Refsnesalleen 87D

Refsnesalleen 87D, 1518 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 2026, ideell andel 1/1
Andelsnummer 29, Refsnesalleèn 1 borettslag, organisasjonsnummer 948212188

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm.

BRA-i:
3. etasje 68 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og 2 soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 1 kvm: Bod.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 15 kvm: Vestvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapport:
Leilighetsbygg oppført i 1966. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong og teglstein. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn.
Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Utvendige fasader forblendet med
teglstein. Etasjeskillere av betong. Pulttak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med asfaltpapp (tak er ikke besiktiget). Entrédør med dørkikkert. Vinduer
med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Ingen punkter i rapporten har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - bad:
Det er ikke benyttet mykfuger i overganger mot gulv. Det observeres mangelfulle flisfuger inne i dusjsonen. Det er registrert bom (hulrom med påfølgende løs/fleksibel flis) i enkelte gulvfliser. Det er registrert løs flis som er lagt i i slukrist. Gulvet i sluksonen er tilnæ rmet flatt og det registreres enkelte svanker/fordypninger som i praksis er mindre områder med motfall. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det er registrert redusert avrenningshastighet i avløp til servant på høyere side. Avtrekksvifte er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter ifølge eier. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er normalt ikke tillatt. Det foreligger noe informasjon og bilder fra arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke visuelt, bæ rer ikke preg av faglig god utførelse.

Teknisk anlegg:
Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon. Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
I stue og soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader:
Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing. Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Synlige konstruksjonsmessige skjevheter og deformasjoner observeres. Det er vurdert å væ re begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og dører:
Enkelte vinduer har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon.

Balkonger:
Overflatematerialer på rekkverk viser tegn til slitasje.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Teknisk anlegg:
Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Yttervegger inkl. fasader:
Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Balkonger:
Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

HMS:
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte
kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
Eier informerer om at det har vært problemer med varmegang i det elektriske anlegget. Forholdet skal kontrolleres av elektriker. Det er ikke utført arbeider på boligens el-anlegg som ikke er dokumentert med samsvarserklæring. Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
Boligen mangler godkjent slokkeutstyr.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, ras/skred og for overvann. Ifølge eier står boligblokk på leiregrunn, det har vært bevegelse i
grunnforholdene som har resultert i skjevheter i konstruksjonen.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Opplysninger iht. selger og fra selgers egenerklæring:
Markisemotor er defekt.

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja - Rørfornying i borettslaget (2026) ved Vestfold Rørfornying AS.

Leiligheten ble i 2020 betydelig modernisert og samtidig påkostet med blant annet nye overflater i alle rom. Malerarbeid er siden utført i de fleste. Flere gjennomtenkte elementer tilfører i tillegg leiligheten det lille ekstra, deriblant LED-lys i himlingen som viser vei fra entreen til stuen. I sistnevnte ble for øvrig også en rentbrennende vedovn montert samtidig med oppussing.

Kjøkkenet ble i 2020 åpnet mot stuen og oppgradert med en høyt påkostet innredning fra HTH. Innredningen er som resten av leiligheten meget stilsikker og fyller i tillegg til sin rent praktiske funksjon også rollen som et iøynefallende, lekkert møbel. Mot stuen frontes kjøkkenet av en smart halvøy med både barløsning, vinskap og innvendig belyste glasskap.

Arbeidsflater rundt både platetopp og vask gjør kjøkkenet meget bruksvennlig. Vasken er i kompositt og underlimt. Blandebatteriet har uttrekkbar slange. Hvitevarene er alle integrert, stekeovnen i hendig benkehøyde. Platetopp med innbygget avtrekk inngår i øyen.

Badet ble renovert i 2020 og er like gjennomtenkt som leiligheten for øvrig, blant annet med innbygget dusjbatteri. Dobbel servant gjør det enkelt for to personer å benytte badet samtidig. Badet er i tillegg velutnyttet med nisje dedikert til vaskemaskin og vaskeromsinnredning. og påkostet, Rørfornying er utført så nylig som i 2026. Gulvet og veggene utenom dusjsonen er utført med storformat fliser, gulvet også med varmekabler.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, for øvrig laminat.
Innervegger: Fliser på bad og kjøkken, spilepanel i del av stuen, for øvrig glatte flater.
Himlinger: Glatte flater i alle rom. LED-belysning i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte blå fronter. Laminerte grå benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp med avtrekk, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap.

Bad: Servantskap med glatte grå fronter og dobbel, heldekkende støpekeramisk servant med sorte ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med glassvegg og innbygget to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Nisje med rør-opplegg til vaskemaskin, grå benkeplate i kompakt laminat og overskap med glatt grå front.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Alt av hvitevarer på kjøkkenet medfølger. TV-benk medfølger ikke.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), og ildsted plassert i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen som nybygg datert 22.12.1966 samt ferdigattest datert 02.10.2009 for forblending av alle gavlfasader samt fasadene mot øst (inngangssiden). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt godkjente bygningstegninger datert 04.04.1963. Det er avvik på dagens planløsning i forhold til opprinnelig godkjente tegninger.

Deler av stuen (tilstøtende til soverom) er opprinnelig byggemeldt som bod/kleskott og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

På Refsnes kan du bo i ettertraktede omgivelser nær sjøen, vest på Jeløy. Få om noen andre boligområder langs Oslofjorden kan måle seg med Refsnes når både utsikten, de gode solforholdene og ikke minst nærheten til sjøen tas med i betraktning.

I årets varme måneder er det spesielt prisverdig med kun kort gangavstand til den idylliske Refsnesstranda, nederst i alleen. Et stort antall andre badesteder er spredt rundt på øya, flere innenfor sykkelavstand.

Like syd for Refsnes ligger Søndre Jeløy landskapsvernområde, et vakkert og unikt stykke kulturlandskap med intime småveier og stier som er ypperlige for både trening og søndagsturer. Her finnes også en bit av Jeløys anerkjente kulturmiljø på gårdene Røed og Alby.

I det daglige er det praktisk at både barnehage og barneskole finnes i umiddelbar nærhet, kort gangvei er det også til ungdomsskole. Dagligvarer kan enkelt handles ved Refsnes' egen nærbutikk, like ovenfor blokken. Flere forretninger er tilgjengelig langs veien til byen.

Sentrumsområdet er innenfor sykkelavstand eller drøye fem minutter med bil. Fra holdeplassen i alleen kjører buss til togstasjonen på under 10 minutter. Reisetiden videre med tog til Oslo S er fra kun 30 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 808 kvm som tilhører borettslaget.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30 til 200cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Andelen disponerer en biloppstillingsplass. Denne biloppstillingsplassen følger leiligheten. All parkering utenom de opparbeidede biloppstillingsplassene er forbudt.

Alle biloppstillingsplasser er klargjort for lading av el- og hybridbil (motorvarmer ved anskaffelse av adapter). Beboere som ønsker å benytte ladeanlegget må selv tegne
abonnement med den til enhver tid aktuelle tjenesteleverandør.

Beboere som ønsker å leie en ekstra biloppstillingsplass utover den som allerede er tildelt, kan søke styret om dette og inngå en avtale på de betingelser som styret har bestemt.
Det gis ingen garantier om ledige ekstra plasser. Henvendelse må rettes til borettslagets styre.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til opplysninger fra Moss kommune datert 20.04.2026 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Refsnes - del av Refsnes gbr 11/1 og 11/31" med formål blokkbebyggelse, parkerinsplass, gangvei og friluftsområde, vedtatt 24.02.1965 med plannr.42. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende og friområde nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Eiendommen ligger i hensynssone for "ras- og skredfare".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer bla.: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, årsavgift tv/internett (kun grunnpakke), renhold av fellesarealer, strøm fellesarealer, vedlikehold bygg/vaskeri/vvs/elektro og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan endres i forhold til endringer i renten på fellesgjelden.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 422,-
Avdrag kr 372,-
Driftsutgifter kr 3.642,- 

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6.800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 677 284,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 709 135,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 22 495,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 97 303,- pr. 20.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 10.923.344,- pr. 20.04.2026 og lånevilkårene er:

Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 5,2 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 555,-, hvorav renter utgjør kr 272,- og avdrag utgjør kr 283,-.
Lånets løpetid: 2039.
Lånenr.: 60308133667.
Bankforbindelse: Nordea.

Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 5,2 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 239,-, hvorav renter utgjør kr 150,- og avdrag utgjør kr 89,-.
Lånets løpetid: 2045.
Lånenr.: 60308133659.
Bankforbindelse: Nordea.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier, helt eller delvis, ikke kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.

3 750 000,00 Prisantydning
97 303,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 847 303,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 733,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 683,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 856 036,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 865 986,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Olsen

Leiligheten er tilknyttet Refsnesalleen 1 borettslag.
Borettslaget består av 120 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes.

Det er forbudt å holde dyr i borettslaget. Selv om det er et forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen søke styrets godkjenning til det.
Innflytting med dyr må ikke skje før styrets avgjørelse foreligger.

Foretatt påkostninger eller arbeider styret har vært opptatt av de senere år:
Tilstandsanalyse av terrasser og armert betong.
Ferdigstillelse av Refsnesalleen og parkeringsplassene etter graving.
Rørfornying, avsluttet juni 2025.
Vedlikehold og småreparasjoner er gjennomført.
Endring til Norgespris på strøm.
Brannvern og brannslukker-sak påbegynt.
Bytte av lånegiver fra Handelsbanken til Nordea for 1% redusert rente.
Nye rustfrie hatter til luftrørene på taket.
Oppmerking av p-plassene.
Asfaltering ved innkjørsel 87/85 og noen hull på p-plass.
Vedlikehold og nytt gress ved 89 og 85.
Reparasjon av lekkasjer fra verandaer mellom 4. og 3. etg Refsnesalleen - 87 A 41 - 89 C41, 89 D41. Disse tre er tettet og reparert av fagfolk.
Tak og vegg-vask av alle oppganger.
Reparasjon av garasjen. Nytt tak og oppretting av bygget slik at døren kan åpnes enkelt.
Stakeluker for bunnledningene er montert innenfor brannsikre veggluker på bad i - 85D U02 - 87A U01 - 89A U02.
Montering av jording på avløpet i hver blokk.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2026:
Fasadevask er bestilt tidlig vår 2026.
Penger er satt av til uforutsette, løpende vedlikehold.
Per GF, 5 mars 2026 ikke noen nyanskaffelser som er bestemt, men det er satt av penger dersom det oppstår behov for fornyinger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Andelen er forhåndsavklart på forkjøpsretten og hvor ingen har meldt interesse. Konf. megler ved evt. spørsmål.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum

Vederlag:
Foto: kr 7 500,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Markedsføringspakke rabatt: kr -9 900,00
Oppgjør: kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (kr 3.500,- pr stk): kr 12 000,00
Rabatt provisjon: kr -6 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet: kr 9 950,00
Eventuell boligselgerforsikring Gjensidige: kr 10 087,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0078/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2678

Sist oppdatert: 14. mai 2026 kl. 12:42