka, Kolbotnvannet, Gjersjøen, populær 18-hulls golfbane, tennisbaner, ny innendørs tennishall på Sofiemyr, padle anlegg, slalåmbakke, m.m. Det er sykkelavstand til flere badestrender på Svartskog, Hvervenbukta og Ingierstrand.

Svært godt og variert idrettsmiljø i kommunen.

Jan Baalsruds plass har adkomst fra Kolbotnveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se for øvrig kart for nærmere veibeskrivelse.

Gangavstand til Kolbotn barneskole og Ingieråsen ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole ligger sentralt plassert på Sofiemyr. Flere barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning før kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7.643 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er pent opparbeidet med benker, lekeplass og beplantning.

Det medfølger ikke garasjeplass med denne leiligheten. Dette kan leies i privat regi under for eksempel Kolbotn Torg som har direkte adkomst via heis fra leiligheten.
Det finnes også flere garasjeanlegg i gangavstand som kan leies i privat regi. Har du EL-bil finnes det ladestasjoner på Kolbotn Torg og flere andre alternativ like i nærheten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, forretning og kontor i henhold til reguleringsplan med ID R404800 datert 21.04.1999 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kolbotn sentrum er i utvikling og det bygges i området. I regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus er Kolbotn utpekt som en av tre prioriterte byer og tettsteder i det såkalte bybåndet, et område som er prioritert for vekst. Videre utbygging av Kolbotn stasjon, fortetting og generell utbygging må påregnes.

Eiendommen ligger i gul og rød støysone.

Kommuneplan Nordre Follo 2026 - 2037 gjelder også for området.
Hensynssoner:
- KPStøy: Rød sone
- KPStøy: Gul sone
- H320_2: Flomfare
- H310_1: Ras- og skredfare
- H110: Nedslagsfelt drikkevann

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8 984,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr for vann og avløp, samt fellesrenovasjon.

Fellesutgiftene er kr 2.999,- pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme og varmtvann (a-konto beløp), felles bygningsforsikring, forretningsførsel, tv og internett samt diverse drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
- Felleskostnader: kr 2.610,-
- Kabel TV/internett: kr 389,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Estimert strømforbruk er ca. 5.000 - 8.000 (avhenger av blant annet antall beboere, bruksmønster og ønsket temperatur.) kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av TV og internett. Standard TV- og internett-abonnement er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger videre.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 938.948,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Ingen langsiktig fellesgjeld.
Andel fellesgjeld er kr 15.733,- pr. 31.12.2025.

3 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

95 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
96 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
106 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 896 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 906 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Petter Carlsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Kolbotn Øvre Torg, med sameiebrøk 45/23000.

Sameiet er et kombinert bolig- og næringsseksjonssameie, beliggende på eiendommen gnr. 251, bnr. 5 i Nordre Follo kommune.
Kolbotn Øvre Torg Sameie består av 162 seksjoner, hvorav seksjon 1 utgjør næringsdel med eierbrøk 12128/23000 og seksjonene 2-162 utgjør boligseksjonene. Sistnevnte utgjør Kolbotn Torg Boligforening, som omfatter 161 seksjoner på Kolbotn Øvre Torg.

Forretningsfører er USBL AS, Tlf: 22 98 38 00 / E-post: eierskifte@usbl.no
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal varsles om til styret.
Det er kun tillatt å grille med gass eller EL-grill.

Styret har vurdert individuell måling av forbruk per leilighet. Dette ble vurdert i 2019 og var ikke aktuelt da. Dette ble tatt opp igjen på ekstraordinært årsmøte den 29.09.22 hvor det ble vedtatt å ikke gjennomføre dette nå. Styre vil overvåke energiforbruket og ha energieffektivisering som fast punkt på styremøtene for å overvåke energibruken m.m.

Sameiet er svært godt drevet. De har en egen nettside og en egen Facebookside for beboere : https://www.kolbotnovretorg.no/
Alle eiere i sameiet får også tilgang til USBL sin portal hvor alle dokumenter som husordensregler, vedtekter, protokoller m.m. legges inn fortløpende. Her beskrives stort sett alt som skjer i sameiet, og i nærområdet på Kolbotn.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 7 950,00
Boligselgerforsikring kr 17 404,00
Fotopakke  kr 3 400,00
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0080/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2680

Sist oppdatert: 08. september 2026 kl. 09:14