Heimdalsgata 2C

Heimdalsgata 2C, 0561 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 229, bruksnummer 15, seksjonsnummer 31, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 35 kvm

BRA-i:
Loftsetasje 35 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

Leiligheten har 17 kvm med ikke-måleverdig areal (ALH) grunnet skråtak og lav himlingshøyde. Totalt gulvareal (GUA) for leiligheten er 52 kvm.
I tillegg har en ekstern bod skråtak som begrenser måleverdig areal, der gulvflaten er målt til 1,7 kvm. Ekstern bod ligger som tilleggsdel til seksjonen, iht. seksjoneringsbegjæringen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Leiligheten har en planløsning som avviker fra godkjente tegninger. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en bygård oppført i 1898. Bygningen er fundamentert med granitt/naturstein/tegl til stedlige masser, og har grunnmur av naturstein/tegl. Etasjeskillere er av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger er oppført i murverk med pussede og malte fasader. Takkonstruksjonen er et saltak av tre, tekket med takstein. Taktekkingen er ikke besiktiget. Leiligheten har malte vinduer og takvinduer med 2-lags isolerglass fra 2015. Entrédøren er brann- og lydklassifisert. Innvendige dører er glatte. Pipen ble rehabilitert i 2022.

Sikringsskapet har automatsikringer. Det er ifølge tilstandsrapporten tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr medfølger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Bad
- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk.
- Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt ved døråpning.
- Det er påvist skader eller svelling på servantinnredning.
- Naturlig oppdriftsventilasjon er ikke i henhold til krav om mekanisk avtrekk. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Kjøkken
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet. Det anbefales å undersøke med borettslaget om det er tillatt å etablere mekanisk avtrekk ut av bygningen. Dersom dette ikke er tillatt, vil det ikke være mulig å oppnå bedre tilstandsgrad, og dagens løsning må aksepteres.

Tekniske installasjoner
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger og avløpsrør.
- Ventilasjon: Boligen har ventilasjonsløsning typisk for byggeåret, og luftutvekslingen vurderes som begrenset.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling eller avrenning. Varmtvannstanken er over 20 år.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er ikke observert tegn til skadedyr, men dette er ingen garanti for at det ikke er tilstede.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt i mest fuktutsatt område.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det var vanntrenging fra tak/takvinduene i stuen i januar 2024. Utbedring av skaden ble dekket og utført via sameiets forsikringsselskap våren 2024. Arbeidene omfattet strimling og sparkling av gips, maling av vegger og legging av nytt parkett gulv i stuen. Pipen ble rehabilitert i regi av sameiet i 2022.

2024:
- Ny parkett i stuen.
- Overflater malt i stuen.

Vi har gleden av å presentere denne fantastiske loftsleiligheten med gjennomgående og god planløsning. Taket er med på å skape den velkjente loftsleilighetsfølelsen, i tillegg til at boligen har fine, naturlige lysforhold og flott utsyn gjennom store vindusflater. Overflatene er holdt i lyse og delikate nyanser som harmonerer fint med hverandre og gir et helhetlig inntrykk.

Leiligheten har en god soneinndeling mellom stue, kjøkken og spiseplass - og den åpne løsningen gir både visuell og verbal kontakt.

Nærmere innhold:

Entré
Velkommen inn! Entréen er innbydende og gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det rom for å sette fra seg yttertøy og sko i romslig garderobeløsning.

Stue
Flott og romslig stue med store vindusflater. Her er det god plass til stuemøblement med sofa, tilhørende salongbord og tv-seksjon. Stuen ligger i åpen løsning med kjøkkenet og i fin tilknytning til begge bruksområder er det plass til et større spisebord. Rommets trebjelker skaper et sjarmerende uttrykk. I hjørnet bak sofaen er det et praktisk skap med skyvedører til ekstra oppbevaring.

Kjøkken
Lyst og fint kjøkken med tidløst uttrykk og godt med skap- og benkeplass. Kjøkkenet ligger i åpen og sosial løsning med stuen. Innredningen består av glatte fronter og benkeplate i heltre med oppvaskkum av stål. Hvitevarene består av integrert oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap. Kullfilterventilator av merket Grepa over kokeplass. Varmtvannstank på ca. 120 liter fra 2005 plassert i kjøkkeninnredningen.

Bad
Lyst og pent flislagt bad med varme i gulv. Innredningen består av skapinnredning med nedfelt servant, gulvstående toalett og dusjhjørne med svingbare dusjvegger i glass. Opplegg for vaskemaskin og naturlig ventilering via lufteluke.

Soverom
Leilighetens soverom er av god størrelse og har god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Soverommet vender ut mot rolig bakgård.

Overflater:
Gulv: 3-stavs parkett i stue. Fliser på bad.
Vegger: Malte overflater i stue, overgang mellom vegg og tak er fuget. Fliser på bad.
Himling: Sparklet og malt himling i hvit farge med synlige bjelker i stue. Malte plater på badet.

Lagring:
Det medfølger en ekstern bod i loftsetasjen, plassert rett ved inngangsdøren til leiligheten. Gulvflaten er ca. 1,7 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Det er elektriske varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 05.03.1898, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ekspedisjonsdokument for fasadeforandring, attestert 31.02.1899
- Ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, datert 18.02.2010
- Ferdigattest for loftsutbygging, datert 21.08.2012
- Ferdigattest for fasadeendring/oppføring av balkonger, datert 06.10.2017
- Ferdigattest for rehabilitering av skorsteiner, datert 29.04.2022

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger av loft datert 22.01.2002. Leiligheten har en planløsning som avviker fra godkjente tegninger. Opprinnelig soverom, kjøkken og stue er i dag etablert som ett stort oppholdsrom med åpen stue-/kjøkkenløsning. Endringen anses normalt ikke som søknadspliktig med mindre det er gjort inngrep i bærende konstruksjoner. Det er ikke foretatt nærmere undersøkelser av hvorvidt det er gjort endringer i bærende bygningsdeler, og det tas derfor et spesifisert forbehold om at tiltaket kan være søknadspliktig og kreve nærmere dokumentasjon eller godkjennelse fra kommunen. Kjøper overtar risikoen knyttet til eventuelle pålegg, krav til dokumentasjon og kostnader knyttet til dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 36948, tinglyst 15.06.1987, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet kr 10 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G= folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst tre servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, benyttelse, gjerde, adkomstretter, ledninger, vedlikehold med videre. Det er i tillegg tinglyst servitutt som gjelder tilleggsdel til denne seksjonen (bod).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst to rettigheter. Disse omhandler blant annet rett til adkomst, vedlikehold av ledninger, plikt til utbedring etter kommunale krav.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Styret skal varsles skriftlig ved utleie minimum 14 dager før innflytting.

Leiligheten har en populær og meget sentral beliggenhet på nedre Grünerløkka - et attraktivt og hyggelig område med kort vei til flere parker.

I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Området rundt leiligheten er proppfull av koselige spiseplasser, antikvitetsbutikker, barer og kafeer. Du må nesten ta deg en liten rusletur og nyte området, da vil du oppdage flere lokale godbiter, og plutselig har du oppdaget din nye favorittplass. Det er akkurat dette som gjør området så spennende og opplevelsesrikt. Av lokale godbiter kan Perla, Vespa og Humla nevnes. Det kan også nevnes Apostrophe restaurant med få minutters gange fra leiligheten som er en del av Lofthus samvirkelag. Andre severdigheter som og er verdt å nevne er; Schous kulturstasjon, Ringen kino, Dansens Hus og Riksscenen, alt kun innen kort gåavstand. Mathallen på Vulkan, som er en innendørs mathall med kaféer, spisesteder og spesialbutikker med produkter fra mindre norske matprodusenter, ligger heller ikke langt unna.

Flotte parker finnes også rett i nærheten, bl.a. Sofienbergparken, Botanisk hage og Tøyenparken. Spaserer du oppover vil du komme til trehusidyllen på Rodeløkka. Hyggelige Ola Narr kan friste med skihopp for de minste på vinterstid, eller lek og avslapping på sommerstid. Det er heller ikke langt til Akerselva, som byr på fine turmuligheter.

Spaserer du nedover vil du komme til Jernbanetorget og Karl Johan på knappe 15 minutter. De daglige innkjøpene får du gjort unna hos Coop Extra som ligger rett over veien, Kiwi, Joker og Rema 1000 som også ligger rett i nærheten. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt. For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet; Sats, Evo og Fitness 24. Dælenenga idrettsanlegg med kunstgressbane og ishall, samt Fagerheimen Tennisklubb ligger rett i nærheten.

Her er det enkelt å bo, med og uten bil. Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikk- og busslinjene i nærområdet gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve "Løkkalivet" fullt ut.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Vahl barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 531 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Indre gårdsrom er pent opparbeidet med beplantning, sykkelstativ og steinsatte gangarealer. Beboerne har tilgang til en flott pergola med sittegruppe. Her kan du invitere venner og familie til hygge! Sameiet har for øvrig en grill som beboerne kan låne.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Eiendommen er verneverdig. Den er kommunalt listeført av Byantikvaren i Oslo som enkeltminne bygning og bygningslokalitet. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for:
- Kvikkleire. I henhold til områdeanalyse er risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred vurdert til 'Ingen'.
- Middels til lav aktsomhet for radon.
- I henhold til områdeanalyse er påvirkningsgrad av forurenset grunn vurdert til 'Akseptabel forurensning'.

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Trondheimsveien 2:
- Saksnummer 2026/01063 - Byggesak - forhåndskonferanse, bruksendring og fasadeendringer av del av Schous-kvartalet. Det er ønskelig å transformere kontorbygget til bolig
- Saksnummer 2025/07612 - Byggesak - oppgradering, ombygging og fasadeendringer. Fasadeendringer består av utskifting av vinduer, endring av noen lysåpninger, skifte av solavskjerming fra kasser til screens og innsetting av nye
vinduer. Rammetillatelse gitt 21.11.2025.

Saksnummer 2025/11094 - Byggesak - Trondheimsveien 5A - bestilling av forhåndskonferanse - rehabilitering og etablering av nybygg til eksisterende likeretter.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 544,30,- pr. mnd. og inkluderer kommunale avgifter, trappevask, nedbetaling andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, div. drift og annet løpende vedlikehold.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.06.2026 med en økning på 10%.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Megler har ikke mottatt informasjon om leilighetens strømforbruk. Det er ikke tegnet Norgespris for leiligheten.

Internett og tv må bestilles og dekkes av hver enkelt seksjonseier.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 051 653,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 20 049,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 45 501,95 pr. 05.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 569 454,86 pr. 05.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207530425
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 05.08.2026: kr 576 191,86,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.07.2028
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,05 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208765566
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 05.08.2026: kr 1 993 263,-
Andel av saldo: kr 45 501,95,-
Innfrielsesdato: 30.03.2056
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,05 %

4 340 000,00 Prisantydning
45 501,95 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 385 501,95 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

109 620,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
1 500,00  Overtakelsesgebyr til sameiet
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
112 210,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
122 160,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 497 711,95 Totalpris inkl. omkostninger
4 507 661,95 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thao Tran

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Heimdalsgata 2 med sameiebrøk 30/1486.
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Forsikring: If Skadeforsikring Nuf (polisenummer: SP1531886)
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt.
- Grilling er tillatt i bakgården, men ikke med engangsgrill på gress, benker eller bord.
- Sameiet har felles sportsbod, sykkelstativ i bakgården og en felles grill.
- Trappevask utføres av et profesjonelt firma.

Planlagte påkostninger:
På ordinært årsmøte 9. juni 2026 ble det vedtatt full utskifting av alle vinduer og ytterdører, med en estimert kostnadsramme på ca. 4,57 millioner kroner. Styret er i prosess med å innhente oppdaterte tilbud fra entreprenører. Oppstart av prosjektet er estimert til januar 2027. Prosjektet finansieres med opptak av felles lån. Takvinduer ikke inkludert i dette prosjektet, disse utbedres i et eget prosjekt som har startet. Prosjektet vil medføre økte felles kostnad fordelt ihht. sameiebrøken. Estimert kostnadsøkning for leilighet på 40 kvm er satt til Kr. 1 100,-, men det tas forbehold om at dette kan justeres i henhold til merkostnad fra entreprenør.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utbedring av avløpsrør til kommunalt nett med etablering av pumpekum (2025). Prosjektet ble finansiert med et lån på ca. 2 millioner kroner og oppsparte midler.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger inkl.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring - regnes av prisantydning  kr 19 923,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0285/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26285

Sist oppdatert: 27. august 2026 kl. 16:20